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Administración · 12 min de lectura
La vivienda del encargado: qué obliga la portería y qué puede exigir el consorcio.
La portería no es un beneficio que el consorcio da y saca: es una prestación del contrato de trabajo, con reglas propias en la Ley 12.981 y en el CCT 589/10. Quién paga las reparaciones, qué puede verificar el administrador, por qué el encargado con vivienda cobra un básico menor, qué pasa cuando el edificio quiere quedarse sin portero con vivienda y cuáles son los plazos reales de entrega.
Equipo CONSO · 19 de agosto de 2026
La respuesta corta
Una prestación del contrato, no un favor del edificio
La portería es una prestación del contrato de trabajo, no una gentileza reversible. El artículo 13 de la Ley 12.981 le reconoce al personal exclusivo el derecho a habitación higiénica y adecuada, y prohíbe alterar el destino originario de esa vivienda en perjuicio del trabajador. El artículo 23 del CCT 589/10 le pone las obligaciones del otro lado: habitarla, mantenerla, destinarla sólo a su familia y pernoctar en ella en las jornadas hábiles.
Del reparto salen las respuestas prácticas: las reparaciones las paga el consorcio, el administrador puede verificar el estado en horario de trabajo y acompañado, el encargado con vivienda cobra un básico menor porque parte del salario es en especie, y los plazos de entrega al terminar la relación están escritos y atados al pago.
La paga el consorcio
reparación y mantenimiento, art. 25 inc. 5 del convenio
No es reversible
no puede alterarse su destino en perjuicio del trabajador
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Qué es la vivienda del portero en la ley
Conviene empezar por el vocabulario, porque acá conviven dos palabras. En el lenguaje cotidiano de los edificios se dice portero y portería; en el convenio y en el Estatuto, la figura se llama encargado y la unidad, la vivienda del personal. Son lo mismo, y todo lo que sigue vale igual se la nombre como se la nombre.
El artículo 13 de la Ley 12.981 es la norma de base: el personal que trabaja exclusivamente para un empleador —como encargado, ayudante o cuidador— tiene derecho a gozar del uso de habitación higiénica y adecuada y a recibir los útiles de trabajo necesarios. Y agrega dos reglas que definen todo el resto:
- En los edificios donde se construyó vivienda para ese personal, no podrá alterarse el destino originario de la misma en perjuicio del trabajador.
- Si fuera imposible dar cumplimiento a lo anterior, el trabajador tiene derecho a un complemento de su sueldo. El importe que trae el texto de 1947 es nominal y hoy carece de sentido; el concepto sobrevive en la planilla salarial de la actividad bajo el nombre «valor vivienda».
Todo eso está protegido por el artículo 20 del Estatuto: sus disposiciones son de orden público y es nula toda convención de partes que las altere. Un acuerdo firmado con el encargado por el cual «renuncia» a la vivienda no vale. Todo esto rige para el personal comprendido en el convenio de la actividad; el alcance exacto está en qué convenio le aplica al personal de un consorcio.
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Las obligaciones del encargado que vive en el edificio
El artículo 23 inciso 1 del CCT 589/10 es una lista corta y muy concreta. El personal deberá:
- Habitar la unidad que en el edificio se destinó a ese fin, unidad que no puede ser alterada.
- Mantenerla en perfecto estado de conservación e higiene.
- Destinarla exclusivamente al uso que le es propio: habitarla con su familia, integrada por cónyuge e hijos, con prohibición de darle otro destino o de alojar en ella, aunque sea transitoriamente, a personas ajenas al núcleo familiar.
- Pernoctar en ella en las jornadas hábiles.
Y agrega el límite del control: el administrador podrá verificar personalmente el estado de la vivienda en compañía del empleado, y siempre en horario de trabajo. No es una llave maestra: es una inspección acordada, con el trabajador presente y dentro de la jornada.
El inciso 17 del mismo artículo cierra un punto que en la práctica genera roces: las llaves del sótano y los controles del edificio sólo pueden estar en poder del encargado y del administrador —o de quien éste designe—, y si su acceso está dentro de la vivienda del encargado, sólo podrá accederse en caso de emergencia.
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Lo que el consorcio pone, y lo que no está obligado a poner
Del lado del empleador, el artículo 25 del convenio fija la obligación central: obtener la reparación y el mantenimiento en buenas condiciones de uso de la vivienda, los artefactos y los elementos que se le entregaron al trabajador como parte del contrato de trabajo, siempre que los daños no se hayan originado en la conducta intencional del trabajador (inciso 5).
