Juicio ejecutivo por expensas: cómo se inicia, qué se puede discutir y qué cuesta.

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Por qué las expensas tienen vía ejecutiva y no juicio ordinario

Porque dos normas se lo dan expresamente. El artículo 2048 del Código Civil y Comercial cierra la definición de expensas comunes con una frase que es la llave de todo el cobro judicial, y el artículo 524 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación incorpora el crédito al catálogo de lo que se ejecuta.

El artículo 523 del código procesal enumera los siete títulos que traen aparejada ejecución —del instrumento público al crédito por alquileres— y las expensas no figuran en esa lista: tienen artículo propio, el 524, que exige acompañar «certificados de deuda que reúnan los requisitos exigidos por el reglamento de copropiedad» y, si el reglamento no los previó, «constancia de la deuda líquida y exigible y del plazo concedido a los copropietarios para abonarla, expedida por el administrador o quien haga sus veces».

Acá aparece el primer matiz territorial. El artículo 524 rige ante los tribunales nacionales, que son los que tramitan estas ejecuciones en la Ciudad de Buenos Aires. En la Provincia de Buenos Aires la norma equivalente, el artículo 522 del código procesal provincial, pide algo más: cuando el reglamento no fijó los requisitos del certificado, hay que agregar «copia protocolizada de las actas de las reuniones del consorcio, celebradas de conformidad con el reglamento, en las que se ordenaron o aprobaron las expensas». Es un recaudo que el código nacional no exige. En el resto del país manda el código procesal de cada provincia: los plazos escritos para Capital no se trasladan solos.

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Antes de demandar: la intimación no es obligatoria y la mediación es optativa

Ninguna norma exige intimar antes de ejecutar expensas. La mora es automática: el artículo 886 del Código Civil y Comercial dice que «la mora del deudor se produce por el solo transcurso del tiempo fijado para el cumplimiento de la obligación». Con fecha de vencimiento fijada, los intereses corren solos y la carta documento no los enciende.

Entonces, ¿para qué se intima? Por tres razones prácticas, todas probatorias o estratégicas: deja constancia fehaciente de que el deudor conoció el monto y la fecha de corte, ordena la cifra que después va al certificado, y suele resolver el caso sin expediente. La estructura de esa carta está en el modelo de intimación de deuda de expensas.

La mediación prejudicial tampoco frena la ejecución. En el fuero nacional, el artículo 6º de la Ley 26.589 —en la redacción que le dio el Decreto 379/2025, publicado en el Boletín Oficial el 4 de junio de 2025— establece que el reclamante «podrá instar el procedimiento de mediación prejudicial de forma optativa» en los procesos de ejecución, y que «en ninguno de los casos aquí referidos el requerido podrá cuestionar la vía». En la Provincia de Buenos Aires el criterio es el mismo desde antes: el artículo 5º de la Ley 13.951 dice que en los procesos de ejecución la mediación previa obligatoria «será optativa para el reclamante, quedando obligado el requerido, en dicho supuesto, a ocurrir a tal instancia».

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Las nueve excepciones: la lista es cerrada

El artículo 544 arranca con «las únicas excepciones admisibles» y enumera nueve. No hay una décima, y lo que no entra ahí el juez lo desestima sin siquiera correr traslado.

Tres observaciones que cambian el resultado de un expediente. La falsedad «podrá fundarse únicamente en la adulteración del documento». La inhabilidad «se limitará a las formas extrínsecas del título, sin que pueda discutirse la legitimidad de la causa»: sirve para atacar cómo está hecho el certificado, no para discutir si los gastos estaban bien liquidados. Y el propio inciso 4 aclara que ambas «son inadmisibles si no se ha negado la existencia de la deuda»: quien opone inhabilidad sin negar categóricamente deber, pierde la excepción por esa sola razón.

El pago tiene que ser documentado: una transferencia sin identificar no alcanza como prueba en este proceso. Y la prescripción es la excepción que más veces trunca una ejecución vieja: el reclamo de lo que se devenga por plazos periódicos prescribe a los dos años según el artículo 2562 inciso c) del Código Civil y Comercial, con matices que merecen su propia nota sobre la prescripción de la deuda de expensas.

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A quién se demanda: el propietario, y también el que posee

El obligado principal es el propietario, y el artículo 2049 le cierra todas las salidas conocidas. La norma dice que los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa «aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición, por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por enajenación voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad funcional».

Ese «aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición» es la norma expresa sobre el comprador, y conviene leerla literal: el adquirente responde por la deuda anterior a la escritura, sin que haga falta cláusula alguna en el boleto. Por eso el certificado del artículo 2067 inciso l) se pide siempre antes de escriturar, y por eso el informe de deuda por expensas es un recaudo previo a la subasta (art. 576 inc. 2).

