Expensas A, B, C: qué significan las letras y quién paga cada una

Las letras A, B, C no clasifican el gasto en ordinario o extraordinario: son columnas de prorrateo que agrupan unidades según el reglamento — el ejemplo típico es la columna B, que junta a todas las unidades menos los locales que no usan el ascensor. Lo que paga el inquilino depende del gasto (art. 1209 CCyCN), no de la letra.

Ninguna ley usa las letras A, B, C para nada: no aparecen en los artículos 2037 a 2072 del Código Civil y Comercial ni en la Ley 941 de CABA. Lo que sí exige el Código es que el reglamento de propiedad horizontal determine, para cada unidad, «la parte proporcional indivisa» (art. 2056 inc. f) y «la proporción en el pago de las expensas comunes» (inc. g). Cuando un edificio tiene más de un criterio de reparto —porque hay locales que no usan el ascensor, o una torre con servicios propios—, necesita más de una tabla de porcentuales. Ponerle una letra a cada tabla es una convención práctica para nombrarlas, no un requisito legal.

El respaldo de tener más de un criterio de reparto en el mismo edificio está, según el caso, en el propio inciso g) del art. 2056, en el art. 2068, que habilita sectorizar por torres o cuerpos «en edificios cuya estructura o naturaleza lo haga conveniente», o, puntualmente para el caso de la columna B sin locales, en el art. 2049: «El reglamento de propiedad horizontal puede eximir parcialmente de las contribuciones por expensas a las unidades funcionales que no tienen acceso a determinados servicios o sectores del edificio que generan dichas erogaciones». La mecánica completa —de dónde sale cada porcentual, qué mayoría hace falta para cambiarlo y qué pasa si no suman 100— está en prorrateo de expensas y coeficientes.

No hay un estándar nacional que diga qué agrupa cada letra. Lo que sigue son usos frecuentes en reglamentos porteños, no una regla que se pueda aplicar sin mirar el reglamento propio:

No. La letra es una etiqueta de reparto; ordinario y extraordinario es una clasificación distinta, sobre la naturaleza del gasto. El art. 2046 inc. c) obliga a pagar «expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa» — el Código las nombra juntas, dentro de la misma obligación de pago, sin atarlas a ninguna columna. En los hechos, una misma columna puede recibir en un mes un gasto ordinario (el sueldo del encargado) y en otro un extraordinario (la pintura de fachada de esa torre): la letra no cambia, pero el tipo de gasto sí.

Qué hace que un gasto sea ordinario o extraordinario —y por qué esa distinción, no la letra, es la que decide quién paga en un alquiler— está desarrollado en expensas ordinarias y extraordinarias: quién paga cada una.

La regla de reparto en un alquiler está en el art. 1209 del Código Civil y Comercial: «el locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada. No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa ni las expensas comunes extraordinarias. Solo puede establecerse que estén a cargo del locatario aquellas expensas que deriven de gastos habituales […] independientemente de que sean consideradas como expensas comunes ordinarias o extraordinarias». Ese artículo fue sustituido por la Ley 27.551 en 2020 y no está entre los que el DNU 70/2023 derogó o modificó: sigue vigente con esa letra.

En la práctica, esto significa que un inquilino no puede resolver «me toca pagar la columna B» mirando sólo la letra: tiene que ver qué gasto concreto cayó en esa columna ese mes y si es de los habituales que el art. 1209 pone de su lado, o una extraordinaria que queda del lado del propietario. La regla completa, con los casos grises, está en alquiler y expensas: quién paga qué entre inquilino, propietario y consorcio.

La Ley 941 de administradores de consorcios, en su art. 10, sí exige que la liquidación mensual separe «en forma separada y diferenciada los importes que correspondan a expensas ordinarias y extraordinarias» (inciso j). Lo que ese artículo no exige es mostrar el porcentual ni la letra de la columna de cada unidad: no está entre los once incisos que enumera. Si tu liquidación no indica tu columna, tu administrador no está incumpliendo la Ley 941 por eso — pero esa información sale igual del reglamento, que es un documento público inscripto, y podés pedirla.

El primer paso no es discutir la letra: es pedir el reglamento de propiedad horizontal y ver qué agrupa cada columna, y después separar, dentro de esa columna, qué gasto es ordinario y cuál extraordinario. La guía completa para leer cada bloque de la liquidación —rubros, coeficiente, cuenta corriente— está en cómo leer tu liquidación de expensas.