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Guías Prácticas · 12 min de lectura

Gastos comunes y gastos particulares: qué paga el consorcio y qué paga cada unidad.

La línea no la traza la costumbre del edificio: la traza el Código. Primero se clasifica la cosa —común (arts. 2040 a 2042) o propia de la unidad (art. 2043)— y recién después se sabe quién paga (art. 2048). Acá está la frontera completa: el balcón partido en dos, la asimetría entre cañerías y cables, el cargo que se debita a una sola unidad y por qué nadie se libera por no usar el servicio.

Equipo CONSO · 20 de agosto de 2026

La respuesta corta

Primero se clasifica la cosa; recién después se sabe quién paga

El art. 2048 del Código Civil y Comercial parte los gastos en dos y no deja una tercera categoría. «Cada propietario debe atender los gastos de conservación y reparación de su propia unidad funcional», dice el primer párrafo; el segundo pone a su cargo las expensas comunes ordinarias de administración y de reparación o sustitución de las cosas y partes comunes.

De ahí sale la regla operativa: la frontera entre gasto común y gasto particular coincide exactamente con la frontera entre cosa común (arts. 2040 a 2042) y cosa propia (art. 2043). No se discute quién se beneficia ni quién usa: se clasifica la cosa, y la clasificación decide.

La cosa manda

común (2040-2042) → expensas; propia (2043) → cuenta de esa unidad

La duda es común

art. 2040: «Las cosas y partes cuyo uso no está determinado, se consideran comunes»

Este no es el eje ordinarias contra extraordinarias

Hay dos preguntas distintas que se contestan con artículos distintos, y mezclarlas es la fuente de la mitad de las discusiones de consorcio.

El primer eje —el de esta guía— es consorcio contra unidad funcional: si el gasto se reparte entre todas las unidades por su coeficiente, o si se debita entero a una sola. Ese eje se resuelve clasificando la cosa: arts. 2040 a 2043 para saber de quién es, art. 2048 para saber quién la paga.

El segundo eje es ordinaria contra extraordinaria, y sólo existe dentro de las expensas comunes: es una subdivisión de lo que ya se decidió que se prorratea. De ese eje —y de quién carga con cada tipo cuando la unidad está alquilada— se ocupa la guía sobre expensas ordinarias y extraordinarias y quién paga cada una, que es una discusión distinta y con otras normas.

Los dos ejes se cruzan así: un gasto común puede ser ordinario o extraordinario, pero un gasto particular no es ninguna de las dos cosas, porque no es una expensa común. Es un cargo a la cuenta de una unidad. Llamarlo "expensa extraordinaria" en la liquidación —cosa que pasa seguido— confunde dos categorías que no tienen nada que ver y le da al vecino un argumento para discutir.

Qué es común, qué es propio y por qué la duda se resuelve a favor del consorcio

El punto de partida es el art. 2039: la unidad funcional es el espacio con independencia funcional y salida a la vía pública, y su propiedad «comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y partes de uso común del inmueble o indispensables para mantener su seguridad». El propietario no es dueño sólo de su departamento: es cotitular de todo lo común.

El art. 2040 define las cosas y partes comunes y trae dos reglas que conviene tener a mano. La primera es una presunción: «Las cosas y partes cuyo uso no está determinado, se consideran comunes». En un edificio viejo, con un reglamento escueto y un patio interno que nadie sabe de quién es, esa frase decide el caso. La segunda es que sobre lo común ningún propietario puede alegar derecho exclusivo, «sin perjuicio de su afectación exclusiva a una o varias unidades funcionales»: existe la figura de la parte común de uso exclusivo, y su gasto sigue siendo común aunque la use uno solo.

El art. 2041 enumera las necesariamente comunes —terreno, pasillos, techos y azoteas, estructuras (incluso las de balcones), servicios centrales, cañerías y cableados, vivienda del encargado, ascensores, muros exteriores y divisorios, instalaciones de accesibilidad y vías de evacuación, artefactos de beneficio común, sanitarios del personal— y cierra aclarando que la enumeración «tiene carácter enunciativo»: la lista no es un techo.

El art. 2042 agrega las comunes no indispensables: pileta, solárium, gimnasio, lavadero y salón de usos múltiples. Son comunes igual; la ley sólo las separa del núcleo estructural.

