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Guías Prácticas · 13 min de lectura

Derechos y obligaciones del propietario en propiedad horizontal: qué dice el Código, artículo por artículo.

Vivir en un edificio no es sólo ser dueño de un departamento: es ser cotitular de todo lo que lo sostiene. El Código Civil y Comercial dedica los artículos 2037 a 2072 a esa doble condición, y de ahí salen tanto los derechos que podés hacer valer como las obligaciones de las que no hay forma de salirse. Esta guía los recorre en el orden en que aparecen en la vida real: qué es tuyo, qué podés hacer, qué tenés que pagar, qué le podés exigir al administrador y qué hacer cuando nada de eso funciona.

Equipo CONSO · 26 de agosto de 2026

La respuesta corta

Tus derechos están en dos lugares, y uno de los dos es tuyo

Todo lo que podés y no podés hacer en tu edificio sale de dos textos: el Código Civil y Comercial, arts. 2037 a 2072 —el régimen de propiedad horizontal, vigente desde 2015, cuando la Ley 26.994 derogó la vieja Ley 13.512—, y el reglamento de propiedad horizontal de tu edificio, que se otorgó por escritura pública, está inscripto y se integra al título de tu unidad (art. 2038). Ese reglamento lo tenés vos: vino con la escritura.

La regla que ordena todo lo demás está en el art. 2037: las partes privativas, las comunes y las facultades sobre ellas «son interdependientes y conforman un todo no escindible». No sos dueño de un departamento y además socio de un edificio: las dos cosas son la misma, y por eso no podés quedarte con una y renunciar a la otra.

Derechos que se ejercen

usar las partes comunes, vender sin permiso de nadie, ver los papeles, votar en asamblea, pedir el certificado de deuda en tres días

Obligaciones sin salida

pagar expensas, dejar entrar para reparar lo común, no exceder la normal tolerancia, respetar el destino de tu unidad

Qué es tuyo, qué es de todos y por qué el balcón está en el medio

Tu unidad funcional es «pisos, departamentos, locales u otros espacios» con independencia funcional y comunicación con la vía pública (art. 2039), y comprende además la parte indivisa del terreno y de las cosas comunes. Lo necesariamente propio es lo que está dentro del volumen limitado por las estructuras divisorias: tabiques internos no portantes, puertas, ventanas, artefactos y revestimientos, «incluso de los balcones» (art. 2043).

Lo necesariamente común tiene una lista de doce incisos en el art. 2041, y conviene leerla despacio porque desarma discusiones enteras: el terreno; los pasillos; «los techos, azoteas, terrazas y patios solares»; los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros «y demás estructuras, incluso las de balcones, indispensables para mantener la seguridad»; los locales e instalaciones de los servicios centrales; las cañerías «en toda su extensión» y los cableados hasta su ingreso en la unidad; la vivienda del encargado; los ascensores; los muros exteriores; las instalaciones de accesibilidad y las vías de evacuación; los artefactos de beneficio común; los sanitarios del personal.

De ahí sale la respuesta a la pregunta más repetida del país: el balcón es las dos cosas. Su estructura es común y su reparación la paga el consorcio; el revestimiento, el piso y la baranda decorativa son propios. Lo mismo con las cañerías: el tramo que corre por el edificio es común aunque pase por dentro de tu pared, y el que empieza donde ingresa a tu unidad es tuyo. Esa frontera, con ejemplos, está desarrollada en gastos comunes y gastos particulares.

Hay una tercera categoría que casi nadie conoce y que aparece en cada discusión de verano: las cosas comunes no indispensables del art. 2042 — «la piscina, el solárium, el gimnasio, el lavadero, el salón de usos múltiples». Son comunes igual, pero el Código las trata aparte porque el edificio puede funcionar sin ellas, y eso importa cuando se discute cerrar la pileta o cambiarle el destino a un SUM.

Lo que podés hacer sin pedirle permiso a nadie

El art. 2045 es breve y contundente: cada propietario puede, «sin necesidad de consentimiento de los demás», enajenar su unidad funcional o constituir sobre ella derechos reales o personales. Vender, hipotecar, alquilar, dar en comodato: nada de eso se somete a la asamblea, y una cláusula de reglamento que exigiera autorización del consorcio para vender sería contraria al Código.

Con un límite técnico que conviene conocer: la operación «comprende a las cosas y partes comunes y a la unidad complementaria, y no puede realizarse separadamente de éstas». Es decir, no podés vender la cochera —si es unidad complementaria de tu departamento— a alguien de la calle dejando el departamento sin ella, salvo que el reglamento y la configuración registral lo permitan. El art. 2056 inc. q) prevé, justamente, que el reglamento fije «eventuales prohibiciones para la disposición o locación de unidades complementarias hacia terceros no propietarios».

