Libros obligatorios del consorcio: el libro de administración, la Ley 941 y dónde se rubrican hoy.

01

Qué libro exige cada norma, y por qué las dos listas se suman

El Código obliga por dos vías. El artículo 2062 manda llevar «un Libro de Actas de Asamblea y un Libro de Registro de firmas de los propietarios», y exige que el administrador coteje las firmas de cada asamblea con las originales registradas. El artículo 2067 inciso i) amplía a cuatro libros y suma dos deberes que se olvidan seguido: archivar cronológicamente las liquidaciones de expensas y conservar los antecedentes documentales del consorcio y de las sucesivas administraciones.

Hay una tercera capa que la práctica porteña casi siempre ignora: el artículo 148 inciso h) hace del consorcio una persona jurídica privada y el artículo 320 obliga a todas ellas a llevar contabilidad, con los registros indispensables del 322 —diario, e inventario y balances—. La lista porteña, en cambio, no está en la Ley 941 sino en el Anexo I del Decreto 551/10, en una sola oración que define casi todo:

Dos observaciones que no vas a encontrar en la mayoría de los resúmenes. Una: la lista porteña no incluye el libro de registro de propietarios que el 2067 sí exige, y como el Código manda llevar sus cuatro libros «y cualquier otro que exija la reglamentación local», ambas listas se acumulan. Dos: de los seis libros porteños, tres no nacen del derecho de propiedad horizontal —vienen de la normativa laboral, del convenio colectivo y de la edilicia— y cada uno cambió por su cuenta. El resto de las obligaciones porteñas está en las obligaciones del administrador según la Ley 941.

03

Qué se anota en cada libro, y qué ninguna norma define

Conviene decirlo de frente: ninguna norma dice qué se escribe en el libro de administración. Ni la Ley 941, ni el Decreto 551/10, ni el capítulo de propiedad horizontal lo definen. Lo único reglado es el contenido del libro de actas y el de la contabilidad.

• Libro de actas. Un acta por asamblea, con la firma de los presentes como constancia de asistencia. El artículo 2062 pide que la redacte un secretario de actas elegido por los propietarios, que contenga «el resumen de lo deliberado y la transcripción de las decisiones adoptadas» y que la firmen el presidente de la asamblea y dos propietarios. Al pie, el administrador deja constancia de las comunicaciones a los ausentes, las oposiciones recibidas y las conformidades expresas.
• Libro de administración. Absorbe la contabilidad. El artículo 327 permite asentar el movimiento en registros resumidos que no cubran períodos mayores al mes; el 326 exige confeccionar los estados contables al cierre y asentarlos en el libro de inventarios y balances.
• Registro de propietarios y registro de firmas. El primero identifica a los titulares de cada unidad funcional; el segundo guarda las firmas originales contra las que se cotejan las de cada asamblea.

Las formalidades sí están escritas. El artículo 324 prohíbe alterar el orden de los asientos, dejar blancos, interlinear, raspar, enmendar, tachar o arrancar hojas: los errores se salvan «mediante un nuevo asiento hecho en la fecha en que se advierta la omisión o el error». El 325 exige llevarlos en forma cronológica y actualizada, en idioma y moneda nacional, y que permanezcan en el domicilio de su titular. El 323 describe la nota del primer folio: destino, número de ejemplar, nombre del titular y cantidad de folios.

05

Papel y sistema: qué se puede llevar digital y qué no

Empecemos por el que desapareció. El libro de sueldos y jornales dejó de existir como libro: el artículo 52 de la Ley de Contrato de Trabajo, que exigía el libro especial rubricado, fue sustituido por el artículo 20 de la Ley 27.802, publicada el 6 de marzo de 2026.

Los libros laborales viejos no se tiran: se guardan diez años y pueden digitalizarse con la misma validez. El artículo 54, el de las planillas y demás elementos de contralor, quedó derogado por la misma ley. Cómo se instrumenta hoy está en el libro de sueldos digital del consorcio.

Con los libros del consorcio la respuesta es otra, y sin marketing: el libro rubricado sigue siendo un objeto físico, porque el canal vigente en la Ciudad termina con una oblea adherida. El Código prevé una vía digital, pero exigente: el artículo 329 permite, previa autorización del Registro Público del domicilio, «sustituir uno o más libros, excepto el de Inventarios y Balances, [...] por la utilización de ordenadores u otros medios mecánicos, magnéticos o electrónicos», con dictamen técnico de Contador Público, y solo si los medios alternativos son «equivalentes, en cuanto a inviolabilidad, verosimilitud y completitud». La reglamentación porteña dejó la puerta entornada con una condición y no con un permiso: «Cuando esta lo autorice, los registros podrán llevarse en forma electrónica».

Lo que sí resuelve un sistema es la otra mitad del artículo 2067 inciso i). En CONSO, comprobantes, facturas, seguros, planos, reglamento y actas escaneadas se archivan por edificio, período y categoría; los papeles internos quedan solo para la administración, la documentación del edificio a la vista de los vecinos, y los comprobantes y liquidaciones de cada unidad, solo para esa unidad. Cada liquidación mensual queda registrada período a período con su detalle congelado al momento del envío. Está en archivos y documentos y, para la convocatoria y su envío por unidad, en asambleas y actas. Nada de eso reemplaza al libro rubricado: lo alimenta.

07

Qué pasa si faltan o están mal llevados

La autoridad de aplicación es la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor de la Ciudad. El artículo 15 inciso d) tipifica como infracción «el incumplimiento de las obligaciones impuestas por los artículos 9° y 10, cuando obedezcan a razones atribuibles al administrador»: ahí caen el inciso d) de los libros, el e) del registro de firmas y el k) de la entrega.

Las sanciones del artículo 16 son cuatro: apercibimiento; multa, cuyo monto «puede fijarse entre trescientas (300) unidades fijas y veinte mil (20.000) unidades fijas conforme lo determine anualmente la Ley Tarifaria»; suspensión de hasta nueve meses del Registro; y exclusión del Registro. La multa es acumulable con la suspensión o la exclusión, y es reincidente quien vuelve a infringir dentro de los dos años de firme la sanción. Por eso acá no vas a ver un número en pesos: la unidad fija se convierte al valor vigente a la fecha del efectivo pago.

El mecanismo importa tanto como el monto. Cualquier consorcista puede denunciar y la autoridad puede actuar de oficio; el artículo 17 la faculta además a realizar inspecciones en las oficinas de los administradores. La resolución se publica en el Boletín Oficial porteño y, por el artículo 20, la sanción consta en el Registro Público de Administradores hasta dos años después de impuesta: queda a la vista de cualquier consorcio que consulte tu matrícula. Prescriben a los tres años (artículo 22). Y por el artículo 9 inciso q) el administrador responde con su patrimonio: la propia autoridad hace constar que la multa no puede transferirse al consorcio bajo ninguna circunstancia.

Los libros vuelven una vez más al año: el artículo 12 inciso b) exige acompañar a la declaración jurada anual «copia de las actas de asamblea relativas a rendiciones de cuentas». Un libro de actas incompleto bloquea la presentación, cuyo paso a paso está en la declaración jurada anual de la Ley 941, con plazos que fija una disposición de cada año.