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Guías Prácticas · 13 min de lectura

Prorrateo de expensas y coeficientes: de dónde sale el porcentual de cada unidad.

El coeficiente de cada unidad funcional no lo fija la asamblea ni el administrador: sale del reglamento de propiedad horizontal, que se integra al título de propiedad. Por qué el Código lo trata en dos incisos distintos, qué mayoría hace falta para tocarlo, qué pasa cuando los porcentuales no cierran en 100 y en qué casos se puede repartir un gasto por un criterio que no sea el porcentual dominial.

Equipo CONSO · 20 de agosto de 2026

La respuesta corta

El coeficiente vive en el reglamento, no en la asamblea

El porcentual de cada unidad funcional sale del reglamento de propiedad horizontal, otorgado por escritura pública e inscripto, que se integra al título de la unidad (art. 2038 CCyCN). El propietario paga «en la proporción de su parte indivisa» (art. 2046 inc. c) y no se libera por no usar el servicio (art. 2049).

Cambiarlo no es una decisión de asamblea ordinaria: es una modificación del reglamento, con la mayoría del art. 2057, la conformidad expresa del art. 2061, escribano y registro. Por eso el coeficiente que a alguien le parece injusto casi nunca se arregla en una asamblea.

Dos incisos, no uno

el art. 2056 trata el porcentual dominial en el inc. f) y la proporción en el pago de expensas en el inc. g)

Dos tercios no alcanzan

art. 2057 más art. 2061: hace falta la conformidad expresa de los titulares perjudicados

Dónde está tu coeficiente, y por qué no está en el plano

El art. 2056 del Código Civil y Comercial enumera lo que el reglamento debe contener, y dos de sus incisos son el origen de todo prorrateo: el f), «determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad», y el g), «determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes». No es un número que el administrador calcule ni que la asamblea vote: es una cláusula de un instrumento otorgado por escritura pública e inscripto en el registro inmobiliario.

No está en el plano de subdivisión. El Decreto 18.734/1949, que reglamentó la presentación registral de los reglamentos bajo la vieja Ley 13.512 —el marco en el que se redactó la enorme mayoría de los reglamentos hoy vigentes—, describe en su artículo 4 qué debe traer el plano: unidades designadas «con numeración corrida», dimensiones y «la descripción detallada de cada unidad y de las partes comunes del edificio». El porcentual no está en esa lista. El plano dice cuántos metros tenés; el reglamento dice cuánto pagás.

De ahí una consecuencia práctica para el administrador que recibe un edificio: el primer papel que hay que pedir no es la última liquidación, es el reglamento inscripto, y contra él se carga la tabla de porcentuales. El resto del circuito está en cómo liquidar expensas paso a paso; en CABA ese número termina impreso en la liquidación mensual, con el formato que exige el modelo Mis Expensas.

Por qué el 2 ambientes paga casi lo mismo que el 3 ambientes del piso 10

La respuesta es histórica, no aritmética. La Ley 13.512, que rigió la propiedad horizontal desde 1948 hasta que la Ley 26.994 la derogó al aprobar el Código Civil y Comercial, decía en su artículo 3 que el derecho de cada propietario sobre los bienes comunes sería «proporcional al valor del departamento o piso de su propiedad, el que se fijará por acuerdo de las partes o en su defecto por el aforo inmobiliario».

Dos consecuencias. El criterio legal fue el valor, no la superficie: dos unidades del mismo metraje, una al frente y otra contrafrente, no valían lo mismo. Y ese valor se fijaba por acuerdo de partes — sólo que, cuando se redactó el reglamento, la única parte que existía era el titular del dominio. En los hechos, el coeficiente lo puso quien desarrolló el edificio.

