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Legislación · 15 min de lectura
Intereses por mora en expensas: qué tasa se puede aplicar y con qué fundamento.
No existe una tasa legal de interés por mora de expensas. El artículo 768 del Código Civil y Comercial manda a lo que acuerden las partes, y en un consorcio eso es el reglamento de propiedad horizontal o una decisión de asamblea. Qué límites le pone el artículo 770 —por qué capitalizar mes a mes es ilegal aunque el reglamento lo autorice—, hasta dónde llega una tasa según el estándar del artículo 771 y qué es en realidad la tasa del BCRA «para uso de la Justicia».
Equipo CONSO · 20 de agosto de 2026
La respuesta corta
No existe una «tasa legal» de expensas: la fija el reglamento o la asamblea
Ninguna ley argentina fija la tasa de interés por mora de expensas. Rige el artículo 768 del Código Civil y Comercial, que determina la tasa en tres escalones: «a) por lo que acuerden las partes; b) por lo que dispongan las leyes especiales; c) en subsidio, por tasas que se fijen según las reglamentaciones del Banco Central».
Para expensas no hay ley especial. Manda el primer escalón, y en un consorcio eso significa el reglamento de propiedad horizontal o, si el reglamento calla, una decisión de asamblea. El límite tampoco es un porcentaje: son los artículos 770, 771 y 794.
Art. 768
acuerdo → ley especial → Banco Central. En expensas solo funciona el primer escalón.
Art. 770 inc. a)
capitalizar exige cláusula expresa y periodicidad no inferior a seis meses.
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Por qué en expensas solo funciona el primer escalón del artículo 768
El inciso b) del 768 es el que todo el mundo da por sentado y el que no existe. No hay ley especial que fije la tasa de interés de las expensas. El capítulo de propiedad horizontal del Código —artículos 2037 a 2072— no la menciona: el artículo 2048, que define las expensas comunes y le da fuerza de título ejecutivo al certificado de deuda, no dice una palabra sobre intereses. La Ley 941 de la Ciudad de Buenos Aires tampoco la fija, y su reglamentación, el Decreto 551/10, no menciona intereses, mora ni punitorios en ninguna parte.
Con el inciso b) vacío, la tasa se define en el a): por lo que acuerden las partes. En propiedad horizontal ese acuerdo tiene dos formas posibles y solo dos: el reglamento —contractual y oponible a todo adquirente— o una resolución de asamblea. El inciso c) es subsidiario, y la serie que el Banco Central publica para ese fin no es lo que la práctica cree: sección 7.
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Desde cuándo corren: la mora es automática y no hace falta intimar
El 768 empieza diciendo «a partir de su mora». Cuándo hay mora lo resuelve el artículo 886: «la mora del deudor se produce por el solo transcurso del tiempo fijado para el cumplimiento de la obligación».
Si la expensa tiene fecha de vencimiento —del reglamento, de una asamblea o de la propia liquidación con fecha cierta comunicada al propietario—, el interés corre desde el día siguiente al vencimiento, sin que el administrador tenga que hacer nada. No hay que intimar y no existe ningún plazo de gracia legal. De ahí una consecuencia que conviene decir de frente: la intimación no es lo que hace correr los intereses; su función es probatoria y estratégica, no constitutiva. Cómo se arma está en la intimación de deuda de expensas.
La contracara pesa igual. El artículo 887 saca de la mora automática a las obligaciones de plazo tácito —el que «no está expresamente determinado, pero resulta tácitamente de la naturaleza y circunstancias de la obligación»—, y en la duda «se considera que es tácito». Un consorcio que no fija fecha de vencimiento se complica la constitución en mora y, con ella, el devengamiento del interés.
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Quién fija la tasa: el reglamento, la asamblea y —no— el administrador
El reglamento es el lugar natural, pero la ley no lo obliga a tratar el tema. El artículo 2056 enumera veintiún contenidos obligatorios del reglamento y ninguno es la tasa de interés. En materia económica lo único ineludible es el inciso g), «determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes». Ni intereses, ni punitorios, ni fecha de vencimiento. Por eso hay tantos reglamentos —sobre todo los viejos— que no dicen nada al respecto.
