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Guías Prácticas · 12 min de lectura
Calderas y calefacción del consorcio: qué hay que certificar y qué mirar antes del invierno.
En abril el edificio se acuerda de la caldera, y en mayo alguien pregunta por qué la expensa subió. El mantenimiento de las instalaciones térmicas no es un gasto opcional: es una obligación del consorcio con normas locales concretas, un registro donde declarar los artefactos y una certificación que vence todos los 31 de diciembre. Esta guía separa lo que exige la Ciudad, lo que es común y lo que es de cada unidad, y lo que un vecino puede controlar sin ser técnico.
Equipo CONSO · 26 de agosto de 2026
La respuesta corta
La norma que casi todos citan está abrogada
Si buscás «calderas consorcio CABA» vas a encontrar, una y otra vez, la Ordenanza 33.677 y su Decreto reglamentario 887/79 —el famoso seguro obligatorio de instalaciones térmicas—. Esa ordenanza fue abrogada por el artículo 26 de la Ley 6316 de la Ciudad de Buenos Aires, sancionada en 2020, junto a una larga lista de normas viejas.
El marco vigente es otro: el Código de Edificación de la Ciudad (Ley 6100) y la normativa técnica de la Agencia Gubernamental de Control sobre conservación de instalaciones térmicas, articulada en el Registro de Instalaciones Térmicas (RIT), donde se declaran los artefactos y desde donde se emite la constancia que acredita la certificación profesional.
Desde 50.000 kcal/h y 300 litros
los umbrales que, según el trámite oficial, obligan a declarar calderas y acumuladores de agua
Vence el 31 de diciembre
la oblea con QR se renueva hasta el 31 de marzo del año siguiente: el control se pide antes del frío, no en julio
01
Qué es el RIT y quién tiene que declarar
El Registro de Instalaciones Térmicas es el registro porteño donde se declaran los artefactos térmicos de un edificio. Según la información oficial del trámite, está obligado a declararlos «todo edificio de la CABA que cuente con artefactos térmicos» comprendidos en la normativa técnica de conservación de instalaciones térmicas, y el trámite lo hacen los propietarios, titulares o administradores de consorcios.
Los umbrales que publica la Ciudad: 50.000 kcal/hora para calderas de vapor de alta y baja presión, de agua caliente y de fluido térmico, y 300 litros para acumuladores de agua —termotanques—. Por debajo de esos valores, el artefacto no entra en el registro; eso no significa que no haya que mantenerlo, significa que no está alcanzado por esta obligación registral.
La declaración se acompaña con la certificación de un profesional con incumbencia en la materia, matriculado y habilitado por el consejo profesional respectivo, designado por el propietario o el administrador y con carácter de certificante. Y la constancia —la oblea con código QR— vence el 31 de diciembre de cada año, con renovación hasta el 31 de marzo del año siguiente.
Para el vecino, la traducción es simple: hay un papel con vencimiento anual que el edificio tiene o no tiene. Pedirlo es tan legítimo como pedir el certificado de ascensores, y entra dentro del deber del administrador de «dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales» (art. 2067 inc. c del Código Civil y Comercial).
02
Qué es del consorcio y qué es de tu unidad
La frontera está escrita y evita discusiones caras. Son necesariamente comunes, según el art. 2041: «los locales e instalaciones de los servicios centrales» (inc. e) y «las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional» (inc. f). La caldera central, la sala de máquinas, el tanque, los colectores y la montante son del edificio, y su mantenimiento es expensa común ordinaria (art. 2048).
Son propias las cosas comprendidas en el volumen limitado por las estructuras divisorias de tu unidad, incluidos «los artefactos y los revestimientos» (art. 2043): el calefón, el termotanque individual, la estufa, los radiadores que no forman parte de la instalación común según el reglamento. Eso lo pagás vos, aunque el técnico venga a todo el edificio el mismo día.
El punto donde más se discute es el radiador que pierde o el tramo de cañería embutido en la pared de un departamento. La regla del inc. f) es útil: la cañería es común en toda su extensión hasta que ingresa a la unidad, aunque físicamente corra por dentro de tu pared. Si la pérdida es del tramo común, la reparación —y el daño que causó— es del consorcio; si es del artefacto propio, es tuya. La frontera general, con más ejemplos, está en gastos comunes y gastos particulares.
