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Guías · 13 min de lectura

Obras en el departamento: qué permisos necesitás del consorcio y de la Ciudad.

La pregunta no es «¿puedo hacer obra?» sino «¿sobre qué estoy tocando?». El Código Civil y Comercial parte el edificio en cosas propias y cosas comunes, y de esa línea salen tres regímenes: obra libre, obra con mayoría de asamblea y obra con unanimidad. Encima corre un segundo plano: el trámite ante la Ciudad.

Equipo CONSO · 26 de agosto de 2026

La respuesta corta

No toda obra necesita asamblea: depende de si tocás cosa propia o cosa común

Si la obra queda dentro de tu unidad y toca solo cosas propias —tabiques internos no portantes, revestimientos, puertas, ventanas, artefactos—, no necesitás autorización del consorcio: el artículo 2043 del Código Civil y Comercial las declara propias. Si tocás una cosa común, cambia todo: hace falta decisión de asamblea, y según el caso mayoría o unanimidad.

El otro plano es el administrativo, que no depende del consorcio: en la Ciudad de Buenos Aires el Código de Edificación exige un Aviso de Obra o un Permiso de Ejecución de Obra Civil antes de empezar. Los dos permisos son acumulativos: tener el de la asamblea no te exime del de la Ciudad, ni al revés.

Arts. 2051 y 2052

obra sobre cosa común: mayoría con informe técnico previo, o unanimidad si modifica la estructura o beneficia a uno solo.

Art. 2043

el tabique interno no portante es propio. El muro divisorio entre unidades, no: ese es común por el art. 2041 inc. i).

Qué es tuyo y qué es de todos: el mapa que decide el resto

El 2043 declara propios «los tabiques internos no portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos, incluso de los balcones». El 2041 enumera lo necesariamente común, y el 2040 cierra: «las cosas y partes cuyo uso no está determinado, se consideran comunes».

«ARTICULO 2041. (…) c) los techos, azoteas, terrazas (…); d) los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso las de balcones (…); f) las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional; (…) i) los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con cosas y partes comunes (…)»

Muro maestro, columna, viga, losa: común, aunque esté dentro de tu departamento. El inciso d) no pregunta dónde está, pregunta si es estructura.
La pared que te separa del vecino: común por el inciso i), aunque no sea portante. El único muro tuyo es el tabique interno no portante.
Cañerías: comunes «en toda su extensión»; el cableado, solo «hasta su ingreso en la unidad funcional». La asimetría está en el mismo inciso y casi nadie la cita bien: el caño embutido en tu pared sigue siendo del consorcio.
Balcón: el Código lo parte. La estructura es común y el revestimiento es propio; el comentario oficial del Código, del Ministerio de Justicia, lo llama «una parte común de uso exclusivo».
Terraza de uso exclusivo: común por el inciso c). El uso exclusivo no cambia la titularidad.

El reglamento puede sumar cosas comunes, pero no achicar la lista del 2041: es orden público. Qué manda ahí y qué manda el reglamento interno es otra discusión.

Puertas adentro: la obra que no necesita autorización del consorcio

Si la obra se agota en cosas propias, el consorcio no vota nada: ningún artículo somete la refacción interior a la asamblea. El límite no es un permiso, es una prohibición. El artículo 2047 veda «ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble» y «perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal tolerancia».

Vale una precisión que casi todos los contenidos del tema mezclan: el 2047 no habla de solidez ni de salubridad. Esa terna —«seguridad, solidez, salubridad, destino y aspecto arquitectónico exterior o interior»— está en el artículo 2051, y es la grilla con la que un juez revisa una obra sobre cosas comunes, no la lista de prohibiciones del propietario.

Por eso una obra interior legítima puede volverse ilegítima por cómo se ejecuta: si el tabique no era tan «no portante», o si el agua baja al piso de abajo, se responde por el daño. Y corre una obligación inversa: el art. 2046 inciso e) obliga a permitir el acceso a la unidad para reparar cosas comunes.

Obra sobre cosa común: la mayoría del 2051 y el informe técnico previo

Cuando la obra toca una cosa común manda el artículo 2051, con un requisito que casi nunca se cumple: el informe técnico tiene que ser previo a la asamblea, no posterior a la decisión.

«ARTICULO 2051.- Mejora u obra nueva que requiere mayoría. Para realizar mejoras u obras nuevas sobre cosas y partes comunes, los propietarios o el consorcio requieren consentimiento de la mayoría de los propietarios, previo informe técnico de un profesional autorizado. (…) La resolución de la mayoría no se suspende sin una orden judicial expresa.»

