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Legislación · 12 min de lectura

Reglamento interno vs. reglamento de copropiedad: qué puede decidir la asamblea y qué exige escritura.

Son dos instrumentos distintos y confundirlos sale caro. Uno se otorga por escritura pública, se inscribe en el registro y forma parte del título de cada unidad; el otro es una decisión de asamblea, sin escribano ni registro. El Código Civil y Comercial nombra al reglamento interno una sola vez en sus 2.671 artículos, y ese detalle explica casi todo: qué puede fijar la asamblea sola, qué necesita dos tercios y notario, y por qué la multa que muchos edificios votan tiene el piso más flojo de lo que parece.

Equipo CONSO · 26 de agosto de 2026

La respuesta corta

Uno se firma ante escribano; el otro se vota en asamblea

El reglamento de propiedad horizontal —lo que la ley derogada llamaba «reglamento de copropiedad y administración»— se otorga por escritura pública, se inscribe en el registro inmobiliario e integra el título de cada unidad funcional (art. 2038 del Código Civil y Comercial). Modificarlo exige dos tercios de la totalidad de los propietarios (art. 2057) y volver al escribano.

El reglamento interno es otra cosa: una reglamentación de uso aprobada por asamblea, sin escritura ni inscripción, que ordena la convivencia cotidiana —horarios del SUM, mudanzas, terraza, invitados, ruidos—. Obliga porque es una decisión válida de un órgano del consorcio, no por su forma. Y por eso mismo no puede tocar nada de lo que el reglamento de propiedad horizontal ya definió.

Art. 2038

escritura pública + inscripción registral. El reglamento «se integra al título suficiente sobre la unidad funcional».

Art. 2046 inc. a)

única mención del reglamento interno en todo el Código, y con una condición: «si lo hay».

«Reglamento de copropiedad» es el nombre de una ley que ya no rige

Ese nombre viene de la Ley 13.512, de 1948, derogada por el artículo 3 inciso a) de la Ley 26.994 —la misma que aprobó el Código Civil y Comercial—. Desde el 1 de agosto de 2015, fecha fijada por la Ley 27.077, la propiedad horizontal se rige por los artículos 2037 a 2072 y el instrumento se llama reglamento de propiedad horizontal. En la ley vieja «copropiedad» aludía a las partes del edificio y a los porcentuales, y «administración», al funcionamiento de los órganos; el Código unificó las dos ideas y, de paso, reemplazó «consejo de administración» por consejo de propietarios (art. 2044).

Un matiz que casi nadie aclara: si tu edificio se constituyó antes de 2015, su escritura dice literalmente «reglamento de copropiedad y administración», y eso no está mal ni hay que corregirlo. El documento sigue vigente; lo que cambió son las normas de orden público que se le aplican encima. Hasta la Ley 941 de la Ciudad de Buenos Aires conserva el término: su artículo 9 inciso j) manda convocar a las asambleas «conforme a los reglamentos de copropiedad».

Qué es el reglamento de propiedad horizontal y por qué pesa tanto

Es el estatuto del edificio y, jurídicamente, parte del título de cada unidad: obliga a todo el que compra, aunque nunca lo haya leído. Su forma no es un capricho notarial: es la condición para que el derecho real exista.

«ARTICULO 2038.- Constitución. A los fines de la división jurídica del edificio, el titular de dominio o los condóminos deben redactar, por escritura pública, el reglamento de propiedad horizontal, que debe inscribirse en el registro inmobiliario.
El reglamento de propiedad horizontal se integra al título suficiente sobre la unidad funcional.»

El artículo 2056 le impone veintiún contenidos obligatorios. Cuatro bloques mandan en la práctica, y son justamente los que un reglamento interno no puede tocar: los incisos f) y g) —parte proporcional indivisa y proporción en el pago de las expensas—; los h), j) y k) —uso y goce de las cosas y partes comunes y destino de unidades y partes comunes—; los ñ), o) y p) —las mayorías y la forma de computarlas—; y los l), r) y u) —facultades especiales de la asamblea, del administrador y del consejo—, de donde sale la habilitación expresa para dictar un reglamento interno. Relacionado: el artículo 2049 permite eximir parcialmente de expensas a las unidades sin acceso a ciertos servicios, pero se lo permite al reglamento, no a la asamblea.

