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La Ley 941 crea el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal en CABA y obliga a inscribirse a todo administrador, rentado o voluntario, que ejerza en la Ciudad. El texto vigente es el Texto Consolidado al 29/02/2024 por Ley Nº 6.764 de fecha 18/12/2024: esa ley no reformó el contenido, sólo consolidó lo vigente al 29/02/2024. Acá tenés el texto completo artículo por artículo, las obligaciones del administrador, la DDJJ anual y el PDF para descargar.
Fuente: texto consolidado en JURISTECA · Texto original (2002): Boletín Oficial de la Ciudad · Verificado el 2026-09-17
Lo que más se pregunta, con la respuesta en una línea y el artículo a mano.
La Ley 941 crea el Registro Público de Administradores de Consorcios (RPA) de la Ciudad. Nadie puede administrar un edificio en CABA sin estar inscripto antes, cobre o no por hacerlo (art. 2). El registro es público: cualquier propietario puede ver la matrícula y las sanciones de su administrador (art. 7).
Para la matrícula de administrador de consorcios te piden domicilio especial en la Ciudad, CUIT, certificado de Reincidencia, informe de Juicios Universales, libre deuda de Deudores Alimentarios y el curso de capacitación (art. 4). Ante cada consorcio te acreditás con un certificado del RPA que vale 30 días (art. 6).
El art. 9 enumera las obligaciones del administrador: cuenta bancaria a nombre del consorcio, libros rubricados, seguros del edificio y del personal, recibos numerados. Varias tienen un plazo corto que conviene tener a mano.
Art. 9 incs. p, m y k de la Ley 941. Los 5 días para mostrar la documentación los fija el Decreto 551/2010. Todas las obligaciones, inciso por incisoEl art. 10 lista lo que debe mostrar cada liquidación de expensas: datos del administrador y del consorcio, ingresos y egresos del mes, sueldos del personal, juicios y el detalle de pagos por unidad. Desde 2014 además se arma con el Modelo Único de la Disposición 856/DGDYPC/14.
La declaración jurada anual del período 2025 se presenta hasta el 30 de noviembre de 2026 inclusive (Disposición 2615/DGDYPC/26, art. 3). Lleva el listado de consorcios, las rendiciones de cuentas, los aportes del personal, la ART y los mantenimientos obligatorios (art. 12). Los administradores voluntarios gratuitos no la presentan.
Desde 2026 cada edificio que tomás se da de alta en el RPA dentro de los 30 días de la asamblea que te designó, con el acta de designación. Si renunciás o te remueven, la baja también va dentro de los 30 días (Disposición 1129/DGDYPC/26).
Las sanciones van de menor a mayor: apercibimiento, multa, suspensión y exclusión del registro (art. 16). La multa puede sumarse a la suspensión o a la exclusión, y pesa más si hubo perjuicio para el consorcio o si reincidís dentro de los 2 años.
Leer el art. 16 completoRevisala gratis en 1 minuto: marcás lo que trae tu última liquidación y ves qué le falta del art. 10.
33 artículos y una Cláusula Transitoria Única en 6 capítulos. El texto es literal, tal como lo publica JURISTECA. Debajo de cada artículo, qué significa en un edificio real.
La Ley 941 tiene 33 artículos y una Cláusula Transitoria Única, agrupados en seis capítulos: del Registro de administradores a la plataforma web oficial del Gobierno de la Ciudad. Cada capítulo enlaza a sus artículos más abajo, con el texto completo de cada uno.
Sí. El PDF trae el texto consolidado completo, artículo por artículo, con portada, fuente y fecha de verificación, para imprimir, archivar o compartir con el consejo de propietarios. Es la reproducción del texto legal tal como está abajo, pero sin el comentario práctico que agregamos debajo de cada artículo en esta página.
Capítulo I
El capítulo I agrupa los artículos 1 a 7 de la Ley 941, bajo el título «Registro». El texto de cada artículo es literal, tal como lo publica JURISTECA; debajo de cada uno agregamos, aparte, qué implica en la administración de un edificio real.
Registro Créase el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal, a cargo de la máxima autoridad del Gobierno de la Ciudad en materia de defensa de los consumidores y usuarios.
Qué significa en la práctica del edificio En la práctica, esto significa que el Registro Público de Administradores (RPA) es el organismo de referencia para verificar a cualquier administrador antes de contratarlo. Depende de la autoridad de defensa del consumidor de la Ciudad, no de una cámara privada.
La administración de consorcios no puede ejercerse a título oneroso ni gratuito sin la previa inscripción en el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal.
Qué significa en la práctica del edificio Ningún administrador, ni siquiera uno que no cobra honorario, puede ejercer sin estar inscripto en el RPA. Es lo primero que un consorcio debería pedir ver antes de firmar cualquier designación.
Se denominan Administradores/as Voluntarios/as a todos/as aquellos/as propietarios/as que residan en unidades funcionales de edificios y cumplan la función de administrador sin percibir retribución alguna.
Qué significa en la práctica del edificio La ley reconoce un régimen distinto para el propietario que administra su propio edificio sin cobrar: es "administrador voluntario", con requisitos de inscripción más simples (art. 4) y sin la obligación de la declaración jurada anual (art. 12).
