Inicio|Administración de consorcios
Administrar un consorcio es gestionar la plata, el personal, la documentación y las decisiones de un edificio de propiedad horizontal en nombre de sus propietarios. Lo regula el Código Civil y Comercial (artículos 2037 a 2072); en CABA se suma la Ley 941, en la provincia de Buenos Aires la Ley 14.701 y en Neuquén la Ley 3041. Esta guía recorre las obligaciones, el trabajo de cada mes, los honorarios de referencia y el software con el que se administra en 2026.
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Qué es
La administración de consorcios es la gestión económica, legal y operativa de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal. El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales forma una persona jurídica, el consorcio de propietarios, con domicilio en el propio inmueble (artículo 2044 del Código Civil y Comercial). Ese consorcio necesita alguien que cobre las expensas, pague a los proveedores, liquide el sueldo del encargado, convoque las asambleas y rinda cuentas: ese alguien es el administrador.
El consorcio
Persona jurídica formada por todos los propietarios (art. 2044). Tiene CUIT, cuenta bancaria, empleados y obligaciones propias, distintas de las de cada dueño.
La asamblea
Reunión de propietarios que decide lo que la ley y el reglamento le asignan (art. 2058): aprueba cuentas y presupuesto, designa y remueve al administrador (art. 2066).
El administrador
Representante legal del consorcio con carácter de mandatario (art. 2065). Puede ser un propietario o un tercero, persona humana o jurídica. Sus derechos y obligaciones los fijan la ley, el reglamento y la asamblea (art. 2067).
El reglamento y el consejo
El reglamento de propiedad horizontal define unidades, partes comunes y reglas (art. 2056). La asamblea puede designar un consejo de propietarios que controla la gestión (art. 2064).
El régimen vigente es el Título V del Código Civil y Comercial (artículos 2037 a 2072), en vigor desde 2015. La Ley 13.512, que rigió la propiedad horizontal durante décadas, está derogada. En el lenguaje de todos los días el mismo trabajo se llama «administración de edificios» o «gestión de consorcios»; en catálogos internacionales, «administración de condominios». Es la misma actividad: la explicamos con más detalle en gestión de consorcios: qué es y cómo profesionalizarla.
Quién puede administrar
En todo el país, la asamblea puede designar administrador a un propietario o a un tercero (art. 2065 CCyCN). Lo que cambia según la jurisdicción es si además hace falta inscribirse en un registro público: CABA, la provincia de Buenos Aires y Neuquén lo exigen; Córdoba no tiene registro de administradores, sino matrícula provincial de corredor y control municipal del edificio.
Quien administra consorcios cobrando honorarios debe inscribirse en el Registro Público de Administradores (RPA), que depende de la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor. El camino es secuencial: curso homologado, examen del RPA, inscripción con antecedentes y domicilio, y renovación anual con declaración jurada y capacitación. El trámite completo está en cómo registrarse en el RPA.
La Ley 14.701 (2014) creó el Registro Público de Administradores de Consorcios (RPAC); recién el Decreto 1734/2022 la reglamentó y desde 2023 funciona, en forma digital, bajo la Dirección Provincial de Personas Jurídicas. La inscripción es obligatoria se cobren honorarios o no, y arrastra una presentación anual. Los casos de La Plata y Mar del Plata tienen su propia nota.
No hay un registro público de administradores. La Ley 9445 enumera la administración de consorcios entre las funciones del corredor público inmobiliario matriculado, y la Municipalidad de Córdoba inscribe y controla el edificio —ascensores, Bomberos, tanques—, no al administrador.
El Código Civil y Comercial rige en todas las provincias; lo que varía es si existe un registro local de administradores. Neuquén tiene el suyo, obligatorio y con padrón público, creado por la Ley 3041, que además fija el contenido de la liquidación mensual. En el resto, cambia qué controla cada municipio sobre el edificio. Antes de asumir una cartera en otra jurisdicción, conviene verificar la normativa provincial y municipal vigente; el panorama está en registro de administradores por provincia.
También puede no haber administrador profesional: un consorcio chico puede autoadministrarse, con uno o varios propietarios asumiendo la tarea. Las obligaciones son las mismas; lo que cambia es quién las cumple.
Obligaciones
El administrador debe cumplir lo que le imponen la ley, el reglamento y la asamblea (art. 2067 CCyCN). En CABA, la Ley 941 lo traduce en seis bloques concretos, cada uno con su documentación, su plazo y su régimen de sanciones; fuera de CABA, el mismo listado funciona como buena práctica exigible por la asamblea.