Cómo se modifica: dos tercios de la totalidad, y el escribano que el Código dejó de nombrar

La mayoría cabe en un renglón: «ARTICULO 2057.- Modificación del reglamento. El reglamento sólo puede modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios.» No es dos tercios de los presentes ni de los que votan: es sobre la totalidad, ausentes incluidos. Y ahí aparece un cambio que casi ningún contenido del tema registra:

Ley 13.512, art. 9 (derogado): «Dicho reglamento sólo podrá modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría no menor de dos tercios. Esta modificación deberá también consignarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.»

CCyCN, art. 2057 (vigente): «El reglamento sólo puede modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios.» Nada sobre escritura ni sobre inscripción.

La escritura sigue haciendo falta, pero por otro camino. El 2038 impone la escritura pública como forma del reglamento, y el artículo 1017 inciso c) la exige para «todos los actos que sean accesorios de otros contratos otorgados en escritura pública». La inscripción la reclama el artículo 2 inciso a) de la Ley 17.801, que manda registrar, «para su publicidad, oponibilidad a terceros», los documentos que «modifiquen» derechos reales sobre inmuebles. Sin escritura ni inscripción, el acta no le es oponible al comprador de buena fe; entre quienes participaron vale, por el artículo 285, como obligación de otorgar la escritura pendiente.

Hay cláusulas que ni siquiera salen con dos tercios. El artículo 2061 exige que, «para la supresión o limitación de derechos acordados a las unidades que excedan de meras cuestiones de funcionamiento cotidiano, la mayoría debe integrarse con la conformidad expresa de sus titulares». La doctrina notarial lo traduce en la distinción entre cláusulas reglamentarias —de uso, reformables por dos tercios— y estatutarias —estructura, destino y porcentual—, para las que los modelos de escritura reservan la unanimidad. Esa distinción no está en el Código con esas palabras; el 2061 sí, y alcanza para lo mismo.

El costo depende de la jurisdicción y del valor del inmueble —honorarios del escribano, tasas y sellados del registro—: no hay arancel nacional único y cualquier cifra publicada envejece en meses. Lo que sí se anticipa es la escala: reformar el reglamento es un trámite notarial y registral con costo real; el reglamento interno cuesta una asamblea bien convocada.

Qué es en verdad el reglamento interno (y qué no dice el Código sobre él)

Es una reglamentación de uso aprobada por asamblea: sin escribano, sin registro, sin integrar el título. Y conviene decirlo con todas las letras, porque casi nadie lo dice: el Código lo nombra una sola vez en sus 2.671 artículos, en el artículo 2046 inciso a), entre las obligaciones del propietario: «cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal, y del reglamento interno, si lo hay».

Ese «si lo hay» es toda la regulación que existe. El Código lo reconoce y lo hace obligatorio para el propietario, pero no le fija contenido, ni forma, ni mayoría, ni procedimiento, ni límites expresos: no hay un artículo 2056 del reglamento interno. Lo demás es construcción de la práctica sobre las reglas generales de la asamblea: el artículo 2058 la faculta a resolver las cuestiones «atribuidas especialmente por la ley o por el reglamento de propiedad horizontal» (inc. a) y las «no contempladas como atribuciones del administrador o del consejo de propietarios» (inc. d). El horario del SUM y el régimen de mudanzas caen ahí.

Contra quién es oponible. A los propietarios, por el 2046 inciso a). A los ocupantes no propietarios —inquilinos, comodatarios, familiares— por dos vías: el 2047 dirige sus prohibiciones «a los propietarios y ocupantes», y el 2069 habilita la acción contra «un propietario u ocupante». A las visitas, sólo indirectamente: responde quien las invitó. De ahí una precaución operativa: el reglamento interno se entrega al inquilino con el contrato y se guarda constancia, porque el ocupante no votó el acta y nadie se la mandó.

