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Legislación · 12 min de lectura

Seguro integral de consorcio: qué es obligatorio de verdad y por qué norma.

El seguro integral de consorcio es obligatorio y el nombre está escrito en la ley: lo dice el artículo 2067 inciso h) del Código Civil y Comercial. Lo que casi nadie separa son los tres planos que se superponen encima: el deber del administrador que fija el Código, los seguros laborales que el consorcio debe por ser empleador y las pólizas de responsabilidad civil que la normativa local exige por instalación, con montos mínimos escritos.

Equipo CONSO · 26 de agosto de 2026

La respuesta corta

Sí es obligatorio, y la obligación pesa sobre el administrador

El artículo 2067 inciso h) del Código Civil y Comercial obliga al administrador a «mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que incluya incendio, responsabilidad civil y demás riesgos de práctica». No es un uso del mercado: es uno de los deberes que el Código le impone al administrador, y rige en todo el país.

Ahora, el Código nombra el producto pero no lo define. Fija tres piezas —incendio, responsabilidad civil y unos «demás riesgos de práctica» sin contenido escrito— y remite el resto a lo que la asamblea resuelva cubrir. Lo que un productor presenta como obligatorio más allá de eso hay que buscarlo en la ley local de administradores, en la normativa de mantenimiento de cada instalación o en el derecho laboral.

Art. 2067 inc. h)

incendio + responsabilidad civil + «riesgos de práctica», más lo que resuelva la asamblea. Rige en todo el país.

Ley 941, art. 9 inc. 3

en CABA se suma «incendio y accidentes, al personal dependiente del Consorcio y terceros», y su incumplimiento es infracción.

Qué dice exactamente el Código: el artículo 2067 inciso h)

Conviene leer la norma entera antes de discutir coberturas, porque cada palabra reparte responsabilidades distintas:

«ARTICULO 2067.- Derechos y obligaciones. El administrador tiene los derechos y obligaciones impuestos por la ley, el reglamento y la asamblea de propietarios. En especial debe: […] h) mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que incluya incendio, responsabilidad civil y demás riesgos de práctica, aparte de asegurar otros riesgos que la asamblea resuelva cubrir».

Tres consecuencias que casi todas las notas del tema pasan por alto. Primera: «seguro integral de consorcios» sí es una categoría legal, no un invento del mercado: el Código nombra un producto comercial con esas palabras exactas. Segunda: el deber es del administrador. El consorcio es persona jurídica —artículo 2044— y es quien contrata y paga, pero quien responde por la omisión es quien administra. Tercera: la obligación es de mantener, no de contratar una vez: una póliza vencida o suspendida por falta de pago incumple el inciso h).

El mismo artículo tiene dos incisos que casi nunca se citan. El inciso c) manda cumplir «todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales»: por ahí entran las exigencias de ascensores y calderas. Y el inciso l) obliga a expedir, en tres días hábiles, el certificado de deudas del consorcio con «información sobre los seguros vigentes»: en cada escritura de venta, el estado del seguro se hace público.

Quién decide las coberturas y con qué plata se pagan

El piso lo fija el Código; el techo, la asamblea. El inciso h) termina con «aparte de asegurar otros riesgos que la asamblea resuelva cubrir»: ampliar la póliza —cristales, daños por agua, robo en partes comunes— es decisión asamblearia, no atribución del administrador ni del productor.

El reglamento de propiedad horizontal también puede ampliar la exigencia, aunque el Código no lo obligue a tratar el tema: el artículo 2056 enumera veintiún contenidos obligatorios y ninguno es el seguro, pero su inciso r) incluye las «obligaciones especiales del administrador». Si el reglamento trae coberturas o sumas mínimas, no son opcionales.

Con qué plata se paga no queda librado a interpretación. El artículo 2048 define como expensas comunes ordinarias las de reparación y sustitución de cosas y partes comunes y «las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea». La prima del seguro integral cae en esa última frase: es expensa ordinaria por texto expreso, y se prorratea con el coeficiente de siempre, sin necesidad de una asamblea que lo autorice.