Y el art. 2043 define lo propio: «las cosas y partes comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias, los tabiques internos no portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos, incluso de los balcones», más lo que el reglamento prevea como propio siendo susceptible de derecho exclusivo.

Elemento	Categoría legal	Norma
Terreno, pasillos, techos, azoteas, terrazas	Necesariamente común	2041 a) b) c)
Cimientos, columnas, vigas, muros maestros y estructura de balcones	Necesariamente común	2041 d)
Cañerías de fluidos o energía, en toda su extensión	Necesariamente común	2041 f)
Cableados, hasta su ingreso en la unidad	Necesariamente común hasta ese punto	2041 f)
Ascensores, montacargas, escaleras mecánicas	Necesariamente común	2041 h)
Muros exteriores y divisorios entre unidades	Necesariamente común	2041 i)
Instalaciones de accesibilidad externas a la unidad; vías de evacuación	Necesariamente común	2041 j)
Pileta, solárium, gimnasio, lavadero, SUM	Común no indispensable	2042
Tabiques internos no portantes, puertas, ventanas, artefactos, revestimientos	Necesariamente propio	2043
Aquello cuyo uso no está determinado	Se considera común	2040

Hay una capa más, y es la del edificio concreto: el art. 2056 obliga a que el reglamento de propiedad horizontal contenga la enumeración de los bienes propios (inc. c) y la de las cosas y partes comunes (inc. d). Antes de discutir con el vecino conviene leer esos dos incisos del reglamento del edificio, porque pueden ampliar la lista de comunes —nunca reducir lo que el art. 2041 declara necesariamente común.

El balcón está partido en dos por la propia ley

Es el conflicto más frecuente del rubro y casi nunca se explica bien. El art. 2041 inc. d) declara necesariamente comunes las estructuras «incluso las de balcones». El art. 2043 declara necesariamente propios los revestimientos «incluso de los balcones». Es el mismo balcón, tratado en dos artículos consecutivos, con dos respuestas opuestas según la capa.

Traducido: la losa, la viga y el amure de la baranda son del consorcio; el cerámico, la pintura, el revoque de terminación y las carpinterías son del propietario. El problema práctico es que un desprendimiento de material puede nacer en cualquiera de las dos capas —o en las dos, porque la armadura oxidada revienta el revoque— y del diagnóstico depende quién paga.

La consecuencia de gestión es sencilla: el informe técnico va antes que la imputación del gasto. Un presupuesto que dice "reparación de balcón 3º B" no alcanza para decidir nada; uno que dice "picado y pasivado de armadura de losa con reposición de recubrimiento" sí.

Cañerías en toda su extensión, cables hasta la puerta: la asimetría del art. 2041 f)

Este es el hallazgo más citable del Código en la materia, y está escondido en una sola frase. El art. 2041 inc. f) declara necesariamente comunes «las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional».

Los dos elementos están en la misma oración, separados por una coma, y reciben tratamientos distintos. Al cableado se le pone un límite espacial explícito: es común hasta que entra a la unidad, y de ahí para adentro es del propietario. A la cañería no se le pone ninguno: es común en toda su extensión. La ley tuvo la limitación en la mano —la escribió dos palabras después— y no se la aplicó al caño.

Lectura literal: el caño que se rompe dentro del departamento sigue siendo cosa común, y por el art. 2048 su reparación es gasto del consorcio, prorrateado entre todas las unidades. El cable que se quema dentro del departamento es cosa propia, y lo paga el propietario. La misma pared, dos respuestas.

Lectura contraria: existe una postura que sostiene que las cañerías comunes son las troncales —las columnas montantes que sirven a todo el edificio— y que las ramificaciones internas de cada unidad son privativas, salvo que el reglamento diga otra cosa. El argumento es funcional, no textual: la cañería que sólo sirve a una unidad no cumple el rol de cosa de uso común que el art. 2040 exige.

Conviene decirlo derecho: la discusión está abierta y el texto de la ley juega a favor de la primera lectura. No vamos a citar un fallo para cerrarla —los que circulan sobre el tema son de instancias iniciales y no los leímos en su texto, así que no sirven para dar por resuelto nada. Lo que sí es útil para un administrador es saber que la cuestión es discutible, que la discusión tiene un texto legal fuerte de un lado, y que el reglamento del edificio puede aclararla para los casos futuros mucho mejor que una asamblea a las apuradas después de la filtración.