El Decreto 18.734/49 se ocupó además de congelarlo: sus considerandos dicen que hay que «asegurar que dicha proporción no ha de ser alterada por las valuaciones» fiscales posteriores, y su artículo 27 remata que la proporción entre la valuación de cada unidad y la del conjunto «permanecerá inalterable». Por eso el coeficiente de un edificio de 1968 sigue siendo el de 1968, aunque el valor relativo real de las unidades haya cambiado por completo. Hoy la propiedad horizontal está en los arts. 2037 a 2072 del Código Civil y Comercial, pero el número que se aplica cada mes sale de un reglamento redactado bajo la ley anterior.

Los dos porcentuales que el Código trata por separado

Acá está la distinción fina del tema. El art. 2056 trata en dos incisos distintos dos cosas que la mayoría de los reglamentos resuelve con un solo número:

inciso f) — la parte proporcional indivisa: el porcentual dominial, cuánto de las partes comunes le pertenece a cada unidad funcional. Es también la medida con la que se computan las mayorías en asamblea (art. 2060).
inciso g) — la proporción en el pago de las expensas comunes: el porcentual de contribución, cuánto paga cada unidad de cada gasto.

Que la ley los liste por separado es el único argumento textual sólido de que pueden no coincidir. Si tuvieran que ser siempre el mismo número, el inciso g) sería superfluo.

Conviene decir también qué no dice el Código. El art. 2046 inc. c) obliga a pagar las expensas «en la proporción de su parte indivisa», y ésa es la regla cuando el reglamento no dispone otra cosa. Su antecesora era más abierta: el art. 8 de la derogada Ley 13.512 repartía las expensas «en proporción al valor de sus pisos o departamentos, salvo convención en contrario», y el Código suprimió esa salvedad. Qué significa la supresión es una discusión legítima entre autores; lo que se puede afirmar sin forzar nada es que el margen para prorratear distinto no sale de una convención cualquiera, sino del inciso g) — es decir, del reglamento.

Cambiar un coeficiente: dos tercios, conformidad expresa y escribano

Supongamos que el edificio está convencido de que los porcentuales están mal. Hay tres capas, y ninguna se saltea.

La mayoría del art. 2057. «El reglamento sólo puede modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios». De la totalidad, no de los presentes: en un edificio de 60 unidades hacen falta 40 voluntades, hayan ido a la asamblea o no. El art. 2056 inc. o) obliga además a que el propio reglamento fije las mayorías para modificarlo, así que el primer lugar donde mirar es el reglamento mismo.

La conformidad del art. 2061. «Para la supresión o limitación de derechos acordados a las unidades que excedan de meras cuestiones de funcionamiento cotidiano, la mayoría debe integrarse con la conformidad expresa de sus titulares.» Subirle el porcentual a una unidad no es funcionamiento cotidiano: le cambia el bolsillo todos los meses, para siempre. Y no hay forma de bajarle el coeficiente a alguien sin subírselo a otro: si se libera a una unidad de contribuir, esa merma la absorben los demás.

Acá hay que ser preciso con la fuente, porque es donde más se resbala la información que circula. La ley no dice en ninguna parte «el porcentual se modifica por unanimidad». Quien lee así la combinación de los arts. 2057 y 2061 es la doctrina: Barreiro y Gonzalía, en la Revista del Notariado nº 935 del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, distinguen las cláusulas estatutarias de las reglamentarias y citan a Claudio Kiper, para quien son estatutarias las que expresan «la distribución del porcentual sobre los bienes comunes, la proporción con que cada propietario solventa los gastos por expensas o el destino de las unidades», y ésas «no pueden ser modificadas sino por unanimidad». El mismo trabajo cita jurisprudencia en esa línea, entre otros la CNCiv., Sala F, 16/9/1991, «López de Lucini c/ Consorcio Guayaquil 200».

La forma. El reglamento se integra al título suficiente sobre la unidad funcional (art. 2038), así que modificarlo exige escritura pública e inscripción registral, con honorarios y tiempo. Una asamblea que «resolvió cambiar los porcentuales» y nunca escrituró no cambió nada frente a terceros. Y quien quiera impugnar esa asamblea tiene treinta días: la acción de nulidad caduca a ese plazo desde la fecha de la asamblea (art. 2060), y la caducidad no se suspende ni se interrumpe.

