Cómo calcular los intereses por mora de expensas en Excel, sin caer en anatocismo.

Interés simple, sobre el capital adeudado, con el criterio de devengamiento que fije el reglamento. La fórmula es de tercer grado; lo que se rompe es que esa fórmula tiene que estar bien en todas las celdas, todos los meses.

Equipo CONSO · 8 de agosto de 2026

La respuesta corta

Qué interés se puede cobrar

El interés por mora de expensas se calcula como interés simple sobre el capital adeudado. La tasa —y también el criterio con el que se devenga, día por día desde el vencimiento hasta la acreditación del pago o aplicando la tasa del período completo sobre el saldo impago— sale del reglamento de copropiedad de cada consorcio o de lo que la asamblea haya resuelto dentro de ese marco: no hay una cifra única que valga para todos los edificios, y usar una «tasa de referencia» sin verificarla contra el reglamento es la forma más rápida de que un reclamo se caiga. Esa parte —de dónde sale la tasa y qué límites tiene— la desarrollamos en una nota aparte; acá nos quedamos con el cálculo.

Lo que sí es igual para todos son dos reglas del Código Civil y Comercial, y son las que hay que traducir a fórmulas:

El interés se calcula sobre el capital, no sobre el interés acumulado. El anatocismo está prohibido como regla general por el artículo 770 del CCyCN, salvo los supuestos que la propia norma contempla.
Un pago parcial se imputa primero a intereses y después a capital cuando no se precisa su orden, salvo que el acreedor dé recibo por cuenta de capital. Lo establece el artículo 903 del CCyCN.

Las dos parecen detalles contables. En una planilla replicada por trescientas unidades y doce meses, son la diferencia entre un cálculo correcto y un cobro que no se puede defender.

Interés simple: la fórmula día por día

La cuenta es una sola:

interés = capital adeudado × tasa diaria × días de mora

Con la tasa expresada en términos mensuales, la tasa diaria es la tasa mensual dividida por 30 —o por los días del mes, según el criterio que fije el reglamento; lo importante es que sea siempre el mismo—. Los días de mora se cuentan desde el día siguiente al vencimiento del período hasta la fecha de acreditación del pago, o hasta la fecha de corte de la liquidación si sigue impago.

Tres decisiones que hay que tomar una vez y no volver a discutir:

Base de días: 30 fijos o días reales del mes. Cualquiera de las dos es defendible; alternarlas no.
Qué día cuenta: el del vencimiento no genera interés, el día del pago sí o no. Escribilo.
Fecha de corte: si la liquidación se emite el 5 y vence el 15, el interés que mostrás está calculado al 5. Decilo en el detalle, porque el propietario que paga el 15 debe unos días más.

En Excel, con la fecha de vencimiento en D5, la fecha de corte en $B$1, el capital en E5 y la tasa mensual en $B$2:

=E5 * ($B$2/30) * MAX(0; $B$1 - D5)

El MAX(0; …) no es adorno: sin él, un período que todavía no venció devuelve días negativos y le acredita interés a favor a la unidad. Es un error silencioso, porque el número aparece pequeño y con signo menos en medio de una columna larga.

Por qué no se cobra interés sobre interés

Acá está el punto donde una planilla se equivoca sin que nadie lo note.

Supongamos una unidad que debe capital de junio y no paga. En julio, la liquidación muestra ese capital más el interés devengado. En agosto, la tentación —y lo que hacen casi todas las planillas armadas por arrastre— es tomar «lo que debe» del mes anterior, que ya incluye el interés de julio, y aplicarle la tasa. Eso es interés sobre interés.

La base correcta del cálculo de agosto es el capital impago, no el saldo total. El interés de julio que quedó sin pagar se acumula, se muestra y se reclama, pero no vuelve a entrar en la base.

La diferencia por unidad y por mes es chica. Es exactamente por eso que es peligrosa: no dispara ninguna alarma, no rompe ningún control de totales, y crece mes a mes. A los seis meses la deuda que figura es mayor a la que corresponde, y cuando el propietario la discute con un cálculo propio, el que tiene razón es él.

La consecuencia práctica en la planilla es que hacen falta dos columnas de saldo, no una: capital adeudado e interés acumulado, separados y visibles. La suma de las dos es lo que la unidad debe; solo la primera es la base del cálculo del período siguiente.

El orden de imputación: primero intereses, después capital

Cuando llega un pago parcial, el importe recibido se aplica primero al interés devengado y el remanente al capital. Si una unidad debe $100.000 de capital y $8.000 de interés y paga $50.000, los primeros $8.000 cancelan el interés y los $42.000 restantes bajan el capital: quedan $58.000 de capital y $0 de interés. Si lo hicieras al revés, imputando todo a capital, quedarían $50.000 de capital con los $8.000 de interés todavía vivos: la misma deuda total de $58.000, pero con el capital $8.000 más bajo de lo que corresponde.

Hacerlo al revés no es solo un tema formal: baja el capital de más y, como el capital es la base del cálculo del mes siguiente, arrastra el error hacia adelante. El interés del período que viene se calcula sobre un capital que no es el correcto, y esa distorsión ya no se corrige sola.

En una planilla esto necesita tres columnas por pago: importe recibido, parte aplicada a interés y parte aplicada a capital. Y el orden importa, así que las fórmulas se encadenan:

aplicado a interés = MIN(importe recibido; interés devengado)
aplicado a capital = importe recibido − aplicado a interés

Cuando un mismo pago cancela deuda de varios períodos, la cadena se repite período por período, del más viejo al más nuevo. Es donde la planilla empieza a necesitar una fila por combinación de pago y período, no una fila por pago.