También podés usar las cosas y partes comunes: el art. 2040 dice que cada propietario puede usarlas «conforme a su destino, sin perjudicar o restringir los derechos de los otros propietarios», y que sobre ellas ningún propietario puede alegar derecho exclusivo. La terraza no es del último piso, el patio no es del propietario de planta baja y el palier no es de quien lo decoró — salvo que el reglamento le haya asignado un uso exclusivo, que es una figura distinta y tiene que estar escrita.

Y si querés hacer una obra sobre algo común, ahí sí hay tres puertas: mayoría de propietarios con informe técnico previo de un profesional autorizado (art. 2051); unanimidad si la obra «gravita o modifica la estructura del inmueble de una manera sustancial», y también si sólo te beneficia a vos (art. 2052); y si es en tu interés particular, la pagás vos, incluidos los gastos de modificar e inscribir el reglamento (art. 2053).

Las seis obligaciones del art. 2046

El artículo que más te obliga tiene seis incisos y entra en media pantalla. El propietario está obligado a:

a) cumplir el reglamento de propiedad horizontal y el reglamento interno, si lo hay;
b) conservar en buen estado su unidad funcional — no es sólo un deber estético: un departamento que se deteriora daña lo común;
c) pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa;
d) contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay;
e) permitir el acceso a su unidad para reparar cosas y partes comunes «como asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su instalación»;
f) notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial, si constituye uno distinto del de la unidad.

El inciso e) es el que más sorprende y el que más se resiste. No es una cortesía: es una obligación legal, y alcanza tanto a la reparación de lo común —la cañería que pasa por tu baño— como a la verificación de artefactos riesgosos dentro de tu casa. Un consorcio que necesita revisar los calefones para prevenir monóxido no está invadiendo tu intimidad: está cumpliendo el art. 2046 inc. e), y el administrador que lo pide está cumpliendo el art. 2067 inc. c). Lo razonable es acordar día y horario, no negar el acceso.

El inciso f) parece menor y decide juicios. Si no constituís domicilio especial, todas las notificaciones —incluida la intimación previa a una demanda— van a la unidad funcional. Mudarte y no avisar no suspende nada: los papeles siguen llegando a un buzón que ya no mirás.

Lo prohibido: cuatro incisos que se aplican también al inquilino

El art. 2047 empieza con una precisión clave: está prohibido «a los propietarios y ocupantes». Alcanza a quien vive ahí, sea dueño, inquilino o comodatario. Los cuatro incisos son: destinar la unidad a usos contrarios a la moral o a fines distintos de los previstos en el reglamento; «perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal tolerancia»; ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble; y depositar cosas peligrosas o perjudiciales.

Dos consecuencias prácticas. La primera: el destino de la unidad manda. Si tu reglamento dice «vivienda», usar el departamento como oficina con atención al público, consultorio con sala de espera o alojamiento turístico rotativo puede encuadrar en el inciso a), y la discusión no es sobre si molestás, sino sobre el destino escrito.

La segunda: la vara de los ruidos no es un decibel, es la normal tolerancia, un estándar que se mide en concreto —hora, frecuencia, duración, características del edificio— y que el Código repite en materia de vecindad. Por eso los reclamos que prosperan son los documentados: fecha, hora, qué pasó, quién más lo padeció, qué se le pidió al administrador y qué respondió.

Contra el incumplimiento, el art. 2069 da acción «al consorcio o cualquier propietario afectado» para hacer cesar la infracción, «por la vía procesal más breve de que dispone el ordenamiento local». Dos cosas que casi nadie sabe: no hace falta que el consorcio actúe —el vecino afectado tiene acción propia—, y si el infractor es un ocupante no propietario, «puede ser desalojado en caso de reiteración de infracciones».

Expensas: la obligación de la que no hay salida

Acá el Código es tajante en tres artículos seguidos. El 2048 divide: cada uno atiende los gastos de su propia unidad, y además paga las expensas comunes ordinarias «de administración y reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble», más las extraordinarias que disponga la asamblea. El mismo artículo cierra con la frase que explica por qué un juicio de expensas es tan rápido: el certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si existe, «es título ejecutivo».

El 2049 cierra las salidas: no podés liberarte de ninguna expensa «aun con respecto a las devengadas antes de tu adquisición, por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por enajenación voluntaria o forzosa, ni por abandono». Tampoco podés rehusar el pago ni oponer defensas fundadas en derechos que invoques contra el consorcio, excepto compensación. La única eximición que admite es que el reglamento exima parcialmente a unidades que no tienen acceso a determinados servicios o sectores — no tener acceso, no simplemente no usarlos.

El 2050 agrega quién más responde: además del propietario, y «sin implicar liberación de éste», están obligados «los que sean poseedores por cualquier título». Por eso la deuda persigue a la unidad más que a la persona — el tema completo está en por qué la deuda de expensas sigue al inmueble, y el reparto entre dueño e inquilino, en quién paga qué entre inquilino, propietario y consorcio.

