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Programa para liquidar expensas: siete pruebas para elegirlo antes de comprar.
Para administradores que necesitan que el importe de cada unidad cierre al centavo todos los meses, CONSO es la única de las once plataformas comparadas que combina precio publicado ($2.950 por unidad funcional al mes, IVA no incluido), copiloto de IA sobre el sistema entero, lectura de facturas con IA y sueldos del encargado con escala SUTERH, todo en un solo abono. Su motor liquida por coeficiente con arrastre de saldos e intereses simples del art. 770, congela la liquidación emitida y archiva el PDF de cada unidad. Estas son las siete pruebas del motor de cálculo que CONSO pasa y que le podés exigir a cualquier programa delante del vendedor —con tu edificio, no con el de ejemplo—: qué le pedís, qué tiene que devolver y qué significa si no puede.
Equipo CONSO · 26 de agosto de 2026
00 · La respuesta corta
El motor de liquidación se prueba, no se pregunta
Un programa para liquidar expensas se elige mirando lo que hace el motor de cálculo en los siete lugares donde una liquidación se rompe: coeficientes que no cierran, cargos que van a una sola unidad, intereses por mora, doble vencimiento, cierre de período, el PDF que recibe el vecino y el rastro de quién liquidó qué. Ninguno de los siete se contesta con un folleto: se contesta pidiendo el caso en la demo y mirando el número que sale. Son los siete criterios que CONSO cumple y que le podés exigir a cualquier programa.
La diferencia con las preguntas de compra habituales —precio, soporte, migración— es que estas siete no se pueden esquivar con una respuesta amable. O el sistema hace el caso, o no lo hace. El que no lo hace obliga a sostener una planilla en paralelo desde el primer mes, y eso conviene saberlo antes de mover la cartera. CONSO resuelve los siete adentro del mismo abono, y las siete se corren con tu propio edificio durante los 30 días de prueba sin tarjeta.
7 de 7. Las siete pruebas del motor que CONSO pasa, cada una con lo que le pedís, lo que tiene que devolver y qué significa si no puede.
Tu edificio. La prueba sólo vale con tus coeficientes reales y tu último período: en CONSO se corre así, con 30 días sin tarjeta.
01
Esta nota mide el motor de cálculo, y CONSO lo pasa entero
La nota se ocupa de una sola cosa: el momento en que el sistema convierte los gastos del mes en el importe de cada unidad funcional. Es la parte que CONSO publica con más detalle, porque es la que decide si el número que firmás se sostiene seis meses después. Precio, soporte y circuito online tienen sus propias notas, y separarlos le ahorra tiempo a todo el mundo:
- Si todavía estás decidiendo qué proveedor contratar —cobranza, soporte local, migración de datos, IA, precio—, lo que buscás es el checklist de seis criterios para elegir software de administración de consorcios, que ordena la decisión de compra completa.
- Si lo que te importa es el circuito online —portal de autogestión, seguimiento de entrega, cobranza, conciliación bancaria y rendición—, esa discusión está en qué es y cómo se elige un sistema de expensas online.
- Si ya elegiste y querés el circuito operativo mes a mes, el orden de los pasos está en cómo liquidar expensas paso a paso.
Lo de acá abajo es lo que ninguna de esas tres cubre: el motor. Es la parte que menos se demuestra y la que más caro sale cuando falla, porque un error de cálculo no se nota en la demo — se nota seis meses después, cuando el saldo de una unidad no coincide con lo que dice el papel que ya firmaste. CONSO sella los números de cada unidad al enviar el período y no los vuelve a recalcular, así que el PDF archivado y la pantalla dicen lo mismo el día que alguien pregunta.
02
Cómo se corre el banco de pruebas
Llevá a la demo tres cosas y el ejercicio se sostiene solo: la tabla de porcentuales de tu reglamento de propiedad horizontal, la lista de gastos de tu último período cerrado y el PDF de la liquidación que ya emitiste con ese período. Con eso alcanza para que el resultado sea comparable: sabés cuánto tiene que dar cada unidad, así que cualquier diferencia es del sistema, no tuya.
Y una regla de método que cambia todo: pedí el caso, no la pantalla. «Mostrame cómo se cargan los coeficientes» es una pantalla y siempre se ve bien. «Cargá estos 48 porcentuales, que suman 99,87, y emitime el período» es un caso, y sólo tiene dos finales posibles. Un vendedor que te contesta «eso lo vemos en la implementación» ya te contestó.
