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Administración · 16 min de lectura

Rendición de cuentas del administrador: cómo se arma, se presenta y se aprueba.

La obligación de rendir cuentas no sale de la Ley 941 sino del Código Civil y Comercial: el art. 859 fija cuatro requisitos acumulativos y el art. 2067 inc. e) da sesenta días desde el cierre del ejercicio que fija el reglamento. Qué documentos componen la rendición, cómo se lleva a la asamblea, cuándo queda aprobada tácitamente a los treinta días y cuál es el control económico del Decreto 551/2010 que casi nadie aplica.

Equipo CONSO · 20 de agosto de 2026

La respuesta corta

Cuatro requisitos del art. 859, sesenta días desde el cierre, treinta días para observarla

La obligación de rendir cuentas del administrador sale del Código Civil y Comercial, no de las leyes locales de administradores. El art. 2067 inc. e) manda «rendir cuenta documentada dentro de los sesenta días de la fecha de cierre del ejercicio financiero fijado en el reglamento de propiedad horizontal». El art. 859 define qué es una cuenta bien rendida: descriptiva, documentada, explicada y concordante con los libros. Presentada en debida forma, si nadie la observa en treinta días queda aprobada tácitamente (art. 862).

Art. 859

cuatro requisitos acumulativos: descriptiva, documentada, explicada, conciliada con los libros

Art. 862

treinta días para observarla; un año de caducidad sólo para errores de cálculo o de registración

La obligación no está donde casi todos la buscan

En CABA la respuesta automática es «lo manda la Ley 941». No es así. El artículo 9 de la Ley 941 enumera las obligaciones del administrador porteño en incisos que van de la a) a la t), y leídos completos ninguno dice «rendir cuentas». La ley la presupone y la fiscaliza, pero no la crea: aparece de manera refleja en el art. 12 inc. b), que exige acompañar a la declaración jurada anual «copia de las actas de asamblea relativas a rendiciones de cuentas», y la reglamentación la nombra al pasar — el Decreto 551/2010, al reglamentar el art. 10 inc. g), habla de la «Asamblea Ordinaria convocada para la rendición de cuentas». Con la Ley 14.701 de la Provincia de Buenos Aires pasa lo mismo: su art. 10 inc. b) pide las actas para la declaración jurada y su art. 8 inc. g) le da dientes por vía de la auditoría, pero tampoco obliga a rendir en un inciso propio.

La obligación sustantiva es nacional y está en dos lugares del Código: la Sección 11ª del Libro Tercero, arts. 858 a 864, régimen general de rendición de cuentas, y el art. 2067 inc. e), específico de propiedad horizontal. El administrador encaja además en los tres supuestos del art. 860 a la vez: actúa en interés ajeno —es mandatario del consorcio, art. 2065—, es parte de una relación de ejecución continuada y debe rendir por disposición legal. No es un detalle académico: quien busca el inciso en el art. 9 y no lo encuentra puede concluir que no debe nada, y quien funda el reclamo en la norma equivocada se lo deja desarmar en la primera respuesta.

Qué significa exactamente «cuenta documentada»

El art. 858 define el objeto: «cuenta» es «la descripción de los antecedentes, hechos y resultados pecuniarios de un negocio». El art. 859 dice cómo se rinde:

a) ser hecha de modo descriptivo y documentado;
b) incluir las referencias y explicaciones razonablemente necesarias para su comprensión;
c) acompañar los comprobantes de los ingresos y de los egresos, excepto que sea de uso no extenderlos;
d) concordar con los libros que lleve quien las rinda.

Los cuatro son acumulativos, no un menú. El inciso b) es el que más se pasa por alto: no alcanza con que los números estén, tienen que estar explicados para alguien sin formación contable. El inciso d) ata la rendición a los libros del consorcio, que en CABA la reglamentación enumera y manda rubricar —administración, actas de asamblea, sueldos y jornales, órdenes, registro de firma de copropietarios y ascensores— con la puerta abierta a llevarlos en forma electrónica «cuando la autoridad de aplicación lo autorice» (Dto. 551/2010, reglamentación del art. 9 inc. d). El art. 2067 inc. i) refuerza lo mismo: libros en legal forma, archivo cronológico de las liquidaciones de expensas y conservación de los antecedentes documentales de las sucesivas administraciones.

