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Administración · 9 min de lectura
Sueldo del encargado de edificio en 2026: escala SUTERH, categorías y cargas sociales.
La escala SUTERH/FATERYH fija el sueldo de cada categoría del personal de edificio, pero el costo real para el consorcio es mayor: sumale la suma fija remunerativa, la antigüedad y las cargas sociales que paga el empleador.
Equipo CONSO · 7 de agosto de 2026
$ 1.197.409
Encargado permanente 1ª, con vivienda · jul-ago 2026
$ 105.000
Suma fija remunerativa, septiembre 2026
30%-33%
Cargas sociales sobre el bruto, a cargo del consorcio
32,02%
Sueldos y cargas sociales sobre la expensa promedio
01
Categorías del personal de edificio y qué hace cada una
El CCT 589/10 no habla de «el encargado» en singular —y menos todavía del «portero», que es como lo llaman los vecinos en la puerta—: define varias categorías, con tareas y responsabilidades distintas, y eso es lo primero que hay que tener claro antes de mirar cualquier escala.
Permanente
Encargado
Con vivienda o sin ella. Limpieza de partes comunes, mantenimiento básico, correspondencia y control de accesos. Cuatro categorías (1ª a 4ª) según antigüedad y tamaño del edificio.
Temporal
Encargado no permanente
Funciones similares al permanente pero por tiempo determinado o en reemplazo, sin la carga horaria completa.
Asistencia
Ayudante
Asiste al encargado permanente. Jornada completa o media jornada, habitual en edificios grandes o con amenities.
Supervisión
Intendente
Coordina al personal de un edificio o de un conjunto de edificios —torres, barrios cerrados— con responsabilidades que superan las del encargado.
Nocturno
Sereno / vigilancia
Cubre el turno nocturno, con foco en seguridad y control de accesos fuera del horario del encargado.
Estacionamiento
Playero
A cargo de la playa de estacionamiento del edificio, cuando la hay.
Cada categoría tiene su propio básico de convenio, y ese básico —no un monto que decide el consorcio— es el piso legal del sueldo.
02
Cuánto cobra cada categoría: escala julio-agosto 2026
La paritaria de julio 2026 fijó los siguientes básicos, según la escala salarial publicada por las entidades del convenio.
Encargado permanente · julio 2026
- 1ª, con vivienda — $ 1.197.409
- 1ª, sin vivienda — $ 1.375.401
- 2ª, con vivienda — $ 1.147.517
- 2ª, sin vivienda — $ 1.318.092
- 3ª, con vivienda — $ 1.097.625
- 3ª, sin vivienda — $ 1.260.784
- 4ª, con vivienda — $ 997.841
- 4ª, sin vivienda — $ 1.146.167
Otras categorías · básico julio 2026
- Intendente — $ 1.638.992
- Sereno / vigilancia nocturna — $ 1.202.729
- Ayudante de media jornada (1ª) — $ 674.216
Estos son básicos de convenio: a cada uno se le suma la suma fija remunerativa del mes y, cuando corresponda, antigüedad y adicionales.
Aumentos y suma fija remunerativa
El 27 de julio de 2026, FATERYH cerró con las cámaras empleadoras un acuerdo trimestral: +2% sobre el básico en julio y +1,9% en agosto, más una suma fija remunerativa que no es un aumento de básico sino un monto mensual aparte.
- Julio 2026 — $ 55.000
- Agosto 2026 — $ 80.000
- Septiembre 2026 — $ 105.000
Para septiembre el acuerdo no fija un nuevo porcentaje sobre el básico —solo la suba de la suma fija— y deja una cláusula de revisión para que las partes definan la recomposición de los períodos siguientes. La escala se mueve casi todos los meses: un recibo armado con el básico de dos meses atrás casi seguro está mal.
03
Adicionales de convenio: antigüedad, residuos y otros
El básico de escala no es lo único que entra en el recibo. El convenio prevé adicionales que se suman según la situación de cada empleado y de cada edificio.
- Antigüedad — 2% por año (jornada completa) sobre el básico de referencia del convenio; 1% para media jornada
- Retiro de residuos, por unidad funcional — $ 2.186,10
- Clasificación de residuos (resolución GCABA) — $ 37.652,50
- Movilidad / viático — $ 83.083,10
- Presentismo — 8,33% (un día extra de sueldo por mes sin inasistencias)
Ninguno de estos adicionales se calcula solo por default: dependen de la situación real de cada empleado —años de antigüedad, si el edificio tiene circuito de residuos diferenciados, si corresponde viático— y hay que revisarlos período a período.
04
Cuánto le cuesta el encargado al consorcio, más allá del sueldo bruto
El bruto que figura en el recibo no es el costo real para el consorcio. Como cualquier empleador registrado en la Argentina, el consorcio aporta cargas sociales por encima del sueldo bruto: contribuciones patronales de aproximadamente 28,5% —jubilación, obra social, asignaciones familiares, Fondo Nacional de Empleo— en el régimen general, más el seguro de ART, que ronda entre el 1% y el 3,5% del bruto según la cobertura contratada.
Sumado, el costo laboral total del encargado suele quedar entre un 30% y un 33% por encima de su sueldo bruto. Para un encargado permanente de 1ª con vivienda, con el bruto de agosto 2026 (básico más suma fija), eso significa varios cientos de miles de pesos adicionales por mes que no aparecen en el recibo del empleado pero sí en el gasto real del edificio.
