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Guías Prácticas · 14 min de lectura

Fondo de reserva del consorcio: qué es, si es obligatorio y quién autoriza usarlo.

El Código Civil y Comercial nombra el fondo de reserva con una fórmula que decide la cuestión: «si lo hay». No es obligatorio, no tiene porcentaje legal y no figura en el artículo 2056. Cómo se dimensiona sin inventar un número, dónde se deposita, para qué puede usarse y quién autoriza ese uso cuando el consorcio no tiene consejo de propietarios.

Equipo CONSO · 20 de agosto de 2026

La respuesta corta

No es obligatorio, no tiene porcentaje legal y su uso necesita autorización previa

El fondo de reserva no es obligatorio en la Argentina. El Código Civil y Comercial lo nombra entre las obligaciones del propietario con una fórmula que decide la cuestión: «contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay» (art. 2046 inc. d). Regula cómo se usa un fondo que exista; no ordena crearlo y no fija ningún porcentaje.

Nace del reglamento de propiedad horizontal o de una decisión de asamblea. Y para disponer de él, el administrador necesita la autorización previa del consejo de propietarios (arts. 2067 inc. d y 2064 inc. c) — un órgano que la ley no obliga a designar y que la mayoría de los consorcios no tiene.

«Si lo hay»

la fórmula del art. 2046 inc. d) CCyCN: el Código lo presupone, no lo impone

Sin porcentaje

ni el CCyCN, ni la Ley 941 CABA, ni la Ley 14.701 PBA fijan un %

Las tres veces que el Código lo nombra, y el artículo donde no está

En todo el Código Civil y Comercial la expresión «fondo de reserva» aparece tres veces, y sólo dos están en propiedad horizontal: el art. 2046 inc. d), que pone en cabeza del propietario «contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay», y el art. 2064 inc. c), que le da al consejo de propietarios la atribución de «autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios». La tercera, el art. 2095 inc. d), es de tiempo compartido y no le aplica a un consorcio. Hay una cuarta mención, la operativa: el art. 2067 inc. d) obliga al administrador a requerir autorización previa del consejo para disponer del fondo.

Eso es todo: ningún artículo ordena constituirlo, ninguno fija un porcentaje y no hay sanción por no tenerlo, porque no hay obligación que incumplir. Y tampoco figura en el art. 2056, el que enumera el contenido del reglamento de propiedad horizontal: sus veintiún incisos, de la a) a la u), no lo mencionan — pese a lo que afirman fuentes secundarias de aspecto serio. Que no esté enumerado no impide crearlo, porque el reglamento puede contener más de lo que esa lista enumera; pero es distinto de decir que la ley obliga a preverlo.

Si no lo manda la ley, ¿quién lo crea y con qué mayoría?

Hay dos puertas de entrada. La primera es el reglamento de propiedad horizontal, en los edificios que se redactaron con esa previsión: el fondo existe desde el origen. Tocar esa cláusula —crearla, cambiar la cuota, cambiarle el destino— es modificar el reglamento, y el art. 2057 exige para eso dos tercios de la totalidad de los propietarios. No de los presentes: de la totalidad.

La segunda es una decisión de asamblea, la vía cuando el reglamento calla: le corresponden «las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del consejo de propietarios» (art. 2058 incs. a y d). Si el reglamento no fija una mayoría especial, rige la del art. 2060: mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios, con doble exigencia de número de unidades y de partes proporcionales indivisas. Otra vez, una mayoría sobre el padrón y no sobre los presentes.

Un recaudo que arruina asambleas enteras: el art. 2059 exige transcribir el orden del día «en forma precisa y completa» y declara nulo el tratamiento de otros temas, así que un fondo votado dentro de «varios» es una decisión atacable. Y una vez que existe, el aporte deja de ser voluntario: el art. 2049 impide liberarse del pago de «ninguna expensa o contribución a su cargo», ni por renuncia al uso de los bienes comunes, ni por enajenación, ni por abandono de la unidad.

Cómo se dimensiona sin inventar un porcentaje

Como no hay número legal, «¿de cuánto lo hago?» no se contesta con una cifra sino con un método:

Listá los golpes posibles y ponéles número, en el edificio concreto: la indemnización del encargado, que crece con la antigüedad y suele ser el pasivo dormido más grande del consorcio; la rotura de un equipo caro (bomba, caldera, tablero, la máquina del ascensor); una obra impuesta por normativa local con plazo; la franquicia del seguro cuando el siniestro no queda cubierto del todo.
Tomá el mayor, no la suma. El fondo absorbe el imprevisto, no blinda al edificio contra todos los imprevistos a la vez.
Elegí en cuántos meses se junta. Ahí aparece la única cifra discutible de verdad: objetivo dividido plazo es la cuota mensual, y esa cuota prorrateada es el impacto real sobre la expensa de cada unidad. El mismo fondo en veinticuatro meses pesa la mitad que en doce.
Revisalo cuando cambien los supuestos: sube la antigüedad del encargado, cambia la escala salarial, se ejecuta la obra que lo motivó.

