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Guías Prácticas · 12 min de lectura
Alquiler y expensas: quién paga qué entre inquilino, propietario y consorcio.
Si alquilás, la pregunta aparece el primer mes: ¿las expensas las pagás vos o el dueño? La respuesta corta es que el inquilino paga las expensas ordinarias y el propietario las extraordinarias. La respuesta larga —qué es cada cosa, qué pasa si el contrato dice otra cosa y quién le debe a quién— es esta nota.
Equipo CONSO · 18 de agosto de 2026
Inquilino
Los gastos habituales del edificio: lo que se consume mes a mes
Propietario
Las extraordinarias y todo lo que grava la cosa
Art. 1209 CCyC
La regla base sigue vigente en 2026
Arts. 2048-2049 CCyC
Ante el consorcio, el obligado es el propietario
01
La respuesta corta: expensas, quién paga si hay inquilino
Por defecto, en un alquiler el inquilino paga las expensas ordinarias —los gastos habituales que hacen funcionar el edificio todos los meses— y el propietario paga las extraordinarias, las obras y mejoras que valorizan el inmueble. Lo dice el art. 1209 del Código Civil y Comercial, y es la regla que se aplica cuando el contrato no dice nada distinto. Con dos aclaraciones que cambian bastante la película:
- El contrato manda en el detalle. Desde diciembre de 2023 el régimen de locaciones se corrió mucho hacia la libertad de pacto, así que lo primero que hay que leer no es el Código: es tu contrato. Ahí figura si las expensas están incluidas en el alquiler o se pagan aparte, contra qué comprobante y con qué vencimiento.
- El consorcio no te conoce. Aunque las pagues vos, la administración le liquida la expensa a la unidad y el obligado frente al consorcio es el propietario. Si dejás de pagar, el reclamo cae sobre el dueño, que después te lo reclama a vos por contrato.
Si lo que buscás es el detalle rubro por rubro de qué es ordinario y qué extraordinario —con los casos grises tipo pintura, cañerías o impermeabilización de terraza—, está desarrollado en la nota sobre expensas ordinarias y extraordinarias y quién paga cada una. Acá vamos por el otro lado: cómo funciona todo esto adentro de un alquiler.
02
Tres partes, dos relaciones que no se mezclan
La mayoría de las discusiones por expensas nacen del mismo malentendido: creer que inquilino y consorcio tienen algún vínculo. No lo tienen. Hay dos relaciones separadas, y conviene tenerlas claras porque determinan a quién reclamarle cada cosa.
Relación 1
Consorcio ↔ propietario
La rige la parte de propiedad horizontal del Código (arts. 2037 y siguientes). El consorcio liquida por unidad funcional y le cobra al titular. La deuda queda pegada a la unidad, no a la persona.
Relación 2
Propietario ↔ inquilino
La rige el contrato de locación y, en lo que el contrato no diga, las reglas de locación del mismo Código. Acá se define quién banca cada rubro de esa liquidación.
Que el inquilino pague la boleta con su propio dinero no lo convierte en deudor del consorcio: paga en cumplimiento de su contrato con el dueño. Por eso, ante un error en la liquidación puede pedir explicaciones a la administración, pero el reclamo formal —y la eventual impugnación en asamblea— le corresponde al propietario, que es quien tiene voz y voto.
03
Expensas ordinarias y extraordinarias en un alquiler: dónde está la línea
La ley no arma una lista cerrada. El criterio del art. 1209 es la habitualidad: quedan a cargo del inquilino las expensas que derivan de gastos habituales, o sea los vinculados a los servicios normales y permanentes que están a su disposición, independientemente de que sean consideradas ordinarias o extraordinarias. Ese último tramo juega a favor del inquilino: no alcanza con que el reglamento o la liquidación rotulen un gasto como «ordinario» para que le corresponda — tiene que ser, además, habitual. Lo demás —lo que no es consumo del mes sino inversión sobre el inmueble— queda del lado del dueño.
