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Administración · 8 min de lectura
¿Cuánto cobra un administrador de consorcios en 2026? Honorarios y aranceles
No hay un número único: el honorario depende de la clase de edificio, la cantidad de unidades funcionales y la cámara profesional que se tome como referencia. Repasamos las tablas vigentes, qué cubre el honorario base, qué se factura aparte y cómo se justifica un aumento en asamblea.
Equipo CONSO · 23 de julio de 2026
Cada 2 meses
CAPHAI actualiza su tabla de referencia
6 clases
De D a A2, según servicios y amenities
$400.000–$4.897.000
Base hasta 20 UF, CAPHAI feb–mar 2026
Sin IVA
Ni comisión de cobranza — se suman aparte
01
¿Quién fija los honorarios del administrador?
En Argentina no existe un arancel legal para el administrador de consorcios: ninguna ley ni decreto fija un monto obligatorio. Los honorarios se pactan libremente entre el administrador y la asamblea de propietarios, y quedan asentados en el reglamento de copropiedad o en el acta que lo designa.
Lo que existe son tablas de referencia que publican las cámaras profesionales del sector, y que administradores y consejos usan como piso de negociación. La más citada es la de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHAI), que actualiza sus valores cada dos meses y segmenta por clase de edificio (D, C, B, A, A1 y A2) y cantidad de unidades funcionales. La AIERH (Asociación Inmobiliaria de Edificios de Renta y Horizontal) publica la suya con la misma lógica, y en el interior el CPI de Córdoba hace lo propio. Ninguna es de aplicación obligatoria — son sugeridas, y es habitual que dos cámaras publiquen valores distintos para la misma clase de edificio.
02
La escala por clase de edificio
Las tablas clasifican los edificios según los servicios que ofrecen: de la clase D (viviendas sociales tipo FONAVI, BHN o IPV, sin servicios centrales) hasta la A2 (complejos de 200 o más unidades funcionales con múltiples amenities). Cada clase tiene un valor base para las primeras 20 UF, y a partir de ahí se suma un monto por cada unidad adicional, en tramos decrecientes (21–40, 41–50, 51–60…).
| Clase | Tipología | Base hasta 20 UF | UF adicional (21–40) |
|---|---|---|---|
| D | Viviendas sociales | $400.000 | $18.500 |
| C | Servicios comunes | $494.000 | $22.800 |
| B | Servicios centrales | $605.000 | $24.300 |
| A | Hasta 2 amenities | $798.000 | $25.300 |
| A1 | 3 o más amenities | $990.000 | $27.800 |
| A2 | Complejos 200+ UF | $4.897.000 | — |
Tabla CAPHAI, valores de referencia febrero–marzo 2026. No incluyen IVA.
Estos valores no incluyen IVA, impuestos provinciales, servicios informáticos ni comisión por gestión de cobranzas de expensas — se suman aparte. Las unidades complementarias (cocheras, bauleras y espacios de guarda) se computan al 50% de una unidad funcional, tanto en la tabla de CAPHAI como en la de AIERH.
Y acá aparece el primer punto que conviene tener claro: ni siquiera entre cámaras hay un número único. Para junio–julio 2026, AIERH publicó valores más altos que CAPHAI para las mismas clases — por ejemplo, $450.000 de base para la clase D, contra los $400.000 de CAPHAI en el bimestre anterior. Ambas tablas son legítimas y ambas son solo referencia: lo que efectivamente cobra cada administrador es lo que negoció con su asamblea.
03
Qué incluyen los honorarios y qué se cobra aparte
El honorario base de la tabla cubre la administración corriente del mes: la liquidación de expensas, la atención a propietarios, el pago a proveedores habituales y la gestión bancaria de rutina. Todo lo que sale de esa rutina mensual se cobra como arancel adicional, con su propio valor de referencia.
Certificaciones
Deuda y declaraciones juradas
Certificado de deuda por unidad, DDJJ laborales, previsionales, fiscales o judiciales: $95.000–$195.000 por certificado (AIERH, jun–jul 2026).
Cierre de ejercicio
DDJJ anual del consorcio
Confección de la declaración jurada anual: $195.000 por consorcio.
Traspaso
Rendición de cuentas final
Cierre y traspaso a la administración entrante: $255.000.
Cobranza
Convenios de pago y gestiones
Convenio de pago con un moroso: $149.000. Gestión ante AFIP: $41.000. Asistencia a mediación: $119.000 por audiencia.
Los honorarios por gestión de juicios o dirección de obras extraordinarias no figuran en ninguna tabla estándar: se acuerdan aparte, caso por caso, con el consejo de propietarios. Cualquier presupuesto que prometa "todo incluido" sin distinguir estos conceptos merece leerse con atención — es la forma más común en que un honorario bajo termina saliendo caro.