Para poder inscribirse, los administradores de consorcios deben presentar la siguiente documentación:
a) Nombre y apellido o razón social. Para el caso de personas jurídicas, adicionalmente: copia del contrato social, modificaciones y última designación de autoridades, con sus debidas inscripciones.
b) Constitución de domicilio especial en la Ciudad.
c) Número de C.U.I.T./C.U.I.L.
d) Certificado expedido por el Registro Nacional de Reincidencia y Estadística Criminal.
e) Informe expedido por el Registro de Juicios Universales.
f) Certificado de aprobación de la capacitación dictada por las entidades autorizadas que establezca la Autoridad de Aplicación. Dicha capacitación debe contar con al menos una (1) carga horaria de ciento veinte (120) horas, la que debe ser revalidada anualmente mediante un curso de actualización con una carga horaria mínima de diez (10) horas. Los contenidos básicos de ambas capacitaciones son fijados por la autoridad de aplicación.
g) Certificado de libre deuda expedido por el Registro de Deudores/as Alimentarios/as Morosos/as.
Las personas jurídicas deben cumplir con los requisitos establecidos en el presente artículo. La reglamentación debe establecer cuáles son los integrantes del órgano de administración que deben cumplir estos requisitos, así como la forma en que se debe actualizar la documentación correspondiente.
Los/las administradores/as voluntarios/as gratuitos/as deben presentar:
1) Original y copia del Documento Nacional de Identidad.
2) Copia certificada del acta de asamblea, la cual debe contener los datos del consorcio, cantidad de unidades funcionales del mismo y designación ad honorem como administrador. Asimismo, descripción de la unidad funcional de la cual es propietario con su número de matrícula del Registro de la Propiedad Inmueble o, en su defecto, simple declaración jurada de la totalidad de los copropietarios.
3) Número de C.U.I.T./C.U.I.L.
Qué significa en la práctica del edificio Es la lista de papeles que el RPA exige para inscribir a un administrador: identidad, domicilio en la Ciudad, CUIT/CUIL, certificado de reincidencia, informe de juicios universales, capacitación de 120 horas (con actualización anual de 10) y libre deuda alimentaria. Una asamblea que va a designar o ratificar un administrador puede pedir ver esta documentación.
No pueden inscribirse en el Registro o mantener la condición de activo:
a) Los inhabilitados para ejercer el comercio.
b) Los fallidos y concursados hasta su rehabilitación definitiva.
c) Los sancionados con pena de exclusión, antes de pasados cinco (5) años desde que la medida haya quedado firme.
d) Los inhabilitados por condena penal por delitos dolosos relacionados con la administración de intereses, bienes o fondos ajenos, mientras dure la inhabilitación.
e) Los inscriptos en el Registro de Deudores/as Alimentarios/as Morosos/as.
Qué significa en la práctica del edificio Detalla quién no puede estar inscripto ni mantenerse activo en el Registro: inhabilitados para comerciar, fallidos no rehabilitados, sancionados con exclusión reciente, condenados por delitos dolosos sobre bienes ajenos y deudores alimentarios morosos. Sirve como lista de chequeo al evaluar a un candidato.
El administrador sólo puede acreditar ante los consorcios su condición de inscripto en el Registro, mediante un certificado emitido a su pedido, cuya validez es de treinta (30) días. En dicha certificación deben constar la totalidad de los datos requeridos al peticionante en el Artículo 4º de la presente Ley, así como las sanciones que se le hubieran impuesto en los dos (2) últimos años.
El/la administrador/a debe presentar ante el consorcio el certificado de acreditación en la asamblea ordinaria o extraordinaria que se realice a fin de considerar su designación.
Qué significa en la práctica del edificio El certificado de acreditación es el documento concreto que prueba la inscripción vigente, válido por 30 días. La asamblea que designa o ratifica a un administrador debería exigirlo en esa misma reunión.
El Registro es de acceso público, gratuito, y debe estar disponible para su consulta en la página web del Gobierno de la Ciudad, pudiendo cualquier interesado informarse respecto de la totalidad de los requisitos e informes exigidos en el artículo 4° de la presente, así como también de las sanciones que se hubieren impuesto en los últimos dos (2) años. Asimismo, la reglamentación establece las formas y condiciones en que se efectúan las consultas.
Qué significa en la práctica del edificio El Registro es público y gratuito: cualquier propietario puede consultar en la web del Gobierno de la Ciudad los datos y las sanciones de los últimos dos años de un administrador antes de contratarlo.
Capítulo II
El capítulo II agrupa los artículos 8 a 12 de la Ley 941, bajo el título «Obligaciones del administrador». El texto de cada artículo es literal, tal como lo publica JURISTECA; debajo de cada uno agregamos, aparte, qué implica en la administración de un edificio real.
El/la administrador/a debe presentar anualmente una constancia del certificado de inscripción en el Registro actualizado en la asamblea ordinaria. En dicha oportunidad hará entrega de una copia de la presente Ley al consorcio de propietarios presentes. De igual forma procederá en cualquier asamblea donde se considere su designación o continuidad.