La conclusión es incómoda pero útil: el coeficiente «injusto» casi nunca se arregla por asamblea. Cuando el problema es real —una unidad que se subdividió, una superficie que no existe— el camino es el escribano, no el orden del día.

Pagar aunque no se use: la única eximición que la ley admite

El art. 2049 se llama «Defensas» y tiene tres párrafos que dicen cosas distintas.

El primero cierra todas las salidas. Los propietarios «no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribución a su cargo aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición, por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por enajenación voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad funcional». No usar el ascensor no exime, vender no exime, abandonar no exime, y el que compra responde por lo devengado antes de comprar. La base conceptual está en el art. 2037: las partes del inmueble y las facultades sobre ellas son «interdependientes y conforman un todo no escindible».

El segundo deja una sola puerta. Tampoco se puede rehusar el pago «ni oponer defensas por cualquier causa, fundadas en derechos que ellos invoquen contra el consorcio, excepto compensación». «No pago porque el ascensor no anda» no es una defensa oponible: el reclamo va por la vía que corresponda y la expensa se paga igual.

El tercero es la excepción, y es más estrecha de lo que se cree. El reglamento «puede eximir parcialmente de las contribuciones por expensas a las unidades funcionales que no tienen acceso a determinados servicios o sectores del edificio que generan dichas erogaciones». Dos condiciones acumulativas: tiene que estar en el reglamento, y el supuesto es la falta de acceso, no la falta de uso. El local con entrada independiente a la calle que no pasa por el hall ni usa el ascensor encuadra; el propietario que tiene llave de la pileta y no la usa, no. Media internet argentina cuenta este párrafo como «si no usás la pileta podés pedir que te eximan», y no es lo que dice la norma.

Dónde termina el gasto común y empieza el que paga una sola unidad es otra frontera, y está en gastos comunes y gastos particulares.

Cuando los coeficientes no suman 100

El Código no prevé este caso ni fija tolerancias: parte de que la proporción está determinada en el reglamento (art. 2056 incisos f y g) y de que esa determinación cierra. Cuando en la planilla del administrador no cierra, el problema todavía no es jurídico — es aritmético, y el efecto es medible.

Si la suma da menos de 100, el prorrateo reparte menos que el gasto: coeficientes que suman 99,4 aplicados a un gasto de un millón facturan 994.000 y dejan 6.000 sin dueño, que salen del fondo del consorcio —plata de todos— o reaparecen como un desfasaje de caja que nadie sabe explicar tres meses después. Si da más de 100, se factura más de lo que se gastó. Y si el administrador «cierra» la diferencia cargándosela a una unidad, esa unidad está pagando gasto ajeno: sin una regla escrita y aplicada siempre igual, es un ajuste que nadie puede reconstruir después.

Qué se hace en la práctica, en orden

Contrastar la tabla cargada contra el reglamento inscripto, unidad por unidad. La mayoría de las veces el error es de transcripción —un decimal comido, una cochera que quedó afuera— y se corrige en el sistema, no ante el escribano.
Si el reglamento efectivamente no cierra, es un error de origen y sólo se arregla modificándolo, con la mayoría y las formas de la sección anterior. Mientras tanto, el criterio que se use para completar el 100 tiene que estar escrito, informado y aplicado igual todos los meses: es una decisión provisoria de administración, no una interpretación de la ley.
No inventar tolerancias. Ninguna norma autoriza un margen de redondeo, ni de medio punto ni de una décima. Que la diferencia sea chica no la vuelve legítima; la vuelve difícil de encontrar.