«Extraordinaria» no significa grande: significa dispuesta por la asamblea

El art. 2048 define la expensa extraordinaria por su fuente, no por su monto ni por su imprevisibilidad: son las «expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea». Todo lo demás —administración, reparación o sustitución de cosas y partes comunes, y las obligaciones impuestas al administrador por la ley, el reglamento o la asamblea— es ordinario, por grande que sea el número.

Una reparación urgentísima y carísima que el administrador debe encarar por obligación legal es ordinaria. Una obra menor que la asamblea resolvió expresamente es extraordinaria. La intuición del edificio —"si es caro, es extraordinario"— no coincide con la ley.

Y hay una corrección todavía más concreta, en el tercer párrafo del mismo artículo: «Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros.»

Es decir: la rampa, el salvaescaleras y la escalera de escape alternativa son ordinarias por mandato legal expreso, y son justo las obras que más consorcios facturan como extraordinarias porque salen caras. El error no es sólo de etiqueta: cambia la sección de la liquidación en la que aparecen y, en CABA, la Ley 941 obliga a indicar en forma separada y diferenciada los importes de expensas ordinarias y extraordinarias.

El gasto particular: qué es, qué no es y cómo se imputa

Gasto particular es el que corresponde a una sola unidad funcional y por eso no entra al prorrateo. Los supuestos que aparecen en la práctica son cinco, y cada uno tiene su base:

Reparación en el interior de la unidad. Art. 2048, primer párrafo: cada propietario atiende los gastos de conservación y reparación de su propia unidad. Concuerda con el art. 2046 inc. b), que le impone conservarla en buen estado. Si el consorcio adelantó la plata porque el plomero ya estaba en el edificio, el importe se le carga a esa unidad; no se reparte.
Daño causado por un propietario en una parte común. El gasto de reparar la cosa común es del consorcio por el art. 2048, pero eso resuelve quién adelanta, no quién soporta. La atribución final del costo a quien lo causó es una cuestión de responsabilidad y, cuando se discute, la decide un juez; el administrador no puede darla por resuelta unilateralmente.
Consumo individual medido. Cuando el servicio está a nombre de la unidad y la prestadora le factura directamente, el gasto ni siquiera entra al consorcio. Distinto es el caso en que el consorcio tiene un suministro central y quiere repartirlo por lectura de medidores individuales: el Título V no tiene ninguna norma sobre eso. Si se hace, la autoridad sale del reglamento de propiedad horizontal, no de una decisión de asamblea ordinaria ni del criterio del administrador.
Servicio o instalación usado por una sola unidad. Acá hay que distinguir con cuidado. Si la cosa es común —una terraza a la que sólo se accede desde el último piso, un montacargas que sólo sirve al local— su conservación y reparación es gasto del consorcio, porque el art. 2048 mira la naturaleza de la cosa y no al beneficiario. Distinto es cuando se trata de una mejora u obra nueva en interés particular: el art. 2052 exige unanimidad y el art. 2053 obliga al beneficiario a hacerla «a su costa» y a soportar los gastos de modificación e inscripción del reglamento si corresponden.
Cocheras y bauleras. Depende de cómo están constituidas en el reglamento, y hay tres regímenes posibles: unidad funcional propia con su propio porcentual, unidad complementaria «destinada a servir» a una unidad funcional (art. 2039), o parte común con afectación exclusiva (art. 2040). De esa clasificación —que está en el reglamento, no en el uso— depende si su gasto es común o particular.

Cómo se imputa. El cargo particular va a la cuenta de esa unidad como una línea propia, identificada, con su comprobante, y se suma al total a pagar de esa liquidación sin haber pasado por ningún coeficiente. La forma correcta de leerlo está en la nota sobre la cuenta corriente por unidad funcional: la expensa común prorrateada y el cargo particular son dos movimientos de distinta naturaleza que conviven en el mismo saldo.

Lo que no es. No es una expensa extraordinaria —no lo dispuso ninguna asamblea— y no es un "recargo". Es un gasto propio de esa unidad que el consorcio le cobra porque lo adelantó o porque lo administra. Que aparezca correctamente rotulado importa: un cargo particular disfrazado de expensa es exactamente el tipo de línea que después nadie puede explicar en una asamblea.

