Deuda de expensas de un propietario fallecido: contra quién se reclama y qué hacer.

Cuando muere el propietario de una unidad que debe expensas, la deuda no se cancela ni se reparte entre los vecinos: sigue pesando sobre la unidad funcional. El consorcio conserva un privilegio especial sobre esa unidad —el artículo 2582, inciso a), del Código Civil y Comercial incluye expresamente «el crédito por expensas comunes en la propiedad horizontal»— y va a cobrar con ella, la herede quien la herede o la compre quien la compre en subasta.

Lo que sí cambia, y es donde se pierden los juicios, es el destinatario. Desde la muerte, la intimación, el certificado de deuda y la demanda se dirigen contra la sucesión del titular o contra sus herederos, nunca contra el fallecido. Un acto dirigido a quien ya no puede adquirir derechos ni contraer obligaciones es nulo de nulidad absoluta, y los tribunales lo declaran incluso sin pedido de parte.

Mientras tanto la unidad se sigue liquidando normalmente: cada mes devenga su expensa, sus intereses según el reglamento, y cada mes empieza a correr su propio plazo de prescripción de dos años.

Porque la obligación de pagar expensas no nace de un contrato que el titular firmó, sino de ser dueño de una unidad en un edificio. Es una obligación propter rem: acompaña a la cosa. El Código lo dice de tres maneras distintas, y las tres importan.

La primera es el artículo 2049, titulado «Defensas», que cierra todas las salidas: los propietarios «no pueden liberarse del pago de ninguna expensa (…) por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes (…) ni por abandono de su unidad funcional». Si ni siquiera abandonar el departamento libera al vivo, la muerte del titular tampoco borra lo devengado.

La segunda es el artículo 1937: «El sucesor particular sucede a su antecesor en las obligaciones inherentes a la posesión sobre la cosa; pero el sucesor particular responde sólo con la cosa sobre la cual recae el derecho real». Traducido al edificio: quien recibe la unidad recibe también la deuda que pesa sobre ella, y responde con la unidad.

La tercera es el artículo 2050: «Además del propietario, y sin implicar liberación de éste, están obligados al pago de los gastos y contribuciones de la propiedad horizontal los que sean poseedores por cualquier título». El heredero que entra a vivir en el departamento o que lo alquila es poseedor, y por esa sola circunstancia queda obligado, aun antes de que termine la sucesión.

La consecuencia práctica es la que ordena todo lo demás: el consorcio no perdió su crédito, perdió su interlocutor. Cómo funciona la regla en las demás situaciones —venta, subasta, usufructo— está en la deuda de expensas sigue al inmueble.

Es el error más caro y el más fácil de cometer, porque el nombre del fallecido sigue figurando en el padrón del consorcio, en el informe de dominio y en la carpeta del administrador.

La Sala J de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil lo resolvió el 6 de diciembre de 2017 en «Consorcio de Propietarios Bartolomé Mitre 651 Edificio Playa II c/ Ceruti Julio César y otro s/ ejecución de expensas»: la intimación de pago cursada en junio de 2016 a una persona fallecida —hacía más de veinticinco años— y la acción ejecutiva posterior son nulas de nulidad absoluta en los términos del artículo 387 del Código Civil y Comercial. El tribunal agregó lo que más pesa para el administrador: si el ejecutado falleció antes de promoverse el juicio, la nulidad debe declararse de oficio, sin que nadie la pida, y «si el fallecimiento ocurrió con anterioridad a la ejecución, ésta debe seguirse contra los herederos».

Un expediente anulado no es solo tiempo perdido: son honorarios, tasa de justicia y, sobre todo, meses de prescripción corriendo mientras el reclamo no existe jurídicamente.

A la sucesión, y dentro de ella a los herederos. Con dos reglas que conviene tener juntas, porque parecen contradecirse y no lo hacen.

La deuda no se divide entre los herederos. La Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala H, el 21 de mayo de 2015, en «Consorcio de Prop. Arcos 1633/41/47/49/61 c/ Calleja Walter y otros s/ ejecución de expensas» —con voto de los jueces Picasso, Abreut de Begher y Kiper— sostuvo que «la deuda por expensas no puede dividirse en tantas partes como cotitulares tenga la unidad, razón por la cual pesa sobre todos los herederos». El consorcio no tiene que perseguir a cada heredero por su porción: reclama el total.

Pero cada heredero responde hasta lo que recibió. El artículo 2317 es explícito: «El heredero queda obligado por las deudas y legados de la sucesión sólo hasta la concurrencia del valor de los bienes hereditarios recibidos. En caso de pluralidad de herederos, éstos responden con la masa hereditaria indivisa». No hay que confundir esto con un límite al consorcio: si la unidad vale más que la deuda —el caso normal—, el crédito se cobra íntegro con la unidad.

Las dos reglas conviven bien: el reclamo va por el total contra la masa, y la masa incluye el departamento sobre el que el consorcio tiene privilegio especial.

Se liquidan igual, todos los meses, a la misma unidad. No hay en el Código ninguna figura que suspenda la obligación de una unidad mientras se tramita una sucesión, y el artículo 2049 ya cerró la puerta del abandono.

Lo que cambia es la calidad del obligado. Las expensas anteriores a la muerte son deuda del causante, y se cobran de su patrimonio —dentro del cual está la unidad—. Las posteriores son, además, deuda propia de los herederos que poseen la unidad, por el artículo 2050: quien la ocupa, la alquila o simplemente la tiene, es poseedor y está obligado.

