Legislación · 9 min de lectura
Asamblea virtual de consorcio: en qué se apoya su validez y cómo evitar la nulidad.
Sí, una asamblea de consorcio se puede hacer por videollamada. Pero la validez no sale de una ley que diga «asamblea virtual»: sale de encajar tres piezas — lo que el Código Civil y Comercial permite para las personas jurídicas, lo que los artículos de propiedad horizontal no prohíben, y lo que dice el reglamento de tu edificio.
Equipo CONSO · 18 de agosto de 2026
Art. 158 inc. a
La regla del Código que habilita reuniones a distancia del órgano de gobierno
Art. 148 inc. h
El consorcio de propiedad horizontal es una persona jurídica privada
Arts. 2058 a 2063
Regulan la asamblea sin exigir, en ningún pasaje, presencia física
30 días
Plazo de caducidad para pedir la nulidad de la asamblea (art. 2060)
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¿Se puede hacer una asamblea de consorcio por Zoom?
La respuesta corta es sí, salvo que el reglamento de propiedad horizontal de tu edificio lo prohíba expresamente. Conviene decir cómo se llega a ese sí, porque no es por donde la mayoría cree.
No existe hoy una ley nacional que regule la asamblea virtual de consorcio con ese nombre. Circula mucho la idea de que la Ley 27.551 la habilitó en 2020, y no es así: esa ley es la de alquileres, y sus modificaciones al Código Civil y Comercial tocan los artículos de locación (1196, 1198, 1199, 1201, 1203, 1204 bis, 1209, 1221, 1221 bis, 1222 y 1351) y el art. 75 sobre domicilio especial. No toca el Título V de propiedad horizontal ni una sola línea sobre asambleas.
La habilitación real es indirecta pero sólida, y se arma con tres piezas del propio Código. Todo lo demás — quórum, mayorías, orden del día, actas — funciona igual que en la reunión presencial de la guía completa de asambleas de consorcio.
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La cadena legal, artículo por artículo
Primera pieza: el art. 148 inc. h del Código Civil y Comercial incluye expresamente al consorcio de propiedad horizontal entre las personas jurídicas privadas. No es un tecnicismo decorativo: significa que al consorcio se le aplican, además de los artículos de propiedad horizontal, las reglas generales sobre funcionamiento de personas jurídicas.
Segunda pieza: entre esas reglas generales está el art. 158 inc. a, que dice que en ausencia de previsiones especiales, «si todos los que deben participar del acto lo consienten, pueden participar en una asamblea o reunión del órgano de gobierno, utilizando medios que les permitan a los participantes comunicarse simultáneamente entre ellos». Y agrega el requisito de forma: «El acta debe ser suscripta por el presidente y otro administrador, indicándose la modalidad adoptada, debiendo guardarse las constancias, de acuerdo al medio utilizado para comunicarse». Es la norma que más se acerca a describir lo que hoy llamamos videollamada.
Tercera pieza: los artículos que sí regulan la asamblea de consorcio — 2058 a 2063 — hablan de «reunión de propietarios», de «presentes», de firmas y de libro de actas, pero en ningún pasaje exigen que la reunión ocurra en un mismo espacio físico. La lectura mayoritaria en doctrina es que lo que define una reunión es la coincidencia en el tiempo con un propósito común y la posibilidad de deliberar, no compartir el hall de entrada. Conviene ser honesto con el matiz: esto es interpretación, no texto expreso.
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Lo primero que hay que leer es el reglamento
El art. 2056 inc. m obliga a que el reglamento determine «la forma de convocar la reunión de propietarios, su periodicidad y su forma de notificación»: la ley delega ahí las reglas de funcionamiento de la asamblea. Antes de convocar por videollamada, andá a buscar ese texto. Hay tres escenarios.
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El reglamento lo prevé
Cada vez más común en edificios nuevos y en reglamentos reformados después de 2020. Seguís lo que dice, sin más discusión: plataforma, forma de citar, forma de votar y de labrar el acta.
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El reglamento calla
Es el caso más frecuente. Ahí entra el art. 158 inc. a como regla supletoria: la modalidad remota queda habilitada si quienes deben participar la consienten, cosa que suele expresarse al confirmar la citación o al conectarse.
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El reglamento exige presencial
Si dice, con todas las letras, que las asambleas se celebran únicamente en forma presencial, primero hay que modificar el reglamento — y esa modificación se hace en una asamblea celebrada del modo tradicional, con las mayorías que el propio reglamento exige.