A esto se suma la cuota sindical y los aportes que se descuentan del propio empleado —jubilación, obra social, PAMI—, que no son costo del consorcio pero sí parte de la liquidación completa que el administrador tiene que poder explicar. La cuota sindical y los demás conceptos que van a la entidad gremial, además, no viajan dentro del F931: se pagan aparte, con las boletas sindicales que el sindicato emite cada mes, y tienen su propio vencimiento dentro del calendario de obligaciones del consorcio.
05
Cuánto pesa el sueldo del encargado en la expensa
El personal es, en la mayoría de los edificios, el rubro más grande de la expensa —y también el más difícil de recortar, porque está fijado por convenio, no por decisión del consorcio. Según el relevamiento de Octopus Proptech que repasamos en por qué suben las expensas, sueldos y cargas sociales representaron el 32,02% de la expensa promedio nacional en 2026: el rubro más grande de la boleta.
Ese promedio, sin embargo, esconde diferencias grandes según el tamaño del edificio:
50%-70%
Edificios chicos
10 a 20 unidades: menos departamentos para prorratear un costo prácticamente fijo.
35%-50%
Edificios medianos
30 a 60 unidades.
25%-40%
Complejos grandes
100 unidades o más: el costo se diluye entre muchas más unidades.
40%-45%
Sin amenities
Edificios tradicionales, del presupuesto mensual.
06
Jornada, suplencias y vacaciones: lo que no se improvisa
Más allá del sueldo, la relación laboral con el encargado tiene reglas que conviene tener claras. La jornada varía según la categoría —no es la misma carga horaria para un encargado permanente con vivienda que para un ayudante de media jornada—, y el CCT 589/10 la regula junto con los descansos correspondientes.
Las suplencias —por enfermedad, vacaciones o licencia del titular— tienen que cubrirse formalmente, con alta del suplente y liquidación propia: cubrir el puesto con un empleado no registrado, aunque sea por pocos días, expone al consorcio a un reclamo laboral. Las vacaciones se rigen por la Ley de Contrato de Trabajo según la antigüedad del empleado, y se liquidan con su propio recibo, igual que el aguinaldo.
07
Qué debe controlar el administrador
Con una escala que cambia casi todos los meses y un empleado cuyo sueldo es el gasto más grande del edificio, el control de rutina del administrador incluye lo siguiente.
- Aplicar la escala vigente: el básico de cada liquidación debe ser el de la paritaria homologada, no el del mes anterior.
- Recibos firmados y archivados cada período, con básico, adicionales, descuentos y neto.
- Declaración jurada mensual F.931 ante ARCA, con los aportes y contribuciones del período —la presenta el contador, pero el administrador debe asegurarse de que se presente a tiempo.
- Altas, bajas y cambios de categoría comunicados a los organismos en el momento en que ocurren.
- Libro de sueldos del edificio: un resumen por período disponible para el consejo y la asamblea.
Ninguno de estos puntos es opcional: un error en la escala aplicada, o un recibo mal armado, es una discusión segura en la próxima asamblea y, en el peor caso, un reclamo laboral contra el consorcio. Las obligaciones generales del administrador frente al consorcio y a los organismos de control están detalladas en nuestra guía sobre las obligaciones del administrador bajo la Ley 941.
07
Todo lo que sigue al sueldo
El básico es el principio. Estas son las guías que cubren el resto del circuito laboral del edificio, cada una con los montos y los artículos del convenio verificados contra la planilla vigente.
La escala vigente completa y la rutina de control mes a mes.
Función, vivienda y categoría: cómo se encuadra y qué pasa si se encuadra mal.
Cada plus, cuándo corresponde y por qué la antigüedad no sale de tu sueldo.
Haberes, descuentos y el número que no aparece: el costo laboral total.
La mitad de la mejor remuneración del semestre, y cómo provisionarlo.
Días hábiles, no corridos: el régimen propio del artículo 12.
Pago por día, doble liquidación y la estabilidad a los 60 días.
La declaración mensual del consorcio como empleador, paso a paso.
Obligatoria por ley, y qué pasa exactamente si falta.
Recargos del 50% y del 100%, el valor hora y los topes del Decreto 484/2000.
Qué figura corresponde a un edificio chico y por qué media jornada no es medio costo.
Básico único por turno y por qué la nocturna no lleva adicional.
Todo lo que el consorcio paga por encima del bruto, bloque por bloque.
También está la guía del Libro de Sueldos Digital →, para cuando ARCA notifica al consorcio.
08
Preguntas frecuentes
¿Cada cuánto cambia la escala salarial de SUTERH?
Depende de la paritaria vigente: en 2026 los acuerdos vinieron por trimestre (julio-agosto-septiembre), con porcentajes de aumento distintos mes a mes y una cláusula de revisión al final del período. En la práctica, conviene chequear la escala publicada cada mes y no asumir que sigue vigente la del trimestre anterior.
¿Qué pasa si el consorcio paga por debajo de la escala vigente?
El consorcio queda expuesto a un reclamo laboral del empleado por las diferencias no pagadas, con actualización e intereses. Como la escala suele publicarse con algunos días de atraso respecto del mes que rige, es habitual tener que liquidar una diferencia retroactiva apenas sale la nueva escala — y esa diferencia hay que pagarla, no diferirla.
¿La antigüedad y los adicionales se suman solos al sueldo, o hay que calcularlos aparte?
El básico de escala y las horas extra son los conceptos que más se automatizan en la liquidación. La antigüedad y los adicionales de convenio —retiro de residuos, movilidad, título habilitante— dependen de la situación puntual de cada empleado y de cada edificio, y en general se revisan y liquidan caso por caso, período a período.