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Guías Prácticas · 8 min de lectura
Expensas ordinarias y extraordinarias: quién paga cada una.
Ordinarias las paga quien usa el edificio día a día. Extraordinarias las paga quien es dueño del patrimonio. La regla suena simple hasta que aparece una obra de fachada, un ascensor nuevo o una cláusula de contrato que dice otra cosa.
Equipo CONSO · 11 de junio de 2026
Art. 1209 CCyC
No los tocó el DNU 70/2023
Ordinarias
Gasto habitual → las paga el inquilino
Extraordinarias
Mejora que valoriza → las paga el propietario
Arts. 2049–2050
La deuda sigue a la unidad, no a la persona
01
¿Qué son las expensas ordinarias y las extraordinarias?
Antes de repartir la cuenta hay que entender quién la recibe. El consorcio le liquida las expensas siempre al propietario de la unidad, esté alquilada o no — así lo establece el art. 2050 del Código Civil y Comercial, que pone la obligación en cabeza de los propietarios y de quienes posean la unidad «por cualquier título». El inquilino no tiene una relación directa con el consorcio. Lo que existe es otra relación, puertas adentro del contrato de locación: quién de los dos, propietario o inquilino, termina bancando cada rubro. La versión corta, acá →
Para resolver eso, la normativa separa dos categorías de gasto. Es un corte distinto al de gastos comunes y gastos particulares, que separa al consorcio de la unidad funcional y no al propietario del inquilino.
Uso diario
Expensas ordinarias
- Sueldo y cargas sociales del encargado
- Limpieza de espacios comunes
- Luz de palier, pasillos y ascensor
- Mantenimiento preventivo del ascensor
- Seguro obligatorio del consorcio
- Honorarios de administración
Valorizan el inmueble
Expensas extraordinarias
- Refacción o pintura integral de fachada
- Cambio o modernización del ascensor
- Impermeabilización de techo o terraza
- Obras aprobadas en asamblea
- Reposición de equipos mayores
- Aportes al fondo de reserva
02
El marco legal en los alquileres, después del DNU 70/2023
La regla de reparto en un alquiler está en el art. 1209 del Código Civil y Comercial: el inquilino carga con las cargas y contribuciones que se originan en el uso de la cosa — ahí entran las expensas ordinarias — pero no con las que gravan la cosa en sí ni con las expensas extraordinarias, que quedan del lado del propietario.
El DNU 70/2023 derogó la Ley de Alquileres 27.551 y devolvió libertad contractual a buena parte del contrato de locación: plazos mínimos (art. 1198), depósito en garantía (art. 1196), mejoras necesarias (art. 1202), entre otros puntos que pasaron a regirse por lo que acuerden las partes. Pero no tocó el art. 1209 — no figura entre los artículos derogados ni modificados por el decreto. En el papel, sigue vigente con la letra que le dio la Ley 27.551 en 2020.
Lo que no está del todo saldado es qué tan «de orden público» sigue siendo esa letra. Antes del DNU, la jurisprudencia mayoritaria consideraba nula cualquier cláusula que trasladara las expensas extraordinarias al inquilino, por tratarse de una mejora al patrimonio del propietario y no de un gasto de uso. Con buena parte del resto del régimen de locaciones ahora librado a la autonomía de la voluntad, todavía no hay jurisprudencia post-DNU consolidada que confirme si esa nulidad se sostiene igual o si una cláusula explícita pasa a valer entre las partes. Esto no está resuelto de forma uniforme: si tu contrato tiene una cláusula que reparte las expensas de otra manera, conviene que la revise un abogado antes de dar por buena cualquier lectura — incluida esta.
03
Quién paga qué, en la práctica
Tres escenarios cubren la mayoría de los casos reales.
- Alquiler sin cláusula especial. Se aplica el reparto por defecto del art. 1209: el inquilino termina bancando las ordinarias — porque el propietario le traslada esa parte de la liquidación, o porque ya está contemplada en el monto del alquiler — y el propietario se hace cargo de las extraordinarias y del fondo de reserva.
- Contrato que dice otra cosa. Si el contrato traslada las extraordinarias al inquilino, es la zona gris legal descripta arriba. Para quien redacta el contrato — inmobiliaria, corredor o las partes directamente — conviene dejarlo explícito, con el desglose de qué se considera cada cosa, y no copiar una cláusula genérica sin que la revise un abogado.
- Venta de la unidad con deuda pendiente. La deuda de expensas es una obligación propter rem (arts. 2049–2050 CCyC): sigue a la unidad, no a la persona que la generó. Quien compra la hereda completa — ordinarias y extraordinarias — sin que el vendedor anterior se libere de lo que dejó impago. En la práctica, esto se resuelve pidiendo el certificado de deuda actualizado antes de firmar la escritura, no después.
El saldo que arrastra cada unidad y los intereses que se calculan sobre él siguen la misma lógica de trazabilidad — conviene poder ver, período por período, qué generó la deuda y de qué tipo era. Sobre eso trata en detalle nuestra nota sobre cómo CONSO lleva la cuenta corriente de cada unidad.
04
Casos grises: seis gastos que generan discusión
La frontera entre ordinaria y extraordinaria no siempre es obvia a simple vista. Estos son los que más reclamos generan en la práctica.