Qué significa en la práctica del edificio Todos los años, en la asamblea ordinaria, el administrador debe mostrar su certificado de inscripción actualizado y entregar una copia de la Ley 941 a los propietarios presentes. Lo mismo aplica en cualquier asamblea donde se trate su designación o continuidad.
En el ejercicio de sus funciones deben:
a) Ejecutar las decisiones adoptadas por la Asamblea de Propietarios conforme lo previsto por las normas vigentes.
b) Atender a la conservación de las partes comunes y realizar las diligencias pertinentes para el cumplimiento de la normativa vigente resguardando el mantenimiento edilicio e infraestructura, instalaciones, sistema de protección contra incendio, higiene y seguridad y control de plagas. Asimismo, proveer el cuidado del agua potable conforme al ordenamiento vigente.
c) Asegurar al edificio contra incendio y accidentes, al personal dependiente del Consorcio y terceros.
d) Llevar en debida forma, los libros del Consorcio conforme las normas vigentes.
e) Llevar actualizado un libro de Registro de Firmas de los Copropietarios, el que es exhibido al comienzo de cada Asamblea a fin que los copropietarios presentes puedan verificar la autenticidad de los poderes que se presenten.
f) Conservar la documentación del consorcio y garantizar el libre acceso de los consorcistas a la misma.
g) Denunciar ante el Gobierno de la Ciudad, toda situación antirreglamentaria y las obras ejecutadas en el edificio que administra sin el respectivo permiso de obra o sin aviso de obra, según corresponda conforme las normas vigentes.
h) Depositar los fondos del consorcio en una cuenta bancaria a nombre del Consorcio de Propietarios. Para los consorcios que soliciten la apertura de la cuenta en el Banco Ciudad de Buenos Aires, éste garantiza como opción la gratuidad de dicha cuenta, la cual incluye el trámite de alta, mantenimiento mensual, emisión de chequeras, transferencias bancarias y/o cualquier otro cargo que corresponda a la ciudad.
i) La gestión del Administrador de Consorcios de Propiedad Horizontal debe, siempre que la Asamblea Ordinaria o Extraordinaria lo disponga, ser auditada contablemente y acompañada de un informe de control de gestión realizado por Profesionales de Ciencias Económicas. De igual forma, la Asamblea Ordinaria o Extraordinaria puede disponer la realización de una auditoria legal a cargo de un Profesional del Derecho. También pueden hacerlo las Asociaciones de Consumidores, debidamente inscriptas en el Registro de Asociaciones de Consumidores de la Ciudad de Buenos Aires, con idénticos requisitos profesionales, en forma gratuita.
Para lo dispuesto en los párrafos anteriores se deberá observar que los profesionales posean matrícula habilitante en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y su firma estar legalizada de acuerdo con la normativa correspondiente.
j) Convocar a las Asambleas Ordinarias o Extraordinarias conforme a los reglamentos de copropiedad, bajo pena de nulidad, especificando lugar, día, temario y horario de comienzo y finalización. En la misma se adjuntará copia del acta de la última asamblea realizada.
k) En caso de renuncia, cese o remoción, el Administrador debe poner a disposición del consorcio dentro de los quince (15) días hábiles, los libros y toda documentación relativa a su administración y al consorcio, incluyendo la acreditación del pago de los aportes y contribuciones del encargado y/o dependiente, en caso de que los hubiere, no pudiendo ejercer la retención de los mismos. La reglamentación determina la forma y los plazos en que debe hacer entrega de las claves correspondientes para poder acceder a la plataforma web de la Aplicación Oficial para uso del consorcio.
l) Los recibos de pagos de expensas deben ser numerados y contener los siguientes datos:
a) Denominación y domicilio del consorcio.
b) Piso y departamento.
c) Nombre y apellido del/a propietario/a.
d) Mes que se abona, período o concepto.
e) Vencimiento, con su interés respectivo.
f) Datos del/a administrador/a, firma y aclaración, CUIT y número de inscripción en el Registro.
g) Lugar y formas de pago.
m) En caso de juicios con sentencia favorable al Consorcio de Propietarios, el administrador debe depositar en la cuenta bancaria del Consorcio los montos totales percibidos dentro de los dos (2) días hábiles desde su recepción.
n) Dar de alta al consorcio que administra en la plataforma web de la Aplicación Oficial y mantener actualizada la misma, con las especificaciones establecidas en el Capítulo VI de la Ley.
o) Comunicar a los propietarios e inquilinos del consorcio que administra el alta del mismo en la plataforma web de la Aplicación Oficial.
p) Notificar a todos los propietarios de modo inmediato, y en ningún caso después de las cuarenta y ocho horas de recibir la comunicación respectiva, la existencia de reclamos, sanciones administrativas y presentaciones judiciales que afecten al consorcio.
q) Responder con su patrimonio por toda erogación que provenga del ejercicio indebido de su administración.
r) Al momento de su designación, el administrador debe informar al consorcio en forma cierta y veraz, haciendo constar en acta detalladamente, todos aquellos servicios y trámites que realice por cuenta propia y formen parte de sus honorarios, así como también aquellos cuya realización sea encargada a otros prestadores y/o gestorías y que excedan la remuneración pactada por su actividad.
s) Someter a consideración de la Asamblea de Propietarios, dejando asentado en el acta correspondiente, la posibilidad de establecer como medio de notificación fehaciente la comunicación realizada a través de la plataforma web de la Aplicación Oficial, que es válida para todos aquellos que la hubiesen aceptado.
t) Brindar al consorcista (propietario o inquilino) condiciones de atención y trato digno, evitando actitudes vejatorias, vergonzantes o intimidatorias. Debe abstenerse de ejercer su cargo en un sentido abusivo, en ejercicio anormal o innecesario de sus facultades inherentes con presunta intención de perjudicarlo. El Administrador debe garantizar a cada uno de los propietarios y/o inquilinos autorizados que hayan requerido la posibilidad de ser notificados fehacientemente por otro medio, que puedan recibirla por la vía acordada.
