Primer y segundo vencimiento de expensas: qué dice la ley y qué decide el consorcio.

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¿La ley te obliga a poner dos vencimientos?

No, y conviene decirlo sin rodeos porque es la pregunta que más veces se responde mal. Se leyeron completos los artículos 2037 a 2072 del Código Civil y Comercial —todo el régimen de propiedad horizontal—, el texto consolidado de la Ley 941 de CABA, el Anexo I del Decreto 551/10 y las disposiciones de la DGDyPC sobre el Modelo Único de Liquidación de Expensas. En ninguna de esas normas aparece regulado el segundo vencimiento: ni su obligatoriedad, ni su plazo, ni un tope para el recargo.

Un consorcio puede tener un solo vencimiento, dos o ninguno, con recargo o sin él. Eso no lo define una ley: lo define el reglamento de propiedad horizontal o la asamblea.

Lo único obligatorio en la materia es más chico y más preciso de lo que se supone: que en CABA el recibo de pago consigne «Vencimiento, con su interés respectivo» (Ley 941, artículo 9 inciso l), y que el certificado de deuda con el que se ejecuta judicialmente indique «el plazo concedido a los copropietarios para abonarla» (artículo 524 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación). El plazo que el consorcio fijó por su cuenta reaparece, años después, como requisito formal del título ejecutivo.

Cómo se cobra la expensa —por qué canales, con qué medios de pago— es otra discusión, y está desarrollada en cómo cobrar expensas en Argentina. Esta nota es sobre cuándo.

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Qué pasa el día después del vencimiento

El artículo 886 dice: «La mora del deudor se produce por el solo transcurso del tiempo fijado para el cumplimiento de la obligación». Sin intimación, sin carta, sin aviso. El propietario que no pagó el día del vencimiento ya está en mora al día siguiente, y el consorcio no tiene que hacer nada para que eso ocurra.

Eso se enchufa con el artículo 768: «A partir de su mora el deudor debe los intereses correspondientes». La secuencia es corta y mecánica: fecha fijada → transcurre → mora automática → corren los intereses. La tasa la determina ese mismo artículo con el orden acuerdo → ley especial → reglamentaciones del Banco Central; para expensas no hay ley especial, con lo cual el inciso operativo es el a), lo que acordaron las partes. Ese desarrollo está en qué tasa de interés aplicar por mora en expensas.

Y hay un tercer artículo que juega a favor del consorcio y casi no se cita. El artículo 888: «Para eximirse de las consecuencias jurídicas derivadas de la mora, el deudor debe probar que no le es imputable». La carga de la prueba está del lado del propietario: no es el consorcio el que tiene que demostrar que el vecino se atrasó por su culpa.

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El recargo del segundo vencimiento es, técnicamente, una cláusula penal

En la conversación de todos los días el recargo del segundo vencimiento es «un cargo por pagar tarde». En el Código es otra cosa. El artículo 769: «Los intereses punitorios convencionales se rigen por las normas que regulan la cláusula penal» — es decir, los artículos 790 a 794. Y el artículo 790 define la figura: «La cláusula penal es aquella por la cual una persona, para asegurar el cumplimiento de una obligación, se sujeta a una pena o multa en caso de retardar o de no ejecutar la obligación».

La palabra que hay que subrayar es «se sujeta». Hace falta un acto de sujeción. Alguien tiene que haberse sometido a esa pena: por el reglamento que aceptó al comprar la unidad, o por la asamblea que la votó con la doble mayoría del artículo 2060. No hay cláusula penal por decisión unilateral del acreedor — y el administrador no es siquiera el acreedor: es el representante del consorcio.

De la remisión al régimen de la cláusula penal salen dos consecuencias concretas:

• Es morigerable. El artículo 794, segundo párrafo, faculta a los jueces a «reducir las penas cuando su monto desproporcionado con la gravedad de la falta que sancionan [...] configuran un abusivo aprovechamiento de la situación del deudor». Y el artículo 771, específico de intereses, fija el estándar de comparación: se mira contra «el costo medio del dinero para deudores y operaciones similares en el lugar donde se contrajo la obligación» — no contra un porcentaje escrito en ninguna parte.
• Lo cobrado de más no se queda en la caja del consorcio. El artículo 771, segundo párrafo: «Los intereses pagados en exceso se imputan al capital y, una vez extinguido éste, pueden ser repetidos». Si el recargo se cae en sede judicial, lo que el propietario pagó de más primero baja su capital adeudado y, si ya no queda capital, se lo puede reclamar de vuelta al consorcio.

