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Legislación · 10 min de lectura
Asamblea de consorcio: convocatoria, quórum, mayorías y actas.
La asamblea es donde el consorcio decide — pero solo si la convocatoria, el quórum y las mayorías siguen las reglas del Código Civil y Comercial. Guía completa: qué se vota, cómo se convoca y qué tiene que decir el acta.
Equipo CONSO · 18 de junio de 2026
Arts. 2058–2063
Código Civil y Comercial
Doble cómputo
Unidades + partes indivisas, para la mayoría
15 días
Plazo de oposición para los ausentes
30 días
Plazo para pedir la nulidad de la asamblea
01
¿Qué decide la asamblea (y qué no)?
La asamblea es el órgano donde el consorcio, como persona jurídica, toma sus decisiones más importantes. No decide cualquier cosa: el art. 2058 del Código Civil y Comercial le fija una competencia puntual — los temas que la ley o el reglamento de propiedad horizontal le reservan expresamente; los que corresponden al administrador o al consejo de propietarios pero alguno de ellos, o propietarios que representen el 5% de las partes indivisas, decide someter a su consideración; la contratación y el despido del personal del consorcio; y, en general, todo tema que no esté entre las facultades del administrador o del consejo, si existe.
Esa última cláusula es la que más confunde en la práctica. La gestión del día a día — pagar a los proveedores habituales, coordinar el mantenimiento de rutina, hacer el seguimiento de la cobranza de expensas — es tarea del administrador, no de la asamblea. Lo que sí pasa por asamblea es lo que fija el marco: aprobar el presupuesto anual del consorcio y la rendición de cuentas del período, elegir o remover autoridades, aprobar obras extraordinarias o gastos que superan lo presupuestado, y en general todo lo que el reglamento de tu consorcio reserve expresamente a este cuerpo.
02
Tipos de asamblea: ordinaria, extraordinaria, autoconvocada y judicial
La ley no habla de una sola clase de asamblea, y distinguirlas importa porque cada una tiene su propio disparador — y, en algún caso, su propio régimen de mayorías.
Anual, según reglamento
Ordinaria
Se celebra una vez al año, en la fecha que fija el reglamento, para aprobar la rendición de cuentas del período anterior, el presupuesto siguiente y, si corresponde, renovar autoridades.
Cuando surge el tema
Extraordinaria
Se convoca cuando aparece un asunto que no puede esperar a la próxima ordinaria. La puede pedir el administrador, el consejo de propietarios o quienes representen el 5% de las partes indivisas (art. 2058).
Sin citación previa
Autoconvocada
El art. 2059 habilita que la asamblea se reúna y delibere sin haber sido formalmente convocada, siempre que participen dos tercios de la totalidad de los propietarios y esa misma mayoría apruebe tratar el temario del momento.
La pide un juez
Judicial
Si el administrador o el consejo no convocan pese a haber sido requeridos, propietarios que representen el 10% del total pueden pedirle a un juez que convoque la asamblea (art. 2063).
03
La convocatoria, paso a paso
Toda asamblea, salvo la autoconvocada, arranca con una convocatoria formal — y la forma concreta la fija el reglamento de copropiedad de cada consorcio. No hay un procedimiento único para todo el país.
// Qué tiene que tener la citación
- Quién convoca: habitualmente el administrador, también el consejo de propietarios o los propietarios que reúnan el porcentual que exige el reglamento.
- Antelación: el reglamento fija con cuántos días de anticipación se cita; es habitual encontrar plazos de entre 5 y 10 días corridos, pero hay que revisar el propio.
- Citación fehaciente: se notifica por el medio que prevé el reglamento, dejando constancia de quién la recibió.
- Orden del día completo: se transcribe con precisión cada tema a tratar. Es el límite de lo que se puede resolver ese día.
- Primera y segunda convocatoria: se fijan ambas en la misma citación, con el intervalo que marque el reglamento, por si en la primera no se reúne el quórum necesario para deliberar.