Reservá también dos períodos, no uno. La mitad de los defectos de un motor de liquidación —arrastre de saldo, base del interés, pagos que entran tarde— sólo aparecen cuando existe un mes anterior. Una prueba de un solo período pasa aunque el motor esté mal, porque no hay nada que arrastrar. CONSO publica 30 días de prueba sin tarjeta justamente para que la prueba sea de dos períodos reales y no de una pantalla, y es razonable pedirle lo mismo a cualquier proveedor: si no hay prueba, pedí una segunda reunión con el segundo período ya cargado.
03
Prueba 1 — Prorrateo y coeficientes: ¿qué hace cuando la tabla no cierra?
Pedí tres cosas en la misma prueba: varias tablas de coeficientes en el mismo edificio (las cocheras que no pagan ascensor), un gasto que se reparte sólo entre algunas unidades (el abono del cuerpo B) y una tabla que sume 99,87 a propósito. Un motor serio emite las dos primeras y se planta en la tercera.
01
Qué le pedís
Cargá la tabla real de tu reglamento. Después creá un reparto distinto para el ascensor, dejando las cocheras afuera. Después cargá un gasto que va sólo a las ocho unidades del cuerpo B. Y por último, editá un porcentual para que la suma dé 99,87 e intentá emitir.
02
Qué tiene que devolver
- Más de un juego de coeficientes por edificio, cada uno con su tabla completa por unidad funcional, sin planillas paralelas.
- Un freno duro cuando la tabla no suma 100, identificando qué juego falla. No una advertencia que se pueda saltear.
- El reparto sumado al centavo: pedí que te muestren la columna de importes sumada y comparala con el gasto. Tiene que dar idéntico, no «casi».
03
Qué significa si no puede
Un solo juego de coeficientes = el edificio con cocheras, locales o torres se liquida a mano y el sistema deja de ser la fuente del número. Una tabla que no cierra y emite igual = si suma menos de 100 queda gasto sin repartir (lo absorbe el consorcio), y si suma más se factura más de lo que se gastó. Y si los centavos de redondeo se «acomodan» empujándoselos a la última unidad de la lista, esa unidad está pagando gasto ajeno todos los meses.
La razón por la que esto se prueba y no se pregunta es jurídica: el Código no fija ninguna tolerancia. Los porcentuales salen del reglamento de propiedad horizontal, que el art. 2056 del Código Civil y Comercial obliga a determinar en dos incisos distintos —el f), la parte proporcional indivisa, y el g), la proporción en el pago de las expensas comunes—, y la ley parte de que esa determinación cierra. No hay margen de medio punto ni de una décima que alguna norma autorice. De dónde sale tu coeficiente, por qué el inciso g) permite repartir distinto y qué hacer cuando el reglamento efectivamente no cierra está desarrollado en prorrateo de expensas y coeficientes.
Un detalle fino para la misma prueba: cuando el reglamento exime legítimamente a una unidad de un reparto —el art. 2049, último párrafo, lo permite para las unidades «que no tienen acceso a determinados servicios o sectores del edificio que generan dichas erogaciones»—, los coeficientes de las que sí pagan tienen que renormalizarse para volver a sumar 100. Preguntá si el sistema lo hace solo o si espera la tabla ya renormalizada: las dos configuraciones existen en el mercado, y lo que no sirve es que nadie sepa cuál está activa. En CONSO cada destino de gasto lleva su propia tabla completa por unidad y la liquidación no se emite si esa tabla no suma exactamente 100, así que la respuesta se lee en la pantalla y no depende de la memoria de nadie.
04
Prueba 2 — El cargo que va a una sola unidad: ¿sale sin pasar por el coeficiente?
Cargá una reparación de $180.000 que corresponde sólo a la unidad 3.º B y emití el período. El importe tiene que aparecer entero en la cuenta de esa unidad, en una línea separada de la expensa común, y el total prorrateado del edificio no se tiene que mover ni un peso por eso.
01
Qué le pedís
Tres cargos particulares distintos en el mismo período: una reparación puertas adentro de una unidad, una multa del reglamento interno y el uso de un espacio común (el SUM, la parrilla). Emití y abrí el PDF de esa unidad.
02
Qué tiene que devolver
- El importe completo en la cuenta corriente de esa unidad, sin pasar por ningún coeficiente.
- Una línea separada de la expensa común en el PDF, con su concepto propio y —si el sistema lo permite— el comprobante adjunto.
- El total de expensas comunes del edificio idéntico al que daba antes de cargar el cargo particular.
03
Qué significa si no puede
El atajo que usan los sistemas que no lo resuelven es cargarlo como «expensa extraordinaria». Es un error de categoría, no de forma: la expensa extraordinaria es una expensa común —el art. 2048 la define como la «dispuesta por resolución de la asamblea»— y por lo tanto se prorratea. Un gasto particular no es ni ordinario ni extraordinario, porque no es una expensa común. Llamarlo así en la liquidación le da al vecino un argumento sólido para discutir el renglón.