Pintura
Palier o pasillos
El repintado periódico ya previsto es mantenimiento normal → ordinaria. Una renovación integral que no se hacía hace años y mejora sustancialmente el aspecto → extraordinaria. El criterio es la habitualidad, no el monto.
Cañerías
Rotura vs. renovación
Arreglar una rotura puntual es mantenimiento correctivo → ordinaria. Renovar el sistema completo de cañerías del edificio es una obra → extraordinaria.
Ascensor
Service vs. cambio
El mantenimiento preventivo mensual es un gasto habitual → ordinaria. El cambio del ascensor o su modernización integral es una obra, casi siempre con aprobación de asamblea → extraordinaria.
Techo
Impermeabilización
Aunque «suene» a mantenimiento, es una obra que preserva el inmueble en el largo plazo → extraordinaria.
Fondo de reserva
El aporte mensual que no es ordinario
Se cobra junto con la expensa mes a mes, pero no es un gasto de consumo: es una inversión patrimonial que el consorcio junta para afrontar obras futuras. Por eso se trata como carga del propietario, no del inquilino. Cómo se integra, si es obligatorio y quién autoriza usarlo está en la guía del fondo de reserva del consorcio.
Seguridad
Cámaras y portero eléctrico
Mantener un sistema existente es un gasto habitual → ordinaria. Instalar un sistema nuevo es una mejora → extraordinaria.
05
Qué hacer si te cobran mal (para inquilinos)
Si sos inquilino y te llega una liquidación con conceptos que no reconocés, el primer paso no es discutir con el consorcio — es discutir con quien te alquiló, porque tu contrato es con esa persona, no con la administración.
- Pedí el desglose. Una liquidación en regla discrimina cada rubro — no alcanza con un total. Si el propietario o la inmobiliaria te pasan un monto global «de expensas» sin desglose, pedí la liquidación completa que emite la administración.
- Marcá qué es extraordinario. Buscá si figura una línea de «extraordinarias» o «fondo de reserva» separada de la ordinaria. Si tu contrato no dice explícitamente que las pagás vos, esa línea no te corresponde.
- Reclamá por escrito. Un mensaje simple (WhatsApp o mail) dejando constancia de qué estás objetando y por qué alcanza para empezar. Si no hay acuerdo, ahí sí conviene una consulta legal puntual.
- Revisá el contrato antes de mudarte. La mejor discusión es la que no hace falta tener: si el contrato deja explícito, rubro por rubro, quién paga qué, no queda ambigüedad después.
06
Cómo se ve esto en una liquidación bien hecha
El art. 2067 del Código Civil y Comercial obliga al administrador a rendir cuentas de forma documentada y descriptiva — no alcanza con un número global. En la práctica, eso significa que cada expensa debería mostrar, como mínimo, los gastos ordinarios y los extraordinarios en líneas separadas, con su propio total. Del lado del administrador, así se arma la liquidación paso a paso, categoría por categoría, antes de aplicar el coeficiente de cada unidad.
Un software de administración moderno resuelve esto de fábrica: cada gasto se carga con su rubro, la liquidación separa los gastos por destino y prorratea cada uno por su coeficiente antes de cerrar el período, y el PDF que le llega a cada unidad muestra el detalle línea por línea en vez de un total ciego. Si tu edificio no te muestra ese desglose, no es un detalle menor — es lo que necesitás para saber, con el contrato en la mano, qué te toca pagar a vos.
07
Preguntas frecuentes
¿El consorcio le puede cobrar las expensas directamente al inquilino?
No. El obligado ante el consorcio es siempre el propietario — o quien posea la unidad por cualquier título, según el art. 2050 del Código Civil y Comercial —, esté la unidad alquilada o no. Lo que discuten inquilino y propietario, es decir quién de los dos termina pagando cada rubro, es una relación aparte: la del contrato de locación. No involucra al consorcio.
¿Puede el contrato de alquiler poner las expensas extraordinarias en cabeza del inquilino?
El art. 1209 del Código Civil y Comercial pone en cabeza del inquilino las cargas y contribuciones que se originan en el uso de la cosa —ahí entran las expensas ordinarias— y deja del lado del propietario las que gravan la cosa en sí, entre ellas las extraordinarias. No fue tocado por el DNU 70/2023. Antes del decreto, la jurisprudencia dominante consideraba nula una cláusula que trasladara las extraordinarias al inquilino. Con buena parte del resto del régimen de locaciones ahora librado a la autonomía de las partes, no hay todavía jurisprudencia post-DNU consolidada que confirme si esa nulidad sigue en pie tal cual. Si tu contrato incluye una cláusula así, asesorate antes de asumir que es válida — o que no lo es.
¿Qué pasa con la deuda de expensas si compro una unidad que tiene deuda pendiente?
La heredás. La deuda de expensas es una obligación propter rem (arts. 2049 y 2050 del Código Civil y Comercial): sigue a la unidad, no a la persona que la generó. El comprador queda obligado junto con el vendedor anterior, que no se libera por vender. La forma de evitar sorpresas es pedir el certificado de deuda actualizado antes de firmar la escritura, no después.