Ingresos brutos y consorcios: ¿paga, retiene o percibe? CABA y PBA.

El impuesto grava, en CABA, «el ejercicio habitual y a título oneroso» de cualquier actividad, «cualquiera sea el resultado obtenido» (Código Fiscal t.o. 2026, art. 209), y en la provincia de Buenos Aires cualquier actividad «a título oneroso —lucrativo o no—» (Código Fiscal, art. 182). Ninguno de los dos códigos dice si cobrarles expensas a los propios copropietarios es una actividad onerosa en ese sentido. Los textos oficiales que encontramos sobre consorcios la ubican dentro del impuesto: ARBA le asignó un código de actividad (Informe 14/2017), la Ley Impositiva 2026 de CABA le fija alícuota al código «servicios de consorcios de edificios» y la de la provincia de Buenos Aires incluye ese código entre las actividades que pueden quedar exentas por el art. 207 inc. g) de su Código Fiscal.

Agente de retención o percepción, en cambio, se es por designación o por umbral. En CABA, la Resolución 352/AGIP/2022 obliga a los sujetos que figuran con nombre en su Anexo II y a los que AGIP incorpora después (Anexo I, arts. 1 y 3). En la provincia de Buenos Aires, la Disposición Normativa Serie B 1/2004 (art. 320) obliga, entre otros, a las empresas con ingresos brutos operativos del año anterior superiores a $7.800.000.000. Cualquier trámite ante AGIP o ARBA se hace con el CUIT del consorcio, que se saca como explica CUIT del consorcio y clave fiscal.

Depende, y no hay una norma que lo resuelva para las expensas. Ni el Código Fiscal de CABA ni el de la provincia de Buenos Aires nombran al consorcio de propietarios, para gravarlo o para eximirlo. Lo que hay es una lectura del hecho imponible que lo deja afuera y textos oficiales que ubican su actividad dentro del impuesto.

La lectura que lo deja afuera parte del texto de los códigos: el art. 209 del de CABA exige una actividad «a título oneroso» y el art. 182 del de la provincia de Buenos Aires, una actividad «a título oneroso —lucrativo o no—». Al cobrar expensas, el consorcio no le vende ni le presta nada a un tercero: reparte entre los propietarios los gastos que el art. 2048 del CCyCN les impone pagar, sobre un edificio que es de ellos (el consorcio es la persona jurídica que forman, art. 2044). Es un argumento sobre cómo leer el hecho imponible, no una exención: ningún artículo lo recoge y no encontramos un dictamen de AGIP ni de ARBA que lo adopte (búsqueda del 28-09-2026).

Los textos oficiales que sí encontramos van en otra dirección:

• CABA. La Ley Impositiva 2026 (Ley 6.927, Anexo, art. 11 y su planilla de actividades 11) fija la alícuota del código NAES 949920, «Servicios de consorcios de edificios». Las exenciones del art. 298 del Código Fiscal no nombran a los consorcios; la de su inciso 22 alcanza a fundaciones y asociaciones sin fines de lucro que cuenten con la exención del impuesto a las ganancias.
• Provincia de Buenos Aires. En el Informe 14/2017 (13-07-2017), ARBA respondió la consulta de un consorcio de cocheras y locales que sólo cobraba expensas para sostener las cosas comunes: encuadró esa actividad en el código 919900, «Servicios de asociaciones n.c.p.», del nomenclador de entonces (NAIIB 99.1). La Ley Impositiva 2026 (Ley 15.558, art. 27) incluye el código 949920, «servicios de consorcios de edificios», entre las actividades a las que se aplica la exención del art. 207 inc. g) del Código Fiscal. Ese inciso exime a asociaciones civiles, fundaciones y entidades de bien público reconocidas por autoridad competente, sin fines de lucro, siempre que los ingresos se destinen exclusivamente a su objeto y no se repartan entre los socios.

Con esos textos, la pregunta concreta para el contador del consorcio es doble: si el consorcio está inscripto en ingresos brutos y, en la provincia de Buenos Aires, si reúne las condiciones del art. 207 inc. g) para la exención.

Una precisión, para no confundir dos cosas distintas: el art. 209 CF CABA sí excluye expresamente del objeto del impuesto, en su inciso b), «las asignaciones de las unidades funcionales atribuidas a los partícipes de consorcios de propietarios o de condominios de inmuebles, relacionadas con las obras que dichos consorcios o condominios realicen sobre ellos» — eso es sobre obras (por ejemplo, ampliar el edificio y asignar la unidad nueva a un copropietario), no sobre las expensas ordinarias que paga cada mes cualquier edificio.

Los ingresos que no son expensas —alquilar la portería a alguien ajeno al edificio, ceder una terraza para una antena, cobrar publicidad— son locaciones o servicios a un tercero a título oneroso, el supuesto que describen los arts. 209 del Código Fiscal de CABA y 182 del de la provincia de Buenos Aires. Esta nota no los desarrolla.