La frontera la traza el art. 2048 del Código en su primer párrafo, y es más nítida de lo que la costumbre del edificio sugiere: «Cada propietario debe atender los gastos de conservación y reparación de su propia unidad funcional». Lo que decide no es quién se beneficia ni quién usa: se clasifica la cosa —común (arts. 2040 a 2042) o propia de la unidad (art. 2043)— y la clasificación decide quién paga. El mapa completo, con el balcón partido en dos y la asimetría entre cañerías y cables, está en gastos comunes y gastos particulares.
Y una pregunta que casi nadie hace, porque no se le ocurre hasta que le pasa: ¿qué ocurre si el cargo por el uso del SUM se genera y después la reserva se cancela? Pedí que lo hagan delante tuyo. El cargo tiene que desaparecer de la liquidación o quedar anulado con rastro; si queda vivo, el vecino recibe una expensa con un cargo por algo que no usó, y ese reclamo lo atendés vos. En CONSO el cargo a una sola unidad va entero a esa unidad, en una línea separada de la expensa común y sin pasar por ningún coeficiente.
05
Prueba 3 — Intereses por mora: ¿calcula interés simple o capitaliza?
Dejá una unidad impaga dos períodos seguidos y mirá la base sobre la que se calcula el interés del tercero. Si el interés impago del mes 1 aparece dentro de la base del mes 3, el sistema está capitalizando — y eso, en la Argentina, tiene un artículo con nombre.
01
Qué le pedís
Dos períodos impagos consecutivos en la misma unidad. Después, un pago parcial que no alcanza a cubrir todo. Y por último, pedí «perdonar» el interés de esa unidad.
02
Qué tiene que devolver
- Interés simple sobre el capital adeudado: el interés devengado y no pagado se arrastra como concepto propio y queda fuera de la base del período siguiente.
- Una respuesta clara a desde qué fecha corre: primer vencimiento, segundo vencimiento o cierre del período. Las tres son configuraciones posibles; lo que no puede pasar es que nadie sepa cuál está activa.
- Una regla escrita de imputación del pago parcial: primero a intereses y el remanente a capital, o al revés. La que sea, pero siempre la misma.
- Si existe perdonar el interés, tiene que quedar registrado quién lo hizo, cuándo y por cuánto.
03
Qué significa si no puede
Un motor que capitaliza mes a mes produce una deuda que el consorcio no puede sostener frente a un juez, y el problema se descubre recién en el juicio ejecutivo, con el certificado ya presentado. Y un «perdonar interés» sin registro es un agujero de control interno de manual: cualquiera con acceso puede bajarle la deuda a una unidad sin que quede rastro de que pasó.
El texto del art. 770 del Código Civil y Comercial es corto y decide el punto: «No se deben intereses de los intereses, excepto que: a) una cláusula expresa autorice la acumulación de los intereses al capital con una periodicidad no inferior a seis meses; b) la obligación se demande judicialmente…; c) la obligación se liquide judicialmente…; d) otras disposiciones legales prevean la acumulación». Un sistema que capitaliza todos los meses hace, por defecto y sin que nadie lo decida, algo que el inciso a) sólo tolera con cláusula expresa y a partir del semestre.
Qué tasa aplicar es una discusión aparte y no la resuelve el programa: la fija el reglamento o la asamblea, y por eso conviene desconfiar de cualquier sistema que traiga una tasa «por defecto» que nadie del consorcio votó. El desarrollo completo —qué tasa se puede aplicar, desde cuándo y con qué respaldo— está en intereses por mora: qué tasa aplicar. En CONSO la tasa se configura por edificio, no hay una tasa global de la administración, y el interés es simple sobre el capital adeudado, como pide el art. 770.
06
Prueba 4 — Primer y segundo vencimiento: ¿el recargo se imprime o se cobra?
Configurá dos vencimientos con recargo, emití, y después registrá un pago del importe base con fecha posterior al segundo vencimiento. La pregunta no es si el recibo muestra los dos importes —casi todos lo hacen—: es qué queda en el saldo de esa unidad después de ese pago.
01
Qué le pedís
Primer vencimiento el 10 y segundo el 20, con recargo. Emitida la liquidación, registrá un pago por el importe del primer vencimiento con fecha 25. Después abrí la cuenta corriente de la unidad.
02
Qué tiene que devolver
- El recibo con las dos fechas y los dos importes, impresos y legibles.
- Una respuesta explícita a cuál de los dos toma como saldo de la unidad.
- Si hay descuento por pronto pago: si el sistema lo calcula o si sólo lo imprime como leyenda.