1 · Declaración jurada anual ante el registro
En CABA, la DDJJ anual al RPA con cada consorcio administrado: domicilio, CUIT, consejo, unidades, seguros, cuentas y cumplimiento laboral. Es la causal de sanción más frecuente; el plazo lo fija cada año una disposición. Cómo se presenta, en DDJJ anual Ley 941 paso a paso.
2 · Libros y registros al día
Actas de asamblea, libro de administración y libro de sueldos, disponibles para cualquier copropietario. Qué libros exige la Ley 941 y dónde se rubrican: libro de administración.
3 · Asambleas
Convocar y presidir la asamblea ordinaria anual —cuentas, presupuesto, autoridades— y las extraordinarias que hagan falta, labrando las actas. Guía completa en asamblea de consorcio; la validez de las virtuales, en asambleas virtuales.
4 · Mantenimiento y conservación
Ascensores, matafuegos, instalaciones eléctricas y de gas, con contratos vigentes y documentados. En Córdoba, además, es el edificio lo que el municipio inspecciona y multa.
5 · Seguros obligatorios
Incendio, responsabilidad civil y riesgos del trabajo del personal, vigentes y acreditados. Qué cubre y por qué es obligatorio: seguro integral del consorcio.
6 · Rendición de cuentas e información a los propietarios
Rendición mensual con respaldo. En CABA, desde 2024 la liquidación debe llevar un código QR o enlace a los comprobantes del período (Disposición 1146/DGDYPC/2024). Es la única de las seis que un sistema puede sostener por sí solo: la rendición sale del software.
El trabajo de cada mes
Seis frentes que se repiten cada período, en todos los edificios de la cartera. Los cuatro primeros mueven plata del consorcio; los dos últimos, su documentación y su convivencia.
Reunir los gastos del período, prorratearlos por coeficiente, sumar intereses por mora y emitir la liquidación de cada unidad. Las expensas son la obligación central del propietario (art. 2048 CCyCN).
Cruzar transferencias, depósitos y pagos informados con el extracto del banco y dejar al día el saldo de cada unidad. Sobre la mora: interés simple, sin capitalizar, artículo 770 del Código Civil y Comercial; qué tasa aplicar.
Limpieza, ascensores, seguros, servicios y arreglos: cada factura entra como gasto del período con su comprobante, que después respalda la rendición y el QR de la liquidación.
Liquidar el sueldo del encargado
Con la escala del CCT 589/10 (SUTERH/FATERYH), que es de alcance nacional: categoría, antigüedad, adicionales, aguinaldo, vacaciones y suplencias. Las cifras vigentes están en el sueldo del encargado 2026.
Asambleas, actas y documentación
Convocar en tiempo y forma, redactar el acta, mantener los libros y archivar pólizas, certificados y contratos donde cualquier propietario pueda verlos.
Reclamos, consultas de saldo, reservas de amenities, avisos de obra. Es la parte que más horas consume y la que menos queda registrada cuando vive en grupos de WhatsApp informales.
Honorarios
No existe un arancel legal: los honorarios se pactan con la asamblea y quedan en el acta o en el reglamento. Como referencia se usan las tablas de las cámaras del sector —CAPHAI, que actualiza la suya cada dos meses y la segmenta por clase de edificio (D a A2) y cantidad de unidades, y AIERH, con la misma lógica; en Córdoba, la del CPI—. Ninguna es obligatoria y es habitual que dos cámaras publiquen valores distintos para la misma clase.
| Clase de edificio | Tipología | Base mensual hasta 20 UF |
|---|---|---|
| D | Viviendas sociales, sin servicios centrales | $400.000 |
| C | Servicios comunes | $494.000 |
| B | Servicios centrales | $605.000 |
| A | Hasta 2 amenities | $798.000 |
| A1 | 3 o más amenities | $990.000 |
| A2 | Complejos de 200 o más UF | $4.897.000 |
Tabla CAPHAI, valores de referencia febrero–marzo 2026, sin IVA. A partir de la UF 21 se suma un monto por unidad adicional, en tramos decrecientes; las cocheras y bauleras se computan al 50 % de una unidad funcional. Certificados de deuda, DDJJ anual, traspaso de administración y convenios con morosos se facturan aparte, con sus propios valores de referencia.