Qué mayoría es «la mayoría». Hay doctrina dividida, y la contradicción está dentro del propio comentario oficial del Código. Una lectura aplica el artículo 2060: mayoría absoluta sobre la totalidad de los propietarios, con la doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas. La otra sostiene que para innovaciones que mejoran el edificio entero «bastaría una mayoría simple». La posición segura es la primera: el 2051 no fija una mayoría especial que desplace la regla general. Cómo se computa está en la guía de asamblea de consorcio.

El párrafo que nadie lee es el último. Si un propietario se opone y el administrador frena la obra «por las dudas», incumple su deber de ejecutar las decisiones de la asamblea: suspenderla es decisión del juez. Del otro lado, a quien le negaron la autorización y a la minoría afectada en su interés particular les queda la acción de nulidad, que caduca a los treinta días.

Cuándo hace falta unanimidad: el artículo 2052 toca más casos de los que parece

El 2052 tiene dos supuestos, y el segundo agarra desprevenidos a los propietarios: no pide unanimidad solo para las obras grandes, también para las chicas que benefician a uno solo.

«ARTICULO 2052.- Mejora u obra nueva que requiere unanimidad. Si la mejora u obra nueva, realizada por un propietario o por el consorcio sobre cosas y partes comunes (…) gravita o modifica la estructura del inmueble de una manera sustancial, debe realizarse con el acuerdo unánime de los propietarios.
También requiere unanimidad la mejora u obra nueva sobre cosas y partes comunes en interés particular que sólo beneficia a un propietario.»

Primer supuesto: la estructura. Tirar un muro maestro, tocar una viga, abrir un vano en una losa. No importa que la obra sea chica en metros. Y no rige solo para el propietario: dice «realizada por un propietario o por el consorcio».

Segundo supuesto: el interés particular. Cerrar el balcón con vidrio, colgar la unidad exterior de un aire acondicionado en la fachada, sacar el conducto de una campana al muro exterior, levantar una pérgola en la terraza de uso exclusivo. Todas son obras sobre cosas comunes que benefician a un solo propietario, y el estándar legal es la unanimidad.

El matiz honesto: hay quien discute que colocar un equipo de aire sea una «mejora u obra nueva» y no un mero uso de una cosa común, regido por el art. 2040 y por el reglamento. La discusión pesa, porque la unanimidad en un edificio de sesenta unidades es, en los hechos, un no. Lo que no se discute es el punto de partida: la fachada es común.

Quién paga qué: tres bolsillos distintos

Obra en parte propia: paga el propietario, siempre. El artículo 2048 abre diciendo que «cada propietario debe atender los gastos de conservación y reparación de su propia unidad funcional».
Obra en parte común en interés particular: paga el beneficiario, y paga de más. El artículo 2053: «el beneficiario debe efectuarla a su costa y soportar los gastos de la modificación del reglamento de propiedad horizontal y de su inscripción». Ese segundo tramo —escribano y registro— nunca aparece en el presupuesto y suele ser lo que hace naufragar el pedido.
Obra común votada por la asamblea: se prorratea. Son las «expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea» del art. 2048, pagadas «en la proporción de su parte indivisa». El corte está en expensas ordinarias y extraordinarias, y el que separa lo común de lo particular en gastos comunes vs. gastos particulares.

Caso aparte, el 2054: cualquier propietario, en ausencia del administrador y del consejo de propietarios, puede hacer reparaciones urgentes en cosas comunes «con carácter de gestor de negocios». Si el gasto resulta injustificado, el consorcio puede negar el reintegro y exigir «la restitución de los bienes a su estado anterior, a costa del propietario». No es un atajo para hacer la obra que la asamblea no votó.

El otro permiso: qué exige la Ciudad de Buenos Aires

Este bloque vale solo para la Ciudad de Buenos Aires: la edificación es materia local y fuera de CABA el trámite lo define cada municipio. En la Ciudad rige el Código de Edificación de la Ley 6.100, vigente desde el 1° de enero de 2019, cuyo Capítulo 2.1 fue sustituido por la Ley 6.438 (BOCBA del 17/08/2021): casi todo lo que circula sobre este trámite describe categorías del código anterior, que ya no existen.

«2.1.1 Aviso de Obra. El Aviso de Obra autoriza exclusivamente a ejecutar las siguientes tareas de mantenimiento y modificación en edificaciones existentes: (…) b. Reemplazar y/o ejecutar —en interiores— contrapisos (…), solados, revoques, revestimientos de paredes y/o cielorrasos. c. Realizar modificaciones internas menores, como abrir vanos, demoler o levantar tabiques divisorios no portantes (…), siempre que no cambien las condiciones de habitabilidad de los locales.»