| Concepto típico de la liquidación | Suele ser | Lo banca |
|---|---|---|
| Sueldo y cargas sociales del encargado | Ordinaria | Inquilino |
| Limpieza y luz de espacios comunes | Ordinaria | Inquilino |
| Service mensual del ascensor | Ordinaria | Inquilino |
| Honorarios de la administración | Ordinaria | Inquilino |
| Obra de fachada o de impermeabilización | Extraordinaria | Propietario |
| Cambio o modernización del ascensor | Extraordinaria | Propietario |
| Aporte al fondo de reserva | Extraordinaria | Propietario |
| Impuesto inmobiliario o ABL de la unidad | No es expensa | Según contrato |
La última fila es la que más confunde. El impuesto inmobiliario y el ABL no son expensas: son tributos que gravan la cosa, y el texto vigente del art. 1209 dice que el inquilino no carga con ellos — sin la salvedad «excepto pacto en contrario» que traía la redacción original del Código y que la Ley 27.551 le sacó. En la práctica, muchos contratos posteriores al DNU 70/2023 se los trasladan igual, apoyados en la libertad de pacto; la validez de esa cláusula cae en la misma discusión abierta que la de las extraordinarias (sección 04). Si el tuyo lo hace, lo va a decir con todas las letras; si no dice nada, no los pagás.
04
Qué dice la ley en 2026 (y qué quedó sin resolver)
Tres datos ordenan el panorama legal, y conviene tenerlos separados porque circulan mezclados:
- La Ley de Alquileres 27.551 ya no existe. Fue derogada por el art. 249 del DNU 70/2023 (publicado el 21 de diciembre de 2023) y esa derogación quedó consolidada con la Ley Bases. En 2026 la locación se rige por el Código Civil y Comercial y por lo que pacten las partes.
- El art. 1209 no fue tocado por el decreto. El DNU reescribió o derogó una lista puntual de artículos de la locación —entre ellos el 1202, el 1204, el 1204 bis y el 1221 bis—, pero el 1209 no está en esa lista. Su texto vigente sigue diciendo que el inquilino paga las cargas y contribuciones que se originan en el destino que le da a la cosa, que no tiene a su cargo las que gravan la cosa ni las expensas comunes extraordinarias, y que solo pueden ponerse a su cargo las que deriven de gastos habituales, independientemente de que sean consideradas ordinarias o extraordinarias.
- Los contratos viejos siguen con su ley. Un contrato firmado bajo la 27.551 se cumple bajo la 27.551 hasta su vencimiento: el DNU cambió el marco para los nuevos, no reescribió los ya firmados.
Antes que eso hay incluso una discusión previa, que conviene conocer: el texto que hoy publican los códigos comentados como art. 1209 vigente es el que le dio la propia Ley 27.551, y parte de la doctrina sostiene que, derogada esa ley, los artículos que ella modificó vuelven a su redacción originaria de 2014 —donde no se mencionan las expensas extraordinarias y sí figura un «excepto pacto en contrario»—. Nosotros seguimos la lectura contraria, que es la de los textos consolidados y la de la guía oficial de propiedad horizontal de argentina.gob.ar, pero no es un punto cerrado.
Lo que no está saldado, ya dentro de esa lectura, es cuánto de la regla es indisponible. Antes de 2023, la lectura dominante era que una cláusula que le trasladaba las extraordinarias al inquilino no valía, porque le hacía pagar una mejora al patrimonio ajeno. Con el resto del régimen ahora librado a la autonomía de la voluntad, hay quienes sostienen que hoy esa cláusula, si es explícita y aceptada, vale entre partes. No conocemos jurisprudencia posterior al DNU que haya zanjado el punto de manera uniforme: si tu contrato tiene una cláusula así, no des por sentado ni que es nula ni que es válida — hacela ver por un abogado.
Un apunte, porque todavía aparece en contratos viejos: la Ley 13.512 de propiedad horizontal está derogada. La PH se rige hoy por el Código Civil y Comercial (arts. 2037 a 2072).
05
Cuatro rubros que generan discusión en un alquiler
Los que más aparecen cuando inquilino y propietario se sientan a mirar la misma liquidación.
Sueldos
El aguinaldo del encargado
Cae con la expensa de junio y de diciembre y duplica la línea de sueldos, así que se percibe como extraordinario. No lo es: es parte de la remuneración del personal, un gasto habitual y previsible. Es ordinaria. Cómo se calcula está en la nota sobre el aguinaldo del encargado de edificio.
Ahorro
El fondo de reserva
Se cobra todos los meses junto con la expensa, pero no es consumo: es plata que el consorcio junta para obras futuras. Por eso se trata como carga del propietario. Mirá igual el reglamento del edificio: es el que define cómo se integra. Si es obligatorio, cómo se constituye y quién autoriza usarlo está en la guía del fondo de reserva del consorcio.