Si el reglamento calla, el camino es la asamblea. El artículo 2058 inciso d) le atribuye «las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del consejo de propietarios», y la tasa cae exactamente ahí. Se decide con la mayoría del artículo 2060: mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios, con la doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas. Del mismo artículo, dos detalles que se olvidan seguido: lo que propone la mayoría de los presentes debe comunicarse por medio fehaciente a los ausentes, y la nulidad de la asamblea caduca a los treinta días.
Lo que no puede es salir del criterio del administrador. El artículo 2067 inciso d) lo faculta a «practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para satisfacerlas», y practicar la cuenta no es fijar la tasa. Un interés aplicado unilateralmente, sin respaldo en el reglamento ni en acta de asamblea, no tiene base convencional en los términos del 768 inciso a) y queda expuesto a ser removido o reducido si el propietario lo discute. Definida la tasa, además, tiene que aplicarse igual a todas las unidades: eso se ve —o no se ve— en la cuenta corriente de cada unidad funcional.
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El artículo 770, inciso por inciso: por qué no se cobra interés sobre el interés
Es el punto donde la mayoría de los sistemas de administración están mal, y el que más plata mueve en silencio:
«ARTICULO 770.- Anatocismo. No se deben intereses de los intereses, excepto que: a) una cláusula expresa autorice la acumulación de los intereses al capital con una periodicidad no inferior a seis meses; b) la obligación se demande judicialmente; en este caso, la acumulación opera desde la fecha de la notificación de la demanda; c) la obligación se liquide judicialmente; en este caso, la capitalización se produce desde que el juez manda pagar la suma resultante y el deudor es moroso en hacerlo; d) otras disposiciones legales prevean la acumulación.»
La regla es la primera oración; los cuatro incisos son excepciones tasadas. Uno por uno, mirados desde la liquidación mensual de un consorcio:
- Inciso a). Pide dos cosas, no una: una cláusula expresa que autorice la acumulación y una periodicidad no inferior a seis meses. Acá está el detalle que casi nadie tiene: capitalizar mes a mes es ilegal aunque el reglamento lo autorice, porque una cláusula mensual choca contra el piso temporal que fija la propia norma.
- Inciso b). Requiere que la obligación «se demande judicialmente», y la acumulación opera desde la notificación de la demanda. Es un efecto del proceso: el administrador no lo activa emitiendo una liquidación ni mandando una carta documento.
- Inciso c). Requiere que la obligación «se liquide judicialmente»: la capitalización empieza desde que el juez manda pagar y el deudor es moroso en hacerlo. También presupone expediente y orden de pago.
- Inciso d). Requiere «otras disposiciones legales», es decir, una ley. No existe ninguna para expensas: ni en el capítulo de propiedad horizontal, ni en la Ley 941, ni en el Decreto 551/10.
Conclusión: en la liquidación mensual no se cumple ninguno de los cuatro supuestos. El interés por mora se calcula sobre el capital adeudado —interés simple—, no sobre saldos que ya incluyen intereses devengados. El interés impago del mes anterior se reclama y se arrastra como concepto propio, pero no entra en la base del cálculo del mes siguiente.
Es el error más difícil de detectar en una planilla, porque el número que sale parece razonable: simplemente da un poco de más, todos los meses. La mecánica del cálculo correcto está en cómo calcular los intereses por mora de expensas en Excel.
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El punitorio no es «un interés más»: es una cláusula penal
Cuando el reglamento habla de «recargo» o de «interés punitorio» entra en juego un artículo breve con consecuencias largas: «ARTICULO 769.- Intereses punitorios. Los intereses punitorios convencionales se rigen por las normas que regulan la cláusula penal.» Es decir, los artículos 790 a 794.
El 790 define la cláusula penal como aquella por la cual una persona, para asegurar el cumplimiento de una obligación, «se sujeta a una pena o multa en caso de retardar o de no ejecutar la obligación». El verbo es «se sujeta»: hace falta un acto de sujeción del deudor —el reglamento que aceptó al adquirir, la asamblea que lo votó—, no una decisión tomada del lado del acreedor. El 793 agrega que la pena «suple la indemnización de los daños cuando el deudor se constituyó en mora»: el punitorio cubre el daño de la mora, y también lo agota.
El 794, segundo párrafo, abre la puerta a que un juez lo baje: los jueces pueden reducir las penas cuando su monto desproporcionado con la gravedad de la falta que sancionan «configuran un abusivo aprovechamiento de la situación del deudor».
