DDJJ anual de la Ley 941: cómo presentarla paso a paso ante el RPA.

01

Qué es la DDJJ de la Ley 941 y quién está obligado

La Ley 941 fue sancionada el 3 de diciembre de 2002 y creó el RPA en el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Su artículo 2 es tajante: la administración de consorcios no puede ejercerse ni a título oneroso ni a título gratuito sin la previa inscripción en el Registro. Y su artículo 12 le suma una obligación que se repite todos los años: presentar un informe con carácter de declaración jurada.

El artículo 12 enumera qué tiene que contener ese informe:

• El listado actualizado de los consorcios que administrás, consignando si lo hacés a título gratuito u oneroso.
• Copia de las actas de asamblea relativas a rendiciones de cuentas.
• Detalle de los pagos de aportes y contribuciones previsionales, de seguridad social, todo otro aporte obligatorio, seguro de riesgos del trabajo y cuota sindical si correspondiera, de los trabajadores de cada consorcio.
• Detalle de los pagos de mantenimientos e inspecciones legalmente obligatorios.
• La declaración jurada patrimonial ante el consorcio y aprobada por este, que puede sustituirse por la constancia de un seguro de responsabilidad profesional constituido a favor del consorcio.

El mismo artículo trae la única excepción real del régimen: se exceptúa de estas obligaciones a los administradores voluntarios gratuitos. Acá se confunden dos cosas distintas. El voluntario gratuito —el copropietario que administra su propio edificio sin cobrar honorarios— igual tiene que estar inscripto en el RPA: el artículo 2 no lo exime, y la Disposición 1129/DGDYPC/26 lo recuerda al señalar que la inscripción es obligatoria "tanto en carácter oneroso como voluntario/gratuito". De lo que está exceptuado es de este informe anual del artículo 12.

Si todavía no estás matriculado, el camino previo —requisitos, curso y examen— está en cómo registrarse en el RPA.

03

Antes de empezar: Clave Ciudad de AGIP y acceso a TAD

Todo el trámite es digital y entra por el Sistema de Tramitación a Distancia (TAD) del Gobierno de la Ciudad, en buenosaires.gob.ar/tramitesadistancia. Para operar ahí necesitás Clave Ciudad nivel 1 o 2, la credencial que emite AGIP, la administración tributaria porteña — la misma con la que gestionás tus obligaciones fiscales en la Ciudad.

Las personas humanas la generan de manera virtual desde el sitio de AGIP; las jurídicas, presencialmente en los puntos de atención de Rentas. Para nivel 2 la vía más cómoda suele ser darla de alta desde tu Clave Fiscal de ARCA. Y una advertencia que el propio instructivo subraya: cualquier error en el alta de la Clave Ciudad te deja sin poder iniciar el trámite, y eso se resuelve en AGIP, no en el RPA.

Cada etapa tiene su propio trámite en el menú de NUEVO TRÁMITE, y en el instructivo 2026 entran por puertas distintas: la actualización de matrícula se inicia desde buenosaires.gob.ar/tramitesadistancia eligiendo "Registro de Administradores de Consorcios – Matrículas" (AJG00501A); la DDJJ de consorcios, desde login.buenosaires.gob.ar, en "Registro de Administradores Consorcios Presentación Anual Declaración Jurada" (AJG00504A).

05

Etapa 2: la DDJJ de cada consorcio administrado

Esta es la parte larga: se repite el circuito completo tantas veces como edificios tengas. En la pantalla inicial se consigna número de matrícula y CUIT del administrador; el año declarado se completa en la pantalla siguiente, antes de integrar el formulario del consorcio.

Los datos que se cargan del edificio

El formulario declara los servicios del edificio por sí o por no —ascensores, instalaciones térmicas, desinfección, desinsectación, monitoreo de roedores—; cada "sí" despliega los campos de esa instalación. Además pide la nómina de empleados del consorcio con categoría, nombre y apellido, CUIL y fecha de realización del curso del SERACARH; si el inmueble está alcanzado por la Ley 257 de conservación de fachadas (número de certificado, vencimiento y nombre, DNI y matrícula del profesional); y la fecha de la asamblea que fijó el plan de limpieza y desinfección de tanques de agua potable de la Ley 6040/2018, con la empresa a cargo, su CUIT y la fecha de la última limpieza — más la copia escaneada de esa acta.

El instructivo 2026 sumó dos bloques que no estaban en las versiones anteriores, y los dos son bloqueantes: si no los completás, el formulario no avanza.

• Matafuegos. Empresa que hace los controles con su razón social, CUIT y sello habilitante; periodicidad y vencimiento del control anual; cantidad por tipo (ABC, CO2 y otros); fecha del último control; y tipo de sello: IRAM, Bureau Veritas, TÜV Rheinland o sin sello.
• Software para liquidación de expensas comunes. Si liquidás por medios magnéticos —sistema propio o de terceros—, hay que declarar los datos de la empresa o prestador del servicio de software: nombre y CUIT o CUIL. El Registro ahora te pide por escrito con qué sistema liquidás las expensas. Sea cual sea, la liquidación que produce tiene que cumplir el formato obligatorio del modelo «Mis Expensas» — un trámite distinto de esta DDJJ, pero de la misma familia normativa.

