Despido del encargado de edificio: qué indemnización paga el consorcio.

La respuesta corta

Tres meses de preaviso, un mes por año, y la vivienda con plazo propio

Al encargado de edificio no se lo despide con la Ley de Contrato de Trabajo sola. La Ley 12.981, el Estatuto de la actividad, fija en su artículo 6 dos rubros propios: tres meses de sueldo de preaviso, comunicado por telegrama colacionado, y un mes de sueldo por cada año o fracción de antigüedad. Encima van los rubros comunes: integración del mes de despido, aguinaldo proporcional y vacaciones no gozadas.

Y hay un tercer frente que no aparece en ninguna calculadora genérica: la vivienda. Si el consorcio paga las indemnizaciones dentro de los cuatro días hábiles, el encargado entrega la unidad a los treinta días; si no paga, puede quedarse hasta noventa.

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Las únicas causas de despido con justa causa

El artículo 5 de la Ley 12.981 no da pautas: da una lista cerrada. Las únicas causas de cesantía son:

• Condena judicial por delitos de acción pública, o por delitos de acción privada contra el empleador o sus inquilinos, salvo los cometidos con motivo de actividad gremial. Si hay auto de prisión preventiva por un delito cometido en la propiedad, el empleador puede suspender; si después hay absolución o sobreseimiento, se repone al trabajador en el cargo.
• Abandono del servicio, o inasistencias o desobediencias reiteradas e injustificadas. Para medir la reiteración sólo cuentan los hechos de los últimos seis meses.
• Enfermedad contagiosa crónica que constituya un peligro para los ocupantes del edificio, y aun así previo pago de las indemnizaciones.
• Daños causados por dolo o culpa grave, o incumplimiento reiterado de las obligaciones del artículo 4.

Todo lo que no entra en esa lista es despido sin justa causa, con la indemnización completa. El artículo 22 agrega una multa para el empleador que despide por causales distintas a las del artículo 5, que se suma a la indemnización y que aplica el juez al dictar sentencia.

El mismo artículo 5 cierra con una regla que sorprende a muchos administradores: es nula y sin ningún valor la renuncia del trabajador que no sea formulada personalmente por él ante la autoridad de aplicación. Una renuncia entregada en papel, por mail o por mensaje no extingue nada. El Decreto 407/2026 avanzó en la misma línea para el régimen general al instruir a la Secretaría de Trabajo a implementar el procedimiento de renuncia ante la autoridad administrativa, y a homologar los acuerdos por mutuo acuerdo previa verificación de legalidad y de que no haya vicios del consentimiento.

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La vivienda: cuatro días hábiles, treinta días, noventa días

Cuando el encargado vive en el edificio, el despido abre un segundo problema: la unidad. El artículo 25 inciso 11 del CCT 589/10 lo resuelve atando el plazo de entrega al pago:

• Si el consorcio abona las indemnizaciones dentro de los cuatro días hábiles, el dependiente con vivienda debe entregarla dentro de los treinta días.
• Si el consorcio no cumple con esos pagos en ese plazo, el derecho a permanecer en la vivienda se puede extender hasta noventa días contados a partir del despido.
• Si el trabajador fallece, los beneficiarios enumerados en el artículo 248 de la Ley de Contrato de Trabajo pueden permanecer hasta un máximo de treinta días.

Es, en los hechos, una penalidad por demora: dos meses más de un departamento ocupado por no haber pagado a tiempo. Y hay una excepción que conviene tener presente antes de intimar: el artículo 12 inciso g del convenio establece que el trabajador que goza de licencia gremial y está cumpliendo efectivamente su mandato no está obligado a desalojar la vivienda mientras dure la licencia.

Todo el resto del régimen de la vivienda —qué puede exigir el consorcio, quién paga las reparaciones, qué pasa cuando el edificio decide quedarse sin encargado con vivienda— está en la vivienda del encargado y la portería.

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Lo que cambió en 2026: la base del artículo 245 y el FAL

La Ley 27.802 de Modernización Laboral, publicada el 6 de marzo de 2026, reescribió el artículo 245 de la Ley de Contrato de Trabajo. La base pasó a ser la mejor remuneración mensual, normal y habitual, con dos precisiones que antes se discutían caso por caso: los conceptos no mensuales —el aguinaldo entre ellos— no inciden en la base; «normal» se lee como el promedio de los últimos seis meses para los conceptos variables, y «habitual» exige que el concepto se haya devengado al menos seis meses del último año.

Para un encargado eso tiene efecto concreto: las horas extras que no llegan a ese piso de habitualidad quedan fuera de la base, y las que sí llegan entran promediadas. La misma reforma creó el Fondo de Asistencia Laboral, que desde el 1 de noviembre de 2026 financia el pago de las indemnizaciones con un aporte mensual que —según el Decreto 408/2026— se detrae de las contribuciones patronales, no se suma a ellas. Qué significa cada una de esas piezas para un consorcio está desarrollado en los decretos 407, 408 y 409 de 2026.

Conviene decirlo con precisión: la reforma reescribió el artículo 245 de la ley general, pero no derogó la Ley 12.981, que tiene su propia fórmula de preaviso e indemnización. Cómo juegan las dos normas en un caso concreto es exactamente el tipo de pregunta que corresponde llevarle al asesor laboral antes de firmar la liquidación final.

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Qué resuelve CONSO y qué queda del lado del contador

Conviene ser exacto acá, porque el despido es un terreno donde prometer de más se paga caro. CONSO no calcula la liquidación final por despido ni las indemnizaciones: los tipos de liquidación que emite son mensual, aguinaldo, vacaciones e intermedia. Ese cálculo lo hace el estudio contable o el asesor laboral del consorcio.

Lo que sí resuelve es todo lo que ese cálculo necesita como insumo y que suele estar disperso: el legajo completo del empleado con la fecha de ingreso —de donde sale la antigüedad—, el historial de recibos mes a mes con los básicos de la escala vigente en cada período, las horas extras efectivamente liquidadas al 50% y al 100%, los pluses activos con la tarifa de la planilla de cada mes y los depósitos de cargas con su comprobante. Es, exactamente, la materia prima para reconstruir la mejor remuneración mensual, normal y habitual sin volver a abrir carpetas.

Del otro lado, el gasto del distracto entra al circuito del edificio como cualquier otro: se carga, se imputa al período y aparece en la liquidación de expensas del mes, con el respaldo documental adjunto. El detalle de cómo se compone un recibo del personal de edificio, concepto por concepto, está en el recibo de sueldo del encargado, línea por línea.