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Hasta dónde aguanta una tasa: el estándar del 771 (que no es un porcentaje)
La pregunta que todo administrador hace en algún momento es «¿hasta cuánto puedo cobrar?». La ley no responde con un número, responde con un estándar:
«ARTICULO 771.- Facultades judiciales. Los jueces pueden reducir los intereses cuando la tasa fijada o el resultado que provoque la capitalización de intereses excede, sin justificación y desproporcionadamente, el costo medio del dinero para deudores y operaciones similares en el lugar donde se contrajo la obligación.
Los intereses pagados en exceso se imputan al capital y, una vez extinguido éste, pueden ser repetidos.»
Los tres calificativos acotan: sin justificación, desproporcionadamente y contra operaciones similares en el lugar donde se contrajo la obligación. No es «más que la inflación» ni «más que el plazo fijo»: es el costo medio del dinero para deudores comparables, en ese mercado. Por eso cualquier contenido que ofrezca un techo en porcentaje está inventando: ese número no está en ninguna norma y la comparación depende del momento y del lugar.
El segundo párrafo es el que casi nadie menciona y el que más debería preocupar a un consejo de propietarios. El exceso no se corrige solo hacia adelante: lo pagado de más se imputa al capital y, extinguido el capital, puede ser repetido. El consorcio puede terminar devolviendo plata que ya cobró y ya gastó. Una tasa alta no es una tasa agresiva: es un pasivo contingente del edificio, con dos puertas de revisión abiertas —la del 771, por desproporción con el costo del dinero, y la del 794, por abusivo aprovechamiento— y ninguna con umbral numérico escrito.
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La tasa del BCRA «para uso de la Justicia» y la activa del Banco Nación
Acá se concentra la información peor citada del tema. El Comunicado N° 14.290 del Banco Central, del 5 de agosto de 1991, dice que «se ha resuelto difundir una nueva serie estadística de tasas de interés pasiva que podrá ser utilizada por los Jueces a los fines previstos en el artículo 622 del Código Civil». Tres precisiones que cambian todo:
- Es una serie pasiva, no activa: refleja el promedio ponderado de los depósitos en caja de ahorro común y a plazo fijo. Es lo que se paga por el dinero depositado, no lo que se cobra por prestarlo.
- El verbo es «podrá ser utilizada» y el destinatario son los jueces: una serie estadística puesta a disposición del Poder Judicial, no una tasa impuesta a nadie, y mucho menos a un consorcio.
- Nació bajo el artículo 622 del Código Civil derogado. Hoy el correlato de ese escalón subsidiario es el 768 inciso c). El Banco Central sigue publicando la serie como «Tasa de interés para uso de la Justicia – Comunicado P 14290».
La tasa activa del Banco de la Nación Argentina es la que usan la práctica judicial y muchos reglamentos, y conviene decirlo sin vueltas: ninguna norma la impone para expensas. Si un consorcio la aplica es porque el reglamento o la asamblea la eligieron como referencia, o porque un juez la aplicó en un expediente concreto. Elegirla es una decisión, no un cumplimiento.
De ahí que acá no haya ningún número: una tasa publicada en un artículo es un error a las pocas semanas. En las calculadoras de CONSO hay una de interés por mora donde la tasa se carga a mano, precisamente porque es un dato del edificio y no una constante.
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El mito de la Ley 941, y por qué esta deuda pesa distinto
Circula mucho la idea de que «la Ley 941 obliga a informar los intereses en la liquidación de expensas». Es falso: la obligación existe, pero está en otro documento. La única mención al interés en toda la ley está en el artículo 9 inciso l), que enumera los datos del recibo de pago —que además debe ser numerado— y pide, en su punto e), «Vencimiento, con su interés respectivo».
El artículo 10, que enumera el contenido obligatorio de la liquidación, no menciona la tasa de interés, ni la fecha de vencimiento, ni la deuda acumulada del propietario. Lo que sí exige en materia de morosidad es su inciso h): los juicios por cobro de expensas se publican en la liquidación mensual con juzgado interviniente, expediente, carátula, objeto, estado y capital reclamado. Dos aclaraciones de alcance: la Ley 941 rige solo en la Ciudad de Buenos Aires, y su reglamentación deja ese inciso l) expresamente «sin reglamentar». Nada de eso crea ni valida el interés: lo presupone y obliga a exhibirlo.
