Consejo de propietarios del consorcio: funciones según el CCyC.

Es un órgano interno del consorcio, formado por propietarios del edificio, que el artículo 2044 del Código Civil y Comercial reconoce junto a la asamblea y el administrador. No firma contratos ni representa al consorcio ante terceros: existe para controlar la gestión económica entre una asamblea y la siguiente.

Qué es exactamente un consorcio, por qué es una persona jurídica distinta de cada propietario y cuáles son sus tres órganos, con más detalle, en qué es un consorcio de propietarios: persona jurídica y órganos.

No. El artículo 2064 abre diciendo que «la asamblea puede designar un consejo integrado por propietarios»: es una facultad, no una obligación. Donde no lo hay, el consorcio sigue funcionando con sus otros dos órganos —asamblea y administrador—, aunque pierde el control intermedio que el consejo da entre una rendición de cuentas y otra.

El Código no fija una mayoría especial para designarlo, así que se aplica la regla general de cualquier decisión de asamblea: mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales (art. 2060).

El artículo 2064 le da cuatro atribuciones, ni una más: convocar a la asamblea si el administrador no lo hace, controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio, autorizar al administrador a usar el fondo de reserva ante gastos imprevistos, y —la que menos se conoce— ejercer la administración del consorcio si el cargo queda vacante.

El inciso d) es el que menos se usa, y el más importante cuando hace falta: si el administrador renuncia, es removido o directamente deja el cargo, el consejo no espera a que otro resuelva — toma la administración él mismo, y tiene treinta días desde que se produjo la vacante para convocar a la asamblea que designe al reemplazante. Fuera de estos cuatro supuestos, el consejo no tiene más atribuciones: el último párrafo del artículo 2064 lo dice de forma expresa.

Sí, es el mismo órgano con dos nombres. «Consejo de administración» es el término de la vieja Ley 13.512 de propiedad horizontal, derogada por la Ley 26.994, y el que todavía usan muchos reglamentos redactados antes de agosto de 2015. El Código Civil y Comercial, vigente desde entonces, lo llama «consejo de propietarios».

Un reglamento redactado con el nombre viejo no deja de ser válido por eso: la denominación es una cuestión de vocabulario, no cambia las atribuciones que hoy le fija el artículo 2064.

Según el artículo 2064, lo integran propietarios del edificio, y lo designa la asamblea. El Código no fija cuántos miembros tiene que tener ni por cuánto tiempo dura el cargo: eso queda librado a lo que decida la asamblea al designarlo, o a lo que fije el reglamento de propiedad horizontal de cada consorcio.

El propio artículo 2064 lo dice en su último párrafo: «excepto los casos indicados en este artículo, el consejo de propietarios no sustituye al administrador, ni puede cumplir sus obligaciones». Fuera de las cuatro atribuciones puntuales —convocar la asamblea si el administrador no lo hace, controlar las cuentas, autorizar el fondo de reserva y asumir la administración si el cargo queda vacante—, el consejo no decide por el administrador.

Tampoco reemplaza a la asamblea: las decisiones de fondo del consorcio —aprobar el presupuesto, remover al administrador, modificar el reglamento— siguen siendo de la asamblea, nunca del consejo.

El inciso b) del artículo 2064 le da al consejo una atribución permanente: controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio, sin esperar a que llegue la rendición de cuentas anual. En la práctica eso incluye revisar comprobantes, pagos y el estado del fondo de reserva entre una asamblea y otra.

Qué plazos exige el Código para la rendición de cuentas del administrador, y qué puede hacer el consejo —y cualquier propietario— cuando el administrador no cumple, en rendición de cuentas del administrador: qué exige el Código y en qué hacer si el administrador de consorcio no cumple.

Cómo funciona la asamblea que designa al consejo, con qué mayorías y qué otros temas resuelve, en asamblea de consorcio: convocatoria, quórum, mayorías y actas. Y las obligaciones que la Ley 941 le impone al administrador en CABA, en Ley 941: qué obligaciones tiene el administrador en CABA.