Nadie se libera por no usar el servicio

El art. 2049 es el artículo que cierra el clásico "yo vivo en planta baja, no pago el ascensor". Dice, textualmente, que los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribución a su cargo —ni siquiera de las devengadas antes de su adquisición— «por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por enajenación voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad funcional».

Tiene tres consecuencias que conviene no mezclar:

La obligación sigue a la unidad. El que compra responde por lo devengado antes de comprar. Vender no libera, abandonar tampoco. Y el art. 2050 agrega que, además del propietario y «sin implicar liberación de éste», están obligados al pago quienes sean poseedores por cualquier título.
La única defensa admitida es la compensación. El segundo párrafo del art. 2049 impide rehusar el pago u oponer defensas fundadas en derechos que se invoquen contra el consorcio, «excepto compensación». "No pago porque el portero eléctrico no anda" no es una defensa oponible; el reclamo va por su propia vía.
La única eximición parcial tiene dos condiciones. El último párrafo permite que el reglamento exima parcialmente a las unidades «que no tienen acceso» a determinados servicios o sectores que generan las erogaciones. El estándar es objetivo —falta de acceso, no falta de uso— y tiene que estar escrito en el reglamento. El local con entrada independiente por la calle que nunca pisa el hall encaja; el propietario que tiene llave de la pileta y no la usa, no.

La razón de fondo está en el art. 2037: las partes del inmueble y las facultades sobre ellas «son interdependientes y conforman un todo no escindible». No se puede recortar un pedazo del edificio y dejar de pagarlo. Cómo se traduce todo esto en el número concreto de cada unidad —de dónde sale el coeficiente y qué hace falta para cambiarlo— está en la guía sobre prorrateo y coeficientes de expensas.

Los tres casos que terminan en pleito

Filtración de una unidad a otra. El orden correcto es: primero clasificar la cosa que falla (arts. 2040 a 2043), después ver quién paga (art. 2048), y sólo al final discutir el daño. Si lo que pierde es una cañería, entra la discusión del punto 4; si lo que falla es un revestimiento o un artefacto del baño de arriba, es cosa propia y el gasto de repararla es del propietario de esa unidad. La reparación del daño en la unidad de abajo es otra cuestión —responsabilidad civil— y no se resuelve con el art. 2048.

Humedad que nace en una parte común y arruina una unidad. Es el caso más común de todos: la azotea o el muro exterior —necesariamente comunes por el art. 2041 incs. c) e i)— filtran y manchan un departamento. Reparar la cosa común es gasto del consorcio, sin discusión posible. Lo que se discute después es el daño dentro de la unidad, y ahí conviene una precisión que evita un mes de mensajes: arreglar el techo es una cosa y repintar el cielorraso del vecino es otra, y no salen del mismo artículo.

Rotura por mal uso y acceso a la unidad. Acá el artículo clave es el 2046 inc. e): el propietario está obligado a permitir el acceso a su unidad para realizar reparaciones de cosas y partes comunes, y también para verificar el funcionamiento de «cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas» o controlar los trabajos de su instalación. Es una obligación legal, no una gentileza. El propietario que traba el acceso mientras el agua sigue corriendo agrava el problema por su propia decisión, y esa conducta es lo primero que se mira cuando después se discute quién responde por lo que se siguió arruinando.

Antes de imputar el gasto

Fecha del aviso del vecino y de la primera intervención.
Informe del técnico que diga qué elemento falló, no en qué unidad apareció el síntoma.
Presupuesto que describa la tarea sobre ese elemento, no "arreglo de filtración".
Comprobante del pago, atado al gasto y al período.

Con eso, la clasificación del art. 2048 se defiende sola; sin eso, es la palabra del administrador contra la del vecino.

Qué resuelve CONSO y qué queda del lado del reglamento

La clasificación jurídica no la hace un software: sale del Código y del reglamento de propiedad horizontal del edificio. Lo que sí puede hacer un sistema es que la decisión, una vez tomada, quede reflejada sin ambigüedad en la liquidación y en la cuenta de cada unidad.

En CONSO cada gasto se carga apuntando a un destino, y cada destino tiene su propio juego completo de coeficientes por unidad; la liquidación no se genera si esos coeficientes no suman exactamente el 100 %, sin tolerancia. Ese es el camino del gasto común. El gasto particular tiene su propio interruptor en el formulario: en lugar de "todo el edificio" se elige una unidad específica, el importe va entero a esa unidad sin pasar por ningún coeficiente, y queda guardado en una columna separada de la expensa común, no mezclado con ella. En la ficha de la unidad —y en el portal del propietario— conviven los dos tipos de movimiento con su saldo, período por período, junto con el historial de pagos. El paso a paso completo del circuito está en cómo liquidar expensas paso a paso y el detalle de la carga en gastos y proveedores.