Dos cosas que no se pueden afirmar, porque no están en ninguna norma: que exista un tope legal al recargo del segundo vencimiento, y que exista un porcentaje «habitual» validado por la ley o por la autoridad de aplicación. No hay tope legal; hay un estándar de razonabilidad que se mide después, y ante un juez.

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Qué exige la Ley 941 sobre el vencimiento (y qué no)

La Ley 941 no exige informar el vencimiento ni los intereses en la liquidación de expensas. El artículo 10 enumera taxativamente lo que las liquidaciones deben contener —datos del administrador y del consorcio, ingresos y egresos del mes anterior, personal, pagos a proveedores y contratistas, seguros, recibo de honorarios, juicios, resumen bancario, expensas ordinarias y extraordinarias separadas, canal de reclamos— y no menciona ni la fecha de vencimiento, ni la tasa de interés, ni la deuda acumulada del propietario.

La obligación existe, pero está en otro documento. El artículo 9 inciso l) exige que los recibos de pago de expensas sean numerados y contengan, junto con los datos del consorcio, la unidad, el propietario y el administrador, un punto e): «Vencimiento, con su interés respectivo». Esa es la única mención de la palabra «interés» en toda la Ley 941: la ley presupone que puede haber un interés y obliga a exhibirlo en el recibo, pero no lo crea ni lo valida.

Que la obligación esté en el recibo y no en la liquidación no la vuelve menor. El artículo 15 inciso d) tipifica como infracción «el incumplimiento de las obligaciones impuestas por los artículos 9° y 10, cuando obedezcan a razones atribuibles al administrador», y el artículo 16 habilita apercibimiento, multa de entre 300 y 20.000 unidades fijas, suspensión de hasta nueve meses del Registro y exclusión. El valor de la unidad fija lo fija cada año la ley de presupuesto: para el ejercicio 2026 es de $1.240, según el artículo 28 inciso h) de la Ley 6929. Por Disposición 5155/DGDYPC/25 la autoridad de aplicación sancionó a una administradora matriculada con 3.000 unidades fijas, y aclaró que la multa «no podrá ser transferida al consorcio bajo ninguna circunstancia». Nada de esto rige fuera de la Ciudad de Buenos Aires: la Ley 941 es una norma porteña.

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Qué resuelve CONSO y qué queda del lado del consorcio

Conviene ser exacto: este es un terreno donde prometer de más se paga con números equivocados en la cuenta de un vecino.

Lo que CONSO hace. El edificio configura sus vencimientos —primer y segundo— y esa fecha viaja impresa en la liquidación de expensas del período; el Recibo de Expensas muestra los dos vencimientos con sus importes. La tasa de interés por mora se configura por edificio: cada consorcio aplica la que salga de su reglamento o de su asamblea. El cálculo es de interés simple sobre el capital adeudado —el interés impago se arrastra aparte y queda fuera de la base del período siguiente, que es el criterio del artículo 770 del Código sobre anatocismo— y cada unidad tiene su cuenta corriente por unidad funcional. Pasado el segundo vencimiento, el sistema arma y envía por email la intimación de pago con capital e intereses discriminados y plazo de 72 horas.

Lo que CONSO no hace, y hay que saberlo. El recargo por segundo vencimiento se imprime, pero no se contabiliza: figura en el recibo como el importe mayor a pagar después de la primera fecha, y no se acredita en la cuenta corriente de la unidad ni se arrastra al período siguiente. Si el vecino paga el importe base después del segundo vencimiento, el sistema lo toma como saldado; quien quiera que ese recargo quede efectivamente cobrado tiene que registrarlo como un cargo. Tampoco hay descuento por pronto pago aplicado a los cálculos, ni prorrateo del interés por días de atraso: la tasa configurada se aplica una vez por período de liquidación.

Y lo que nunca va a resolver un sistema: de dónde sale la fecha. Eso es reglamento o asamblea. El software imprime y calcula lo que el consorcio decidió; la decisión y su respaldo documental son del consorcio y de su asesor.