Sólo si está designado agente, y eso no depende de pagarle a un proveedor sino de una designación de AGIP o, en la provincia de Buenos Aires, de superar un umbral de ingresos. Un consorcio que no figura en la nómina de AGIP y no supera el umbral de ARBA no retiene ni percibe ingresos brutos. Norma por norma:

CABA. El art. 3 del Anexo I de la Resolución 352/AGIP/2022 dice que «podrán ser incorporados» como agentes los contribuyentes del impuesto de la categoría Locales que en el año anterior hayan tenido ingresos gravados, no gravados y exentos por más de $500.000.000, siempre que el impuesto declarado o determinado haya superado $24.000.000: las dos condiciones juntas (para Convenio Multilateral, el mismo artículo fija otras). La segunda supone actividad gravada: un consorcio que no está inscripto en ingresos brutos no declara impuesto. Los montos son los del texto actualizado que publica el Boletín Oficial de la Ciudad, que incorpora modificaciones hasta la Resolución 148/AGIP/2026 sin cambiar ese artículo.

Provincia de Buenos Aires. El art. 320 inc. a) cuenta los ingresos brutos operativos «gravados, no gravados y exentos» de todas las actividades y jurisdicciones: un ingreso exento también suma. El artículo se refiere a «las empresas», y no encontramos una norma ni un informe de ARBA que diga si un consorcio entra en esa palabra; el criterio que sí da la norma es el número, así que el administrador lo verifica comparando el total de ingresos del consorcio del año anterior con ese monto. Quien no lo superaba queda excluido hasta el último día de febrero de 2028 aunque sus ingresos cambien en el medio (Resolución Normativa 7/2026, art. 4).

Tampoco encontramos una resolución de AGIP ni de ARBA que designe a los consorcios de propietarios o a sus administradores como agentes por fuera de esos regímenes (búsqueda del 28-09-2026 en la normativa publicada por los dos organismos). Las retenciones nacionales que sí alcanzan al consorcio son de seguridad social —servicios de limpieza de inmuebles (RG 1556) y de investigación y seguridad (RG 1769)— y se tratan en la sección 04.

En CABA, por dos vías: si el consorcio figura en el Anexo II de la Resolución 352/AGIP/2022 o en una resolución posterior que lo incorpore, y si AGIP le comunicó un número de agente al domicilio fiscal electrónico (Anexo I, art. 5). En la provincia de Buenos Aires no llega una designación: el propio sujeto que supera el umbral tiene que inscribirse.

El Anexo II es una nómina con nombre y CUIT que integra la resolución publicada en el Boletín Oficial de la Ciudad, y AGIP la amplía con resoluciones que incorporan sujetos puntuales (por ejemplo, la Resolución 256-AGIP/2023 incorporó a Payway S.A.U.). El número de agente, según el art. 5 del Anexo I, «será comunicado informáticamente a su domicilio fiscal electrónico»: si el consorcio tiene domicilio fiscal electrónico ante AGIP, ahí es donde se mira.

En la provincia de Buenos Aires, el art. 331 de la Disposición Normativa Serie B 1/2004 (texto de la Resolución Normativa 7/2026) obliga a los sujetos del art. 320 a inscribirse como agentes hasta el último día hábil de febrero del año siguiente a aquel en que superaron el monto, y a actuar como tales desde el 1° de marzo. Si el consorcio no superó $7.800.000.000 de ingresos brutos operativos en el año anterior, no tiene que inscribirse por el inc. a).

Si el consorcio no es agente en ninguna de las dos jurisdicciones, no le retiene ni le percibe ingresos brutos a nadie al pagarle una factura. Eso no impide que el proveedor sufra retenciones o percepciones de ingresos brutos por otro lado —de otros clientes que sí son agentes, por ejemplo—, pero esa relación no pasa por el consorcio.

Las retenciones que el consorcio le practica al proveedor, cuando corresponden, son nacionales y de seguridad social, no de ganancias: a cuenta de las contribuciones patronales del prestador de limpieza de inmuebles (RG 1556) y del de investigación y seguridad (RG 1769). A quién alcanzan y con qué porcentaje está en ARCA y consorcios: obligaciones fiscales.

Ese es un sujeto distinto del consorcio, y el análisis no es el mismo: el administrador sí le presta un servicio a título oneroso a un tercero —el consorcio— a cambio de sus honorarios, y las dos leyes impositivas 2026 le fijan alícuota a esa actividad: la de CABA al código NAES 682010, «Servicios de administración de consorcios de edificios» (Ley 6.927, Anexo, art. 9 y su planilla de actividades 9), y la de la provincia de Buenos Aires al grupo 6820, «Servicios inmobiliarios realizados a cambio de una retribución o por contrata» (Ley 15.558, art. 20). Ni el art. 298 del Código Fiscal de CABA ni los arts. 207-208 del de la provincia de Buenos Aires prevén una exención para «administrador de consorcios» como actividad. Cómo se compone ese honorario —montos de referencia, qué incluye y qué se factura aparte— está desarrollado en honorarios de administrador de consorcios 2026; esta nota no repite ese contenido.