Si lo que te pasa es que no estás de acuerdo con el importe, la conclusión legal es incómoda pero clara: se paga y se discute, no al revés. Cómo se discute bien —y qué reclamo tiene chances— está en no estoy de acuerdo con mis expensas.

Lo que le podés exigir al administrador, con plazo

El art. 2067 enumera las obligaciones del administrador, y varias tienen plazo escrito. Son tus derechos leídos desde el otro lado del mostrador:

Rendir cuenta documentada dentro de los sesenta días del cierre del ejercicio financiero fijado en el reglamento (inc. e).
Expedir el certificado de deudas y créditos del consorcio «a pedido de parte interesada» dentro de tres días hábiles, con constancia de reclamos administrativos o judiciales y de los seguros vigentes (inc. l).
Avisar de reclamos administrativos o judiciales que afecten al consorcio «inmediatamente, y en ningún caso después de las cuarenta y ocho horas hábiles» de recibirlos (inc. k).
Mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que incluya incendio y responsabilidad civil (inc. h).
Llevar los libros en legal forma, archivar cronológicamente las liquidaciones de expensas y conservar los antecedentes de las sucesivas administraciones (inc. i).
Cumplir las verificaciones locales: atender la conservación de lo común y «dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales» (inc. c) — ascensores, matafuegos, tanques, instalaciones térmicas.
Entregar todo si renuncia o lo remueven: activos, libros y documentos al consejo de propietarios dentro de los quince días hábiles, con rendición documentada (inc. j).

Encima de eso corre la normativa local. En la Ciudad de Buenos Aires, la Ley 941 obliga a inscribirse en el Registro Público de Administradores y a presentar una declaración jurada anual, y define el modelo de liquidación que tenés que recibir; en la provincia de Buenos Aires rige el RPAC de la Ley 14.701. Cómo se arma y se aprueba una rendición está en rendición de cuentas del administrador.

Tu voz: asamblea, mayorías y los dos plazos que caducan

La asamblea es el órgano donde tu voto pesa. El art. 2059 exige que la convocatoria se haga en la forma prevista por el reglamento y con transcripción del orden del día, «redactado en forma precisa y completa»: es nulo tratar temas que no estaban, salvo que estén todos los propietarios y acuerden por unanimidad. Si el administrador no convoca, la asamblea puede autoconvocarse, y lo decidido vale si la autoconvocatoria y el temario se aprueban por dos tercios de la totalidad de los propietarios.

Las decisiones se toman por mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios, «con la doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas» (art. 2060). Dos consecuencias que sorprenden a cualquiera que va por primera vez: los ausentes cuentan en el denominador, y el silencio de los ausentes puede aprobar — la mayoría de los presentes puede proponer decisiones que se comunican por medio fehaciente y quedan aprobadas a los quince días de notificadas, salvo oposición previa por igual medio con mayoría suficiente.

Los dos plazos que caducan: esos quince días para oponerte si estuviste ausente, y los treinta días desde la fecha de la asamblea para promover la acción judicial de nulidad. El art. 2060 dice «caduca», no «prescribe», y la diferencia es que la caducidad no se suspende ni se interrumpe: pasado el plazo, la decisión queda firme aunque tuvieras razón.

Si el administrador y el consejo omiten convocar, los propietarios que representen el diez por ciento del total pueden pedirle al juez una asamblea judicial (art. 2063), que resuelve con mayoría simple de presentes y, si no llega a una decisión, la toma el juez «en forma sumarísima». Cómo se prepara una asamblea y cómo se cuentan las mayorías, en detalle, está en la guía de asambleas; cómo participar y hacerte representar, en cómo participar de la asamblea y dar carta poder.

Cuando algo se rompe y nadie aparece

El Código previó el caso. El art. 2054 autoriza a cualquier propietario, «en ausencia del administrador y de los integrantes del consejo de propietarios», a realizar reparaciones urgentes en cosas y partes comunes, «con carácter de gestor de negocios». La contracara está en la misma frase: si el gasto resulta injustificado, el consorcio puede negar el reintegro total o parcial y exigir la restitución al estado anterior a tu costa.

Traducido a la práctica: la urgencia hay que poder probarla. Antes de llamar al plomero por tu cuenta, dejá rastro —mensaje al administrador con fecha y hora, foto del daño, intento de contacto con el consejo—. Ese rastro es lo que convierte un gasto discutible en un reintegro exigible.

Y si el problema no es una cañería sino la administración misma, el orden de escalada es: pedido formal por escrito, tratamiento en asamblea, remoción —que se decide por asamblea y sin expresión de causa (art. 2066)— y, según la jurisdicción, denuncia ante el registro local. El recorrido completo está en qué hacer si el administrador no cumple.