03
El acceso a tu departamento no es opcional
Es la parte que más resistencia genera y la que menos discusión admite. El art. 2046 inc. e) obliga al propietario a permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del consorcio, «como asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su instalación».
La norma nombra expresamente los artefactos de combustión, y la razón es evidente: un calefón mal ventilado no es un problema individual. El monóxido de carbono no respeta las paredes de la unidad funcional, y el art. 2047 inc. c) prohíbe a propietarios y ocupantes «ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble».
Lo que sí podés exigir es razonabilidad: aviso con anticipación, día y horario acordados, identificación del técnico y alcance limitado a lo necesario. Negar el acceso, en cambio, deja al consorcio en una posición incómoda —y al vecino que lo niega, expuesto si después ocurre un daño que la verificación hubiera evitado.
04
Gas, ventilaciones y monóxido: el control que no se posterga
Las instalaciones internas de gas del edificio —las que alimentan la caldera central, el horno del SUM o una parrilla común— las interviene un matriculado en gas habilitado, y su mantenimiento periódico es parte de la conservación de lo común que el art. 2067 inc. c) pone en cabeza del administrador.
Los tres controles que en la práctica evitan la mayoría de los incidentes de invierno son de sentido común y de cumplimiento verificable:
- Ventilaciones libres. Rejillas de ventilación permanentes que alguien tapó «porque entraba frío» son la causa más común de acumulación de monóxido. Se controlan a la vista.
- Conductos de evacuación en condiciones. Los conductos de humo compartidos son parte de lo común; su limpieza y verificación entran en el mantenimiento anual, junto con el control de la combustión.
- Artefactos con la revisión al día. Tanto los comunes como los de cada unidad. En los propios, el consorcio no puede repararlos por vos, pero sí está facultado —y obligado— a verificarlos.
Si el edificio no tiene calefacción central sino artefactos individuales, la obligación del consorcio no desaparece: siguen siendo comunes los conductos, las ventilaciones y las montantes, y sigue vigente el deber de verificación del art. 2046 inc. e).
05
Cómo aparece en la expensa y por qué sube en otoño
El costo de la calefacción se reparte en tres lugares distintos de la liquidación, y verlos por separado evita la sensación de aumento inexplicable:
- El abono de mantenimiento de la instalación térmica, mensual y previsible, dentro del rubro de abonos y servicios contratados.
- El consumo de gas de partes comunes, estacional: sube en otoño y baja en primavera, con el pico en los meses fríos.
- La certificación anual y las reparaciones, que aparecen concentradas en un mes y suelen ser el verdadero motivo del salto.
Cuando la reparación es grande —recambio de caldera, obra en la sala de máquinas—, la asamblea suele aprobarla como gasto extraordinario y cobrarla en cuotas: la liquidación tiene que decir qué cuota es sobre cuántas. La diferencia con las ordinarias, y quién paga cada una entre inquilino y propietario, está en expensas ordinarias y extraordinarias; cómo leer el resto de la liquidación, en esta guía.
Y una decisión que conviene tomar en asamblea de otoño y no en la urgencia de julio: si el edificio tiene fondo de reserva, para usarlo ante un gasto imprevisto y mayor que los ordinarios el administrador necesita autorización previa del consejo de propietarios (art. 2067 inc. d).
06
Checklist de marzo: cinco papeles y tres revisiones
Antes de que empiece el frío
- Constancia del RIT vigente, con la oblea del año en curso — recordá que vence el 31 de diciembre y se renueva hasta el 31 de marzo.
- Certificación del profesional interviniente, con matrícula y consejo profesional identificados.
- Abono de mantenimiento al día, con detalle de qué incluye y qué no.
- Póliza del seguro integral del consorcio vigente, con responsabilidad civil (art. 2067 inc. h).
- Registro de las intervenciones del año: qué se reparó, cuándo y quién lo hizo.