La documentación que se adjunta por consorcio

Son cinco, y la lista se acortó respecto de los instructivos anteriores: la póliza de responsabilidad civil del consorcio dejó de pedirse como adjunto.

• Formulario 931 con el detalle de aportes y contribuciones del artículo 12 inciso c), en un único archivo por todos los empleados del consorcio. Si asumiste durante el período y no tenés el detalle completo, sirve la constancia de aportes en línea de ARCA. (El instructivo todavía titula el punto "Formulario 931 de la AFIP", por el nombre anterior del organismo, aunque linkea a ARCA.)
• Curso del SERACARH de cada persona dependiente que preste servicios en los edificios declarados: comprobante de pago y certificado del organismo (Ley 4803 de 2013, modificada por la Ley 6004 de 2018).
• Acta de asamblea de designación y/o renovación del mandato y de consideración de la rendición de cuentas, señalando el punto del orden del día. El instructivo 2026 le puso requisitos de contenido: tiene que reflejar con claridad el quórum y los consorcistas presentes, las decisiones adoptadas en forma detallada y precisa —obras a realizar, por ejemplo— y, si corresponde, el plan de adecuación de obras de mantenimiento y seguridad. Si te designaron dentro del período y no hay acta de rendición de esos meses, vale la del año siguiente que la considere.
• Seguro de responsabilidad profesional del período declarado, o la última acta que apruebe tu patrimonio como garantía de gestión (Disposición 777/DGDYPC/2013). Si asumiste dentro del período, alcanza la póliza desde que tomaste el mandato.
• Constancia de CUIT del consorcio o su Código de Identificación Tributaria (CDI).

Mirá bien esa lista: uno de los cinco adjuntos es un acta de asamblea, y otro puede serlo también si optás por la garantía patrimonial en vez del seguro de responsabilidad profesional — y desde el formulario se suma una tercera, la del plan de tanques. La DDJJ no se prepara en noviembre — se prepara durante el año, en cada asamblea que se labra. Y el requisito nuevo de detallar quórum, presentes y decisiones convierte la prolijidad del acta en un problema de la DDJJ: la que antes pasaba, ahora es material de subsanación. Sobre cómo se labran esas actas escribimos aparte en asamblea de consorcio: convocatoria, quórum, mayorías y actas, y el F. 931 del consorcio lo desarmamos en Formulario 931 del consorcio: qué es, cómo se presenta y cuándo vence.

Tres reglas del instructivo 2026 que conviene tener presentes. Si el consorcio tiene Consejo de Propietarios, sus integrantes deben visar la DDJJ antes de que la presentes: va previo al envío, no después. Al presentar, el administrador autoriza a los consorcistas que acrediten interés legítimo a acceder a lo declarado y controlarlo, salvo que se oponga fundadamente y el RPA lo acepte. Y si dos administradores declaran el mismo consorcio, el Registro puede pedir documentación adicional, citar a los declarantes y llevar el conflicto a la justicia.

Terminado cada expediente, el Registro emite un certificado por cada consorcio declarado (artículo 3 de la Disposición 2615/DGDYPC/26). Y el artículo 6 de esa misma disposición agrega una obligación que se olvida seguido: ese certificado tiene que exhibirse en el hall de entrada del edificio, a la vista de los propietarios.

07

Qué pasa si no presentás (o si presentás mal)

Empecemos por el escenario más frecuente: la subsanación. Si el RPA detecta un dato incompleto o falta documentación, no rechaza el expediente de una — lo manda a subsanar. Te llega un aviso por mail y una entrada en "Mis notificaciones", y tenés 10 días hábiles para corregir, entrando por "Mis trámites" y después "Tareas Pendientes". Ojo con ese número: los instructivos anteriores daban 20 días y el de 2026 lo bajó a la mitad. Si dejás correr el plazo, el expediente se archiva y la presentación se tiene por no realizada — queda como si nunca la hubieras hecho. Y si lo que había que subsanar encierra alguna circunstancia disvaliosa, el archivo tampoco cierra el tema: puede derivar en sumario administrativo o en denuncia penal.

El escenario siguiente es no presentar. El artículo 4 de la Disposición 2615/DGDYPC/26 es explícito: vencido el plazo, los administradores que no hayan dado inicio a la presentación son considerados infractores del artículo 12 de la Ley 941 y del artículo 12 del Decreto Reglamentario 551/2010, conforme al artículo 15 inciso f). Y el artículo 5 aclara algo que rara vez se lee: todos los datos consignados en las declaraciones juradas, y su documentación respaldatoria, son susceptibles de control. Declarar de más para llenar casilleros no es una salida.

Configurada la infracción, el artículo 16 de la Ley 941 fija la escalera sancionatoria:

Dos precisiones. La multa se puede acumular con la suspensión o con la exclusión: no son alternativas excluyentes. Y para graduar la sanción, la ley manda a considerar como agravantes el perjuicio patrimonial causado a los administrados y la reincidencia —una nueva infracción dentro de los dos años—, lo que explica por qué un apercibimiento que parecía inofensivo termina pesando.