Cómo facturar a un consorcio de propietarios: tipo de factura y datos.

Facturale al consorcio de propietarios, no al administrador: razón social «Consorcio de Propietarios …» y el CUIT del propio consorcio. El tipo de comprobante sale de tu condición frente al IVA como emisor —factura B si sos responsable inscripto, factura C si sos monotributista o exento (RG 1415/2003, arts. 15 y 16)— y no de la del consorcio, que mientras no asuma la condición de sujeto pasivo del IVA tiene el carácter de consumidor final (Circular DGI 1299/1993) y por eso en el caso habitual no te corresponde emitirle una factura A. Además, la factura electrónica exige identificar la condición frente al IVA del consorcio como receptor (RG 5616/2024).

El resto de la vida fiscal del consorcio —por qué tiene CUIT, si paga IVA o ganancias, sus retenciones como empleador— está desarrollado aparte, en la nota general sobre obligaciones fiscales del consorcio. Esta nota se queda en un solo lado del mostrador: el tuyo, el del proveedor que le factura al edificio.

Al consorcio, siempre. La razón social es «Consorcio de Propietarios» seguida de la dirección del edificio, y el CUIT es el del consorcio como persona jurídica (art. 148 inc. h del Código Civil y Comercial — qué es exactamente un consorcio de propietarios lo desarrolla esa nota aparte) — nunca el del administrador ni el de un propietario en particular, aunque sea quien te contactó o quien firma el pedido.

Si te piden facturar a nombre del administrador —a su CUIT personal o al de su estudio, en lugar del CUIT del consorcio— convendría avisarlo antes de emitir: es una factura que documenta un gasto de otra persona jurídica, no del consorcio que en definitiva paga la obra o el servicio con la plata de las expensas. El administrador tiene la obligación de exigir el comprobante correspondiente y guardar copia (Ley 941 de CABA, art. 8), así que el reclamo por una factura mal dirigida también corre en tu favor: la que está a nombre de otro no le sirve para rendir cuentas.

El tipo de comprobante lo define tu propia condición frente al IVA como emisor, no la del consorcio: la Resolución General (AFIP) 1415/2003 —texto vigente, con sus modificatorias— reparte las letras A, B y C según quién emite y a quién le factura.

¿Factura A alguna vez? El art. 15 inc. a) de la RG 1415/2003 reserva la letra A para operaciones con responsables inscriptos o con monotributistas. Para el consorcio, la DGI aclaró en la Circular 1299/1993 que los consorcios de propietarios, «en tanto no asuman la condición de sujetos pasivos en el impuesto al valor agregado», «revisten el carácter de consumidores finales», y a un consumidor final el responsable inscripto le emite factura B (art. 15 inc. b). La factura A a nombre de un consorcio sólo encaja si el consorcio asumió esa condición de sujeto pasivo del IVA: si te la piden, confirmá con el administrador la condición frente al IVA del consorcio antes de emitirla.

El IVA en la factura B. La misma circular decía que los proveedores le facturaban al consorcio «sin discriminar el gravamen», porque así lo disponía entonces la Ley de IVA (su art. 38 de aquel momento, hoy art. 39 del texto ordenado en 1997). Eso cambió: el art. 39, sustituido por el art. 98 de la Ley 27.743 (BO 08-07-2024), obliga al responsable inscripto a discriminar el impuesto en lo que les factura a consumidores finales. La RG 5614/2024 lo reglamentó: la factura B lleva abajo a la izquierda el título «Régimen de Transparencia Fiscal al Consumidor (Ley 27.743)» y el dato «IVA Contenido». Es obligatorio desde el 1° de abril de 2025; desde el 1° de enero de 2025 para las empresas grandes y para los comprobantes de «Comprobantes en línea» y «Facturador Móvil» (RG 5614/2024, art. 6).