Y un dato que rara vez aparece en las notas sobre morosidad: el artículo 2582, al enumerar los créditos con privilegio especial, incluye en su inciso a) el crédito por expensas comunes en la propiedad horizontal, sobre la unidad. Qué le pasa a un propietario que deja correr la deuda está en qué pasa si no pagás las expensas.
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Qué resuelve CONSO y qué queda del lado del reglamento
La decisión jurídica no la toma un software: la tasa la define el reglamento o la asamblea, y esa parte del trabajo es del consorcio y de su asesor. Lo que un sistema puede hacer es aplicarla siempre igual y con el criterio correcto.
En CONSO el interés por mora se calcula como interés simple sobre el capital adeudado: el interés devengado y no pagado se arrastra como concepto propio y queda excluido de la base del período siguiente, que es exactamente el criterio del artículo 770. Cuando una unidad paga de menos, el pago parcial se imputa primero a los intereses y solo el remanente baja el capital. Todo ese movimiento queda a la vista en la cuenta corriente de la unidad. La tasa se configura por edificio: no hay una tasa global de la administración ni una tasa distinta por unidad.
Dos límites, con la misma claridad. El sistema no valida un techo de tasa, y no podría: el del 771 no es un número sino una comparación con el costo del dinero en un momento y un lugar, y esa evaluación es del administrador y del asesor. Y el interés se aplica por período de liquidación, no prorrateado día por día: si el reglamento define una tasa diaria sobre los días efectivos de atraso, esa cuenta fina se hace aparte. Cómo se muestran la deuda y el interés en la ficha de cada unidad está en deudas e intereses.
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Preguntas frecuentes
¿Cuál es la tasa legal de interés por mora en expensas?
No existe. Ninguna ley argentina fija una tasa de interés por mora para expensas. Rige el artículo 768 del Código Civil y Comercial, que determina la tasa en tres escalones: lo que acuerden las partes, lo que dispongan las leyes especiales y, en subsidio, las tasas que se fijen según las reglamentaciones del Banco Central. Para expensas no hay ley especial —ni en el capítulo de propiedad horizontal del Código, ni en la Ley 941 de la Ciudad—, así que el escalón operativo es el primero: el reglamento de propiedad horizontal o, si el reglamento calla, una decisión de asamblea.
¿Puedo cobrar interés sobre los intereses impagos del mes anterior?
Por regla general no. El artículo 770 arranca diciendo que «no se deben intereses de los intereses» y abre solo cuatro excepciones: una cláusula expresa que autorice la acumulación con periodicidad no inferior a seis meses; la demanda judicial, desde su notificación; la liquidación judicial, desde que el juez manda pagar; y otra disposición legal que lo prevea, que en materia de expensas no existe. En la liquidación mensual de un consorcio no se cumple ninguno de los cuatro, así que el interés se calcula sobre el capital adeudado.
Si el reglamento me autoriza a capitalizar, ¿puedo hacerlo mes a mes?
No. El inciso a) del artículo 770 tiene dos requisitos, no uno: cláusula expresa y periodicidad «no inferior a seis meses». Una cláusula que autorice a capitalizar todos los meses choca contra el piso temporal que fija la propia norma, así que la autorización del reglamento no alcanza para sostener la práctica. Es el error más común de los sistemas de administración y el más difícil de ver: el resultado parece razonable, simplemente da de más todos los meses sobre una base que no debería crecer.
¿Los intereses corren desde el vencimiento o desde que intimo al propietario?
Desde el vencimiento. El artículo 886 establece que «la mora del deudor se produce por el solo transcurso del tiempo fijado para el cumplimiento de la obligación», y el 768 que «a partir de su mora el deudor debe los intereses correspondientes». Con fecha de vencimiento fijada, la mora es automática y no hace falta intimación previa para que el interés se devengue: la carta documento cumple una función probatoria, no constitutiva. La excepción son los supuestos del artículo 887, que juegan cuando no hay fecha expresamente determinada.
¿Tengo que informar la tasa de interés en la liquidación de expensas?
En la Ciudad de Buenos Aires, la Ley 941 no lo exige en la liquidación. La única mención al interés en toda la ley está en el artículo 9 inciso l), que enumera los datos del recibo de pago y pide, en su punto e), «Vencimiento, con su interés respectivo». El artículo 10, que enumera el contenido obligatorio de la liquidación, no menciona la tasa; en materia de morosidad obliga a publicar, en su inciso h), los juicios por cobro de expensas con juzgado, expediente, carátula, objeto, estado y capital reclamado.