Un caso distinto, que suele confundirse con éste: cuando el reglamento exime legítimamente a una unidad de un reparto, los coeficientes de los que sí pagan tienen que renormalizarse sobre ese universo para volver a sumar 100. Borrar la fila sin renormalizar deja ese porcentaje sin repartir. La mecánica de esa cuenta en una planilla, con sus controles, está en cómo liquidar expensas en Excel, y para verificar un reparto puntual publicamos una calculadora de prorrateo por coeficiente, gratis y sin registro.

Prorratear por otro criterio: qué habilita la ley y qué autoriza sólo el reglamento

Hay que separar tres cosas que se suelen mezclar: lo que la ley dice, lo que permite que diga el reglamento, y lo que es práctica sin norma que la respalde.

Lo que la ley habilita con nombre y apellido:

Una proporción de expensas distinta del porcentual dominial — el margen del art. 2056 inc. g). La autoridad viene del reglamento.
Eximición parcial de unidades sin acceso — art. 2049, último párrafo, con sus dos condiciones acumulativas.
Sectorización por torres o cuerpos — el art. 2068 permite que, «en edificios cuya estructura o naturaleza lo haga conveniente», el reglamento prevea «la existencia de sectores con independencia funcional o administrativa, en todo aquello que no gravita sobre el edificio en general», con subasamblea y hasta un subadministrador del sector. Es el respaldo normativo del prorrateo por torre, con un límite expreso: frente a terceros responde todo el consorcio.
Contribuciones extra por uso de instalaciones — existe, pero sólo en conjuntos inmobiliarios: el art. 2081 remite a la proporción que fije el reglamento del conjunto y autoriza contribuciones distintas «en caso de utilización de ventajas, servicios e instalaciones comunes por familiares e invitados de los titulares». Es la norma más permisiva del Código en la materia y no es trasladable sin más a un edificio en propiedad horizontal común.

Lo que la ley no dice: no hay ningún artículo del Título V que autorice prorratear por consumo medido, en partes iguales o por uso de un amenity. Ninguno. Tampoco los prohíbe expresamente; lo que ocurre es que la autoridad para aplicarlos no puede venir de la ley, porque la ley no los describe. Viene del reglamento, y por lo tanto de la mayoría necesaria para modificarlo.

De ahí la regla que ordena todo el capítulo: «la asamblea decidió por mayoría que la pileta la paguen los que la usan» no se sostiene si eso no está en el reglamento. No es que la asamblea sobre —el reglamento se modifica en asamblea—; lo que cambia es el estándar. No es un punto del orden del día que se resuelve levantando la mano: es una reforma del título de propiedad de cada uno de los vecinos, y la decisión que se saltee esas formas es atacable, con los treinta días del art. 2060 corriendo.

Qué resuelve CONSO y qué queda del lado del escribano

CONSO no fija coeficientes ni los interpreta: el número sale del reglamento, y quién puede cambiarlo y con qué forma lo resuelven la asamblea y el escribano. Lo que el sistema hace es impedir que ese número, una vez cargado, produzca un reparto que no cierra.

Varios juegos de coeficientes en el mismo edificio. Cada gasto se imputa a un destino, y cada destino tiene su propia tabla completa de porcentajes por unidad: los gastos generales por el porcentual del reglamento, la calefacción por otro criterio, los de una torre por el suyo — sin planillas paralelas ni ajustes a mano. Es el escenario del art. 2056 inc. g) y del art. 2068, con la aclaración obvia: lo que habilita ese reparto es el reglamento del edificio, no la herramienta. Cómo se aplica ese esquema a los edificios que más lo necesitan —locales comerciales que no pagan ascensor, torres con servicios propios— está desarrollado con ejemplos en casos complejos de expensas.

La liquidación no se genera si los coeficientes no suman 100. Es una validación de igualdad exacta, con cuatro decimales de precisión y sin tolerancia: no hay «casi cien» ni advertencia que se pueda saltear. Si un juego de coeficientes no cierra, el período no se emite y el error aparece a la vista, con el destino identificado. El control alcanza a los juegos que efectivamente reciben gastos ese mes.