Si hay encargado, hay dos seguros que no dependen de ningún reglamento

Cuando el consorcio emplea a un encargado es empleador, y le caen dos seguros nacionales obligatorios, ajenos por completo al reglamento y a la asamblea.

La ART. La Ley 24.557 de Riesgos del Trabajo resuelve el punto en su artículo 3: permite autoasegurarse solo a quien acredite solvencia económico-financiera y servicios propios de prestaciones, y cierra con que «quienes no acrediten ambos extremos deberán asegurarse obligatoriamente en una Aseguradora de Riesgos del Trabajo (ART) de su libre elección». Ningún consorcio de vivienda acredita esos extremos.

El seguro colectivo de vida obligatorio. Lo establece el Decreto 1567/74, vigente y modificado por el Decreto 1123/90 en el mecanismo de ajuste. Su artículo 1 fija el beneficio por muerte del trabajador «cuyo costo estará a cargo del empleador» y su artículo 2 delega en la Superintendencia de Seguros de la Nación instrumentar el régimen: por eso el capital asegurado no está en el decreto, lo actualiza la Superintendencia por resolución. Es distinto de la ART y no se superpone con ella.

Los dos dejan rastro exigible: en CABA, el artículo 12 inciso 3 de la Ley 941 obliga a detallar en la declaración jurada anual los pagos de aportes previsionales, de seguridad social, seguro de riesgo de trabajo y cuota sindical de los trabajadores de cada consorcio administrado. El resto de las obligaciones del registro porteño está en la guía de la Ley 941.

CABA: la Ley 941 pide otra cosa, y su incumplimiento tiene sanción

En la Ciudad de Buenos Aires la obligación no se agota en el Código. La Ley 941, en el inciso 3 de su artículo 9, describe el deber con otras palabras: «Asegurar al edificio contra incendio y accidentes, al personal dependiente del Consorcio y terceros». No dice «seguro integral» ni «responsabilidad civil»; dice «accidentes» y nombra tres objetos asegurables distintos. Conviven dos redacciones de la misma obligación y hay que cumplir las dos.

La porteña, además, tiene consecuencia escrita: el artículo 15 inciso 4 tipifica como infracción «el incumplimiento de las obligaciones impuestas por los artículos 9° y 10, cuando obedezcan a razones atribuibles al administrador», y el artículo 16 gradúa las sanciones en apercibimiento, multa —entre 300 y 20.000 unidades fijas según la Ley Tarifaria anual, así que el valor en pesos cambia—, suspensión de hasta nueve meses del Registro y exclusión. Se suma el artículo 9 inciso 17: el administrador debe «responder con su patrimonio por toda erogación que provenga del ejercicio indebido de su administración».

Hay también una obligación de exhibición que casi ningún edificio cumple bien: el artículo 10 inciso 6 exige que la liquidación mensual incluya el «detalle de pagos por seguros, indicando nombre de la compañía, número de póliza, tipo de seguro, elementos asegurados, fechas de vencimiento de la póliza y número de la cuota que se abona». No alcanza una línea que diga «Seguro» y un importe: son seis datos, y uno es el vencimiento.

Alcance territorial. La Ley 941 rige solo en la Ciudad de Buenos Aires. En la Provincia de Buenos Aires, la Ley 14.701 repite la fórmula casi textual en su artículo 8 inciso c). En el resto del país, salvo norma local propia, el marco es el artículo 2067 inciso h) y nada más.

Ascensores y calderas: las únicas pólizas con monto mínimo escrito

Acá se ve de dónde viene la creencia de que «CABA obliga a un seguro integral». No hay en la Ciudad ninguna norma que imponga un seguro integral de consorcio con contenido definido. Lo que hay son dos pólizas de responsabilidad civil por instalación, con sujeto obligado nombrado y monto mínimo escrito.