Qué cambia cuando la administración es digital

Nada de lo anterior depende del software: son derechos legales, y se ejercen igual con carpetas de papel. Lo que cambia es la fricción. Buena parte de los conflictos de consorcio no nace de un desacuerdo de fondo, sino de que el vecino no tiene forma de ver lo que quiere ver y termina pidiéndolo por teléfono a alguien que atiende cuatro edificios.

En CONSO, el vecino entra a su portal de autogestión desde el navegador del celular —sin instalar ninguna aplicación— y ahí tiene su cuenta corriente al día, las liquidaciones archivadas mes a mes, los documentos del edificio (reglamento, actas, convocatorias) y la posibilidad de informar un pago con el comprobante. Si prefiere no entrar a ningún lado, la expensa le llega igual por email en PDF.

Conviene decir también qué no hace, porque en este tema abundan las promesas: no se vota la asamblea desde el portal —CONSO manda la convocatoria y registra quién la recibió, la votación pasa en la asamblea— y no hay botón de pago: se paga como siempre y se informa el pago. Lo que sí resuelve es el pedido más repetido de todos, «¿por qué subió mi expensa?», que el copiloto contesta con los números de esa unidad y ese período.

Preguntas frecuentes

¿El balcón es mío o del consorcio?

Las dos cosas, según de qué parte del balcón se hable. El art. 2043 del Código Civil y Comercial dice que son propias las cosas comprendidas en el volumen limitado por las estructuras divisorias, incluidos los revestimientos «incluso de los balcones». El art. 2041 inc. d) dice que son necesariamente comunes los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras «incluso las de balcones» indispensables para mantener la seguridad. En criollo: la estructura y la seguridad del balcón son del consorcio y las paga el consorcio; el piso, el revestimiento y lo decorativo son tuyos.

¿Puedo negarme a que entren a mi departamento?

No, cuando el motivo es reparar cosas y partes comunes o verificar artefactos riesgosos. El art. 2046 inc. e) obliga al propietario a permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del consorcio, «como asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su instalación». Lo que sí podés exigir es que se coordine día y horario razonables y que el trabajo se limite a lo necesario.

¿Necesito autorización del consorcio para vender o alquilar mi unidad?

No. El art. 2045 permite a cada propietario enajenar su unidad funcional o constituir sobre ella derechos reales o personales «sin necesidad de consentimiento de los demás». Una cláusula de reglamento que exigiera autorización de la asamblea para vender sería contraria al Código. Sí hay dos límites reales: la operación comprende las partes comunes y la unidad complementaria y no puede hacerse separadamente de ellas, y el reglamento puede prever prohibiciones para disponer o locar unidades complementarias —una cochera, por ejemplo— a terceros no propietarios (art. 2056 inc. q).

¿Puedo dejar de pagar expensas si el edificio no me presta un servicio?

No. El art. 2049 prohíbe rehusar el pago u oponer defensas fundadas en derechos que se invoquen contra el consorcio, con la única excepción de la compensación, y aclara que no libera ni la renuncia al uso, ni la venta, ni el abandono de la unidad. El reclamo por el servicio que falla va por la vía que corresponda —pedido al administrador, asamblea, acción judicial— y la expensa se paga igual mientras tanto. La única eximición posible es la del último párrafo del mismo artículo: que el reglamento exima parcialmente a unidades que no tienen acceso a determinados servicios o sectores.

¿Qué papeles puedo pedirle al administrador y en cuánto tiempo?

El art. 2067 fija plazos concretos: el certificado de deudas y créditos del consorcio se expide «a pedido de parte interesada» dentro de tres días hábiles, con constancia de reclamos administrativos o judiciales y de los seguros vigentes (inc. l); la rendición de cuentas documentada, dentro de los sesenta días del cierre del ejercicio (inc. e); los reclamos administrativos o judiciales que afecten al consorcio, dentro de las cuarenta y ocho horas hábiles de recibidos (inc. k). Además, el administrador debe llevar los libros en legal forma y archivar cronológicamente las liquidaciones de expensas (inc. i). En CABA se suma lo que exige la Ley 941 sobre información y liquidación.

Estuve ausente en la asamblea. ¿Me obliga lo que votaron?

Sí, y además tenés dos relojes corriendo. Las decisiones se adoptan por mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios, así que los ausentes cuentan en el total (art. 2060). Cuando la mayoría de los presentes propone una decisión, se comunica por medio fehaciente a los ausentes y queda aprobada a los quince días de notificada, salvo que se opongan antes por igual medio y con mayoría suficiente. Y el derecho a promover la acción judicial de nulidad de la asamblea caduca a los treinta días contados desde la fecha de la asamblea: la caducidad no se suspende ni se interrumpe.