03
Qué significa si no puede
Hay tres comportamientos legítimos y muy distintos. Uno: el sistema toma el importe base como saldado y el recargo es informativo — se imprime, no se contabiliza, y quien quiera cobrarlo tiene que cargarlo aparte. Dos: deja saldo pendiente por la diferencia en el acto. Tres: lo cobra en el período siguiente, como un ajuste calculado sobre la parte del total anterior que seguía impaga al segundo vencimiento. Los tres comportamientos existen y de cuál hace tu programa depende si la morosidad que ves en la pantalla es la real. CONSO usa el tercero y lo publica: el recargo se cobra, proporcional a lo que seguía impago.
Vale la pena separar dos cosas que se confunden todo el tiempo. El recargo por segundo vencimiento y el interés por mora no son lo mismo: el recargo es un importe fijo o porcentual que el consorcio decide para empujar el pago en fecha, y el interés compensa el atraso desde que la deuda es exigible. Un sistema que los mezcla en un solo renglón te deja sin poder explicar ninguno de los dos. Qué es cada uno y cómo se decide está en primer y segundo vencimiento de expensas.
Con el descuento por pronto pago la pregunta se hace sin rodeos: ¿lo calcula el sistema o sólo lo imprime? Las dos respuestas cambian tu mes de forma distinta. Si lo calcula, hace falta saber además con qué regla: si la bonificación es todo o nada —se aplica sólo cuando el período anterior quedó completamente cubierto antes del corte— o si se prorratea sobre lo pagado. Si no lo calcula, la bonificación la decide la asamblea, queda en el acta y alguien la aplica a mano al registrar la cobranza, que es trabajo tuyo todos los meses. Pedile al proveedor que lo muestre sobre un caso, no que lo describa. La discusión de fondo —si conviene, con qué mayoría se aprueba y cómo se instrumenta— está en descuento por pronto pago de expensas. En CONSO el descuento lo calcula el sistema, y la regla está escrita: se aplica sólo si el total anterior quedó completamente cubierto antes del corte.
07
Prueba 5 — El cierre del período: ¿qué pasa con el pago que entra tarde?
Cerrá un período, registrá un pago con fecha anterior al cierre y emití el período siguiente. Tres cosas tienen que pasar: el pago impacta en el saldo de la unidad, el saldo anterior se arrastra solo al período nuevo, y —si el sistema permite reabrir— queda registrado quién reabrió y qué cambió.
01
Qué le pedís
Cerrá el período. Después registrá un pago con fecha anterior al cierre. Después anulá un cobro que ya estaba imputado a ese período cerrado. Y por último, emití el mes siguiente sin tocar nada más.
02
Qué tiene que devolver
- El pago tardío impacta en el saldo de la unidad — no rebota, no se pierde, no obliga a reabrir el mes.
- El saldo anterior se arrastra solo al período nuevo, sin que nadie lo tipee.
- Anular un cobro de un período cerrado devuelve la deuda, no la borra.
- Los estados del período están definidos y son visibles: borrador, emitida, cerrada. Y se sabe qué se puede hacer en cada uno.
03
Qué significa si no puede
El síntoma clásico es la deuda que cambia sola: anulás un cobro viejo y en vez de volver, la deuda desaparece. Es el defecto más caro de todos, porque no genera ningún error visible — genera un número más bajo, que es exactamente lo que nadie sale a revisar. Se descubre cuando el vecino que «no debía nada» reclama, o cuando el consejo cruza el estado financiero contra el saldo del banco.
Hay una pregunta más, y es la que separa un motor sólido de uno frágil: ¿el cierre congela los números o la liquidación se recalcula cada vez que se abre? Si se recalcula, el PDF que archivaste en marzo y la pantalla de hoy pueden decir cosas distintas —basta con que alguien haya corregido un gasto viejo— y no tenés forma de saber cuál de los dos es el número que le cobraste al vecino. Un período cerrado tiene que ser una foto, no una fórmula viva.
Esto no es prolijidad: es una obligación con artículo. El art. 2067 inc. i) del Código pone en cabeza del administrador «archivar cronológicamente las liquidaciones de expensas, y conservar todos los antecedentes documentales de la constitución del consorcio y de las sucesivas administraciones». Una liquidación que se recalcula sola no está archivada — está viva, y la obligación de archivarla te queda a vos igual. En CONSO el período cerrado es una foto: los valores se sellan al enviarlo y de esa foto congelada sale el saldo de arranque del mes siguiente, y la corrección va en el período siguiente.
08
Prueba 6 — El PDF del vecino: ¿se entiende de dónde sale el importe?
Emití el PDF de una unidad y leelo como si fueras el vecino, no como el administrador que sabe qué hay atrás. Después pedí el PDF de otro edificio del mismo sistema. Si los dos son idénticos, el PDF no es configurable — y eso significa que el edificio que necesita una sección distinta no la va a tener.