Esa distinción tiene una consecuencia procesal concreta. Si un heredero renuncia a la herencia y con eso perjudica a sus propios acreedores, el artículo 2292 permite a esos acreedores «hacerse autorizar judicialmente para aceptarla en su nombre», y la aceptación vale «hasta la concurrencia del monto de sus créditos». Para el consorcio la herramienta sólo entra en juego respecto de lo que el heredero debe por sí —las expensas devengadas mientras poseía la unidad—, no por la deuda del causante. Es de uso fino: conviene que la evalúe el abogado.

Para el administrador el resumen es simple: no dar de baja la unidad, no dejar de liquidar y no dejar de calcular intereses, salvo que la asamblea haya resuelto otra cosa al pasar la deuda a juicio.

Seis pasos, en este orden. Ninguno requiere abogado; todos condicionan lo que el abogado pueda hacer después.

Esta es la parte que convierte una demora administrativa en pérdida de dinero. Las expensas prescriben a los dos años por el artículo 2562, inciso c), que alcanza al «reclamo de todo lo que se devenga por años o plazos periódicos más cortos». Y prescriben cuota por cuota: cada liquidación mensual tiene su propio vencimiento y su propio reloj.

La muerte del titular no suspende ese plazo. No hay norma que lo haga, y el tiempo que pasa buscando a los herederos es tiempo que corre contra el consorcio. Con veinticuatro meses por cuota, una sucesión que nadie abre durante dos años se lleva puesta la punta más antigua de la cuenta corriente.

Lo que sí mueve el reloj: la interpelación fehaciente lo suspende seis meses y por una sola vez (art. 2541); la mediación, hasta veinte días después de su cierre (art. 2542); el reconocimiento de la deuda (art. 2545) y la demanda (art. 2546) lo interrumpen. Y si el proceso se desiste o caduca, la interrupción «se tiene por no sucedida» (art. 2547). El detalle completo está en prescripción de la deuda de expensas.

Ojo con una tentación frecuente: intimar «para frenar el plazo» a nombre del fallecido no frena nada y encima es nulo. La interpelación tiene que estar dirigida a alguien que pueda ser intimado.

Hay dos escenarios distintos y conviene no mezclarlos.

Hay herederos pero no hacen nada. Es lo más común. El consorcio puede pedir judicialmente que se los intime a aceptar o renunciar la herencia: el artículo 2289 habilita a «cualquier interesado» a solicitarlo, con un plazo «no menor de un mes ni mayor de tres meses», y si dejan pasar el plazo sin responder «se lo tiene por aceptante». La intimación no puede hacerse antes de los nueve días de la muerte.

No hay herederos. Ahí la herencia se declara vacante y el Estado se hace cargo de liquidar los bienes: el artículo 2441 manda designar un curador, y el 2442 le impone pagar las deudas y, si no hay dinero suficiente, tasar y liquidar los bienes en la medida necesaria. La unidad se vende y con el producido se pagan las deudas, entre ellas las expensas.

Que la herencia sea vacante tampoco licúa el crédito. La Sala J, el 9 de noviembre de 2018, en «Consorcio Paraguay 2435/2437 c/ Marenco (sucesión vacante), Horacio César y otro s/ ejecución de expensas», confirmó que «el hecho de que se trate de un inmueble que integra el acervo de una sucesión vacante no releva a la ejecutada de pagar las expensas y los intereses por la mora», y mantuvo una tasa del 36% anual fundada en «la trascendencia de las expensas para la vida del consorcio».

Cómo se abre una sucesión desde el consorcio, cuánto hay que esperar y qué cambia según la jurisdicción está en el consorcio como acreedor: iniciar la sucesión y la herencia vacante.

Tres pedidos aparecen siempre, y los tres tienen la misma respuesta.

«Repartamos esa expensa entre los demás». No se puede. La proporción con que cada unidad contribuye está en el reglamento de propiedad horizontal, y cambiarla es modificar el reglamento: mayoría agravada del artículo 2057, conformidad expresa del artículo 2061 y escritura pública inscripta. Además sería tirar plata, porque extinguiría un crédito que el consorcio va a cobrar. El desarrollo completo, con la discusión sobre la unanimidad, está en ¿se puede repartir la deuda de un moroso entre los vecinos?.

«Dejemos de liquidarle a esa unidad». Tampoco. Además de no tener sustento legal, deja al consorcio sin el título que necesita para reclamar: sin liquidación no hay deuda documentada, y sin deuda documentada no hay certificado ejecutivo.

«Condonemos lo viejo para arrancar de cero». Condonar es renunciar a un crédito del consorcio, no una decisión de gestión del administrador. Y en una unidad con privilegio especial sobre un inmueble, es renunciar a lo más cobrable que tiene el edificio.

La decisión jurídica no la toma un sistema. Contra quién se demanda, qué períodos se reclaman y cuándo conviene abrir la sucesión lo define el administrador con su asesor legal. Lo que un sistema puede hacer es que la información esté completa y que la unidad no siga mandando papeles a la persona equivocada.

En CONSO, la cuenta corriente de cada unidad conserva el detalle de cada período con su fecha, que es exactamente el insumo del certificado de deuda y de la discusión de prescripción. Los contactos de la unidad se editan: se reemplaza el contacto del propietario fallecido por el del heredero, el representante de la sucesión o el abogado, y a partir de ahí el cupón y los avisos van ahí y no a la casilla anterior. Y cuando la deuda pasa a juicio, el módulo de juicios registra el expediente, traslada el saldo reclamado a la cuenta del juicio y muestra cuánto volvió a deber la unidad desde ese traslado.

Los límites, con la misma claridad: CONSO no tiene hoy un estado «unidad en sucesión» que bloquee envíos por sí solo —el cambio de destinatario se hace editando los contactos— y no emite alertas de prescripción. Muestra fechas y antigüedad; el calendario legal lo lleva el administrador. Cómo se ve la deuda por unidad está en deudas e intereses.