Qué cubre el honorario base, qué se cobra aparte, cómo evaluar si un honorario es justo y cuánto factura un estudio con una cartera de edificios: todo en honorarios de administrador de consorcios 2026.
Herramientas
Una parte del rubro sigue administrando con planillas de Excel, y para uno o dos edificios puede alcanzar. El límite llega con la cartera: liquidar diez edificios a mano, conciliar diez extractos y contestar cien chats no escala. Un software de administración de consorcios concentra en un solo sistema la liquidación, la cobranza, los proveedores, los sueldos, los documentos y la comunicación con los vecinos.
Qué pedirle a cualquier sistema
Liquidación por coeficiente con torres y sectores; conciliación bancaria; escala SUTERH actualizada; portal para que el propietario vea su expensa y los comprobantes; rendición con las secciones que exige la Ley 941; exportación de tus datos sin permanencia. Los criterios, uno por uno, en cómo elegir un software de administración de consorcios.
Qué hay en el mercado argentino
Once plataformas medidas con la misma vara —precio publicado, inteligencia artificial, sueldos del encargado, cobro online— en la comparativa 2026, y las comparaciones directas en comparaciones.
Copiloto de IA sobre el sistema entero, lectura de facturas con IA y sueldos del encargado con escala SUTERH, todo en el mismo abono. La IA lee las facturas, cruza el extracto con los pagos y contesta a los vecinos por WhatsApp siguiendo las reglas de cada edificio; el administrador revisa y aprueba cada peso. Precio público: $2.950 por unidad funcional por mes, toda la plataforma con la IA incluida, 30 días de prueba sin tarjeta. El detalle está en precios.
Es la persona jurídica que forman todos los propietarios de las unidades funcionales de un edificio sometido a propiedad horizontal (artículo 2044 del Código Civil y Comercial). Tiene domicilio en el inmueble, CUIT propio, puede tener empleados y cuenta bancaria, y responde por las obligaciones del edificio con independencia de cada propietario.
Un propietario o un tercero, persona humana o jurídica, designado por la asamblea (artículos 2065 y 2066 del CCyCN). En CABA, quien cobra honorarios por administrar debe además estar inscripto en el Registro Público de Administradores (Ley 941); en la provincia de Buenos Aires, en el RPAC (Ley 14.701), se cobren honorarios o no; en Neuquén, en el registro provincial de la Ley 3041.
Ninguna en la práctica: el edificio es el objeto físico y el consorcio de propietarios es la figura legal que lo gobierna. «Administración de edificios», «gestión de consorcios» y «administración de condominios» nombran el mismo trabajo; el rubro y la normativa argentina usan «consorcios».
Cumplir lo que imponen la ley, el reglamento y la asamblea (art. 2067 CCyCN). En CABA la Ley 941 las concreta en seis bloques: declaración jurada anual al RPA, libros y registros, asambleas, mantenimiento y conservación, seguros obligatorios y rendición de cuentas a los propietarios, que desde 2024 debe llevar QR o enlace a los comprobantes.
No hay arancel legal. Las tablas de referencia de CAPHAI para febrero–marzo 2026 van de $400.000 (clase D) a $990.000 (clase A1) de base mensual hasta 20 unidades funcionales, sin IVA, más un monto por cada unidad adicional; los complejos de 200 o más unidades (A2) tienen una base de $4.897.000. Certificados, DDJJ anual y traspasos se cobran aparte.
El consorcio puede autoadministrarse: uno o varios propietarios asumen la tarea con las mismas obligaciones —liquidar, cobrar, pagar, convocar asambleas, rendir cuentas y cumplir con el personal—. Es habitual en edificios chicos; la guía está en autoadministrar un consorcio.
Sí, y muchos lo hacen con uno o dos edificios. Deja de alcanzar cuando la cartera crece: coeficientes, intereses por mora, conciliación del extracto, escala SUTERH y rendición con comprobantes se vuelven trabajo manual que se multiplica por cada edificio. Ahí es donde entra un software de administración de consorcios.
CONSO es un software de administración de consorcios argentino, hecho por administradores en ejercicio. Cubre liquidación de expensas, cobranzas y conciliación por reglas, proveedores, sueldos del encargado con escala SUTERH, documentos, asambleas, copiloto de IA sobre el sistema entero y comunicación con los vecinos por WhatsApp y email. Cuesta $2.950 por unidad funcional por mes, con 30 días de prueba gratis y sin permanencia.
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