¿Se puede repartir la deuda de un moroso entre los demás propietarios?

No se puede repartir la deuda de una unidad entre las demás. La proporción con que cada unidad contribuye a los gastos comunes está fijada en el reglamento de propiedad horizontal, y modificarla no es una decisión de asamblea ordinaria ni del administrador: requiere la mayoría agravada del artículo 2057, la conformidad expresa del artículo 2061 y escritura pública inscripta.

Lo que sí se puede —y es lo que en realidad se está pidiendo— es cubrir el faltante de caja mientras el consorcio reclama. Eso se hace con un aporte extraordinario aprobado en asamblea —no con el fondo de reserva, que el artículo 2064, inciso c), reserva para «gastos imprevistos y mayores que los ordinarios»—: el artículo 2048 incluye entre las obligaciones del propietario las expensas extraordinarias «dispuestas por resolución de la asamblea».

La diferencia no es semántica. Repartir la deuda extingue el crédito del consorcio. Financiar el déficit lo conserva: cuando la unidad paga o el juicio cobra, la plata vuelve al consorcio.

Cuando un vecino propone «repartir la deuda», casi nunca está pensando en un acto jurídico. Está describiendo un hecho: el edificio gastó plata que la unidad morosa no aportó, y ese faltante lo cubrieron los que sí pagaron.

Eso ya pasa, de hecho, todos los meses, y no hace falta votarlo: si la caja no alcanza, el administrador o bien no paga algún gasto, o bien lo paga con lo que ingresó de los demás. Lo que el pedido busca es formalizar ese esfuerzo. Y ahí es donde hay dos caminos con consecuencias opuestas.

Camino A, el que no se puede: cambiar quién debe. Sacarle a la unidad morosa su deuda y distribuirla como obligación propia de las demás unidades. Eso es modificar los porcentuales de contribución, que están en el reglamento.

Camino B, el que sí se puede: poner plata ahora y recuperarla después. Las demás unidades aportan para que el edificio funcione, el crédito contra la unidad morosa sigue intacto, y lo cobrado se devuelve o se acredita según lo que la asamblea haya decidido.

El camino B no es un rodeo burocrático del A: es lo único que conserva el activo más cobrable que tiene el consorcio.

El punto de partida es el artículo 2046, inciso c), que pone en cabeza del propietario pagar las expensas «en la proporción de su parte indivisa», y el artículo 2056, que obliga al reglamento a fijar tanto el porcentual dominial de cada unidad como la proporción con que cada una contribuye al pago.

Cambiar esa proporción es modificar el reglamento, y el reglamento tiene su propio candado. El artículo 2057: «El reglamento sólo puede modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios». De la totalidad, no de los presentes. A eso se suma el artículo 2061, que exige la conformidad expresa de los titulares cuando la decisión afecta derechos acordados a una unidad más allá del funcionamiento cotidiano.

Sobre la palabra «unanimidad», que conviene usar con precisión. El Código no dice en ningún lado que el porcentual se modifique por unanimidad. Es la doctrina la que llega ahí combinando el 2057 con el 2061: Barreiro y Gonzalía, en la Revista del Notariado nº 935 del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, distinguen las cláusulas estatutarias de las reglamentarias y —citando a Claudio Kiper— ubican entre las primeras «la distribución del porcentual sobre los bienes comunes, la proporción con que cada propietario solventa los gastos por expensas o el destino de las unidades», que «no pueden ser modificadas sino por unanimidad». En esa línea, la CNCiv, Sala F, 16/9/1991, «López de Lucini c/ Consorcio Guayaquil 200».

Y falta la forma: el reglamento se integra al título de cada unidad (art. 2038), así que una modificación exige escritura pública e inscripción registral, con honorarios y tiempo. Una asamblea que «vota repartir la deuda» y lo asienta en el acta no produce ningún efecto sobre los porcentuales.

Cómo se arma y cómo se cambia un coeficiente, en detalle, está en prorrateo y coeficientes de expensas.

Este argumento suele convencer más rápido que el jurídico, porque habla de dinero.

La deuda de expensas no es un crédito común: es una obligación propter rem con privilegio especial sobre la unidad. El artículo 2582, inciso a) lo dice con todas las letras al enumerar los créditos privilegiados: «los gastos hechos para la construcción, mejora o conservación de una cosa, sobre ésta. Se incluye el crédito por expensas comunes en la propiedad horizontal».

Eso significa que el consorcio, con paciencia y un abogado, cobra: contra el propietario actual, contra los herederos si falleció, o con el producido de la subasta si se llega hasta ahí. El artículo 2049 cierra la puerta de escape: no se libera del pago ni quien renuncia al uso de los bienes comunes ni quien abandona su unidad funcional.

Repartir esa deuda entre las demás unidades equivale a renunciar al crédito: se extingue la obligación de quien debía y se reemplaza por una obligación de quienes no deben. El edificio termina pagando dos veces —una en efectivo, otra en el crédito que dejó de cobrar—.

La versión concreta del cálculo: si la unidad vale más que la deuda, el consorcio tiene la deuda garantizada con un inmueble. Nadie regala una garantía así para ahorrarse una asamblea.

Una herramienta principal y una que conviene descartar explícitamente.

El acta es lo único que después sostiene el cobro, y es donde se cometen los errores. Seis puntos que conviene que estén escritos.

Suelen votarse con entusiasmo y traen más problemas que la deuda original.

El aporte extraordinario compra tiempo; no cobra nada. El cobro sigue su propia escalera, y cuanto antes arranque, más barata sale.

La secuencia habitual: recordatorio, intimación fehaciente —que además suspende la prescripción seis meses, una sola vez, por el artículo 2541—, plan de pago si hay con quién negociar, y certificado de deuda más ejecución si no lo hay. Cada escalón está desarrollado en intimación de deuda de expensas, plan de pago con un moroso y juicio ejecutivo por expensas.

Hay un caso donde la urgencia es mayor y conviene identificarlo rápido: cuando el titular falleció. Ahí no hay a quién intimar hasta que aparezca la sucesión, la deuda crece igual y el plazo de prescripción sigue corriendo. Qué hacer en ese escenario está en deuda de expensas de un propietario fallecido.

Y la razón por la que el tiempo apremia siempre: las expensas prescriben a los dos años, cuota por cuota (art. 2562 inc. c). La asamblea que discute tres meses si aporta o no, aporta igual: en meses de reclamo perdidos.