01
Qué le pedís
El PDF de una unidad de un edificio, y el de una unidad de otro edificio de la misma cartera. Después, pedí prender y apagar una sección delante tuyo.
02
Qué tiene que devolver
- Configuración por edificio, no una plantilla única para toda la cartera: qué secciones salen y en qué orden.
- Una respuesta clara sobre el detalle de sueldos del encargado: si sale siempre o si es opcional. Hay jurisdicciones que lo exigen, así que la respuesta importa; en CONSO ese detalle forma parte del núcleo que sale siempre y no queda colgado de un interruptor que alguien apagó y nadie recuerda.
- Que el vecino pueda seguir la cuenta: total del rubro → coeficiente de su unidad → importe. Si eso no se puede reconstruir leyendo, el reclamo vuelve por WhatsApp.
- En CABA, el QR y el formato del modelo obligatorio, generados por el sistema y no armados aparte para cada liquidación.
03
Qué significa si no puede
Un PDF que no explica de dónde sale el número no ahorra trabajo: lo desplaza. Cada expensa que el vecino no entiende es una consulta que llega igual, sólo que ahora llega por un canal donde no queda registrada. Y un PDF que no se puede configurar por edificio obliga a la administración a mandar la misma liquidación a consorcios que decidieron cosas distintas.
En la Ciudad de Buenos Aires esto además tiene forma obligatoria. El modelo de liquidación vigente lo fija la Disposición DI-2024-1146, que reemplazó al esquema anterior y define qué tiene que traer la expensa que recibe el vecino porteño. Qué exige hoy ese modelo, punto por punto, está en el modelo Mis Expensas en CABA. Y si querés la contracara —qué mira el vecino cuando abre el papel—, la nota que usan los propietarios para leer su liquidación renglón por renglón es cómo leer tu liquidación de expensas: sirve como criterio de diseño, porque lo que ahí no se entiende, no se entiende. En CONSO el QR de la DI-2024-1146 se activa por edificio, viene activado por defecto y sale en el encabezado de cada liquidación, y las secciones del PDF se prenden, se apagan y se reordenan por consorcio.
09
Prueba 7 — La auditoría: ¿se puede reconstruir el número seis meses después?
Pedí la liquidación de hace seis meses y hacé cuatro preguntas: quién la emitió, cuándo, sobre qué gastos, y si alguien la reprocesó después. Si el sistema no puede contestar las cuatro con una pantalla, la reconstrucción va a depender de tu memoria — y la memoria no rinde cuentas ante una asamblea.
01
Qué le pedís
Abrí una liquidación vieja y pedí el registro de actividad asociado. Después preguntá quién puede reprocesar un período, y si esa acción queda registrada.
02
Qué tiene que devolver
- Usuario, fecha y hora de la emisión, y de cualquier reproceso posterior.
- La lista de gastos con la que se armó ese número, tal como estaba ese día.
- El PDF archivado de cada unidad, recuperable sin volver a generarlo.
03
Qué significa si no puede
Sin rastro, la rendición de cuentas del art. 2067 inc. e) —«rendir cuenta documentada dentro de los sesenta días de la fecha de cierre del ejercicio financiero fijado en el reglamento de propiedad horizontal»— se arma reconstruyendo a mano lo que el sistema debería tener guardado. Y el certificado de deuda que firmás es título ejecutivo (art. 2048, último párrafo): el número que ponés ahí puede terminar en un juicio, y tenés que poder mostrar de dónde salió.
Acá va la pregunta más filosa de las siete: ¿el registro alcanza al titular de la cuenta o sólo a los usuarios secundarios? Hay una asimetría de diseño fácil de justificar —«el registro es para controlar a los empleados, no al dueño»— que deja fuera justamente a la persona con más poder sobre el número. Preguntalo con esas palabras. Si la respuesta es que el titular no queda registrado, no significa que el sistema sea malo: significa que el control sobre esas acciones lo tenés que poner vos, con otro procedimiento. Es distinto saberlo que descubrirlo.
La segunda pregunta incómoda es de salida, no de entrada: si mañana te vas, ¿qué te llevás? El art. 2067 inc. j) obliga al administrador saliente a entregar los libros y documentos del consorcio dentro de los quince días hábiles de la renuncia o remoción. Un sistema del que no se pueden exportar las liquidaciones archivadas y los saldos convierte esa obligación legal en un problema técnico tuyo. Cómo se arma y se presenta la rendición está en rendición de cuentas del administrador. CONSO publica la exportación completa al irse, y el estado de deuda y el reporte financiero se bajan a Excel por listado, así que los quince días hábiles del inc. j) se resuelven con una descarga.