Qué significa en la práctica del edificio Es el listado más largo de la ley: ejecutar lo que resuelve la asamblea, mantener y asegurar el edificio, llevar los libros del consorcio, depositar los fondos en una cuenta bancaria a nombre del consorcio, convocar asambleas, entregar toda la documentación al cesar en el cargo y notificar reclamos y sanciones dentro de las 48 horas, entre otras. Es, en los hechos, la vara con la que se mide el desempeño de cualquier administración.
Las liquidaciones de expensas contendrán:
a) Datos del administrador (nombre, domicilio, teléfono, C.U.I.T. o C.U.I.L., Nº de inscripción en el Registro).
b) Datos del consorcio, con el Nº de C.U.I.T. y Clave de Identificación en el Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal.
c) Detalle de los ingresos y egresos del mes anterior y el activo o pasivo total.
d) Nombre y cargo del personal del consorcio, indicando categoría del edificio, Nº de C.U.I.L., sueldo básico, horas extras detalladas, período al que corresponde el pago, detalles de descuentos y aportes por cargas sociales a cargo del consorcio.
e) Detalle de los pagos por suministros, servicios y abonos a contratistas, indicando nombre de la empresa, dirección, Nº de C.U.I.T o C.U.I.L., Nº de matrícula, trabajo realizado, elementos provistos, importe total y en su caso, cantidad de cuotas y número de cuota que se abona.
f) Detalle de pagos por seguros, indicando nombre de la compañía, número de póliza, tipo de seguro, elementos asegurados, fechas de vencimiento de la póliza y número de la cuota que se abona.
g) El recibo del administrador por el cobro de sus honorarios, detallando Nº de C.U.I.T., número de inscripción en el Registro de Administradores, consignando su situación fiscal, importe total y período al que corresponde.
h) En caso que existieran juicios por cobro de expensas o por otras causas en los que el Consorcio sea parte, se indicará en la liquidación mensual todos los datos del mismo (número de juzgado interviniente y expediente, carátula, objeto y estado) y capital reclamado.
i) Incluir el resumen de movimientos de la cuenta bancaria del Consorcio correspondiente al mes anterior.
j) Indicar en forma separada y diferenciada los importes que correspondan a expensas ordinarias y extraordinarias.
k) Incluir un texto claro y visible en el que se indique un sitio en la plataforma web oficial y un teléfono de contacto para quejas o reclamos.
Qué significa en la práctica del edificio Fija punto por punto qué debe traer cada liquidación de expensas: datos del administrador y del consorcio, ingresos y egresos del mes, sueldos y cargas del personal, pagos a proveedores y seguros, el propio recibo de honorarios del administrador, juicios en curso, resumen bancario, y expensas ordinarias separadas de las extraordinarias. Es prácticamente la especificación funcional de lo que un sistema de liquidación tiene que producir cada mes.
Los administradores de consorcios no pueden contratar ni someter a la consideración del consorcio los presupuestos de provisión de bienes, servicios o realización de obras que no reúnan los siguientes requisitos:
a) Título y/o matrícula del prestador o contratista, cuando la legislación vigente así lo disponga.
b) Nombre, domicilio, datos identificatorios y fotocopia de la inscripción en AFIP y ANSES del prestador del servicio o contratista.
c) Descripción detallada de precios, de los materiales y de la mano de obra, por separado.
d) El plazo en el que se realizará la obra o se prestará el servicio.
e) Si se otorga o no garantía y en su caso, el alcance y duración de esta.
f) El plazo para la aceptación del presupuesto manteniendo el precio.
g) Seguros de riesgos del trabajo del personal a cargo del prestador o contratista, en los casos que así lo exija la legislación vigente y de responsabilidad civil.
Cuando se contrate a trabajadores autónomos, las pólizas deben estar endosadas a favor del consorcio.
Los administradores deben exigir original de los comprobantes correspondientes, y guardar en archivo copia de los mismos por el plazo mínimo de dos (2) años, salvo que la Asamblea disponga uno mayor.
En aquellos casos en que la necesidad de la reparación sea de urgencia o para evitar daños mayores el/la administrador/a podrá exceptuarse del cumplimiento de los requisitos previos en este artículo limitando la intervención a lo indispensable y sometiendo el resto a lo prescripto.