Un detalle que se pasa por alto: el reglamento también fija «limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede detentar cada titular de unidad funcional» (art. 2056 inc. n). En una reunión remota ese límite hay que verificarlo antes de abrir la sala, no en el medio de la votación.
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Qué dejó la pandemia y qué queda hoy en CABA
El antecedente regulatorio más citado es la Disposición 2597/DGDYPC/20 de la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor de CABA, del 3 de abril de 2020. Su artículo 3 estableció que, de celebrarse asambleas de consorcios, «las mismas deberán realizarse por la modalidad a distancia», y que los administradores debían procurar el uso de plataformas o canales digitales que posibilitaran «el derecho de participación y voto de los integrantes del Consorcio, la conservación en soporte digital de la asamblea y la transcripción en el libro de actas».
Ese texto sigue siendo la mejor descripción operativa que dio una autoridad local de qué debe garantizar una asamblea remota. Pero fue dictada en pleno contexto de emergencia sanitaria, y lo que no hay hoy es una norma porteña permanente sobre el tema.
El texto consolidado vigente de la Ley 941, que fija las obligaciones del administrador en CABA, no menciona en ningún artículo las asambleas virtuales, remotas o a distancia: lo más cerca que llega es el art. 9 inc. s), que habilita a someter a la asamblea la posibilidad de usar la plataforma web oficial como medio de notificación fehaciente. Y ojo, porque eso no cubre la convocatoria: la propia Ley 941 excluye los supuestos de los arts. 2056 inc. m), 2057 y 2058 inc. c) del Código Civil y Comercial —justamente la forma de convocar la reunión de propietarios, la modificación del reglamento y el nombramiento y despido del personal—, y aclara que en esos casos «la comunicación a través de la plataforma es meramente informativa no teniendo el carácter de notificación fehaciente». Y la guía oficial «Buenas Prácticas Consorciales» que la misma dirección publicó en 2025 tampoco las trata — desarrolla convocatoria, quórum, mayorías y actas dando por supuesta la reunión presencial, y hasta recomienda «fijar como lugar de reunión un espacio común del edificio».
Conclusión práctica: no te apoyes en la normativa local para justificar la modalidad, sino en el Código Civil y Comercial, en el reglamento y en un procedimiento prolijo. Eso es lo que se discute cuando alguien impugna.
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Lo que no cambia porque la asamblea sea virtual
Este es el error conceptual más caro: creer que la modalidad remota flexibiliza el resto de las reglas. No flexibiliza nada.
// Sigue rigiendo, palabra por palabra
- Convocatoria en la forma del reglamento, con transcripción precisa y completa del orden del día. Tratar un tema que no figuraba es nulo, salvo unanimidad de todos los propietarios (art. 2059).
- Mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios, con la doble exigencia de número de unidades funcionales y partes proporcionales indivisas (art. 2060).
- Propuestas a los ausentes. Si la mayoría de los presentes propone decisiones, se comunican por medio fehaciente y quedan aprobadas a los quince días de notificados, salvo oposición previa por igual medio y con mayoría suficiente (art. 2060).
- Conformidad expresa del titular cuando la decisión suprime o limita derechos de su unidad (art. 2061).
- Autoconvocatoria por dos tercios de la totalidad de los propietarios, tanto para la convocatoria como para el temario (art. 2059).
- Libro de Actas de Asamblea y Libro de Registro de firmas, ambos obligatorios (art. 2062).
- Caducidad a los treinta días para promover la acción judicial de nulidad, contados desde la fecha de la asamblea (art. 2060).
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La convocatoria virtual: qué tiene que decir de más
En una asamblea presencial, muchas cosas se resuelven solas en la puerta del salón: quién es quién, quién trajo poder, cuándo empieza. En una remota, todo eso hay que escribirlo en la citación — es la parte donde el administrador realmente puede blindar la reunión.
// Además del orden del día y los horarios de primera y segunda convocatoria
- Por qué plataforma se conecta cada uno, con el enlace o el dato de acceso completo y sin ambigüedad.
- Desde qué hora está abierta la sala, para acreditar asistencia antes del inicio formal.
- Cómo se acredita la identidad de quien entra: nombre y unidad funcional visibles, y qué se hace con quien se conecta sin identificarse.
- Cómo se presenta una carta poder o autorización de representación, y hasta cuándo se recibe.