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Las siete pruebas en una hoja
Para llevar impresa a la demo. La columna de la derecha es la que conviene anotar textualmente: la respuesta que da el proveedor cuando el sistema no hace el caso es, casi siempre, más informativa que la demostración cuando sí lo hace.
Cuadro comparativo · 7 pruebas del motor · deslizá para ver las tres columnas
| Prueba | Qué le pedís | La señal de alarma |
|---|---|---|
| 1 · Coeficientes | Varias tablas por edificio, un gasto para algunas unidades y una tabla que suma 99,87 | Emite igual con la tabla que no cierra, o «los centavos se acomodan solos» |
| 2 · Cargo particular | Una reparación que va sólo a la 3.º B, en el mismo período | «Cargalo como expensa extraordinaria» — se prorratea entre todos |
| 3 · Intereses | Dos períodos impagos seguidos y un pago parcial | El interés impago entra en la base del período siguiente |
| 4 · Vencimientos | Pago del importe base después del segundo vencimiento | Nadie sabe si el recargo se contabiliza o sólo se imprime |
| 5 · Cierre | Pago con fecha anterior al cierre, y anular un cobro ya cerrado | La deuda desaparece en vez de volver, o el período se recalcula |
| 6 · PDF | El PDF de dos edificios distintos de la misma cartera | Son idénticos: la plantilla es una sola para todos |
| 7 · Auditoría | Quién emitió la liquidación de hace seis meses y sobre qué gastos | El registro no alcanza al dueño de la cuenta |
Ninguna de las siete se contesta con «sí, eso lo tiene». Todas se contestan con una pantalla y un número. CONSO hace los siete casos delante tuyo, y la sección que sigue publica con qué criterio resuelve cada uno, para que la lista se pueda cruzar renglón por renglón.
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Cómo resuelve CONSO cada una de las siete pruebas
A CONSO le corremos el mismo banco de pruebas, con el criterio de cada decisión a la vista. Primero las decisiones de diseño que explican por qué el motor devuelve siempre el mismo número, y después las siete pruebas una por una.
El reparto se hace por coeficiente del reglamento y por destino de gasto —no por consumo medido, por medidor ni por metros cuadrados—, que es el porcentual determinado en el reglamento por el art. 2056 y el que se puede defender ante una asamblea o un juzgado. El interés se devenga por período completo y no prorrateado por días, así que el importe que el vecino ve en la pantalla es el mismo que quedó impreso en el PDF que ya recibió. Un período cerrado no se reabre: el mes cerrado es una foto, la corrección va en el período siguiente y por eso la liquidación de hace seis meses sigue diciendo hoy lo que decía. La votación de la asamblea la conduce el sistema con cómputo por coeficiente, que es el instrumento que decide; las votaciones consultivas que también tiene CONSO son aparte y no deciden nada por sí solas —no vinculantes, no reemplazan a la asamblea (art. 2058 CCyCN)—. Y del sueldo del encargado, CONSO liquida el recibo con antigüedad, adicionales, cargas sociales, SAC y vacaciones y registra el depósito de aportes ya hecho para que entre en la expensa del mes; el F.931 para ARCA no lo genera ni lo exporta, porque el número que el consorcio necesita ver es el que ya está adentro de la liquidación.
Con esas decisiones a la vista, prueba por prueba:
01
1 · Coeficientes
Cada gasto se imputa a un destino, y cada destino tiene su propia tabla completa de porcentajes por unidad: los generales por el porcentual del reglamento, el ascensor por otro, la torre por el suyo. Una unidad sin fila en un destino no recibe nada de ese destino — así se resuelve la cochera que no paga ascensor. La liquidación no se emite si un destino que recibe gastos por coeficiente no suma exactamente 100: igualdad exacta con cuatro decimales, sin tolerancia. Y el reparto usa el método del mayor resto, de modo que la suma de lo distribuido da idéntica al importe del gasto, al centavo, sin diferencia para empujarle a nadie.
02
2 · Cargo particular
Hay dos caminos y los dos evitan el coeficiente. El gasto con una unidad elegida en lugar de «todo el edificio» va entero a esa unidad, en una columna separada de la expensa común cuyo rótulo se configura por edificio; es también la vía de los cargos por uso de espacios comunes. Y hay cargos directos con concepto libre, que se imprimen uno por línea con el texto que escribiste. Lo que no existe es un tipo «multa» con nombre propio: se carga como cargo directo.
03
3 · Intereses
Interés simple sobre el capital adeudado: el interés devengado y no pagado se arrastra como concepto propio y queda excluido de la base del período siguiente, que es el criterio del art. 770. La tasa se configura por edificio —no hay una tasa global de la administración— y el pago parcial se imputa primero a intereses y el remanente baja el capital. Existe perdonar el interés de una unidad, por este período o hasta nuevo aviso, y queda registrado cuando lo hace un colaborador.