El Aviso se tramita online por TAD, es gratuito, lo inicia el propietario, el inquilino o el concesionario y no exige profesional matriculado: el Código aclara que la ejecución «es de exclusiva responsabilidad del propietario del inmueble». Pide Informe de Dominio con noventa días hábiles de vigencia y, en propiedad horizontal, el Reglamento de Copropietarios. Cuando la obra excede esa lista se entra en el Permiso de Ejecución de Obra Civil, con «intervención de uno o más profesionales habilitados»; el escalón de un departamento es la Micro Obra, que cubre modificaciones internas no estructurales sin límite de superficie y «demoliciones y modificaciones parciales estructurales, obra nueva y ampliaciones de hasta cincuenta metros cuadrados».

Y acá los dos planos se tocan, en el dato que casi ningún contenido del tema menciona. El artículo 2.1.7.1 del Código de Edificación exige, en todas las categorías de Aviso y Permiso sobre inmuebles en propiedad horizontal, «el consentimiento de los copropietarios o condóminos, de acuerdo a las exigencias determinadas en el Código Civil y Comercial de la Nación». En el trámite de Micro Obra eso se vuelve concreto: si la obra afecta partes comunes hay que presentar ese consentimiento certificado ante escribano público, indicando que corresponde al 100% de los copropietarios o a las mayorías del Código. Es decir: la Ciudad te pide el acta de la asamblea.

Ejecutar sin el trámite tiene una consecuencia propia, ajena al consorcio: el Régimen de Faltas de la Ciudad —Anexo A de la Ley 451— tipifica en su artículo 2.2.1 la falta de quien «no tramitare el correspondiente permiso o aviso de obra o demolición», y en el 2.2.3 la «obra no autorizada o en contravención a las normas vigentes», con multa en unidades fijas y/o clausura.

El procedimiento sano, del pedido por escrito al acta

De esta lista solo dos puntos están impuestos artículo por artículo: el informe técnico previo del 2051 y el acta del 2062. El resto es práctica que evita el juicio, y conviene decirlo con esa etiqueta.

Pedido por escrito al administrador, con croquis, plazo, datos del contratista y qué partes comunes toca.
Orden del día preciso. El artículo 2059 exige transcribirlo «en forma precisa y completa; es nulo el tratamiento de otros temas». Un punto que diga «obras» y nada más deja la decisión atacable.
Acta con la decisión textual. El artículo 2062 pide «la transcripción de las decisiones adoptadas», firmada por el presidente y dos propietarios. Esa acta es el papel que después pide la Ciudad.
Seguros. El seguro integral del art. 2067 inciso h) cubre al edificio, no a la obra del propietario. Para las obras con permiso, el Reglamento Técnico de la Ciudad exige que el Director de Obra presente un Seguro de Responsabilidad Civil contra Terceros, Linderos y Vía Pública.
Horarios y ruido. El Código no fija horarios de obra: el art. 1973 dispone que las molestias por ruidos o vibraciones no deben exceder la normal tolerancia «aunque medie autorización administrativa». Los horarios los pone el reglamento interno o la asamblea; qué hacer cuando ya se pasaron está en ruidos molestos en el edificio.
Escombros. El art. 2040 manda usar las cosas comunes «sin perjudicar o restringir los derechos de los otros propietarios»; el punto 4.17 del Código de Edificación obliga a retirar «los andamios, escombros y residuos» al terminar.

Obra hecha sin autorización: qué puede hacer el consorcio

La vía es el artículo 2069, que da al consorcio y a cualquier propietario afectado «acción para hacer cesar la infracción, la que debe sustanciarse por la vía procesal más breve de que dispone el ordenamiento local» —en la Ciudad y en la Provincia de Buenos Aires, el sumarísimo—. Pero el artículo 15 de la derogada Ley 13.512 preveía además una multa a cargo del infractor, y el 2069 no la reprodujo: hoy la sanción económica no está tarifada, y si el juez la impone será por astreintes o por el daño probado.

La remoción de lo construido sí procede, pero por reconstrucción de varias piezas y no por un artículo único que la ordene: la obra no autorizada es antijurídica porque le faltó la mayoría del 2051 o la unanimidad del 2052; el 2069 da la acción para hacerla cesar; y el artículo 1713 habilita al juez, en la acción preventiva, a disponer «obligaciones de dar, hacer o no hacer». El comentario oficial del Código lo dice con cita de jurisprudencia: «la facultad de pedir la demolición de una obra, realizada unilateralmente por alguno de los propietarios (…) corresponde al Consorcio y no a los dueños obrando individualmente, salvo cuando (…) les produzca a estos últimos un daño cierto y personal».