Junto al propietario hay un segundo grupo de obligados. El artículo 2050 dice que «además del propietario, y sin implicar liberación de éste, están obligados al pago de los gastos y contribuciones de la propiedad horizontal los que sean poseedores por cualquier título». Poseedor es, según el artículo 1909, quien ejerce un poder de hecho sobre la cosa «comportándose como titular de un derecho real, lo sea o no»; el inquilino, en cambio, encuadra en el artículo 1910 como tenedor. Si el consorcio puede demandar por esta vía directamente al locatario es materia discutida y el Código no lo resuelve con una frase; lo que el 2050 sí deja fuera de duda es que nadie de ese segundo grupo libera al propietario, de modo que demandar al titular registral nunca es un error de legitimación. El reparto entre locador y locatario está en alquiler y expensas: quién paga qué.

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Qué cuesta el juicio y quién decide iniciarlo

El consorcio adelanta plata antes de cobrar un peso: tasa de justicia, honorarios y gastos del trámite (mandamientos, oficios, informes de dominio, edictos, martillero si hay subasta).

• Tasa de justicia. La Ley 23.898 fija una tasa del tres por ciento sobre el valor del objeto litigioso ante los tribunales nacionales (art. 2). La abona el actor al iniciar (art. 9) e integra las costas, que en definitiva soporta quien resulte condenado a pagarlas (art. 10). Cada provincia tiene su propio régimen: ese 3 % no se traslada.
• Honorarios. La Ley 27.423 rige en la justicia nacional y federal. En los ejecutivos se calculan según la escala porcentual del artículo 21 y, «no habiendo excepciones, los honorarios se reducirán en un diez por ciento» (art. 34). La cuantía es el monto de la demanda o, si hay sentencia, el de la liquidación actualizada por intereses (art. 22).
• El piso que vuelve antieconómica una deuda chica. El artículo 58 inciso b) fija un mínimo de seis UMA para los procesos ejecutivos. La UMA equivale al «tres por ciento de la remuneración básica asignada al cargo de juez federal de primera instancia» y su valor lo publica mensualmente la Corte Suprema (art. 19). No damos el número porque cambia todos los meses; lo que no cambia es la consecuencia: por debajo de cierto monto, el mínimo arancelario más la tasa se comen la cobranza.

Por eso la decisión no es automática. Con deuda baja, reciente o con voluntad de pago del otro lado, el camino razonable es un acuerdo escrito con cuotas y caducidad: cómo se arma está en planes de pago para morosos de expensas.

Falta la pregunta incómoda: ¿quién decide iniciarlo? El artículo 2067 inciso m) faculta al administrador a «representar al consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales como mandatario exclusivo». Con eso alcanza para estar en juicio, pero la ley no dice que pueda decidir solo demandar: el artículo 2056 inciso r) manda que el reglamento fije «designación, facultades y obligaciones especiales del administrador», y el 2058 atribuye a la asamblea lo que la ley o el reglamento le asignen y, como cláusula de cierre, lo no contemplado. Lo resuelve, entonces, el reglamento del edificio: si exige autorización de asamblea o del consejo, demandar sin ella expone al administrador. Cuando el reglamento calla, llevar la decisión a asamblea es barato y evita la discusión posterior sobre quién autorizó gastar en abogados.

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Qué aporta CONSO y qué sigue siendo trabajo del abogado

Un sistema de administración no litiga ni firma títulos ejecutivos. Lo que sí resuelve es el problema previo, que es el que hace fracasar la mitad de los certificados: tener el número exacto, discriminado y reconstruible el día en que hay que armar el título.

CONSO mantiene la cuenta corriente de cada unidad funcional con el detalle período por período —lo liquidado, lo pagado y el saldo de cada período, más la deuda total real de la unidad— y calcula los intereses por mora como interés simple sobre el capital adeudado, arrastrando el interés devengado y no pagado como concepto propio. De ahí salen los tres datos que el certificado necesita: qué períodos se adeudan, cuánto es capital y cuánto es interés. También genera y envía la intimación de pago en PDF, con capital, intereses moratorios, punitorios y plazo, y deja registrado a quién se envió y cuándo.

Dos límites, dichos sin adornos. CONSO no emite el certificado de deuda del artículo 2048: ese documento lo redacta y lo firma el administrador, con la aprobación del consejo cuando corresponde, y su contenido depende de lo que exija el reglamento de cada edificio. Y el sistema no lleva el expediente: los datos del juicio que la Ley 941 manda publicar se cargan como texto en la liquidación. Cómo se ven la deuda y los intereses de cada unidad antes de llegar a todo esto está en deudas e intereses.