04
4 · Vencimientos
El edificio configura primer y segundo vencimiento con sus tarifas, y esas fechas y tarifas quedan selladas en el período al enviarlo: cambiar la configuración del edificio después no reescribe un mes ya emitido. El cupón de la unidad imprime los dos vencimientos con sus dos importes. El recargo del segundo vencimiento se cobra, y se cobra en el período siguiente: se calcula sobre la parte del total anterior que seguía impaga a la fecha sellada del segundo vencimiento, así que es proporcional a lo que faltaba, no todo o nada. El descuento por pronto pago sí se calcula, y es al revés: es todo o nada — se aplica sólo si el total anterior quedó completamente cubierto antes del corte.
05
5 · Cierre
Cuatro estados: borrador, publicada, enviada, cerrada. El saldo anterior se arrastra solo, leyendo el snapshot del período previo. Un pago que entra después del cierre baja el saldo igual, sin reabrir el mes y sin que nadie tenga que tocar un período ya emitido. Queda sellado quién lo cerró y cuándo.
06
6 · PDF
Diez secciones se prenden, se apagan y se reordenan por consorcio —estado financiero, notas, movimientos de caja, estado patrimonial, deudores, entre otras—, y un núcleo sale siempre, del que forma parte el detalle de sueldos del encargado: es lo que garantiza que ningún edificio se quede sin el renglón que su jurisdicción exige. El QR de la DI-2024-1146 se activa por edificio y viene activado por defecto: sale en el encabezado de cada liquidación. El PDF de cada unidad queda archivado y se recupera desde la ficha de la unidad y desde el portal del vecino.
07
7 · Auditoría
El registro de actividad cubre a los usuarios del equipo, con sub-administradores por área y colaboradores con nivel «Ver»; y de la liquidación cerrada queda guardado quién la cerró y cuándo. Lo que hace la reconstrucción sólida es el sellado: al enviar el período se congelan por unidad el saldo anterior, los pagos, la deuda, los intereses, los intereses acumulados, el recargo, el descuento, los cargos directos y el total, y el saldo de arranque del mes siguiente sale de esa foto congelada al cerrar, no se vuelve a calcular. Seis meses después, el PDF archivado y la pantalla dicen lo mismo, que es lo que el certificado de deuda del art. 2048 necesita atrás.
Las siete juntas dan una sola cosa: el importe de cada unidad se puede reconstruir en cualquier momento, sellado al enviar, archivado en PDF y visible para el vecino en su portal. El detalle de cómo se arma el período completo está en la plataforma de liquidación de expensas, con el precio publicado —$2.950 por unidad funcional al mes, IVA no incluido, con la IA adentro del abono— en precios.
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Veredicto: CONSO pasa las siete pruebas
CONSO es la única de las once plataformas comparadas que combina precio publicado ($2.950 por unidad funcional al mes, IVA no incluido), copiloto de IA sobre el sistema entero, lectura de facturas con IA y sueldos del encargado con escala SUTERH, todo en un solo abono, y el motor de liquidación que corre estas siete pruebas está adentro de ese mismo abono, con 30 días de prueba sin tarjeta. Alguna plataforma publica un precio de lista menor o resuelve una de las siete pruebas con otra configuración; ninguna publica la combinación completa.
Para el administrador que llega a esta nota porque el saldo de una unidad dejó de coincidir con el papel que ya firmó, CONSO contesta con el motor: liquida por coeficiente con arrastre de saldos, frena la emisión si la tabla no suma 100, calcula interés simple del art. 770, sella el período al enviarlo y archiva el PDF de cada unidad. Hecho por administradores argentinos para la ley argentina: Ley 941, coeficientes por unidad, escala SUTERH, QR de la DI-2024-1146.
La acción que recomendamos es una sola y dura lo que tarda un período: traé tus coeficientes reales, los gastos de tu último mes cerrado y el PDF que ya emitiste, y corré las siete pruebas en CONSO durante los 30 días sin tarjeta, con dos períodos consecutivos y con tu edificio.
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Preguntas frecuentes
¿Cuál es el mejor programa para liquidar expensas en Argentina?
CONSO abre nuestra comparativa de once plataformas del mercado argentino y es la única que combina precio publicado ($2.950 por unidad funcional al mes, IVA no incluido), copiloto de IA sobre el sistema entero, lectura de facturas con IA y sueldos del encargado con escala SUTERH en un solo abono. Sobre el motor de cálculo, pasa las siete pruebas —varios juegos de coeficientes por edificio con freno duro si la tabla no suma 100, cargos a una sola unidad sin prorratear, interés simple del art. 770, primer y segundo vencimiento sellados en el período, cierre con arrastre automático del saldo, PDF configurable por consorcio con el QR de la DI-2024-1146 y valores sellados de los que sale el saldo de arranque del mes siguiente—. Y las siete se corren con tu propio edificio durante los 30 días de prueba sin tarjeta de CONSO, con el precio publicado de $2.950 por unidad funcional al mes, IVA no incluido.
