Intimación de deuda de expensas: cómo se redacta, por qué medio se manda y qué pasa después.

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Para qué sirve realmente la intimación

El error más caro de la cobranza es creer que el reloj de los intereses arranca cuando el administrador manda la carta. El art. 886 es explícito: «La mora del deudor se produce por el solo transcurso del tiempo fijado para el cumplimiento de la obligación». Si la liquidación llegó con fecha cierta de vencimiento, al día siguiente el propietario está en mora sin que nadie le diga nada, y el art. 768 hace correr los intereses «a partir de su mora».

La excepción es acotada: el art. 887 saca de la mora automática a las obligaciones sujetas a plazo tácito o indeterminado propiamente dicho, con una regla de duda —«se considera que es tácito»—. Traducido: el consorcio que no fija fecha de vencimiento se complica solo. Y el art. 888 pone la carga de la prueba del lado del deudor: para eximirse de las consecuencias de la mora, es él quien debe probar que no le es imputable.

La intimación sirve entonces para tres cosas, ninguna constitutiva: fija el reclamo por escrito, con períodos, capital, interés y fecha; abre la negociación, que es cuando la mayoría de los deudores aparece; y arma la prueba, porque el expediente de una ejecución se construye antes del juicio. El panorama de lo que le pasa al propietario que deja correr la deuda está en qué pasa si no pagás las expensas; esta nota mira el otro lado del mostrador.

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Quién puede intimar, sin pedirle permiso a la asamblea

El art. 2067 inc. d) pone entre las obligaciones del administrador «practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para satisfacerlas», y el inc. m) lo habilita a representar al consorcio «en todas las gestiones administrativas y judiciales como mandatario exclusivo». Reclamar el cobro por escrito cae dentro de esa gestión: no hace falta un punto del orden del día para mandar una intimación.

Lo que no está dentro del mandato es inventar la tasa. El art. 768 inc. a) la remite a «lo que acuerden las partes»: en un consorcio eso es el reglamento o, si el reglamento calla, una decisión de asamblea (art. 2058 inc. d, con la doble mayoría del art. 2060). Y para no mezclar documentos: el certificado de deudas y créditos que el art. 2067 inc. l) obliga a expedir en tres días hábiles a pedido de parte interesada es el que pide la escribanía en una compraventa, no el que sirve de título ejecutivo.

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Qué monto se intima

Capital, período por período, con su fecha de vencimiento. Un total redondo obliga a reconstruir todo de nuevo el día que hay que emitir el certificado.

Intereses moratorios, desde la mora de cada período y no desde la intimación (art. 768), calculados sin capitalizar: el art. 770 prohíbe el anatocismo con excepciones tasadas, y la primera —cuando una cláusula expresa lo autoriza— exige una periodicidad no inferior a seis meses. Un interés que se suma al capital todos los meses no cumple esa condición. Cómo se elige la tasa y hasta dónde llega la facultad judicial de reducirla está en qué tasa de interés por mora aplicar.

Punitorios, si corresponden. El art. 769 los remite a las normas de la cláusula penal, y el art. 790 la define diciendo que una persona «se sujeta a una pena o multa en caso de retardar o de no ejecutar la obligación». Hace falta un acto de sujeción —reglamento o asamblea—, no una decisión unilateral. Y quedan bajo el art. 794, que faculta a los jueces a reducir las penas cuyo monto desproporcionado configure «un abusivo aprovechamiento de la situación del deudor».

Lo que conviene no meter sin base: el costo de la pieza postal, los honorarios del abogado, un «gasto administrativo» de gestión. Si el reglamento no los previó y todavía no hay condena en costas, son renglones discutibles que le dan al deudor una razón para no pagar nada.

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Por qué medio, y cómo se prueba que llegó

La carta documento cambió en 2024 y poca gente lo registró. El Decreto 1005/2024 (B.O. 11/11/2024), que desreguló el servicio postal, define el estándar mínimo: el operador que ofrezca carta documento debe garantizar «la imposición de una pieza de TRES (3) ejemplares de idéntico contenido, en formato físico o digital». Y agrega, textual, que «los ejemplares, incluyendo el de respaldo, y la constancia de entrega al destinatario podrán ser guardados o expedidos en formato digital».

Tres consecuencias directas: el formato digital está expresamente admitido, para los ejemplares y para la constancia de entrega; el servicio dejó de ser exclusivo del correo oficial y puede prestarlo cualquier operador postal registrado; y los tres ejemplares tienen una función que importa el día del juicio —uno queda en poder del remitente con el texto exacto—. Lo que se archiva no es «que se mandó una carta», sino qué decía y cuándo se entregó.

El mail, el portal y el WhatsApp resuelven la mayoría de los casos que se destraban con un recordatorio, pero como prueba son más débiles, salvo que exista domicilio electrónico constituido. En CABA hay además un camino formal específico: la Ley 941, art. 9 inc. s) obliga al administrador a someter a la asamblea, «dejando asentado en el acta correspondiente, la posibilidad de establecer como medio de notificación fehaciente la comunicación realizada a través de la plataforma web de la Aplicación Oficial, que es válida para todos aquellos que la hubiesen aceptado». Es decir: acta de asamblea más aceptación individual, no automático. El inc. t) agrega el reverso: hay que garantizarle a quien pidió ser notificado por otro medio que pueda recibirla por la vía acordada.

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Qué pasa después: negociar o ejecutar

Si el propietario aparece —el desenlace más frecuente y el más barato—, cómo se estructura el acuerdo está en cómo armar un plan de pago con un moroso. Tres argumentos verificables mueven más que cualquier amenaza. La deuda tiene privilegio especial sobre la propia unidad: el art. 2582 inc. a), al enumerar los créditos privilegiados por gastos de conservación de una cosa, dice textualmente «Se incluye el crédito por expensas comunes en la propiedad horizontal» (el orden frente a otros acreedores lo fija el art. 2586). Sigue a la unidad y el abandono no libera: el art. 2049 no permite liberarse «aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición, por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por enajenación voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad funcional». Y la única defensa admitida es la compensación: el clásico «no pago porque el ascensor no funciona» no es oponible.

Si no aparece, viene el certificado de deuda, con dos precisiones que se omiten sistemáticamente. El artículo que lo convierte en título ejecutivo es el 2048, último párrafo —no el 2049— y exige dos firmas, no una: «El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe, es título ejecutivo». Si el consorcio tiene consejo, esa aprobación es requisito literal. En el plano procesal, el art. 524 del CPCCN manda acompañar «certificados de deuda que reúnan los requisitos exigidos por el reglamento de copropiedad» y, si el reglamento no los previó, «constancia de la deuda líquida y exigible y del plazo concedido a los copropietarios para abonarla»: ahí el detalle de la intimación se vuelve materia procesal. Ojo con el alcance —el CPCCN rige la Justicia Nacional y federal, y cada provincia tiene su código—. La anatomía completa está en cómo se arma el certificado de deuda por expensas.

La mediación no es una parada obligatoria. La Ley 26.589, art. 6 con el texto sustituido por el Decreto 379/2025, la deja optativa en los procesos de ejecución y cierra con una frase que despeja la duda táctica: «En ninguno de los casos aquí referidos el requerido podrá cuestionar la vía». Un efecto colateral que en CABA conviene anticipar: iniciado el juicio, el art. 10 inc. h) de la Ley 941 obliga a indicar en la liquidación mensual juzgado, expediente, carátula, objeto, estado y capital reclamado. Razón para que el consejo lo sepa antes y no se entere por la liquidación.