- Cómo se pide la palabra y cómo se vota — a viva voz, por relevamiento nominal, por el mecanismo que se elija, pero definido de antemano.
- Si la reunión se graba o se registra, y dónde queda ese registro. El art. 158 pide guardar las constancias «de acuerdo al medio utilizado para comunicarse».
- Qué pasa si alguien se cae de la conexión en medio de una votación: si se espera, cuánto, y quién lo decide.
Y algo que no es opcional: guardá constancia del envío de cada citación, unidad por unidad. Cuando alguien impugna una asamblea, el primer disparo casi nunca es contra el contenido de lo resuelto — es contra la citación.
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Asamblea mixta: una sola reunión, no dos
La asamblea mixta de consorcio —una parte de los propietarios en el salón, otra conectada por videollamada— es hoy el formato más usado: resuelve tanto al vecino que prefiere bajar como al que no vive en el edificio. Su riesgo específico es fracturar la reunión en dos reuniones paralelas, y ahí sí aparece un vicio serio.
- Audio en las dos direcciones, siempre. Quien está conectado tiene que poder oír todo lo que se dice en el salón y ser oído por todos. Un celular apoyado sobre una mesa no cumple: hace falta micrófono y parlante que cubran la sala.
- Una sola lista de asistentes. Presentes y conectados en la misma nómina, con unidad y porcentual, en el mismo orden en que se los cuenta para la mayoría.
- Una sola votación por punto. Se toma el voto de todos en el mismo momento y se canta el resultado en voz alta, para que quede claro también del lado remoto.
- El chat no es un canal de votación. Sirve para pedir la palabra o dejar una constancia escrita; el voto se emite por el mecanismo que fijó la convocatoria, igual para todos.
- Quien preside conduce las dos mitades. Si el salón avanza mientras los conectados quedaron mudos por un corte, la reunión se suspende hasta restablecer — y eso se anota en el acta.
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El acta y las firmas cuando nadie firmó un papel
El art. 2062 exige que se labre acta de cada asamblea en el libro respectivo, que los presentes firmen como constancia de asistencia, que el administrador coteje esas firmas con las originales registradas, y que el acta la firmen el presidente de la asamblea y dos propietarios. Con la reunión por videollamada, la pregunta obvia es cómo se cumple todo eso.
Hay dos puntos de apoyo. El primero: el artículo no dice en ningún momento que el acta deba redactarse durante la asamblea — de hecho lo habitual, también en las presenciales, es redactarla después. Si el contenido puede escribirse una vez terminado el acto, la constancia de asistencia también puede plasmarse después.
El segundo: el Código admite que la expresión escrita «puede hacerse constar en cualquier soporte» (art. 286), y el art. 288 establece que en los instrumentos generados por medios electrónicos el requisito de la firma queda satisfecho con firma digital, que asegure indubitablemente la autoría e integridad del instrumento. En la misma línea, la Ley 25.506 de firma digital dispone en su art. 3 que cuando la ley requiere una firma manuscrita, esa exigencia también queda satisfecha por una firma digital. Ojo con la distinción: la firma electrónica (art. 5 de esa ley) es otra cosa y tiene menos fuerza — si se la desconoce, quien la invoca tiene que acreditar su validez.
En la práctica se usan tres caminos: labrar el acta en el libro rubricado de papel después de la reunión, con contenido concordante con los registros digitales; llevarla en soporte electrónico con los datos de identificación de los participantes y el detalle de las interacciones; o pedir un acta notarial, con un escribano presente en la videollamada. Antes de optar por el soporte digital conviene verificar en tu jurisdicción qué mecanismo de rúbrica admite el libro de actas electrónico: donde no haya uno con efecto equivalente, el libro de papel sigue siendo el respaldo más difícil de discutir.
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Los errores que terminan en impugnación
No conviene esperar demasiado del argumento «pero la asamblea fue virtual» como causal autónoma de nulidad. Las impugnaciones que prosperan suelen apoyarse en vicios que también existirían en una reunión presencial, solo que el formato remoto los vuelve más fáciles de cometer.
Citación sin instrucciones
Convocar sin explicar cómo se entra a la sala equivale, para quien no pudo conectarse, a no haber sido convocado.
Temas fuera del orden del día
El art. 2059 lo fulmina con nulidad. En remoto pasa seguido, porque el debate se dispersa y aparece un tema nuevo sobre el final.