- Revisión de ventilaciones y conductos comunes, a la vista y documentada.
- Verificación de artefactos en unidades, coordinada por escrito con cada vecino.
- Prueba de encendido antes de la temporada, no el primer día de frío.
La contracara de verano de este checklist —pileta, guardavidas y libros de control— está en la pileta del consorcio. Y si lo que querés es saber qué podés exigirle al administrador en cualquier época del año, el mapa está en derechos y obligaciones del propietario.
07
Documentar el mantenimiento es la mitad del trabajo
Un edificio que no puede mostrar cuándo se hizo la última verificación termina discutiendo dos veces: primero con el vecino que pregunta por qué subió la expensa, y después con el inspector o el perito. La obligación del art. 2067 inc. i) de llevar los libros en legal forma y archivar la documentación no es burocracia: es la prueba.
En CONSO cada gasto del edificio queda con su comprobante adjunto y archivado por período, así que «cuándo se certificó la caldera y cuánto costó» se responde abriendo el mes, no reconstruyendo una carpeta. Los documentos del edificio quedan disponibles para el vecino en su portal, y cuando la pregunta llega igual —«¿por qué me vino más cara?»—, el copiloto la contesta con los números de esa unidad y ese período.
Lo que el software no hace, otra vez: no certifica instalaciones ni reemplaza al matriculado. La certificación la firma un profesional habilitado bajo su responsabilidad, y contratarla es decisión del consorcio.
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Preguntas frecuentes
¿Sigue vigente la Ordenanza 33.677 sobre seguro de calderas?
No. La Ordenanza 33.677 —la que obligaba a los propietarios de instalaciones térmicas a contratar un seguro de responsabilidad civil, reglamentada por el Decreto 887/79— fue abrogada por el artículo 26 de la Ley 6316 de la Ciudad de Buenos Aires, del año 2020, junto con una larga lista de ordenanzas. Buena parte del contenido que circula en internet y en presupuestos de mantenimiento sigue citándola como norma vigente. El marco actual de las instalaciones térmicas en CABA es el Código de Edificación (Ley 6100) y la normativa técnica de la Agencia Gubernamental de Control sobre conservación de instalaciones térmicas, con el Registro de Instalaciones Térmicas.
¿Qué artefactos hay que declarar en el RIT?
Según la información oficial del trámite de la Ciudad, el Registro de Instalaciones Térmicas alcanza a los equipos desde 50.000 kcal/hora —calderas de vapor de alta y baja presión, de agua caliente y de fluido térmico— y a los acumuladores de agua o termotanques desde 300 litros. Están obligados a declararlos los propietarios, titulares o administradores de consorcios de todo edificio de la Ciudad que cuente con artefactos térmicos comprendidos en la normativa técnica de conservación de instalaciones térmicas.
¿Cada cuánto se certifica y quién puede hacerlo?
La certificación la hace un profesional con incumbencia en la materia, matriculado y habilitado por el consejo profesional respectivo, designado por el propietario o el administrador, que reviste el carácter de certificante. La oblea con código QR que acredita la declaración vence el 31 de diciembre de cada año y debe renovarse hasta el 31 de marzo del año siguiente. Conviene pedirle al administrador la constancia vigente antes de que empiece la temporada de frío, no en julio.
¿La caldera es común y el calefón de mi departamento también?
No. El art. 2041 inc. e) del Código Civil y Comercial enumera entre las cosas necesariamente comunes «los locales e instalaciones de los servicios centrales», y el inc. f) las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión «hasta su ingreso en la unidad funcional». La caldera central y sus cañerías son del consorcio. En cambio, los artefactos dentro de tu unidad —calefón, termotanque individual, estufa— son propios (art. 2043) y su mantenimiento lo pagás vos.
¿Pueden entrar a revisar los artefactos de mi departamento?
Sí. El art. 2046 inc. e) obliga al propietario a permitir el acceso a su unidad funcional para reparar cosas y partes comunes «como asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su instalación». No es una intromisión: es la contracara del deber del administrador de atender la seguridad del edificio y cumplir las verificaciones locales (art. 2067 inc. c). Lo razonable es acordar día y horario.