Es un gasto del consorcio como cualquier otro del edificio, y conviene tratarlo así desde el principio: se carga con su factura, se imputa al período y se rinde. Cuando ese mantenimiento se maneja «por afuera», con vales y recibos sueltos, termina siendo el rubro más difícil de justificar en una asamblea. Cómo entra un gasto al circuito, con su comprobante y su imputación, está en cómo liquidar expensas paso a paso.
Lo que el convenio no define es el reparto de los servicios de la unidad —luz, gas, agua individualizados— ni una superficie mínima. Cuando el edificio tiene medidores separados, la práctica y el reglamento de cada consorcio resuelven quién paga qué, y esa definición conviene que esté escrita en el legajo del trabajador, no heredada de la costumbre del administrador anterior. Un criterio que nadie escribió es un reclamo esperando su turno.
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Por qué el encargado con vivienda cobra un básico menor
Es la pregunta que aparece en cada asamblea, y la respuesta es que la vivienda integra la contraprestación. En la escala vigente desde el 1 de agosto de 2026, la diferencia se ve de una:
Encargado permanente, primera categoría — escala del 1/8/2026
- Con vivienda — $1.220.160 de básico mensual
- Sin vivienda — $1.401.533 de básico mensual
Son $181.373 de diferencia sobre el básico, y la brecha se repite en todas las categorías. Además, la planilla publica un concepto de «valor vivienda» de $8.376,40, que es el que le pone precio explícito a la prestación dentro del recibo.
De ahí salen dos consecuencias que el consejo de propietarios suele descubrir tarde. La primera: el día que el edificio deja de tener encargado con vivienda, el costo laboral mensual sube, porque el básico sin vivienda es mayor. La segunda: el encuadre no es reversible sobre un trabajador que ya tiene la vivienda; lo que el consorcio puede decidir libremente es qué hace cuando el puesto queda vacante. Cómo se define la categoría y qué otras variables mueven el básico está en las categorías del CCT 589/10, y el detalle de la escala vigente, en sueldo del encargado de edificio.
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Emergencias fuera de horario: la obligación que sí se paga
El artículo 23 inciso 20 del convenio resuelve un malentendido caro. Dice que el empleado con vivienda que se encuentre en el edificio tiene la obligación de prestar colaboración aunque esté fuera de su horario de servicio, cuando se produzcan emergencias, situaciones de urgencia o cuando se ponga en peligro la seguridad de los bienes y de las personas que habitan el consorcio. Y agrega, en la misma oración, que esa colaboración deberá ser remunerada con el pago de horas extraordinarias. Desconocer la obligación es falta grave para el trabajador; desconocer el pago es deuda para el consorcio.
Vivir en el edificio, entonces, no convierte al encargado en personal disponible las veinticuatro horas. El artículo 3 de la Ley 12.981 le garantiza un descanso no inferior a doce horas consecutivas entre el cese de una jornada y el comienzo de la siguiente, y aclara que el descanso nocturno sólo podrá ser interrumpido en casos de urgencia. Cómo se liquidan esas horas, con qué recargo y con qué topes, está en horas extras del encargado.
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Cuándo se entrega la vivienda: los plazos reales
Los plazos existen y están escritos, aunque casi nunca se citan bien. El artículo 25 inciso 11 del CCT 589/10 los ata al pago:
- Despido sin invocación de justa causa, con pago dentro de los cuatro días hábiles: el dependiente con vivienda debe entregarla dentro de los treinta días.
- Despido sin justa causa, sin pago en ese plazo: el derecho a permanecer en la vivienda se puede extender hasta noventa días contados a partir del despido.
- Fallecimiento del trabajador: los beneficiarios enumerados en el artículo 248 de la Ley de Contrato de Trabajo pueden permanecer hasta un máximo de treinta días.
Y hay tres situaciones en las que el encargado no entrega la vivienda:
- Durante la licencia por enfermedad o accidente inculpable, puede seguir ocupando las habitaciones asignadas (artículo 9 de la Ley 12.981), con la excepción de las enfermedades infectocontagiosas, donde percibe el equivalente en dinero o se lo aloja en otro sitio a cargo del empleador.
- Durante la licencia gremial, el artículo 12 inciso g del convenio dice que el trabajador que está cumpliendo efectivamente su mandato no está obligado a desalojar la vivienda mientras dure la licencia.