Qué significa en la práctica del edificio Antes de contratar cualquier proveedor u obra, el administrador debe reunir: matrícula o título habilitante, inscripción en AFIP/ANSES, presupuesto detallado por materiales y mano de obra, plazo, garantía, vigencia del presupuesto y seguro de riesgos del trabajo. Los comprobantes se guardan al menos dos años, y sólo se puede saltar este trámite en una urgencia real para evitar un daño mayor.
Los/as administradores/as inscriptos/as en el Registro creado por esta ley, deben presentar anualmente un informe con el siguiente contenido, el que tendrá carácter de declaración jurada:
a) Listado actualizado de los consorcios que administra, consignando si lo hace a título gratuito u oneroso.
b) Copia de las actas de asamblea relativas a rendiciones de cuentas.
c) Detalle de los pagos de los aportes y contribuciones previsionales, de seguridad social, y cualquier otro aporte de carácter obligatorio, seguro de riesgo de trabajo y cuota sindical si correspondiese, relativos a los trabajadores de edificios dependientes de cada uno de los consorcios que administra.
d) Detalle de los pagos efectuados en concepto de mantenimientos e inspecciones legalmente obligatorios.
e) Declaración jurada patrimonial ante el consorcio y aprobada por este, destinado a garantizar sus responsabilidades como administrador. Esta declaración podrá sustituirse por la constancia de la constitución a favor del consorcio de propietarios, a cargo del administrador, de un seguro de responsabilidad profesional emitido por una compañía de seguros.
Se exceptúa de las obligaciones impuestas en este artículo a los/as administradores/as voluntarios/as gratuitos/as.
Qué significa en la práctica del edificio Los administradores inscriptos (no los voluntarios gratuitos) presentan cada año una declaración jurada con el listado de consorcios que administran, las actas de rendición de cuentas, los aportes previsionales pagados, los mantenimientos obligatorios realizados y una declaración patrimonial o un seguro de responsabilidad profesional.
Capítulo III
El capítulo III agrupa los artículos 13 a 14 de la Ley 941, bajo el título «Del mandato de administración». El texto de cada artículo es literal, tal como lo publica JURISTECA; debajo de cada uno agregamos, aparte, qué implica en la administración de un edificio real.
El administrador designado en el reglamento de propiedad horizontal cesa en oportunidad de la primera asamblea si no es ratificado por ella. La primera asamblea debe realizarse dentro de los noventa (90) días de cumplidos los dos (2) años de otorgamiento de reglamento o del momento en que se encuentren ocupadas el cincuenta por ciento de las unidades funcionales, lo que ocurra primero.
El administrador tiene un plazo de un año para el ejercicio de su función.
Es designado, su mandato puede ser renovado, y removido antes de su vencimiento, por asamblea ordinaria o extraordinaria con la mayoría absoluta establecida en el artículo 2060 del Código Civil y Comercial de la Nación.
Qué significa en la práctica del edificio El administrador designado en el reglamento cesa si la primera asamblea no lo ratifica, y esa asamblea debe convocarse dentro de los 90 días de cumplirse ciertos plazos. El mandato dura un año, es renovable, y se puede remover antes de tiempo con la mayoría del art. 2060 del CCyCN.
Los honorarios del administrador son acordados entre el administrador y la asamblea de propietarios, sin ninguna otra entidad o cámara que los regule y solo pueden ser modificados con la aprobación de la asamblea ordinaria, o en su caso la extraordinaria convocada al efecto. Estas decisiones deben figurar indefectiblemente en el acta respectiva.
Qué significa en la práctica del edificio No hay un arancel oficial: el honorario lo pacta el administrador con la asamblea, y sólo se puede modificar con la aprobación de una asamblea (ordinaria o extraordinaria) que quede asentada en el acta. Cualquier tabla de referencia de una cámara —como la de CAPHyAI— es solo eso: una referencia, no un piso ni un techo legal.
Capítulo IV
El capítulo IV agrupa los artículos 15 a 16 de la Ley 941, bajo el título «Régimen de infracciones y sanciones». El texto de cada artículo es literal, tal como lo publica JURISTECA; debajo de cada uno agregamos, aparte, qué implica en la administración de un edificio real.
Son infracciones a la presente Ley:
a) El ejercicio de la actividad de administración de consorcios de propiedad horizontal sin estar inscripto en el Registro creado por la presente Ley. Para el caso de los administradores a título voluntario/gratuito esta es la única infracción.
b) La contratación de provisión de bienes y/o servicios, o la realización de obras con prestadores que no cumplan con los recaudos previstos en el artículo 11.
c) El falseamiento de los datos a que se refiere el artículo 4°.
d) El incumplimiento de las obligaciones impuestas por los artículos 9° y 10, cuando obedezcan a razones atribuibles al administrador.
e) El incumplimiento de la obligación impuesta por el art. 6° in fine.
f) El incumplimiento de la obligación impuesta por el Artículo 12.
g) El incumplimiento de los acuerdos conciliatorios celebrados ante la Autoridad de Aplicación.
h) La incomparecencia injustificada del denunciado, de conformidad con lo establecido en el inciso d) del artículo 9° de la Ley 757, sobre Procedimiento para la Defensa de Consumidores y Usuarios.
i) Inclusión en la liquidación de expensas de todo servicio y/o trámite que no haya sido previsto por el administrador al momento de su designación, conforme lo dispuesto en el artículo 9° inciso r) de la presente Ley.
j) El incumplimiento de la obligación impuesta por el artículo 30.