Y una advertencia que conviene que dé el administrador antes que un propietario enojado: el fondo tiene un costo —es plata quieta, y la plata quieta pierde poder de compra— y, sobredimensionado, sube la expensa de todos, empezando por los propietarios con menos margen, que son los primeros en entrar en mora.

Dónde se deposita: la cuenta del consorcio y una firma conjunta que casi nadie aplica

Un hecho negativo que sorprende: el Código Civil y Comercial no exige cuenta bancaria a nombre del consorcio. En todo el Título V de propiedad horizontal no hay norma que lo imponga; esa obligación es local. En la Ciudad de Buenos Aires existe y es terminante: la Ley 941, art. 9 inc. h) obliga a «depositar los fondos del consorcio en una cuenta bancaria a nombre del Consorcio de Propietarios» — no en la cuenta del administrador.

Y ahí está el dato que casi nunca se menciona. La reglamentación vigente de esa ley —el Decreto 551/2010, que reemplazó al Decreto 706/2003— dice, al reglamentar ese mismo inciso:

«La cuenta debe tener como autorizados al administrador y a un miembro del Consejo de Administración designado por Asamblea; si el Consorcio no cuenta con Consejo de Administración la Asamblea debe designar a un consorcista como autorizado. El administrador y el autorizado actúan en forma conjunta.»

Precisemos el alcance para no estirarlo: rige en CABA y se refiere a la cuenta del consorcio —donde están todos los fondos, el de reserva entre ellos—, no a una cuenta separada. Dentro de ese alcance el efecto es fuerte: la disposición de fondos requiere dos firmas, y una no es la del administrador. Y reparen en el contraste: para la cuenta bancaria, la reglamentación porteña sí previó qué pasa si no hay consejo; para el fondo de reserva, el Código nacional no previó nada equivalente. Queda una zona gris que conviene nombrar en vez de disimular: ninguna norma dice si el fondo debe ir en una cuenta separada ni si puede colocarse a plazo fijo. Lo define el reglamento o la asamblea.

Para qué puede usarse, y el vacío de quién autoriza

El destino que el Código le asigna es acotado y tiene dos condiciones que se leen juntas: gastos imprevistos y mayores que los ordinarios (arts. 2067 inc. d y 2064 inc. c). No alcanza con que el gasto sea grande si estaba previsto, ni con que sea imprevisto si es de los ordinarios. Si el reglamento le dio otro destino, manda el reglamento. Y la autorización es previa: un administrador que dispone del fondo y después lo informa —aunque el gasto haya sido razonable y el consejo lo ratifique más tarde— actuó fuera del art. 2067 inc. d).

Acá aparece el problema que casi nadie cuenta. El art. 2044 enumera al consejo de propietarios entre los órganos del consorcio. Pero el art. 2064 abre diciendo: «La asamblea puede designar un consejo integrado por propietarios». Es facultativo, y en la enorme mayoría de los consorcios chicos y medianos no hay consejo designado, o lo hubo hace años y nunca se renovó. Resultado: en esos edificios el órgano que la ley eligió para autorizar el uso del fondo no existe, y el Código no dice qué pasa entonces. No es una sutileza doctrinaria: es un vacío del texto.

Cómo se resuelve en la práctica. La salida limpia es la asamblea, y el apoyo textual más cercano es el art. 2058 inc. d), que le atribuye «las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del consejo de propietarios, si lo hubiere» — ese «si lo hubiere» es el único lugar donde el Código contempla la ausencia del consejo. Pero digámoslo con precisión: la ley no dice «decide la asamblea». Es la salida por defecto, no una regla escrita.

Por eso conviene dejarlo escrito antes de necesitarlo. La asamblea que crea el fondo puede resolver en el acta cuatro cosas que evitan la discusión el día de la rotura: qué se considera gasto imprevisto y mayor en ese edificio; un tope por evento, superado el cual hace falta asamblea sí o sí; quién autoriza mientras no haya consejo, con nombre y apellido y por un plazo; y qué se hace si la urgencia no admite esperar — dejar constancia documentada y llevarlo a ratificación, sabiendo que ratificar después no es lo que pide el art. 2067 inc. d). La alternativa más ordenada es designar consejo: le da al administrador un interlocutor para autorizar, habilita el control económico y financiero permanente del art. 2064 inc. b) y, en CABA, resuelve de paso el cofirmante de la cuenta.