Ascensores. El artículo 5.1.5 del Código de Edificación de CABA (Ley 6100, texto consolidado por Ley 6438) no fija el seguro: delega en los reglamentos técnicos. El aplicable es el RT-050105-020601-05, «Conservación de los medios mecánicos de elevación», cuya versión vigente es anexo de la Resolución 80/SSGU/2021. Allí el sujeto obligado «deberá poseer póliza de seguro de responsabilidad civil y constancia de pago, con cobertura vigente para cubrir daños a personas y/o a bienes propios y/o de terceros, por el uso del elevador», con la compañía inscripta en la Superintendencia de Seguros de la Nación.

Los mínimos están en unidades fijas (UF), no en pesos: 300.000 UF para el único o primer elevador y 50.000 UF por cada elevador adicional. El valor de la UF se determina «de acuerdo al artículo 20 de la Ley N° 451 y conforme al procedimiento establecido en el Decreto N° 70/14» y lo actualiza la Ley Tarifaria, así que el monto en pesos cambia todos los años. La misma reglamentación exige la oblea con código QR por elevador, que vence el 31 de diciembre y se renueva hasta el 31 de marzo.

Instalaciones térmicas. El reglamento RT-050106-020601-06 aplica a calderas y termotanques desde 50.000 kcal/hora o 300 litros, y pide al sujeto obligado la misma póliza de responsabilidad civil «por el uso de la instalación». Los mínimos van por tipo de artefacto: 400.000 UF para la única o primera caldera de vapor a alta presión, 200.000 UF a baja presión, 100.000 UF para caldera de agua caliente o fluido térmico y 50.000 UF para el primer termotanque, con 25 % de ese valor para la segunda y 15 % desde la tercera.

La conclusión práctica: un edificio porteño con dos ascensores y una caldera necesita que su póliza declare esas instalaciones y llegue a esos mínimos. Un integral genérico, contratado sin nómina de instalaciones, cumple con el Código y no cumple con la Ciudad. Las verificaciones periódicas del mismo régimen están en los mantenimientos obligatorios de un consorcio en CABA.

Dónde se rompe el siniestro: parte común, parte propia y franquicia

Los conflictos reales de una póliza de consorcio casi nunca son sobre el techo de cobertura: son sobre si lo dañado era parte común o parte propia. El Código lo resuelve con dos artículos que conviene tener a mano.

El artículo 2041 enumera como necesariamente comunes, entre otros, «los techos, azoteas, terrazas y patios solares» (inciso c), los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros «y demás estructuras, incluso las de balcones» (inciso d) y «las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional» (inciso f). El artículo 2043 hace el corte del otro lado: son propias «las cosas y partes comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias, los tabiques internos no portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos, incluso de los balcones».

De ahí sale la regla que ordena la discusión típica de una filtración: el caño es común hasta que entra en la unidad, y el revestimiento del balcón es propio aunque su estructura sea común. Con una advertencia: la enumeración del 2041 «tiene carácter enunciativo» y el 2040 aclara que también son comunes las partes «que se determinan en el reglamento». El reglamento puede mover el límite, y en un siniestro es lo primero que hay que leer.

La responsabilidad civil pesa por una razón que no es contractual: el artículo 1757 hace responder por «el daño causado por el riesgo o vicio de las cosas», aclara que «la responsabilidad es objetiva» y descarta como eximentes la autorización administrativa y «el cumplimiento de las técnicas de prevención»; el artículo 1758 agrega que «el dueño y el guardián son responsables concurrentes». Un consorcio no zafa probando que hacía el mantenimiento.