Un punto que conviene remarcar porque genera nulidades evitables: tratar en la asamblea un tema que no figuraba en el orden del día. El art. 2059 lo dice sin vueltas — es nulo, salvo que estén presentes todos los propietarios y acuerden, unánimemente, tratarlo igual.
04
Quórum y mayorías: cómo se cuenta el voto
Acá es donde más se enreda la gente, así que vale la pena separar dos preguntas distintas: cuántos tienen que estar para que la asamblea pueda sesionar, y cuántos votos hacen falta para que una decisión quede aprobada.
El Código Civil y Comercial, curiosamente, no fija un piso mínimo de propietarios presentes para que la asamblea delibere — el art. 2059 menciona la palabra «quórum» en su título, pero no la regula en el texto. Lo que sí regula, y con precisión, es cómo se cuenta la mayoría: el art. 2060 establece que las decisiones se adoptan por mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales, y esa mayoría se conforma con una doble exigencia — cantidad de unidades y partes indivisas proporcionales de esas unidades sobre el total. No alcanza con ganar por cabezas si esas cabezas no representan también el porcentual necesario del edificio, y viceversa.
¿Y si a la asamblea van pocos propietarios? La ley previó el caso: las propuestas de decisión de los presentes se les comunican a los ausentes por un medio fehaciente, y se consideran aprobadas si estos no se oponen —por el mismo medio y con mayoría suficiente— dentro de los quince días de haber sido notificados (art. 2060).
Hay un escalón más estricto. Cuando el tema en cuestión suprime o limita derechos de una unidad que van más allá de una cuestión de funcionamiento cotidiano, la mayoría no alcanza sola: hace falta además la conformidad expresa del propietario titular de esa unidad (art. 2061). Y para la asamblea autoconvocada, ya lo vimos, la vara sube a dos tercios de la totalidad.
Un último plazo para tener anotado: quien quiera impugnar la validez de una asamblea tiene treinta días desde la fecha de su celebración para promover la acción de nulidad (art. 2060).
05
Cómo se desarrolla la asamblea
El reglamento de cada consorcio suele definir quién preside — en general el administrador, o quien la propia asamblea designe al empezar la reunión — y ese presidente es quien conduce el temario, ordena la palabra y, junto con quien haga de secretario, deja constancia de lo que se resuelve.
- Verificación de presentes. Se arma la lista con cada propietario o representante presente, su unidad y su porcentual. Quien vota por otro necesita un poder o carta de representación válida según lo que habilite el reglamento.
- Apertura y lectura del orden del día. Se confirma qué se va a tratar — nada más y nada menos.
- Deliberación punto por punto. Cada tema se discute por separado antes de pasar al siguiente.
- Votación. A mano alzada o por el método que fije el reglamento, y se registra el resultado con el detalle de unidades y porcentuales que votaron en cada sentido.
- Notificación a los ausentes. Terminada la asamblea, las decisiones tomadas se comunican a quienes no asistieron, para que corra el plazo de quince días si quieren oponerse.
06
El acta: qué tiene que decir y quién la firma
El art. 2062 es taxativo: el consorcio tiene que llevar, obligatoriamente, un Libro de Actas de Asamblea y un Libro de Registro de Firmas de los propietarios — más allá de cualquier otro libro que use el administrador para su gestión.
// El acta tiene que permitir reconstruir la reunión
- Fecha, hora y lugar de la asamblea
- Quiénes estuvieron presentes o representados, con su unidad y su porcentual
- Verificación de la mayoría necesaria para cada punto
- El orden del día tratado tema por tema
- El resultado de cada votación, con el texto exacto de lo resuelto
La firman quienes designe el reglamento para esa función — típicamente el presidente de la asamblea y, según el consorcio, un secretario o los propietarios presentes que se designen para dar fe del contenido. Sin esa firma, un acta impecable en el papel no tiene respaldo.