04
Cuánto factura un administrador con una cartera de edificios
La tabla se aplica por edificio, así que la facturación de un estudio depende de cuántos edificios administra y de qué clase son. Un ejemplo con los valores de referencia CAPHAI de febrero–marzo 2026: un administrador con una cartera de 15 edificios clase C (servicios comunes), con un promedio de 30 unidades funcionales cada uno, factura por edificio $494.000 de base más 10 UF adicionales × $22.800 = $722.000 mensuales. Multiplicado por los 15 edificios de la cartera, son $10.830.000 brutos por mes, antes de IVA — sin contar los aranceles adicionales de certificaciones, DDJJ o gestiones puntuales que se sumen ese mes.
Ese número es facturación bruta, no ganancia. De ahí salen los costos fijos de operar el estudio: sueldos del equipo administrativo, alquiler o coworking, honorarios del contador, seguro de responsabilidad civil profesional, movilidad, software de gestión y, en las jurisdicciones que la exigen, la matrícula del RPA. Ningún organismo público mide el margen neto real de un estudio de administración — varía según cuánto de esa estructura esté automatizada y cuánto se resuelva con horas de trabajo manual. Lo único auditable desde afuera es la facturación bruta, que sale directo de la tabla y del padrón de unidades de cada edificio.
05
Cómo evaluar si un honorario es justo
Para un propietario o un miembro del consejo, la pregunta no es si el número "parece alto", sino si está justificado. Tres chequeos concretos:
- Ubicar la clase real del edificio (servicios centrales, cantidad de amenities) y su cantidad de UF, y comparar el honorario contra la tabla de CAPHAI o AIERH del bimestre vigente — un desvío grande en cualquier dirección merece pregunta, no asunción.
- Pedir que se discriminen honorario base y aranceles adicionales en la rendición de cuentas. Si todo aparece mezclado bajo "honorarios administración", no hay forma de verificar qué se está pagando por qué.
- Revisar si las unidades complementarias (cocheras, bauleras) se están cobrando al 50% de una UF, como marca la convención de ambas cámaras, o como unidad completa.
Para el administrador, el mismo ejercicio sirve en sentido inverso: mostrarle a un consejo la tabla de referencia con la clase y la cantidad de UF de su propio edificio es el argumento más simple para justificar un honorario que, sin ese contexto, es solo un número.
06
Cómo plantear un aumento en la asamblea
Los honorarios se pactan con la asamblea, y solo pueden modificarse con la aprobación de una asamblea ordinaria, o de una extraordinaria convocada específicamente para eso, con la mayoría que fije el reglamento de copropiedad — a falta de previsión expresa, se exige mayoría absoluta. Un aumento aplicado de forma unilateral, sin ese respaldo, es impugnable por cualquier propietario.
En la práctica, la propuesta llega mejor cuando va acompañada de datos: la tabla de referencia vigente al momento del último ajuste comparada con la actual, la clase y cantidad de UF del edificio, y el desglose de qué está incluido en el honorario base frente a lo que se factura aparte. Un consejo que entiende la composición del número discute mucho menos que uno al que solo se le informa un porcentaje de aumento.
07
Cómo la tecnología baja el costo de administrar
Buena parte del costo de estructura de un estudio de administración son horas: liquidar expensas a mano, perseguir cobranzas edificio por edificio, generar cada recibo y cada rendición de cuentas por separado. Ese tiempo es el que explica por qué escalar una cartera sin automatizar termina exigiendo más personal por cada edificio nuevo, no menos.
Un software de gestión que automatiza liquidación, cálculo de intereses y conciliación reduce esas horas por edificio — y eso es lo que le permite a un estudio sostener honorarios competitivos sin resignar margen. CONSO cobra $2.950 por unidad funcional al mes, con la IA incluida y sin permanencia, pensado justamente para bajar ese costo operativo de base.
08
Preguntas frecuentes
¿Los honorarios de CAPHAI o AIERH son obligatorios por ley?
No. No existe un arancel legal fijado por ley ni decreto para los honorarios de un administrador de consorcios en Argentina. Las tablas de CAPHAI, AIERH o el CPI de Córdoba son valores de referencia sugeridos por cámaras profesionales; el honorario real se pacta entre el administrador y la asamblea de propietarios, y queda asentado en el reglamento o en el acta de designación.
¿Los honorarios de la tabla incluyen IVA?
No. Tanto la tabla de CAPHAI como la de AIERH aclaran explícitamente que los valores publicados no incluyen IVA, impuestos provinciales, servicios informáticos ni comisión por gestión de cobranzas de expensas. Al comparar un presupuesto contra la tabla de referencia hay que sumar esos conceptos aparte para que la comparación sea real.
¿Puede el administrador subir sus honorarios sin avisar?
No de forma válida. Cualquier modificación de los honorarios debe aprobarse en una asamblea — ordinaria, o extraordinaria convocada a tal fin — con la mayoría que establezca el reglamento de copropiedad, y a falta de previsión expresa, con mayoría absoluta. Un aumento aplicado unilateralmente, sin ese respaldo asambleario, puede ser impugnado por cualquier propietario.