La franquicia. Ninguna norma la regula ni fija su monto: es una cláusula del contrato. Hacia afuera, el artículo 118 de la Ley de Seguros 17.418 dice que la sentencia «será ejecutable contra él en la medida del seguro», y sobre ese alcance la jurisprudencia estuvo dividida: el plenario de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de 2006 en «Obarrio» la consideró inoponible al tercero damnificado y la Corte Suprema, en «Buffoni» (2014), sostuvo lo contrario. Las dos decisiones salieron de casos de transporte público de pasajeros y no hay pronunciamiento equivalente para consorcios: la discusión sigue abierta. Hacia adentro, la respuesta la dan los artículos 2048 y 2046: si el daño es en parte común, la franquicia es gasto común; la conservación de la unidad es del propietario.

Infraseguro: el riesgo silencioso de una suma asegurada vieja

Un edificio asegurado por menos de lo que vale no cobra menos solo cuando el siniestro es total: cobra proporcionalmente menos en cualquier siniestro. Es el efecto más caro de una póliza que nadie actualizó.

«Artículo 65. Si al tiempo del siniestro el valor asegurado excede del valor asegurable, el asegurador sólo está obligado a resarcir el perjuicio efectivamente sufrido; no obstante, tiene derecho a percibir la totalidad de la prima.
Si el valor asegurado es inferior al valor asegurable, el asegurador sólo indemnizará el daño en la proporción que resulte de ambos valores, salvo pacto en contrario.»

Traducido a la mesa del consejo de propietarios: si el edificio está asegurado por el 40 % de lo que costaría reconstruirlo, un daño parcial se indemniza al 40 %, aunque su monto esté muy por debajo de la suma asegurada. El problema no se descubre al contratar, sino el día que liquidan el siniestro.

Dos precisiones del propio texto. La primera: «salvo pacto en contrario»; la regla proporcional es supletoria y una cláusula de la póliza puede dejarla de lado, así que conviene revisar si la del edificio la tiene. La segunda: el artículo 73 extiende el castigo a los gastos de salvamento, que «en el supuesto de infraseguro se reembolsará en la proporción indicada en el artículo 65, párrafo segundo». El otro extremo tampoco conviene: sobreasegurar no da más cobertura, porque el asegurador indemniza solo el perjuicio real y aun así «tiene derecho a percibir la totalidad de la prima».

Qué mirar antes de renovar la póliza

Esta parte es operativa: son los puntos donde una póliza de consorcio falla en la práctica.

Suma asegurada actualizada este año. Es lo que dispara la regla proporcional del artículo 65. Si el valor no se revisó, el resto de la póliza importa menos.
Vigencia y comprobante de pago. El artículo 31 de la Ley 17.418 es tajante sobre la primera prima: si no se paga en tiempo, «el asegurador no será responsable». En CABA el comprobante es exigible junto con la póliza de RC de ascensores y calderas.
Nómina de instalaciones declaradas. Cada ascensor, caldera y termotanque tiene su propio mínimo en unidades fijas. Una póliza que no los enumera no acredita nada frente a la Ciudad.
Cláusula de RC con las coberturas taxativas. Los reglamentos técnicos porteños exigen que figuren los daños a personas —incluida la muerte—, a bienes propios y de terceros, y los causados durante tareas de mantenimiento.
Pólizas de los contratistas endosadas al consorcio. El artículo 11 inciso 7 de la Ley 941 exige a los prestadores seguro de riesgos del trabajo y de responsabilidad civil, y agrega: «Cuando se contrate a trabajadores autónomos, las pólizas deben estar endosadas a favor del consorcio».
El calendario de la denuncia. El artículo 46 obliga a comunicar el siniestro «dentro de los tres días de conocerlo» y el 47 dispone que el asegurado pierde el derecho a ser indemnizado si incumple esa carga, salvo caso fortuito o fuerza mayor. El artículo 56 le da al asegurador treinta días para pronunciarse y aclara que «la omisión de pronunciarse importa aceptación».

Qué resuelve CONSO y qué queda del lado del productor

La decisión de qué asegurar y por cuánto no la toma un software: la toman la asamblea, el administrador y el asesor de seguros, con el reglamento adelante. Lo que un sistema puede hacer es que la póliza y su rastro de pagos dejen de vivir en una carpeta que abre una sola persona.