Qué significa en la práctica del edificio Enumera qué constituye una infracción a la ley: ejercer sin inscripción, contratar sin cumplir el art. 11, falsear datos, incumplir las obligaciones de los arts. 9 y 10, no presentar el certificado o la declaración jurada, incumplir un acuerdo conciliatorio, no comparecer a una audiencia, o cobrar por servicios no informados al momento de la designación. Funciona como una lista de autocontrol para cualquier administración.
Las infracciones a la presente Ley se sancionan con:
a) Apercibimiento.
b) Multa cuyo monto puede fijarse entre trescientas (300) unidades fijas y veinte mil (20.000) unidades fijas conforme lo determine anualmente la Ley Tarifaria.
c) Suspensión de hasta nueve (9) meses del Registro.
d) Exclusión del Registro.
Se puede acumular la sanción prevista en el inciso b) con las sanciones fijadas en los incisos c) y d). En la aplicación de las sanciones se debe tener en cuenta como agravantes, el perjuicio patrimonial causado a los administrados y, en su caso, la reincidencia.
Se considera reincidente al sancionado que incurra en otra infracción de la presente ley dentro del período de dos (2) años subsiguientes a que la sanción quede firme.
Qué significa en la práctica del edificio Las sanciones posibles van de un apercibimiento a una multa (entre 300 y 20.000 unidades fijas, según la Ley Tarifaria de cada año), la suspensión de hasta 9 meses o la exclusión del Registro; se pueden acumular la multa con la suspensión o la exclusión. Reincidir dentro de los dos años siguientes agrava la sanción.
Capítulo V
El capítulo V agrupa los artículos 17 a 23 de la Ley 941, bajo el título «Procedimiento administrativo». El texto de cada artículo es literal, tal como lo publica JURISTECA; debajo de cada uno agregamos, aparte, qué implica en la administración de un edificio real.
La Autoridad de Aplicación recepciona las denuncias de particulares afectados por alguna de las infracciones de la presente Ley y puede actuar de oficio cuando tome conocimiento de las mismas. Así mismo, puede realizar inspecciones a las oficinas de los administradores para verificar el cumplimiento de la normativa vigente.
Las asociaciones de consumidores, debidamente inscriptas en el Registro de Asociaciones de Consumidores de la Ciudad de Buenos Aires, se encuentran facultadas a presentar denuncias. En tal caso, pueden acreditar la representación conferida por el/los particular/es afectado/s mediante simple acta poder certificada por la Autoridad de Aplicación. La misma debe contener, como mínimo, la identidad, domicilio del/los particular/es afectado/s, la designación, identidad, domicilio y firma de la asociación de consumidores.
También pueden hacerlo por medio del instrumento público correspondiente o con carta poder, con firma del otorgante certificada por autoridad policial, judicial o por escribano público.
Qué significa en la práctica del edificio Cualquier propietario afectado, o una asociación de consumidores inscripta, puede denunciar a un administrador ante la Autoridad de Aplicación, que también puede actuar de oficio o inspeccionar la oficina del administrador.
Recibida la denuncia, si resulta procedente de acuerdo con las circunstancias del caso, la Autoridad de Aplicación puede promover la instancia conciliatoria conforme lo establecido en el artículo 9° de Ley 757, sobre procedimiento para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.
Qué significa en la práctica del edificio Antes de abrir un sumario formal, la Autoridad de Aplicación puede convocar a una instancia de conciliación entre el denunciante y el administrador, en el marco de la Ley 757 de defensa del consumidor.
Recibida la denuncia o finalizada la etapa conciliatoria, en caso de que se haya promovido, sin haber arribado a una amigable composición, y si la autoridad de aplicación encuentra mérito suficiente en la misma, ordena la instrucción del correspondiente sumario e imputa al denunciado. La imputación debe contener inexcusablemente:
a) Una relación circunstanciada y sucinta de los hechos en que se basa.
b) La cita precisa de la norma presuntamente infringida.
c) El plazo para formular el descargo correspondiente y proponer prueba.
Qué significa en la práctica del edificio Si la conciliación no prospera y hay mérito suficiente, se abre un sumario formal: se le imputan al administrador los hechos concretos, la norma que presuntamente violó y un plazo para presentar su descargo y ofrecer prueba.
En cada uno de los supuestos se da traslado al infractor mediante cédula por diez (10) días para que formule el descargo correspondiente y ofrezca la prueba de la que pretenda valerse. Notificado o vencido el plazo dado para ello, el instructor procede a recibir la causa a prueba, determinando aquella que resulta admisible, con los siguientes requisitos:
• La prueba es admitida sólo en el caso de existir hechos controvertidos y siempre que no resulten manifiestamente inconducentes.
• Contra la resolución que deniega medidas de prueba solo procede el recurso de reconsideración.
• La prueba debe producirse dentro del término de diez (10) días hábiles, prorrogables cuando exista causa justificada, teniéndose por desistidas aquellas no producidas dentro de dicho plazo por causa imputable al sumariado.