Litigios
Un juicio que pierde el consorcio
Una condena, un acuerdo laboral o una multa que el consorcio prorratea entre las unidades no es un gasto de uso normal ni permanente. Se trata como extraordinaria: la banca el dueño.
Seguros
La póliza del edificio
El seguro integral del consorcio cubre el funcionamiento normal: es ordinaria. Distinto es una franquicia o un descubierto que el consorcio debe cubrir por un siniestro grande, que suele prorratearse como extraordinaria.
Y una aclaración que vale por los cuatro: que una expensa extraordinaria se cobre en cuotas mensuales no la vuelve ordinaria. Una obra de fachada de $1.800.000 prorrateada en doce cuotas sigue siendo extraordinaria en cada una de esas cuotas.
06
Qué mirar en el contrato, antes de firmar
Casi todos los conflictos por expensas se evitan con cuatro renglones bien escritos. Este es el checklist, de los dos lados del mostrador.
Si alquilás
Checklist del inquilino
- ¿Las expensas están incluidas en el alquiler o van aparte?
- ¿Dice explícitamente «ordinarias»? Si dice «expensas» a secas, pedí que se aclare.
- ¿Hay alguna cláusula que te ponga las extraordinarias, el fondo de reserva o una obra ya aprobada en asamblea?
- ¿Impuesto inmobiliario y ABL: quién los paga?
- ¿Contra qué comprobante pagás? Pedí la liquidación completa, no un monto suelto por mensaje.
- ¿Cómo se manejan el mes de entrada y el de salida?
Si alquilás tu unidad
Checklist del propietario
- Dejá por escrito qué rubros asume el inquilino, con el nombre que usa la liquidación del edificio.
- Avisá si hay una obra aprobada o en curso: se entera igual, mejor que sea por vos.
- Definí el circuito de pago: si paga él directo al consorcio o te transfiere a vos.
- Guardá las liquidaciones mes a mes: son tu respaldo si después hay discusión.
- Frente al consorcio seguís siendo vos el obligado: controlá que el pago efectivamente entre.
Un detalle que se pasa por alto: si el inquilino paga directo al consorcio, el pago tiene que quedar identificado con la unidad funcional, no solo con el nombre de quien transfiere. Si la administración no puede atar esa transferencia a una unidad al conciliar el extracto, la unidad aparece en mora sin estarlo.
07
Si el inquilino no paga las expensas, ¿quién responde?
El propietario. Siempre. El Código Civil y Comercial lo dice en tres artículos que conviene leer juntos:
- Art. 2048 — cada propietario paga las expensas comunes de su unidad; el certificado de deuda que emite el administrador, aprobado por el consejo de propietarios si existe, es título ejecutivo para cobrarlas.
- Art. 2049 — no se libera de la deuda por renunciar al uso de las cosas comunes, por abandonar su unidad ni por venderla; ni siquiera de lo devengado antes de comprarla.
- Art. 2050 — este no pone la deuda en cabeza del propietario, sino que suma obligados: además del propietario, y sin liberarlo, quedan obligados quienes posean la unidad por cualquier título.
La palabra «posean» del art. 2050 es la que decide si el consorcio puede ir contra el inquilino, y en general la respuesta es que no: el inquilino es tenedor, no poseedor —reconoce que la cosa es de otro—, y la doctrina dominante entiende que el 2050 no lo alcanza, porque la norma nombra a los poseedores y no a los tenedores. Lo mismo vale para el comodatario o el tomador de leasing. La obligación del inquilino de pagar las expensas nace de su contrato con el propietario, no del régimen de propiedad horizontal.
Es decir: el consorcio le reclama al dueño, y el dueño después le reclama al inquilino por contrato. Mientras tanto la deuda sigue corriendo con sus intereses sobre la unidad, calculados a interés simple sobre el capital adeudado, sin capitalizar los ya devengados (art. 770 del Código). Qué pasa cuando esa deuda se acumula está en la nota sobre qué pasa si no pagás las expensas, y el instrumento con el que el consorcio pasa del reclamo al juicio, en la del certificado de deuda por expensas.