De acá sale una consecuencia que juega para los dos lados: una rendición que no cumple el art. 859 no está «presentada en debida forma» y no hace correr el plazo de treinta días del art. 862. Al administrador no lo cubre haber mandado un resumen sin comprobantes, aunque nadie haya dicho nada durante meses; al propietario no lo frena la respuesta «ya pasaron los treinta días» si lo que se presentó no era una rendición.

Cuándo hay que rendir: los sesenta días y la cláusula del reglamento que casi nadie leyó

Los sesenta días del art. 2067 inc. e) no se cuentan desde una fecha que fije la ley: se cuentan desde el cierre del ejercicio financiero fijado en el reglamento de propiedad horizontal, porque el art. 2056 inc. t) obliga a que el reglamento lo contenga. Es el primer papel que hay que buscar antes de armar nada.

El inciso dice «sesenta días», sin calificarlos de hábiles.
Si el reglamento nada dice, rige el supletorio del art. 861 inc. b): al concluir el negocio y, tratándose de una relación de ejecución continuada, «al concluir cada uno de los períodos o al final de cada año calendario».
Cambiar la fecha de cierre es modificar el reglamento: el art. 2057 exige dos tercios de la totalidad de los propietarios, no la mayoría simple de una asamblea.

Nada impide rendir con más frecuencia —el art. 861 arranca diciendo que las cuentas se rinden «en la oportunidad en que estipulan las partes»—, pero conviene no confundir las dos cosas: la liquidación mensual de expensas no es una rendición en el sentido del art. 859, porque le faltan los comprobantes y la concordancia con los libros. Es su materia prima, y evita reconstruir doce meses de golpe. Cómo se ordena ese corte periódico está en el cierre de ejercicio del consorcio.

Qué documentos componen la rendición ordinaria

El Código no da una lista de anexos: da un estándar. Esta es su traducción práctica al ejercicio de un consorcio argentino, cruzada con lo que las leyes locales ya obligan a emitir mes a mes.

Estado de ingresos y egresos del ejercicio, con saldo inicial y final — lo que el art. 10 inc. c) de la Ley 941 pide cada mes («detalle de los ingresos y egresos del mes anterior y el activo o pasivo total»), acumulado al período rendido.
Los comprobantes de cada ingreso y de cada egreso (art. 859 inc. c). La reglamentación del art. 10 inc. e) exige acreditar los pagos «mediante copia de factura con número y fecha correspondiente o, en su caso, el detalle de la misma».
Los resúmenes de la cuenta bancaria del consorcio de todo el ejercicio: el art. 10 inc. i) los exige mes a mes, y la serie completa es lo que permite conciliar.
Las liquidaciones del ejercicio, archivadas en orden cronológico (art. 2067 inc. i). Es una obligación autónoma, no un anexo optativo.
El estado de deudores al cierre, por unidad funcional. En Provincia ya es contenido obligatorio de cada liquidación —el art. 11 inc. g) de la Ley 14.701 exige el «listado de unidades funcionales en mora, indicando períodos y montos»—, algo que CABA no pide.
Personal, seguros y juicios (Ley 941, art. 10 incs. d, f y h) y los honorarios del administrador con su recibo (inc. g).
El fondo de reserva, si lo hay: movimientos del ejercicio y las autorizaciones del consejo de propietarios que respaldan cada disposición, que el art. 2067 inc. d) exige como previas.

A eso se suma el respaldo de las contrataciones: el art. 11 de la Ley 941 —y su espejo, el art. 13 de la Ley 14.701— prohíbe contratar sobre presupuestos que no traigan matrícula del prestador cuando corresponda, datos identificatorios, inscripción fiscal y previsional, precios, materiales y mano de obra por separado, plazo, garantía y seguros, y fija la guarda de los comprobantes en dos años como mínimo, salvo que la asamblea disponga uno mayor. Es un piso, no un permiso para tirar todo después: los plazos fiscales y laborales le siguen corriendo al consorcio.