La frontera: qué puede y qué no puede decidir un reglamento interno

La regla es de jerarquía: el Código manda sobre el reglamento de propiedad horizontal, y este sobre la decisión de asamblea. Un reglamento interno que contradiga a cualquiera de los dos es inválido en esa parte, aunque se haya votado por unanimidad. Puede reglamentar cómo se usa lo que ya existe; no puede redefinir qué es ni a quién le toca cuánto.

Terreno propio, mientras el reglamento de propiedad horizontal no diga lo contrario:

Amenities y SUM: horarios, reservas, cupo de invitados, limpieza posterior.
Mudanzas y obras: días y franjas, ascensor de servicio, protección de las partes comunes, aviso previo.
Bicicletas, cocheras y bauleras: dónde se estacionan y qué no se guarda. Ojo: ordenar el uso sí, asignar un espacio en exclusiva no.
Terraza, patio y parrilla: horario de acceso, qué se puede tender, con qué límite se usa.
Ruidos: horarios de silencio, mudanza de muebles, obras dentro de la unidad. El piso legal lo dan el 2047 inciso b) —«perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal tolerancia»— y el 1973, sobre inmisiones.
Residuos y mascotas: horarios de basura, correa, ascensor. Con las mascotas hay trampa —a veces el régimen está en el reglamento de propiedad horizontal y entonces la asamblea no lo cambia sola—: está en mascotas en el consorcio.

Terreno prohibido, con el artículo que lo cierra:

Cambiar la proporción de las expensas o eximir a una unidad: 2056 inciso g), y la eximición se la reserva el 2049 al reglamento.
Alterar el destino de las unidades —prohibir el uso profesional o el alquiler temporario—: 2056 inciso j) y 2047 inciso a).
Quitarle a una unidad un derecho que el reglamento le dio —el patio de planta baja, un cartel, un paso—: el 2061 exige la conformidad expresa del titular.
Convertir una parte común en uso exclusivo: «ningún propietario puede alegar derecho exclusivo» sobre ellas (art. 2040).
Crear sanciones patrimoniales que el reglamento de propiedad horizontal no prevé: va en la sección siguiente.

El caso de frontera es el depósito por mudanza: no es una sanción, porque se devuelve si no hubo daño, pero si el vecino se niega a dejarlo el consorcio no tiene cobro directo. El artículo 2048 le da fuerza de título ejecutivo al certificado de deuda «para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones», y meter ahí adentro un depósito o una multa nacida de un acta es exactamente lo que se discute en tribunales.

Multas por incumplir el reglamento interno: el punto en disputa

La respuesta honesta es que ninguna norma faculta a un consorcio de propiedad horizontal común a aplicar multas: la discusión doctrinaria empieza recién cuando el reglamento de propiedad horizontal las prevé expresamente. Una multa creada por un reglamento interno votado en asamblea, sin base en la escritura, es la hipótesis más débil de todas.

El dato duro se verifica en el texto legal: en los treinta y seis artículos de propiedad horizontal —2037 a 2072— las palabras «multa» y «sanción» no aparecen ni una sola vez. El único capítulo sobre infracciones tiene un solo artículo:

«ARTICULO 2069.- Régimen. En caso de violación por un propietario u ocupante de las prohibiciones establecidas en este Código o en el reglamento de propiedad horizontal, y sin perjuicio de las demás acciones que corresponden, el consorcio o cualquier propietario afectado tienen acción para hacer cesar la infracción, la que debe sustanciarse por la vía procesal más breve de que dispone el ordenamiento local. Si el infractor es un ocupante no propietario, puede ser desalojado en caso de reiteración de infracciones.»

Tres cosas incómodas para quien quiere multar. El remedio es judicial: una acción para hacer cesar la infracción, no una facultad de sancionar. Se activa por violación de las prohibiciones «establecidas en este Código o en el reglamento de propiedad horizontal»: el reglamento interno no está mencionado —se puede argumentar que llega por elevación, vía el deber del 2046 inciso a), pero el 2069 habla de «prohibiciones», y las prohibiciones están en el 2047—. Y la vía es «la más breve de que dispone el ordenamiento local», así que el trámite cambia según la jurisdicción. El artículo 2067, que enumera los deberes del administrador, tampoco le da facultad sancionatoria alguna.