En CONSO, la póliza y sus comprobantes se guardan en los documentos del edificio y quedan a la vista del consejo de propietarios, con el resto de la documentación del consorcio. Cuando el consejo pregunta por el vencimiento, la respuesta es un archivo y no una promesa. Cómo está organizado eso se ve en archivos y documentos.

El gasto del seguro se carga como gasto del período y se prorratea como cualquier otro gasto común, con el coeficiente de cada unidad funcional: no hay tratamiento especial ni categoría aparte. La mecánica de carga y de adjuntos está en gastos y proveedores.

Preguntas frecuentes

¿Es obligatorio el seguro integral de consorcio y qué norma lo exige?

Sí. El artículo 2067 inciso h) del Código Civil y Comercial obliga al administrador a mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que incluya incendio, responsabilidad civil y demás riesgos de práctica, aparte de los riesgos que la asamblea resuelva cubrir. Rige en todo el país. Dos matices importantes: la obligación es del administrador, no del consorcio, aunque el consorcio sea quien contrata y paga; y el verbo es mantener, así que una póliza vencida o suspendida por falta de pago es incumplimiento aunque exista una póliza archivada. El Código nombra el producto, pero no define qué son los demás riesgos de práctica.

¿Qué seguros tiene que tener un consorcio que emplea a un encargado?

Dos que no dependen del reglamento ni de la asamblea, porque el consorcio es empleador. El primero es la cobertura de riesgos del trabajo: el artículo 3 de la Ley 24.557 permite autoasegurarse solo a quien acredite solvencia económico-financiera y servicios propios de prestaciones, y dispone que quienes no acrediten ambos extremos deberán asegurarse obligatoriamente en una ART de su libre elección. El segundo es el seguro colectivo de vida obligatorio del Decreto 1567/74, cuyo costo está a cargo del empleador y cuyo capital asegurado actualiza la Superintendencia de Seguros de la Nación. A estos se suma el seguro integral del artículo 2067 inciso h).

¿El seguro de responsabilidad civil por el ascensor es obligatorio en CABA?

Sí, y es una póliza distinta del integral. El artículo 5.1.5 del Código de Edificación de la Ciudad delega en los reglamentos técnicos, y el reglamento RT-050105-020601-05, anexo de la Resolución 80/SSGU/2021, exige al sujeto obligado poseer póliza de seguro de responsabilidad civil y constancia de pago, con cobertura vigente por daños a personas y a bienes propios o de terceros por el uso del elevador. Los mínimos son 300.000 unidades fijas para el único o primer elevador y 50.000 por cada elevador adicional. El valor de la unidad fija surge del artículo 20 de la Ley 451 y se actualiza por Ley Tarifaria.

¿Qué pasa si el edificio está asegurado por menos de lo que vale?

Se aplica la regla proporcional del artículo 65 de la Ley de Seguros 17.418: si el valor asegurado es inferior al valor asegurable, el asegurador sólo indemnizará el daño en la proporción que resulte de ambos valores, salvo pacto en contrario. Es decir, el recorte no aparece únicamente en un siniestro total: un edificio asegurado al 40 % de su valor de reconstrucción cobra el 40 % también de un daño parcial. El artículo 73 extiende esa misma proporción al reembolso de los gastos de salvamento. Como la regla es supletoria, conviene verificar si la póliza del edificio pactó algo distinto.

¿El seguro se paga con expensas ordinarias o extraordinarias?

Con expensas ordinarias, y no hace falta una asamblea que lo autorice. El artículo 2048 del Código Civil y Comercial define como expensas comunes ordinarias, además de las de conservación y reparación de cosas y partes comunes, las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea. Contratar y mantener el seguro integral es una obligación impuesta al administrador por la ley —el artículo 2067 inciso h)—, así que la prima entra en esa definición y se prorratea con el coeficiente de cada unidad funcional. Una cobertura adicional votada por la asamblea sigue el mismo camino.