Ese matiz es operativo: la legitimación normal es del consorcio; el vecino que acciona solo debe acreditar daño cierto y personal, no la mera irregularidad. Y si hay daño, el art. 1757 responsabiliza objetivamente por el riesgo de las cosas —sin que sea eximente «la autorización administrativa»— y el 1758 hace responsables concurrentes al dueño y al guardián.

Qué queda documentado, y por qué importa dos años después

Casi todos los conflictos de obra que terminan mal empiezan igual: nadie encuentra el papel. El artículo 2067 inciso i) obliga al administrador a «conservar todos los antecedentes documentales (…) de las sucesivas administraciones», y una autorización de obra es exactamente eso.

En CONSO el pedido de obra y su autorización se guardan como documentación del edificio, junto con el acta de la asamblea que la trató. No hay un circuito automático de «solicitudes de obra» —conviene decirlo sin adornos—: hay un archivo del edificio donde el pedido, el informe técnico y el acta quedan asociados al consorcio y sobreviven al cambio de administración (archivos y documentos). Y cuando la obra genera un gasto que la asamblea decide prorratear, se carga como expensa extraordinaria, se distribuye por el coeficiente de cada unidad y aparece en la liquidación de expensas del período con su comprobante adjunto.

Preguntas frecuentes

¿Puedo tirar una pared en mi departamento sin permiso del consorcio?

Depende de qué pared sea. Si es un tabique interno no portante, es cosa propia por el artículo 2043 del Código Civil y Comercial y no necesitás autorización del consorcio. Si es un muro maestro, una columna o una viga, es cosa común por el artículo 2041 inciso d) aunque esté dentro de tu unidad, y tocarla requiere unanimidad por el artículo 2052, porque modifica la estructura. Si es la pared que te separa del vecino, también es común, por el inciso i). Y aunque la pared sea tuya, en la Ciudad de Buenos Aires hace falta igual un Aviso de Obra.

¿Qué trámite necesito en CABA para refaccionar un departamento?

El Código de Edificación de la Ciudad, Ley 6.100 con el Capítulo 2.1 sustituido por la Ley 6.438, exige un Aviso de Obra antes de cualquier tarea constructiva de mantenimiento o modificación. El Aviso cubre cambiar solados, revoques y revestimientos, abrir vanos, demoler o levantar tabiques no portantes y modificar instalaciones que no aumenten capacidad. Se hace online por TAD con clave miBA, es gratuito y no exige profesional matriculado, pero pide Informe de Dominio y, en propiedad horizontal, el Reglamento de Copropietarios. Si la obra excede esa lista corresponde un Permiso de Ejecución de Obra Civil, con profesional y planos. Fuera de CABA el trámite lo define cada municipio.

¿Necesito autorización para poner un aire acondicionado en la fachada?

La fachada y los muros exteriores son cosas comunes por el artículo 2041 inciso i), así que la decisión no es solo tuya. Si se encuadra como mejora u obra nueva sobre cosa común en interés particular que beneficia a un solo propietario, el artículo 2052 exige unanimidad. Hay doctrina que discute ese encuadre y sostiene que colocar un equipo es uso de una cosa común regido por el artículo 2040 y por el reglamento, no una obra nueva: es una discusión abierta. Lo primero que hay que leer es el reglamento del edificio, porque muchos fijan posición y modelo admitidos.

¿Qué pasa si hago la obra sin la autorización del consorcio?

El artículo 2069 del Código Civil y Comercial le da al consorcio, y al propietario afectado que acredite un daño cierto y personal, acción para hacer cesar la infracción por la vía procesal más breve del ordenamiento local, que en la Ciudad y en la Provincia de Buenos Aires es el sumarísimo. La remoción de lo construido puede ordenarse: el artículo 1713 habilita al juez a imponer obligaciones de hacer o no hacer en la acción preventiva. A diferencia del artículo 15 de la derogada Ley 13.512, el Código actual no fija una multa tarifada. En CABA se suma la falta de obra no autorizada del Régimen de Faltas.

¿Quién paga una obra en la terraza de uso exclusivo de mi unidad?

La pagás vos. Las terrazas y azoteas son cosas necesariamente comunes por el artículo 2041 inciso c), y el uso exclusivo no cambia la titularidad: el artículo 2040 aclara que sobre las cosas comunes ningún propietario puede alegar derecho exclusivo, sin perjuicio de su afectación exclusiva. Por eso una pérgola, una parrilla o un cerramiento ahí es obra sobre cosa común en interés particular, requiere unanimidad por el artículo 2052 y, autorizada, el artículo 2053 pone a cargo del beneficiario el costo de la obra más los gastos de modificación del reglamento de propiedad horizontal y de su inscripción.