La Resolución General (ARCA) 5616/2024 (Boletín Oficial del 18-12-2024) exige identificar la condición frente al IVA del cliente —en este caso, del consorcio— en el comprobante electrónico, campo que antes no se pedía. Su art. 5° lo escalona por canal, no de una vez: desde el 15 de enero de 2025 en el servicio «Comprobantes en Línea», desde el 5 de marzo de 2025 en la app «Facturador Móvil» y en la herramienta «Facturador» de tiques electrónicos, y por WebService —el que usa la mayoría del software de facturación— con las especificaciones publicadas el 15 de enero de 2025 y de uso obligatorio desde el 15 de abril de 2025.

Cuál de las opciones de la lista fija de ARCA corresponde marcarle a un consorcio en particular no es un dato que convenga adivinar: tu propio sistema o aplicativo de facturación te va a ofrecer las opciones válidas para la letra del comprobante que estás emitiendo, y la que corresponde depende de cómo esté categorizado ese consorcio en ARCA — lo mismo que necesitás para el CUIT. Pedísela al administrador junto con la constancia de inscripción cuando factures por primera vez a un edificio nuevo.

Se lo pedís al administrador o a quien te contrató en nombre del edificio: razón social exacta, CUIT y domicilio fiscal del consorcio. Si no te lo pasan o querés confirmarlo antes de facturar, la constancia de inscripción es un servicio público de ARCA —sin clave fiscal— que con el CUIT devuelve la razón social y la situación fiscal registrada. Cómo se tramita ese CUIT y quién opera la clave fiscal del consorcio está en CUIT del consorcio y clave fiscal.

Depende del servicio que factures. Si es limpieza de inmuebles, el consorcio está obligado a retenerte el 6 % a cuenta de tus contribuciones patronales de seguridad social, salvo las exclusiones del art. 3 (por ejemplo, si sos monotributista o no tenés personal en relación de dependencia): la RG 1556 incluye expresamente a los consorcios entre los agentes (arts. 2 y 9). Si es investigación y seguridad, aplica otro régimen de retención de seguridad social, el de la RG 1769. Las dos son retenciones de seguridad social, no de ganancias; a quién alcanzan y sus excepciones está en ARCA y consorcios: obligaciones fiscales. En ingresos brutos, el consorcio te retiene o te percibe sólo si AGIP lo designó agente en CABA o si supera el umbral de ARBA en la provincia de Buenos Aires, como desarrolla ingresos brutos y consorcios: CABA y PBA.

Eso lo decide cada administración, no hay un plazo único de la actividad. Lo que sí podés controlar es que tu factura no se pierda en el camino: mandala en PDF o foto por el canal que te dé tu administración —portal, WhatsApp o email— para que quede con fecha, importe y CUIT asociados al edificio correcto desde el primer momento.

Con CONSO en particular, el proveedor entra a su propio portal, manda la factura por ahí o por WhatsApp, y le puede preguntar al asistente si fue recibida, si está verificada o si ya se pagó. Eso no acelera el pago: el gasto lo sigue aprobando una persona de la administración y la transferencia sale de su banco. Lo que cambia es que el estado de tu factura queda a la vista sin tener que llamar a nadie.

Los primeros cinco puntos son datos obligatorios del comprobante bajo la RG 1415/2003; los dos últimos son buena práctica que agiliza la aprobación, no una exigencia normativa.

• Razón social del consorcio y su CUIT, no el del administrador.
• La letra que corresponde a tu condición frente al IVA (B si sos responsable inscripto, C si sos monotributista o exento) — A sólo si el consorcio asumió la condición de sujeto pasivo del IVA (Circular DGI 1299/1993).
• CAE y fecha de vencimiento del CAE, visibles en el comprobante.
• Concepto y período o fecha del servicio, con el detalle suficiente para identificar el gasto.
• Tu propio CUIT y condición frente al IVA como emisor, impresos en el encabezado.
• Buena práctica: la unidad funcional o el sector del edificio al que corresponde el trabajo, si aplica.
• Buena práctica: una descripción del trabajo que alguien que no estuvo ahí pueda entender un año después.