Participantes sin identificar
Cuatro conexiones con apodos y ningún registro de qué unidad representaba cada una vuelven indefendible el cómputo de la mayoría.
Ausentes sin notificar
Si no se comunican las propuestas por medio fehaciente, el plazo de quince días del art. 2060 nunca empieza a correr y la decisión no queda firme.
Una nota de prudencia: no hay todavía jurisprudencia publicada y consolidada sobre nulidad de asambleas virtuales de consorcios que permita citar criterios firmes. Si por esta vía se va a tomar una decisión de peso —una obra grande, una remoción del administrador, una reforma del reglamento—, consultar a un abogado especializado antes de convocar es plata bien gastada.
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Dónde ayuda un software de administración
La parte frágil de una asamblea virtual no es la videollamada: eso lo resuelve cualquier plataforma. La parte frágil es la trazabilidad de todo lo que la rodea — a quién se citó, quién recibió la citación, qué se resolvió y dónde quedó el acta.
La gestión de asambleas y actas de CONSO cubre justamente ese perímetro. Cargás la fecha, el lugar, los horarios de primera y de segunda convocatoria y el orden del día, y la convocatoria sale por email a todas las unidades con el temario adjunto. Después ves el estado unidad por unidad —enviada, pendiente o fallida—, que es la constancia que necesitás si alguien discute la citación. Terminada la reunión, le pasás tus notas al Copiloto y arma un borrador del acta cotejando el orden del día punto por punto; vos corregís y firmás, y el acta queda archivada en esa asamblea con su fecha y su lista de notificados.
Y algo que preferimos decir de frente: CONSO no tiene módulo de votación online. La deliberación y el voto pasan en la reunión, por la plataforma de videollamada que elijas y con el mecanismo que fijó la convocatoria. Lo que la plataforma hace es que antes y después de esa reunión no quede nada suelto.
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Preguntas frecuentes
¿Es válida una asamblea de consorcio hecha por Zoom si el reglamento no dice nada?
La posición mayoritaria es que sí. El consorcio es una persona jurídica privada según el art. 148 inc. h del Código Civil y Comercial, y el art. 158 inc. a de ese mismo Código establece que, en ausencia de previsiones especiales, si todos los que deben participar del acto lo consienten pueden hacerlo utilizando medios que les permitan comunicarse simultáneamente entre ellos. Los artículos 2058 a 2063, que regulan la asamblea de propiedad horizontal, no exigen en ningún pasaje la presencia física. Es interpretación doctrinaria, no texto expreso, así que la prolijidad del procedimiento importa mucho.
¿Puede un propietario oponerse a que la asamblea sea virtual?
Puede manifestarlo, y conviene tomarlo en serio: el art. 158 inc. a habla del consentimiento de quienes deben participar del acto. Si hay una oposición fundada y anterior a la reunión, el camino más seguro es ofrecer la modalidad mixta, de manera que quien quiera participar presencialmente pueda hacerlo sin quedar afuera de la deliberación. Negarle a un propietario su derecho de participación y voto no es una opción en ningún formato.
¿Hay que grabar la asamblea virtual?
El art. 158 inc. a exige guardar las constancias de acuerdo al medio utilizado para comunicarse, sin especificar cuáles. La grabación es la forma más simple de cumplirlo, pero también sirven el registro de conexiones de la plataforma, las capturas de la nómina de participantes y el chat de la reunión. Lo importante es anunciarlo en la convocatoria, definir quién conserva ese material y por cuánto tiempo, y que el contenido del acta sea concordante con lo registrado.
¿El acta de una asamblea virtual se puede firmar después de la reunión?
Sí. El art. 2062 no dice que el acta deba redactarse ni firmarse durante la asamblea; de hecho, también en las presenciales lo habitual es redactarla al terminar. Lo que sí exige es que se labre en el libro respectivo, que contenga el resumen de lo deliberado y la transcripción de las decisiones, y que la firmen el presidente de la asamblea y dos propietarios, con la constancia al pie de las comunicaciones enviadas a los ausentes.
¿Cuánto tiempo hay para impugnar una asamblea virtual?
El mismo que para cualquier otra: el art. 2060 del Código Civil y Comercial establece que el derecho a promover la acción judicial de nulidad de la asamblea caduca a los treinta días contados desde la fecha en que se celebró. Es un plazo de caducidad, no de prescripción, así que no se suspende ni se interrumpe.