Cómo se presenta: la asamblea, el orden del día y el acta

El Código no exige asamblea: el art. 860 admite la rendición privada. Pero la práctica argentina y las normas locales la estructuran así por una razón concreta: sin acta no hay prueba de la aprobación, y en CABA esa acta es requisito de la declaración jurada anual del Registro Público de Administradores (art. 12 inc. b).

Convocatoria en la forma del reglamento, con el orden del día transcripto «en forma precisa y completa» (art. 2059): es nulo el tratamiento de otros temas, salvo unanimidad con todos los propietarios presentes. El punto se redacta «consideración de la rendición de cuentas del ejercicio cerrado el __ de __», nunca «varios». En CABA se suma el art. 9 inc. j) de la Ley 941: lugar, día, temario, horario de comienzo y finalización y copia del acta anterior, bajo pena de nulidad.
La documentación tiene que estar disponible: el recibo o factura «debe encontrarse a disposición de los consorcistas en la Asamblea Ordinaria convocada para la rendición de cuentas, o cada vez que sea requerido de manera fehaciente» (Dto. 551/2010, reglamentación del art. 10 inc. g). Fuera de la asamblea, la vista se otorga en cinco días hábiles (reglamentación del art. 9 inc. f); en Provincia, cinco días (Ley 14.701, art. 8 inc. f).
La mayoría es la del art. 2060: absoluta sobre la totalidad de los propietarios, con doble cómputo por unidades y por partes proporcionales indivisas. No es mayoría de los presentes, y ese es el error más caro de esta asamblea. Si no se reúne, el segundo párrafo del mismo artículo da la salida: la mayoría de los presentes propone la decisión, se notifica por medio fehaciente a los ausentes y se tiene por aprobada a los quince días, salvo oposición anterior con mayoría suficiente.
El acta cierra el circuito (art. 2062): Libro de Actas de Asamblea y Libro de Registro de firmas, y al pie de cada acta el administrador deja constancia de las comunicaciones enviadas a los ausentes, de las oposiciones recibidas y de las conformidades expresas.

Y el reverso: si el administrador no convoca, los propietarios que representen el diez por ciento del total pueden pedirle al juez la convocatoria de una asamblea judicial (art. 2063).

Cuándo se la tiene por aprobada, y los tres plazos que se confunden

El art. 862: «La rendición de cuentas puede ser aprobada expresa o tácitamente. Hay aprobación tácita si no es observada en el plazo convenido o dispuesto por la ley o, en su defecto, en el de treinta días de presentadas en debida forma. Sin embargo, puede ser observada por errores de cálculo o de registración dentro del plazo de caducidad de un año de recibida.»

Son dos plazos dentro del mismo artículo: treinta días para observar cualquier cosa y un año —de caducidad— sólo para errores de cálculo o de registración. Y hay un tercero que se mezcla todo el tiempo con ellos: el art. 2060, último párrafo, según el cual «el derecho a promover acción judicial de nulidad de la asamblea caduca a los treinta días contados desde la fecha de la asamblea». Es caducidad, no prescripción —no se suspende ni se interrumpe—, y se cuenta desde la asamblea, no desde la notificación. Impugnar la rendición y anular la asamblea que la aprobó son cosas distintas, con relojes distintos.

Dos efectos más, poco difundidos: el art. 863 dispone que si la rendición del último período es aprobada se presume que también lo fueron las de los períodos anteriores —por eso al administrador que hereda ejercicios sin rendir le conviene documentar de dónde parte—; y el art. 864 manda pagar el saldo en diez días si no hay otro plazo, y devolver los títulos y documentos del interesado.

Todo esto es la rendición del administrador en funciones. La del que se va corre por otra vía: el art. 2067 inc. j) le da quince días hábiles desde la renuncia o la remoción para entregar al consejo de propietarios los activos, libros y documentos y rendir cuentas documentadas — dos obligaciones separadas, no una. Ese traspaso está en la documentación que debe entregar el administrador saliente.