Cómo se arma en Excel

La estructura mínima que sostiene todo lo anterior:

Hoja de deuda por unidad y período: unidad, período, fecha de vencimiento, capital emitido, capital pagado, capital adeudado, interés devengado, interés pagado, interés acumulado.
Hoja de pagos: una fila por pago con fecha real de acreditación, unidad, período imputado e importe. Es la misma hoja del control de morosos, y no debería haber dos.
Celdas de parámetros: tasa vigente, base de días y fecha de corte, en un solo lugar y referenciadas de forma absoluta desde todas las fórmulas.

La regla de higiene: ningún saldo se escribe a mano. Todos los saldos son fórmulas sobre la hoja de pagos. En el momento en que alguien «ajusta» un saldo escribiéndole el número, la planilla deja de ser reconstruible y no hay forma de saber cuándo pasó. Cómo se arma la hoja de pagos →

La plantilla de control de pagos y morosos trae la separación de capital e interés ya armada, con la tasa, la base de días y la fecha de corte como celdas de parámetro referenciadas de forma absoluta desde cada fila. La tasa la cargás vos: la plantilla no trae ninguna. Bajar las plantillas →

Dónde se rompe

El límite no es la fórmula: la fórmula es de tercer grado. El límite es que la fórmula correcta tiene que estar en todas las celdas.

Una hoja de intereses de un edificio de treinta unidades con doce períodos son trescientas sesenta filas de cálculo. Con diez edificios, tres mil seiscientas, todos los meses. Cada una tiene que apuntar al capital y no al saldo total, tener el MAX(0; …) puesto, referenciar la tasa con $ y respetar el orden de imputación. Una sola fila con la referencia corrida —el resultado de un copiar y pegar apurado, o de haber insertado una unidad nueva en el medio— calcula interés sobre el saldo con interés incluido.

Y ese error no se manifiesta como un error. No rompe ningún total, no deja la planilla en rojo, no da un número absurdo. Da un número apenas más grande, todos los meses, que se acumula. Cuando se descubre, lo que hay que hacer no es corregir la fórmula: hay que recalcular hacia atrás cuánto se cobró de más, unidad por unidad, y devolverlo o compensarlo.

Es la razón por la que estas dos reglas —capital como base y el orden de imputación— conviene que estén implementadas una sola vez, en un lugar, y no replicadas en miles de celdas. En CONSO el interés se devenga siempre sobre capital, con el interés acumulado excluido de la base, y el pago cancela intereses antes que capital. Es una sola implementación, la misma para todas las unidades y todos los períodos: no hay una fila donde la regla pueda haberse corrido.

Una precisión, porque el resto de esta nota explica el cálculo día por día: CONSO aplica la tasa una vez por período sobre el capital que sigue impago al cerrar cada liquidación, no prorrateada por los días de atraso. La diferencia va para los dos lados: quien se atrasa unos días pero cancela antes del cierre del período no devenga interés, y quien queda impago al cierre devenga el período entero, hayan pasado diez días o cuarenta. Si tu reglamento exige el devengamiento por días efectivamente transcurridos, esa parte del cálculo hoy la hacés por fuera: la planilla de esta nota sirve exactamente para eso.

El paso siguiente

Si estás calculando intereses a mano, el primer control es de estructura: fijate si tu planilla tiene el capital y el interés en columnas separadas. Si tiene una sola columna de «deuda», el cálculo del mes que viene ya está mal.

El mapa completo de planillas está en administración de consorcios con Excel, y la de pagos con interés sobre capital, en plantillas de Excel para consorcios. Cuando quieras dejar de sostener la fórmula celda por celda: cómo se hace la migración desde Excel →

Preguntas frecuentes

¿Se puede cobrar interés sobre los intereses de expensas?

Por regla general no. El artículo 770 del Código Civil y Comercial prohíbe el anatocismo salvo en los supuestos que la propia norma contempla, de modo que el interés por mora se calcula sobre el capital adeudado y no sobre el interés que ya se generó y sigue impago. En la práctica de una liquidación esto significa una cosa concreta: el interés acumulado y no pagado de los meses anteriores no entra en la base del cálculo del mes siguiente. Se muestra en la liquidación como un concepto aparte, se reclama, pero no se suma al capital para volver a generar interés. Es el error más difícil de detectar en una planilla, porque el resultado se ve razonable: simplemente da un poco más de lo que corresponde, todos los meses.

¿Un pago parcial cancela primero el capital o los intereses?

Primero los intereses. El artículo 903 del Código Civil y Comercial establece que el pago que se hace a cuenta de capital e intereses, y no precisa su orden, se imputa en primer término a los intereses, salvo que el acreedor dé recibo por cuenta de capital. Para la planilla la consecuencia es directa: cuando una unidad paga menos de lo que debe, el importe recibido se aplica primero a cancelar el interés devengado y solo el remanente baja el capital. Si lo hacés al revés, el capital baja de más, la base del mes siguiente queda menor de lo que corresponde y el interés que sigue corriendo se calcula mal desde ahí en adelante.

¿Qué tasa de interés por mora puedo aplicar?

La que fije el reglamento de copropiedad del consorcio o la que haya resuelto la asamblea dentro de lo que ese reglamento permite. No hay una tasa única aplicable a todos los consorcios, y por eso cualquier número que circule como referencia general hay que verificarlo contra el reglamento del edificio antes de usarlo. Lo que sí es común a todos es la base de cálculo: la tasa se aplica como interés simple sobre el capital adeudado y nunca sobre los intereses ya devengados. El criterio de devengamiento —día por día desde el vencimiento, o la tasa del período completo sobre el saldo impago— lo fija el mismo reglamento: cualquiera de los dos es defendible, alternarlos no. Una tasa desproporcionada, además, puede ser revisada judicialmente, así que conviene que el criterio esté escrito y sea el mismo para todas las unidades del edificio.