- Durante la licencia sin goce de sueldo de tres o seis meses, la vivienda no se entrega al consorcio sino que aloja al suplente, y se le reintegra al titular al retomar el cargo (artículo 12 inciso b).
El caso que el convenio deja sin plazo es la extinción por jubilación: no figura en la lista del artículo 25 inciso 11, y por eso conviene acordarlo por escrito junto con el trámite, como se explica en jubilación del encargado. El resto de los rubros que se pagan cuando la relación termina está en despido e indemnización del encargado.
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Qué conviene que quede registrado
La portería, en el legajo
- Si el puesto es con o sin vivienda, porque define el básico de toda la relación.
- El estado de la unidad al ingreso, con fotos fechadas: es lo único que después distingue el desgaste normal del daño intencional del artículo 25 inciso 5.
- Qué artefactos y elementos se entregaron como parte del contrato.
- Cómo se reparten los servicios de la unidad, si tiene medidores propios.
- Cada arreglo hecho, con su factura, imputado como gasto del edificio.
En CONSO, el encuadre «con vivienda» o «sin vivienda» es parte de la ficha del empleado y es lo que determina qué básico de la escala vigente toma la liquidación de cada mes — no un dato que se recuerda al liquidar. Los arreglos de la unidad entran como gastos del edificio, con su comprobante y su imputación al período, para que la rendición de cuentas los muestre por lo que son, y la documentación del puesto se archiva junto con el resto de los documentos del consorcio.
Una precisión, para no prometer de más: el concepto «valor vivienda» que publica la planilla no se liquida hoy automáticamente en la plataforma. Aparece en el recibo tanto del lado de los haberes como de los descuentos, y esa doble cara requiere tratarlo como una funcionalidad completa antes que como una fila más — mientras tanto, se carga como concepto manual en la liquidación del período.
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Preguntas frecuentes
¿Quién paga las reparaciones de la vivienda del encargado?
El empleador. El artículo 25 inciso 5 del CCT 589/10 lo pone entre sus obligaciones: obtener la reparación y el mantenimiento en buenas condiciones de uso de la vivienda, los artefactos y los elementos entregados al trabajador como parte del contrato de trabajo, siempre que los daños no se hayan originado en una conducta intencional del trabajador. Es un gasto del consorcio, igual que el mantenimiento de cualquier otra parte común.
¿Por qué el encargado con vivienda cobra un básico menor?
Porque la vivienda integra la contraprestación. En la escala vigente desde el 1 de agosto de 2026, el encargado permanente de primera categoría con vivienda tiene un básico de $1.220.160 y el mismo encargado sin vivienda, $1.401.533: unos $181.373 de diferencia. Además, la planilla publica un concepto de «valor vivienda» de $8.376,40 que aparece en el recibo. No es que el que vive en el edificio cobre menos por el mismo trabajo: cobra parte del salario en especie.
¿El consorcio puede sacarle la vivienda al encargado que ya la tiene?
No unilateralmente. El artículo 13 de la Ley 12.981 dice que en los edificios donde se construyó vivienda para el personal no puede alterarse su destino originario en perjuicio del trabajador, y la ley es de orden público por su artículo 20. Además, quitarle la vivienda a quien la tiene modifica una condición esencial del contrato de trabajo. Lo que sí puede decidir el consorcio es no reemplazar con vivienda cuando el puesto queda vacante — y ahí el costo laboral mensual sube, porque el básico sin vivienda es mayor.
¿El administrador puede entrar a la vivienda del encargado?
Puede verificar su estado, no entrar cuando quiera. El artículo 23 inciso 1 del convenio habilita al administrador a verificar personalmente el estado de la vivienda, pero con dos condiciones expresas: en compañía del empleado y siempre en horario de trabajo. El mismo inciso agrega que si las llaves del sótano y los controles del edificio están en la vivienda del encargado, sólo puede accederse a ellas en caso de emergencia.
¿El encargado con vivienda tiene que estar disponible las 24 horas?
No, pero tiene una obligación acotada y paga. El artículo 23 inciso 20 del CCT 589/10 dice que el empleado con vivienda que se encuentre en el edificio debe prestar colaboración aunque esté fuera de su horario de servicio cuando se produzcan emergencias, situaciones de urgencia o peligro para los bienes y las personas — y que esa colaboración debe ser remunerada con el pago de horas extraordinarias. No es disponibilidad permanente gratuita: es una excepción por urgencia, y se paga.