El control económico más duro del régimen porteño, y por qué casi nadie lo aplica

Al reglamentar el art. 9 inc. h), el Decreto 551/2010 dispone que la primera Asamblea Ordinaria posterior a su entrada en vigencia que designe administrador o le renueve el mandato debe decidir la apertura de la cuenta bancaria a nombre del consorcio o la continuidad de la existente, y agrega:

«La cuenta debe tener como autorizados al administrador y a un miembro del Consejo de Administración designado por Asamblea; si el Consorcio no cuenta con Consejo de Administración la Asamblea debe designar a un consorcista como autorizado. El administrador y el autorizado actúan en forma conjunta.»

Decreto 551/2010, Anexo I, reglamentación del art. 9 inc. h) de la Ley 941

Firma conjunta. No es una recomendación de buenas prácticas: es la reglamentación vigente de la ley porteña, y es el control económico más fuerte del régimen — casi nadie lo aplica ni lo menciona. Conviene además ubicar bien la obligación de la cuenta: el Código Civil y Comercial no exige cuenta bancaria a nombre del consorcio en ninguna parte del Título V; esa obligación es local.

El segundo control es el consejo de propietarios, y acá está el dato que explica por qué en la práctica falta. El art. 2044 lo enumera entre los órganos del consorcio, pero el art. 2064 abre diciendo que la asamblea «puede designar» un consejo: es facultativo. Donde existe, su inciso b) le da una atribución permanente —«controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio»— que no depende de que llegue el momento de la rendición; y el último párrafo le pone el límite: fuera de los casos del propio artículo, no sustituye al administrador ni puede cumplir sus obligaciones. Donde no existe, el consorcio se queda sin control intermedio y sin el cofirmante natural de la cuenta.

El tercero es la auditoría, con una regla de competencia que evita discusiones: el auditor sólo puede ser designado por la Asamblea, siendo esta facultad indelegable (Dto. 551/2010, reglamentación del art. 9 inc. i). Cómo se prepara y qué se revisa está en la auditoría de gastos del consorcio.

«Si no rinde, no pago»: la respuesta que hay que tener lista

Es la frase que aparece en toda asamblea de rendición, y el Código la resuelve en contra de quien la dice. El art. 2049 establece que los propietarios «tampoco pueden rehusar el pago de expensas o contribuciones ni oponer defensas por cualquier causa, fundadas en derechos que ellos invoquen contra el consorcio, excepto compensación». Falta de rendición, disconformidad con la gestión o impugnación de la rendición no son defensas admitidas.

Lo que sí puede hacer un propietario disconforme, sin dejar de pagar:

Pedir vista de la documentación, y exigir el certificado de deudas y créditos del consorcio, que el art. 2067 inc. l) obliga a expedir dentro de los tres días hábiles a pedido de parte interesada, con constancia de reclamos administrativos o judiciales e información sobre los seguros vigentes.
Llevar la cuestión a asamblea con el 5 % de las partes proporcionales indivisas (art. 2058 inc. b), o pedir asamblea judicial con el 10 % del total si no se convoca (art. 2063).
Votar la remoción, que según el art. 2066 puede hacerse sin expresión de causa.
Votar una auditoría contable. En CABA el art. 9 inc. i) de la Ley 941 la habilita cuando la asamblea lo dispone, y admite además auditoría legal a cargo de un abogado e intervención gratuita de asociaciones de consumidores inscriptas. En Provincia el art. 8 inc. g) de la Ley 14.701 va más lejos: «la negativa a realizarla u obstaculizar su avance es causal de remoción».

El recorrido completo desde el pedido por escrito hasta la denuncia ante el organismo de control está en qué hacer cuando el administrador no cumple. Para el administrador que rinde bien, conocer esa escalera sirve para contestar la frase en el momento y con el artículo.