Qué no es el fondo de reserva

No es la caja para tapar la morosidad corriente. Un bache de cobranza no es un gasto imprevisto: es una expensa ordinaria que alguien no pagó. Financiarla con el fondo altera la ecuación del art. 2048 —las ordinarias las paga cada propietario en la proporción de su parte indivisa—, de modo que el fondo termina poniendo la parte del moroso con plata de los que sí pagaron. Para eso el Código previó otra herramienta: el certificado de deuda expedido por el administrador, y aprobado por el consejo si éste existe, es título ejecutivo (art. 2048, último párrafo).

No es un ahorro personal recuperable. Si vendés el departamento no te devuelven «tu parte»: el aporte integró el patrimonio del consorcio, que es persona jurídica (art. 2044), y el art. 2049 es explícito en que nadie se libera de una contribución a su cargo por enajenación voluntaria o forzosa.

No es una expensa extraordinaria. Son dos maneras distintas de financiar lo mismo: el fondo es prefinanciación, un aporte anterior al gasto; la expensa extraordinaria es financiación posterior de un gasto que la asamblea ya decidió (art. 2048, cuarto párrafo). Dónde cae cada gasto, y por qué el criterio legal no es el monto sino quién lo dispone, está en expensas ordinarias y extraordinarias, quién paga cada una.

Cuando la unidad está alquilada: una discusión que no está cerrada

Frente al consorcio no hay discusión. El obligado es el propietario (art. 2046 incs. c y d) y, además de él y sin liberarlo, «los que sean poseedores por cualquier título» (art. 2050). El inquilino es tenedor, no poseedor: ejerce el poder de hecho reconociendo en otro la titularidad (arts. 1909 y 1910). Al consorcio no le importa qué pactaron locador y locatario; le reclama al propietario.

Ese reparto interno lo rige el art. 1209, y ahí está la controversia. El texto publicado como vigente por InfoLeg —y reproducido hoy por la página «Ley simple» del Ministerio de Justicia— dice que el locatario «no tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa ni las expensas comunes extraordinarias», y que sólo pueden ponerse a su cargo las que deriven de «gastos habituales», los vinculados a «los servicios normales y permanentes a disposición del locatario». Ese texto entró al Código por el art. 8 de la Ley 27.551. El DNU 70/2023 derogó esa ley en bloque (art. 249) pero no tocó el art. 1209: no lo derogó, no lo sustituyó, no lo modificó. Hay una discusión jurídica genuina sobre si derogar la ley modificatoria hace caer el texto que esa ley incorporó al Código; la posición que reflejan hoy InfoLeg y el Ministerio es que no.

¿Y el aporte al fondo, de qué lado cae? El argumento que suele ubicarlo del lado del propietario es que el fondo no financia un servicio normal y permanente a disposición del inquilino, sino contingencias futuras del edificio — pero eso es una interpretación de la fórmula del art. 1209, no una regla escrita: ninguna norma dice «el fondo de reserva lo paga el propietario». Lo práctico es lo aburrido: que el contrato lo diga con todas las letras, que la liquidación separe la línea del aporte y que cada contrato se lea con la norma vigente al momento de celebrarse (art. 7). El mapa completo está en alquiler y expensas: quién paga qué entre inquilino, propietario y consorcio.

Cómo se refleja en la liquidación

En la Ciudad de Buenos Aires el art. 10 de la Ley 941 dice qué tiene que traer la liquidación: el «detalle de los ingresos y egresos del mes anterior y el activo o pasivo total» (inc. c), el «resumen de movimientos de la cuenta bancaria del Consorcio correspondiente al mes anterior» (inc. i) y los importes de expensas ordinarias y extraordinarias «en forma separada y diferenciada» (inc. j). Dato contraintuitivo: el fondo de reserva no tiene tratamiento propio en esa lista. La Provincia de Buenos Aires tiene su propia enumeración en el art. 11 de la Ley 14.701 —con saldo anterior y actual, intereses punitorios y listado de unidades en mora—, y varios de sus incisos sólo rigen para consorcios de menos de cien unidades funcionales.

Que no sea exigible no significa que dé lo mismo. Una liquidación ordenada muestra igual las tres cosas que un propietario necesita para controlar: la línea del aporte del mes con el criterio de reparto usado, el saldo acumulado del fondo y cada egreso identificado con el gasto que lo motivó y con la autorización que lo respalda.