Del lado del alquiler, la falta de pago de la obligación dineraria convenida durante dos períodos consecutivos es causal de resolución imputable al inquilino (art. 1219, inc. c). Hay lecturas que incluyen ahí las expensas asumidas por contrato y no solo el alquiler; no es un punto pacífico. Lo que sí es claro es que, con destino habitacional, antes de una demanda de desalojo por falta de pago el propietario debe intimar de manera fehaciente y dar un plazo que nunca puede ser menor a diez días corridos (art. 1222).
08
Entrada y salida: los dos meses que nadie mira
El primer mes y el último son los que más reclamos generan, porque casi nunca coinciden con el mes calendario de la liquidación.
Al entrar, pedí el estado de cuenta de la unidad. No para pagar vos la deuda vieja —no te corresponde—, sino para tener claro desde el día uno que ese saldo es del período anterior. Preguntá también si hay obras aprobadas en asamblea con cuotas ya votadas. Al salir, pedí el estado de cuenta a la fecha de entrega y dejá constancia de cuál fue la última expensa que pagaste: el art. 1210 obliga al inquilino a devolver la cosa y a entregar las constancias de los pagos que estaban a su cargo. Si te vas el 15, acordá por escrito cómo se prorratea ese mes.
Un ejemplo. Expensa ordinaria del mes: $95.000. Ese mismo mes el edificio cobra la primera de doce cuotas de la obra de fachada: $150.000. El total de la unidad da $245.000, pero si el contrato no dice otra cosa el inquilino paga $95.000 y el propietario $150.000 — aunque llegue todo en un mismo PDF con un único total abajo.
09
Lo que resuelve una liquidación bien hecha
Casi toda esta discusión se apaga sola cuando la liquidación es legible. Si el PDF de cada mes separa los gastos ordinarios de los extraordinarios, detalla cada rubro y arrastra el saldo de la unidad con sus intereses discriminados, inquilino y propietario reparten la cuenta en dos minutos con el contrato al lado. Cuando llega un número global y nada más, empieza la discusión.
CONSO está armado para ese lado: los gastos se cargan con su rubro y la liquidación de expensas separa los gastos por destino y prorratea cada uno por su coeficiente, la cuenta corriente de cada unidad muestra qué generó cada saldo, y los pagos se concilian contra el extracto bancario. Del lado del vecino, el portal de autogestión muestra la expensa del mes y las anteriores, el estado de cuenta de la unidad y permite informar un pago con el comprobante adjunto.
10
Preguntas frecuentes
¿El inquilino paga expensas extraordinarias?
Por regla, no. El art. 1209 del Código Civil y Comercial establece que el inquilino no tiene a su cargo las expensas comunes extraordinarias: solo pueden ponerse a su cargo las que derivan de gastos habituales, vinculados a los servicios normales y permanentes que están a su disposición. Si tu contrato incluye una cláusula que te traslada las extraordinarias, es un punto discutido desde la derogación de la Ley 27.551: consultá a un abogado antes de asumir que vale o que no vale.
¿Qué pasa si el contrato no dice nada sobre las expensas?
Se aplica la regla del Código: el inquilino carga con las cargas y contribuciones originadas en el uso que le da al inmueble, o sea los gastos habituales del edificio, y no carga con las que gravan la cosa ni con las expensas comunes extraordinarias. En la práctica eso significa que las ordinarias las paga el inquilino y las extraordinarias el propietario.
¿El consorcio puede reclamarle la deuda de expensas al inquilino?
El obligado ante el consorcio es el propietario, y no se libera por tener la unidad alquilada (arts. 2048 y 2049). El art. 2050 suma como obligados a quienes posean la unidad por cualquier título, pero el inquilino es tenedor y no poseedor —reconoce que la cosa es ajena—, y la doctrina dominante entiende que esa norma no lo alcanza. En la práctica, el reclamo y la ejecución del certificado de deuda se dirigen contra el titular, que después le reclama al inquilino por contrato.
¿Sigue vigente la Ley de Alquileres para las expensas?
No. La Ley 27.551 fue derogada por el art. 249 del DNU 70/2023 y esa derogación quedó consolidada con la Ley Bases. Pero el art. 1209 del Código Civil y Comercial, que es el que reparte las expensas entre inquilino y propietario, no fue modificado por el decreto y sigue vigente. Los contratos firmados mientras regía la 27.551 se siguen rigiendo por esa ley hasta que vencen.