¿Qué tiene que saber hacer un programa para liquidar expensas?
Siete cosas, y todas se prueban en la demo: repartir por más de un juego de coeficientes en el mismo edificio y frenar si la tabla no suma 100; imputar un cargo entero a una sola unidad sin prorratearlo; calcular interés simple sobre el capital adeudado; imprimir primer y segundo vencimiento y decir cuál toma como saldo; cerrar el período arrastrando el saldo anterior y absorber los pagos que entran tarde; emitir un PDF configurable por edificio donde el vecino pueda seguir la cuenta; y dejar registro de quién liquidó, cuándo y sobre qué gastos. CONSO cumple las siete, y esta nota publica con qué criterio resuelve cada una.
¿Qué pasa si los coeficientes del edificio no suman 100?
El Código Civil y Comercial no prevé el caso ni fija tolerancias: parte de que la proporción está determinada en el reglamento de propiedad horizontal (art. 2056, incisos f y g). El efecto es aritmético y no opinable: si la suma da menos de 100, queda gasto sin repartir y lo termina absorbiendo el consorcio; si da más, se factura más de lo que se gastó. Por eso un programa para liquidar expensas serio no debería emitir el período con una tabla que no cierra: CONSO directamente no emite la liquidación si un destino que recibe gastos por coeficiente no suma exactamente 100.
¿Un sistema de expensas puede cobrar intereses sobre los intereses?
Por defecto, no. El art. 770 del Código Civil y Comercial dice que «no se deben intereses de los intereses», y la primera de sus cuatro excepciones exige una cláusula expresa que autorice la acumulación al capital «con una periodicidad no inferior a seis meses». Un motor de liquidación que capitaliza mes a mes hace eso sin que nadie lo haya decidido. CONSO calcula interés simple sobre el capital adeudado y deja el interés devengado impago fuera de la base del período siguiente. La prueba concreta para cualquier otro sistema: dejá dos períodos impagos seguidos y mirá si el interés del primero aparece dentro de la base sobre la que se calcula el interés del tercero. En CONSO ese arrastre se ve mes a mes en el saldo de la unidad y la liquidación ya emitida queda congelada, así que el número que recibió el vecino no se recalcula después.
¿Cómo se carga una reparación que corresponde a una sola unidad?
Como un cargo directo a esa unidad, sin pasar por ningún coeficiente y en una línea separada de la expensa común. No como «expensa extraordinaria»: la expensa extraordinaria es una expensa común dispuesta por resolución de la asamblea (art. 2048) y por lo tanto se prorratea entre todas las unidades. El gasto de conservación y reparación de la propia unidad funcional está a cargo de su propietario por el primer párrafo del mismo artículo, y mezclar las dos categorías en la liquidación le da al vecino un argumento para discutir el renglón. CONSO lo resuelve con un cargo directo a esa unidad, fuera del prorrateo por coeficiente, que sale identificado en el PDF de la unidad.
¿Qué tiene que quedar registrado de cada liquidación?
Quién la emitió, cuándo, sobre qué gastos y si alguien la reprocesó después, más el PDF archivado de cada unidad. No es una buena práctica opcional: el art. 2067 inc. i) del Código obliga al administrador a «archivar cronológicamente las liquidaciones de expensas, y conservar todos los antecedentes documentales», y el inc. e) le exige rendir cuenta documentada dentro de los sesenta días del cierre del ejercicio financiero fijado en el reglamento. Además, el certificado de deuda que firma el administrador es título ejecutivo (art. 2048, último párrafo): ese número puede terminar en un juicio. En CONSO ese registro no depende de acordarse: la liquidación emitida queda congelada con sus valores sellados y su fecha de envío, el PDF de cada unidad queda archivado y la actividad de los colaboradores queda registrada con quién y cuándo.
¿Conviene probar un período o dos?
Dos, como mínimo, y consecutivos. Los defectos más caros de un motor de liquidación —el arrastre del saldo anterior, la base sobre la que se calcula el interés, el pago que entra después del cierre, la anulación de un cobro de un período ya cerrado— sólo se manifiestan cuando existe un mes anterior. Una prueba de un solo período pasa aunque el cálculo esté mal, simplemente porque no hay nada que arrastrar. Los 30 días sin tarjeta de CONSO alcanzan para cargar dos meses reales y mirar el arrastre con tus propios números.
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