Cada gasto cargado con proveedor lleva su factura creada en la misma operación, y el archivo del comprobante queda en Documentos, visible para los propietarios desde el portal. En el PDF de la liquidación viaja el número de factura embebido en la línea del rubro —proveedor, CUIT, número y descripción—; el archivo en sí no se adjunta al PDF, se consulta desde la aplicación o el portal.

Y lo que conviene decir con la misma claridad: CONSO no tiene un tipo "expensa extraordinaria". La separación se resuelve con un destino aparte y sus propios coeficientes, que es lo que la ley pide igual —que el criterio esté escrito y sea el mismo todos los meses—, pero no hay un flag mágico que la marque. Tampoco hay reparto por consumo ni por medidor: los criterios disponibles son coeficiente por destino, partes iguales y cargo directo a una unidad. No hay presupuesto anual ni proyección, no emite certificados de deuda y no hace auditoría automática de nada. La discusión de si un caño es común o propio la sigue resolviendo el reglamento del edificio, y en algunos casos, un juez. Cómo queda armada la liquidación mensual con todo eso adentro está en liquidación de expensas.

Preguntas frecuentes

¿Quién paga la reparación de un caño roto dentro de un departamento?

El art. 2041 inc. f) del Código declara necesariamente comunes «las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional». La frase trata a los dos elementos de manera distinta: al cable le pone un corte —el ingreso a la unidad—, a la cañería no se lo pone. Leído literalmente, la cañería sigue siendo cosa común aunque esté dentro del departamento, y su reparación es gasto del consorcio por el art. 2048. Hay una lectura contraria, que sostiene que sólo las cañerías troncales son comunes y las ramificaciones internas son privativas. El texto de la ley está de un lado; la discusión sigue abierta, y lo que diga el reglamento de propiedad horizontal del edificio pesa en la respuesta concreta.

¿La rampa de accesibilidad es una expensa extraordinaria?

No. El art. 2048 lo dice con todas las letras: «Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros». Es una de las confusiones más caras del rubro, porque muchos consorcios facturan esas obras como extraordinarias por su monto. El monto no define nada: para el Código, la expensa es extraordinaria cuando fue «dispuesta por resolución de la asamblea», y estas dos están calificadas como ordinarias por la propia ley.

Vivo en planta baja y no uso el ascensor. ¿Puedo pedir que no me lo cobren?

Por la sola falta de uso, no. El art. 2049 dice que los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa «por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes», ni por enajenación, ni por abandono de la unidad. La única eximición parcial que la ley reconoce está en el último párrafo del mismo artículo, y tiene dos condiciones acumulativas: debe estar prevista en el reglamento de propiedad horizontal, y debe tratarse de unidades que «no tienen acceso» a determinados servicios o sectores. El estándar legal es la falta de acceso, no la falta de uso.

¿Qué es un gasto particular y cómo se cobra?

Es el gasto que no se prorratea entre todas las unidades porque no corresponde a una cosa común, sino a una sola unidad funcional: la reparación dentro del departamento (art. 2048, primer párrafo), el daño que un propietario causó en una parte común, un servicio contratado por una sola unidad o una obra en interés particular que el beneficiario debe costear (art. 2053). Se imputa como cargo directo a la cuenta de esa unidad y aparece en su liquidación como una línea propia, separada de la expensa común. No es una expensa extraordinaria: no lo dispuso ninguna asamblea y no lo paga nadie más que la unidad a la que corresponde.

El revoque del balcón se cayó. ¿Lo paga el consorcio o el propietario?

Depende de la capa, porque la ley parte el balcón en dos. El art. 2041 inc. d) declara necesariamente comunes «los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso las de balcones, indispensables para mantener la seguridad»: la estructura del balcón es del consorcio. El art. 2043 declara necesariamente propios los artefactos y «los revestimientos, incluso de los balcones»: el revestimiento es del propietario. Una misma caída de material puede tener las dos causas, y por eso conviene que el informe técnico diga qué falló antes de decidir a quién se le imputa el gasto.