Su valor no es solo interno. El acta es lo que un banco pide para acreditar una decisión, lo que un proveedor exige antes de firmar un contrato aprobado en asamblea, y lo que sostiene al consorcio si un propietario ausente ejerce su derecho de oposición dentro de los quince días — o si alguien impugna la asamblea dentro de los treinta. La Ley 941 en CABA suma otra capa: el administrador matriculado tiene que mantener ese libro actualizado y accesible para los copropietarios en cualquier momento.
07
Asambleas virtuales y mixtas
Desde 2020, cuando la pandemia hizo imposible reunirse en un SUM, la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor de CABA dictó la Disposición 2597/DGDYPC/20, exigiendo que las asambleas se hicieran a distancia y que el administrador garantizara la participación y el voto de los propietarios por un canal digital, la conservación de la reunión y la transcripción de lo resuelto en el libro de actas. Esa disposición se dictó en plena emergencia sanitaria: hoy no existe una norma porteña permanente sobre asambleas virtuales, y el sostén legal de la modalidad —también fuera de CABA— es el art. 158 inc. a del Código Civil y Comercial (que habilita reuniones a distancia de las personas jurídicas privadas, categoría en la que el art. 148 inc. h ubica al consorcio) más lo que diga el reglamento de cada edificio. El detalle completo de en qué se apoya la validez de una asamblea virtual →
Esa costumbre quedó instalada. Hoy es habitual encontrar asambleas totalmente virtuales o mixtas —una parte presencial en el SUM, otra conectada por videollamada— cuando el reglamento o la propia asamblea lo habilitan. Lo que no cambia es la sustancia: sigue haciendo falta identificar a cada participante, dejar constancia de cómo votó, y transcribir todo en el mismo libro de actas que exige el art. 2062. Si tu reglamento es anterior a 2020, conviene revisar con tu asesor legal si contempla expresamente la modalidad remota antes de convocar así.
Hay además una consecuencia práctica que cambia el trabajo del administrador: las convocatorias de las asambleas virtuales tienen que agregar lo que en una reunión presencial se resolvía en la puerta del SUM — por qué plataforma se conecta cada uno, desde cuándo está abierta la sala y cómo se acredita la identidad de quien vota. Con las convocatorias enviadas por email, además, queda registro de quién recibió la citación, que es exactamente lo que se discute cuando alguien impugna después.
Ahí es donde un software de administración ayuda de forma concreta: la gestión de asambleas y actas de CONSO manda la convocatoria por email a todas las unidades con el orden del día adjunto y te muestra, unidad por unidad, quién la recibió y quién sigue pendiente — la constancia que necesitás si alguien discute la citación. Cuando la asamblea termina, subís el acta y queda guardada ahí, con su fecha y su lista de notificados; la votación en sí, esa sigue pasando en la reunión.
08
Preguntas frecuentes
¿Es nulo tratar en la asamblea un tema que no estaba en el orden del día?
Sí, como regla general. El art. 2059 del Código Civil y Comercial establece que la citación debe transcribir el orden del día de forma precisa y completa, y que el tratamiento de otros temas es nulo. La única excepción es que estén presentes todos los propietarios del consorcio y acuerden, unánimemente, tratarlo de todas formas.
¿Hace falta un quórum mínimo de propietarios presentes para que la asamblea pueda deliberar?
El Código Civil y Comercial no fija un número mínimo de propietarios presentes para que la asamblea sesione — lo que regula con precisión es cómo se cuenta la mayoría necesaria para aprobar cada decisión (mayoría absoluta sobre la totalidad de los propietarios, con doble cómputo de unidades y partes indivisas). Si a la asamblea van pocos propietarios, sus propuestas se notifican a los ausentes, que tienen quince días para oponerse antes de que la decisión quede firme.
¿Qué pasa si el administrador no convoca la asamblea aunque se lo pidan?
El art. 2063 del Código Civil y Comercial prevé la asamblea judicial para ese escenario: propietarios que representen el 10% de la totalidad pueden pedirle a un juez que la convoque. El juez cita a la reunión, la preside o designa quien la presida, y si los propietarios presentes no llegan a una decisión, resuelve él mismo por vía sumaria.