Y un detalle contable que se equivoca seguido: el fondo no es disponibilidad adicional. Vive en la misma cuenta bancaria del consorcio; sumarlo al saldo de caja como plata extra cuenta dos veces el mismo peso. Es una partición del patrimonio: plata que ya está, con destino reservado. Cómo se arma el número del año antes de que empiece está en el presupuesto anual del consorcio, y el momento en que el fondo se mira entero es el cierre de ejercicio.

Qué resuelve CONSO y qué queda del lado del consorcio

En CONSO el fondo de reserva se configura por edificio: nombre, cuota mensual, saldo inicial con su fecha y el juego de coeficientes con el que esa cuota se reparte entre las unidades, que puede no ser el porcentual general si el consorcio decidió otro criterio para este concepto. La cuota entra como un cargo del período y se prorratea con esos coeficientes.

El aporte se acredita por lo percibido, no por lo devengado: entra al fondo la proporción de la cuota efectivamente cobrada, así que el saldo es plata que está y no plata que debería estar. Un gasto se puede marcar como pagado con el fondo: queda registrado como egreso y sale del prorrateo del período, para no cobrarle otra vez al vecino un gasto que el fondo ya pagó. Y el fondo no se suma como activo extra en el estado patrimonial, por la misma razón contable del punto anterior.

Conviene ser exacto con lo que todavía no hay: el uso de esta función es incipiente y no existe hoy una pantalla dedicada al fondo con su historial ni un informe propio. Lo que sí tiene su saldo y sus movimientos a la vista son las cajas y cuentas del edificio. Y lo que no es del software: la decisión de crear el fondo, la mayoría que la aprueba, la autorización previa para usarlo y el acta que la respalda. CONSO tampoco emite la rendición de cuentas anual del art. 2067 inc. e) ni un cierre de ejercicio: el cierre que hace es mensual, con el estado financiero y el patrimonial sellados al enviar el período.

Preguntas frecuentes

¿Es obligatorio tener fondo de reserva en un consorcio?

No. El Código Civil y Comercial no obliga a constituirlo: lo nombra entre las obligaciones del propietario con la fórmula «contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay» (art. 2046 inc. d). Regula cómo se usa un fondo que exista, no ordena crearlo. Tampoco figura en el art. 2056, que enumera el contenido del reglamento de propiedad horizontal. Su fuente es el reglamento de cada edificio o una decisión de asamblea: hay consorcios que lo tienen y consorcios que no, sin que ninguno esté en infracción.

¿De cuánto tiene que ser el fondo de reserva? ¿Es el 5% de las expensas?

No hay porcentaje legal. Ni el Código Civil y Comercial, ni la Ley 941 de la Ciudad de Buenos Aires, ni la Ley 14.701 de la Provincia fijan un porcentaje de las expensas para el fondo de reserva. El 5% o el 10% que circula es práctica de mercado, o una cláusula del reglamento de ese edificio en particular. La forma seria de dimensionarlo es al revés: estimar el golpe más grande que el edificio puede recibir —una indemnización del encargado, una caldera, una obra impuesta por norma— y decidir en cuántos meses se junta esa cifra.

¿Quién autoriza usar el fondo de reserva?

El consejo de propietarios, y con autorización previa: el art. 2067 inc. d) obliga al administrador a requerirla para disponer total o parcialmente del fondo ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios, y el art. 2064 inc. c) lo dice desde el otro lado. El problema práctico es que el consejo es facultativo — el art. 2064 dice que la asamblea «puede designar» uno. En un consorcio sin consejo, el órgano que la ley eligió para autorizar no existe, y la salida limpia es la asamblea.

¿El inquilino paga el fondo de reserva?

Frente al consorcio, no: el obligado es el propietario (art. 2046 incs. c y d) y, además de él y sin liberarlo, quien sea poseedor por cualquier título (art. 2050). El inquilino es tenedor, no poseedor. Entre locador y locatario la cuestión la rige el art. 1209, cuya redacción publicada como vigente es la que incorporó la Ley 27.551: el locatario no paga las expensas comunes extraordinarias y sólo pueden ponerse a su cargo las que deriven de gastos habituales. El DNU 70/2023 derogó esa ley pero no tocó el artículo, y hay controversia jurídica real sobre el efecto. No es una pregunta cerrada.

¿Se puede usar el fondo de reserva para cubrir la morosidad?

El estándar del Código es acotado: «gastos imprevistos y mayores que los ordinarios» (art. 2067 inc. d). Un bache de cobranza no es un gasto imprevisto, es una expensa ordinaria que alguien no pagó, y financiarla con el fondo altera la ecuación del art. 2048: las ordinarias las paga cada propietario en su proporción, así que el fondo termina poniendo la parte del que no pagó con plata de los que sí. La herramienta prevista para eso es otra: el certificado de deuda que expide el administrador es título ejecutivo (art. 2048, último párrafo).