Qué resuelve CONSO y qué queda del lado del contador

Conviene ser exacto. CONSO no emite un documento de «rendición de cuentas anual» ni hace cierre de ejercicio anual: el cierre que existe en el sistema es mensual. El armado formal del ejercicio, la auditoría contable cuando la asamblea la vota y el encuadre legal quedan del lado del contador y del asesor del consorcio. Lo que sí resuelve es la materia prima del art. 859:

Al enviar cada período quedan sellados el Estado Financiero y el Estado Patrimonial, y el patrimonial sellado es inmutable: no lo mueve un pago posterior ni una factura pagada después.
Cerrar exige orden cronológico: no se cierra un mes si quedó uno anterior abierto, y el sistema detecta los meses faltantes antes de permitirlo. El cierre es irreversible y registra quién lo hizo y cuándo.
Cada gasto lleva su comprobante: el gasto con proveedor y su factura se crean en la misma operación, y el archivo queda adjunto en los documentos del edificio.
Los PDF de cada período se archivan solos y no se pueden borrar, y al reimprimir un período enviado o cerrado el sistema devuelve el archivo congelado: el papel que se muestra en la asamblea es el mismo que recibió el vecino.
La conciliación del extracto deja cada pago identificado, con la imputación confirmada por el administrador —nada se aplica solo— y sin duplicar pagos si se vuelve a subir el mismo archivo.
Cada unidad funcional tiene su estado de cuenta con lo debido, lo pagado y el saldo período por período, y el reporte financiero por rango de meses se exporta a Excel: gastos por rubro, movimiento mensual, saldo inicial y final, ingresos y egresos.

Es exactamente lo que pide el art. 859: descripción, explicación, comprobantes y concordancia con lo registrado. Cómo se arma ese reporte está en la sección de reportes del producto, y dónde queda archivado cada comprobante, en archivos y documentos del consorcio.

Preguntas frecuentes

¿La Ley 941 obliga al administrador a rendir cuentas?

No con un inciso propio. El artículo 9 de la Ley 941 enumera las obligaciones del administrador porteño en incisos que van de la a) a la t), y ninguno dice «rendir cuentas»: la ley la presupone en el artículo 12 inciso b), que exige acompañar a la declaración jurada anual copia de las actas de asamblea relativas a rendiciones de cuentas. La obligación sustantiva es nacional: artículos 858 a 864 y artículo 2067 inciso e) del Código Civil y Comercial. Con la Ley 14.701 bonaerense ocurre lo mismo.

¿Qué tiene que incluir una rendición para estar presentada en debida forma?

El estándar es el artículo 859 del Código Civil y Comercial, y son cuatro requisitos acumulativos: ser hecha de modo descriptivo y documentado; incluir las referencias y explicaciones razonablemente necesarias para su comprensión; acompañar los comprobantes de los ingresos y de los egresos, excepto que sea de uso no extenderlos; y concordar con los libros que lleve quien las rinda. Los cuatro juntos, no a elección. Un resumen sin comprobantes ni correlato en los libros no es una rendición en el sentido de la ley, y tampoco dispara el plazo de aprobación tácita del artículo 862.

¿Cuándo vence el plazo para rendir cuentas del ejercicio?

El artículo 2067 inciso e) manda rendir cuenta documentada dentro de los sesenta días de la fecha de cierre del ejercicio financiero fijado en el reglamento de propiedad horizontal, y dice «sesenta días» sin calificarlos de hábiles. La fecha de cierre no la fija la ley sino el reglamento de cada edificio, que según el artículo 2056 inciso t) debe contener la fijación del ejercicio financiero. Si el reglamento nada dice, rige el supletorio del artículo 861 inciso b): al final de cada año calendario.

Si nadie observó la rendición, ¿queda aprobada?

Sí. El artículo 862 dice que hay aprobación tácita si la rendición no es observada en el plazo convenido o dispuesto por la ley o, en su defecto, en el de treinta días de presentadas en debida forma. Con dos límites que conviene no confundir: la aprobación tácita sólo corre si la rendición cumplió el artículo 859, y los errores de cálculo o de registración pueden observarse dentro del plazo de caducidad de un año de recibida.

¿Un propietario puede dejar de pagar expensas si el administrador no rindió cuentas?

No. El artículo 2049 es expreso: los propietarios no pueden rehusar el pago de expensas ni oponer defensas fundadas en derechos que invoquen contra el consorcio, excepto compensación. Falta de rendición, disconformidad o impugnación no son defensas admitidas. Las vías reales son otras: llevar la cuestión a asamblea con el 5 % de las partes indivisas (art. 2058 inc. b), pedir asamblea judicial con el 10 % de los propietarios (art. 2063), votar la remoción sin expresión de causa (art. 2066) o disponer una auditoría.