• Es responsabilidad de la parte solicitante, la confección, suscripción y diligenciamiento de los oficios, así como los gastos, costos y costas que demande para el cumplimiento de la prueba informativa que solicite, así como la citación y comparecencia de los testigos que se ofrezca, todo bajo apercibimiento de tenerlo por desistido.
Qué significa en la práctica del edificio El administrador sumariado tiene 10 días para hacer su descargo y ofrecer prueba, que solo se admite sobre hechos realmente controvertidos; los costos de producir esa prueba (oficios, testigos) los paga quien la pide.
Concluidas las diligencias sumariales, previo informe final del instructor, la autoridad de aplicación dicta resolución definitiva dentro de los veinte (20) días hábiles. La misma debe ser publicada en el Boletín Oficial de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Para el caso de aplicarse sanciones, las mismas deben constar en el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal hasta dos (2) años después de haber sido impuestas.
Qué significa en la práctica del edificio La Autoridad de Aplicación resuelve dentro de los 20 días hábiles de terminado el sumario, la resolución se publica en el Boletín Oficial de la Ciudad, y una sanción queda visible en el Registro público durante dos años.
En todo aquello no previsto en las disposiciones que anteceden, serán de aplicación en forma supletoria las previsiones contenidas en la Ley 757 sobre procedimiento para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y lo dispuesto por el Decreto 1.510/1997, de Procedimiento Administrativo de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires
Qué significa en la práctica del edificio Para todo lo que esta ley no prevé expresamente, se aplican de manera supletoria la Ley 757 (defensa del consumidor) y el Decreto 1.510/1997 de procedimiento administrativo de la Ciudad.
Las acciones y sanciones emergentes de la presente ley prescriben en el término de tres (3) años contados a partir de la comisión de la infracción o la notificación de la sanción pertinente.
Qué significa en la práctica del edificio Las acciones y sanciones de esta ley prescriben a los tres años, contados desde la infracción o desde que se notificó la sanción correspondiente.
Capítulo VI
El capítulo VI agrupa los artículos 24 a 33 de la Ley 941, bajo el título «Aplicación de la plataforma web oficial». El texto de cada artículo es literal, tal como lo publica JURISTECA; debajo de cada uno agregamos, aparte, qué implica en la administración de un edificio real.
El Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires incorpora la Aplicación Oficial, para el uso obligatorio de toda persona humana o jurídica que administre un consorcio a título oneroso en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires para la gestión administrativa del Consorcio. Dicha aplicación es optativa para los consorcistas, quienes pueden decidir sobre el uso y consulta de la misma.
Dicha información está disponible para los consorcistas, quienes tienen la opción de usar este canal para su consulta y comunicación con el administrador en relación a sus reclamos.
Qué significa en la práctica del edificio Este artículo abre el capítulo de la plataforma web oficial del GCBA: su uso es obligatorio para todo administrador que cobre honorario, y es optativa para los propietarios y residentes que quieran consultarla. CONSO es un sistema de administración de consorcios y no es, ni sustituye, esta plataforma oficial del Gobierno de la Ciudad: la obligación del art. 24 corre por una vía aparte de cualquier software que use el administrador.
La aplicación es de acceso exclusivo para los propietarios y administradores. Los inquilinos deben requerir una autorización previa por parte del propietario para la generación y alta de su usuario.
Qué significa en la práctica del edificio Solo propietarios y administradores tienen acceso directo a la plataforma oficial; un inquilino necesita que el propietario lo autorice antes de darle de alta un usuario propio.
La utilización de la Aplicación Oficial no tiene costos para los usuarios del sistema.
Qué significa en la práctica del edificio La plataforma oficial no tiene ningún costo para quien la usa: ni para el administrador ni para los consorcistas.
La Aplicación debe asegurar la Privacidad y Protección de Datos Personales, y de cualquier otra información que pueda resultar sensible en cumplimiento de lo estipulado en la Ley 1845, la Ley Nacional N° 23.326. y demás normativa vigente aplicable. El Consorcio puede contar en la aplicación con la opción de servidores privados para un guardado único de la documentación aportada por medio electrónico referida a las expensas. En ese caso es con clave de acceso en al menos dos copropietarios. El Gobierno debe desarrollar la integración de ese acceso de empresas proveedoras de servicios a través de la aplicación. Sin el consentimiento del Consorcio no pueden requerirse actas de asamblea al Administrador para esta aplicación, con la excepción de la de su designación, renovación o rendición de cuentas, y aquellas otras que expresamente exija esta Ley.
Qué significa en la práctica del edificio La plataforma debe proteger los datos personales conforme a la normativa vigente, puede ofrecer un guardado con servidores privados con clave de acceso de al menos dos copropietarios, y no puede exigírsele al administrador subir actas de asamblea salvo las de su designación, renovación, rendición de cuentas o las que la propia ley pida.
Solo pueden darse de alta en la plataforma oficial los administradores inscriptos en el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal.
Qué significa en la práctica del edificio Solo un administrador inscripto en el RPA puede darse de alta en la plataforma oficial: el registro es la condición de entrada.
En relación a la prestación del Servicio de la plataforma oficial, los administradores y los empleados que éstos designen, deben realizar un curso gratuito, presencial o virtual, con el fin de conocer el alcance de la herramienta. El curso es obligatorio y condición necesaria para dar el alta a los consorcios en la plataforma.