El reparto cierra al centavo. La distribución usa el método del mayor resto: se reparte hacia abajo y los centavos sobrantes se asignan de a uno a las unidades de mayor resto, de modo que la suma de lo repartido es exactamente igual al importe del gasto. No queda diferencia de redondeo para empujarle a una unidad, que es el ajuste silencioso más común de las planillas. Y el gasto que corresponde a una sola unidad se le imputa directamente, sin pasar por ningún coeficiente, en una columna separada de la expensa común.

Lo que no hace, para que nadie lo dé por sentado: no reparte por consumo medido, por medidor ni por metros cuadrados. El reparto en partes iguales existe como una acción que reescribe un juego de coeficientes a partes iguales entre las unidades, no como un modo de cálculo aparte. Cómo se arma el resto del período está en la página de liquidación de expensas.

Preguntas frecuentes

¿Dónde encuentro el coeficiente de mi unidad?

En el reglamento de propiedad horizontal del edificio, que se otorgó por escritura pública y está inscripto en el registro inmobiliario. El art. 2056 del Código Civil y Comercial obliga a que el reglamento determine la parte proporcional indivisa de cada unidad (inciso f) y la proporción en el pago de las expensas comunes (inciso g). No está en el plano: el Decreto 18.734/49, que reguló la presentación registral de los reglamentos redactados bajo la Ley 13.512, describe en su artículo 4 lo que el plano debe consignar —dimensiones y descripción detallada de cada unidad y de las partes comunes— y el porcentual no figura ahí. Si no lo tenés, pedile copia al administrador o buscalo en tu escritura.

¿La asamblea puede cambiar los coeficientes por mayoría simple?

No. Los porcentuales están en el reglamento, y el reglamento «sólo puede modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios» (art. 2057 CCyCN) — de la totalidad, no de los presentes. Además, el art. 2061 exige la conformidad expresa de los titulares cuando la decisión suprime o limita derechos acordados a una unidad más allá del funcionamiento cotidiano, y subir la contribución de una unidad encuadra ahí según la doctrina y la jurisprudencia mayoritarias. Y como el reglamento se integra al título (art. 2038), la modificación exige escritura pública e inscripción registral.

¿Puedo pagar menos si no uso la pileta o el ascensor?

Sólo si el reglamento lo prevé, y el estándar legal es más exigente de lo que se cree. El último párrafo del art. 2049 CCyCN permite que el reglamento «exima parcialmente de las contribuciones por expensas a las unidades funcionales que no tienen acceso a determinados servicios o sectores del edificio que generan dichas erogaciones». La condición es no tener acceso, no no usar: quien tiene llave de la pileta y no la usa no encuadra. Y el primer párrafo del mismo artículo es tajante: nadie se libera de una expensa por renunciar al uso de los bienes o servicios comunes.

¿Qué pasa si los coeficientes del edificio no suman 100?

El Código no fija tolerancias ni prevé el caso, porque parte de que la proporción está determinada en el reglamento (art. 2056 incisos f y g). Cuando la suma no cierra hay dos orígenes posibles: un error de carga en la planilla o el sistema —el más frecuente, y el que se arregla contrastando cada número contra el reglamento inscripto— o un error en el propio reglamento, que sólo se corrige modificándolo. El efecto es aritmético y no opinable: si la suma es menor a 100 queda gasto sin repartir, y si es mayor se factura más de lo que se gastó.

¿Se puede repartir un gasto por consumo, por torre o en partes iguales?

Depende de dónde venga la autoridad. El art. 2046 inc. c) fija la regla supletoria: cada propietario paga en la proporción de su parte indivisa. El art. 2056 inc. g) deja que el reglamento determine la proporción en el pago de las expensas, y el art. 2068 habilita sectores con independencia funcional o administrativa cuando el reglamento los prevé, que es el respaldo del prorrateo por torre. Lo que no existe en el Título V es un artículo que autorice repartir por consumo medido o en partes iguales: si no está en el reglamento, no hay norma que lo sostenga.