Qué significa en la práctica del edificio Antes de poder dar de alta a un consorcio en la plataforma, el administrador (y el personal que designe) debe completar un curso gratuito, presencial o virtual, sobre cómo usar la herramienta.
Los propietarios de unidades funcionales pueden denunciar ante el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal a los administradores que no pongan a disposición los datos de la plataforma oficial a fin de darse de alta como usuario, dentro de los diez (10) días de efectuada la comunicación fehaciente del propietario al Administrador.
Qué significa en la práctica del edificio Un propietario puede denunciar ante el RPA a un administrador que no le facilite los datos para darse de alta como usuario en la plataforma, si pasaron más de 10 días desde que se lo pidió por un medio fehaciente.
En el caso de renuncia, cese o remoción del administrador, la plataforma queda disponible para el nuevo administrador con toda la información histórica del consorcio.
Qué significa en la práctica del edificio Cuando un administrador renuncia, cesa o es removido, la plataforma queda disponible para quien lo reemplace con todo el historial del consorcio: el nuevo administrador no arranca de cero.
La plataforma dentro de sus funcionalidades debe incluir la opción de notificar a los propietarios ausentes las “propuestas de decisiones” adoptadas en asamblea, en los términos del artículo 2060 del Código Civil y Comercial de la Nación, así como la posibilidad de manifestar su voluntad para el rechazo de dicha propuesta.
En los supuestos previstos en los artículos 2056 inciso m), 2057 y 2058 inciso c) la comunicación a través de la plataforma es meramente informativa no teniendo el carácter de notificación fehaciente. La plataforma debe contar con la certificación de emisor y comunicación al receptor sin alteraciones con el correspondiente acuse de recibo.
Qué significa en la práctica del edificio La plataforma debe permitir notificar a los propietarios ausentes las "propuestas de decisión" que se votan en asamblea (art. 2060 del CCyCN) y que puedan manifestar su rechazo; en algunos supuestos puntuales del Código esa comunicación es solo informativa, no una notificación fehaciente.
A los fines del objeto de la presente, la Autoridad de Aplicación puede suscribir convenios con empresas prestadoras de sistemas de servicios de liquidación de expensas para consorcios, a efectos de su integración con el sistema establecido en la presente ley, asegurando la interoperabilidad para la carga automatizada.
Qué significa en la práctica del edificio La Autoridad de Aplicación puede firmar convenios con empresas de sistemas de liquidación de expensas para integrar sus sistemas con la plataforma oficial y automatizar la carga de datos. Es el fundamento legal detrás de cualquier integración futura entre un software de liquidación y la plataforma del GCBA.
La Cláusula Transitoria Única cierra el texto de la ley con esta salvedad: «Las normas incorporadas en el “CAPITULO VI APLICACIÓN DE LA PLATAFORMA WEB OFICIAL“ entran en vigencia una vez vencido el plazo establecido en su reglamentación.» En la práctica, el Capítulo VI no rige desde la sanción de la ley: se activa cuando venza el plazo de esa reglamentación.
Esta página publica el texto que JURISTECA declara vigente, el Texto Consolidado al 29/02/2024 por Ley Nº 6.764 de fecha 18/12/2024, y no una lista de leyes modificatorias: publicar esa lista sin confirmar cada norma contra el Boletín Oficial de la Ciudad sería un dato sin verificar. Si necesitás rastrear una modificación puntual, el punto de partida es el mismo texto consolidado de JURISTECA.
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Ver la comparativaNo. JURISTECA, la fuente oficial del texto, dice literalmente: «No hay modificaciones a la fecha». La Ley Nº 6.764, del 18/12/2024, no reformó el contenido: es la norma que consolidó el texto tal como estaba vigente al 29/02/2024, la fecha que fija ese contenido. «Actualizada» describe ese consolidado, no un cambio de este año.
Ejercer sin inscripción es en sí mismo una infracción (art. 2 y art. 15 inciso a), sea el administrador rentado o voluntario. El Registro es público y gratuito (art. 7): cualquier propietario puede verificar la inscripción y las sanciones antes de contratar.
La Ley 941 no fija ningún arancel: el art. 14 deja el honorario a lo que acuerden el administrador y la asamblea, sin cámara que lo regule. La tabla que publica CAPHyAI es solo una referencia; el detalle está en la página de honorarios de administrador.
Establece que las normas del Capítulo VI (la plataforma web oficial del GCBA) recién entran en vigencia cuando venza el plazo que fije su reglamentación, es decir, ese capítulo no aplica de manera automática desde la sanción de la ley.
No. CONSO es un sistema privado de administración de consorcios: no es ni sustituye la plataforma web oficial que crea el Capítulo VI de esta ley.
Esta página transcribe el texto vigente de la Ley 941 y agrega un comentario propio de qué implica cada artículo en la administración de un edificio: no reemplaza el asesoramiento de un profesional ni la lectura del texto oficial. CONSO es un sistema de administración de consorcios; no es la plataforma web oficial del Gobierno de la Ciudad que crea el Capítulo VI de esta ley. Esto es información general, no asesoramiento legal. Verificado el 2026-09-17.
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