El argumento de más peso está diecisiete artículos más adelante. Para los conjuntos inmobiliarios —barrios cerrados y clubes de campo, arts. 2073 a 2086— el Código sí legisló la sanción: «ARTICULO 2086.- Sanciones. Ante conductas graves o reiteradas de los titulares de las unidades funcionales violatorias del reglamento de propiedad horizontal, el consorcio de propietarios puede aplicar las sanciones previstas en ese instrumento.» El legislador conocía la herramienta y la escribió sólo para el Título VI; y aun ahí la ató a «ese instrumento» —el reglamento de propiedad horizontal—, nunca a un reglamento interno.

Las dos posiciones. Una parte de la doctrina admite la multa cuando el reglamento de propiedad horizontal la prevé, y la encuadra como cláusula penal —artículo 790: «una persona, para asegurar el cumplimiento de una obligación, se sujeta a una pena o multa»—, siendo el acto de sujeción la aceptación del reglamento al comprar; nace válida, pero nace reducible, porque el 794 faculta a los jueces a bajar las penas cuyo monto desproporcionado configure «un abusivo aprovechamiento de la situación del deudor». La otra parte lo niega: sancionar necesita norma habilitante, y el 2086 prueba a contrario que el legislador no la dio acá.

Qué le queda al consorcio frente al infractor reiterado: la acción del 2069 por la vía más breve del código procesal local; el desalojo del ocupante no propietario ante la reiteración; el reclamo de daños por la vía común; y, para las conductas que además son faltas administrativas —ruidos, residuos, obras sin permiso—, la denuncia ante la autoridad local, que sí tiene poder de multar. Ese camino está en las normas de convivencia de CABA aplicadas al consorcio.

Cómo se aprueba un reglamento interno que después aguante

Un reglamento interno se cae por defectos de procedimiento mucho más seguido que por su contenido. Cada paso tiene un artículo detrás, y saltearse uno le deja al vecino disconforme una nulidad servida.

1. El tema va en el orden del día, redactado en serio. El artículo 2059 exige convocar con transcripción del orden del día, «el que debe redactarse en forma precisa y completa», y aclara que «es nulo el tratamiento de otros temas» salvo que estén todos y acuerden por unanimidad. «Varios» no es un orden del día. En la Ciudad la exigencia sube: la Ley 941, artículo 9 inciso j), obliga a especificar bajo pena de nulidad lugar, día, temario y horario de comienzo y de finalización, y a adjuntar copia del acta de la última asamblea.
2. La mayoría es la del artículo 2060: mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios, con la doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas. No alcanza con la mayoría de los presentes.
3. Si no se llega, el mecanismo de los ausentes. El mismo 2060 permite que la mayoría de los presentes proponga decisiones: se comunican por medio fehaciente a los ausentes y «se tienen por aprobadas a los quince días de notificados», salvo oposición previa por igual medio. Depende de poder probar la notificación.
4. El acta, con las formas del artículo 2062: Libro de Actas y Libro de Registro de firmas; firma de los presentes, cotejada por el administrador; acta labrada por un secretario de actas, con la transcripción de las decisiones y la firma del presidente y dos propietarios; y al pie, la constancia de las comunicaciones a los ausentes, de las oposiciones y de las conformidades expresas.
5. Los plazos que corren después. La acción de nulidad de la asamblea caduca a los treinta días desde su fecha (art. 2060): por eso importa que la fecha del acta y la de las notificaciones estén documentadas.
6. Entrega a inquilinos y ocupantes. No la exige el Código: es una precaución, no una obligación. Pero como el reglamento interno se le opone al ocupante, la constancia de que lo recibió es la diferencia entre reclamar y discutir.

El andamiaje completo está en la guía de la asamblea de consorcio. Y si la hacés por videollamada, la base legal no es la ley de alquileres sino el artículo 148 inciso h) —que enumera al consorcio entre las personas jurídicas privadas— y el artículo 158 inciso a), que admite reunirse por medios que permitan comunicarse simultáneamente si todos los que deben participar lo consienten: el detalle está en la validez de las asambleas virtuales.

Dónde vive todo esto en la administración diaria

La parte jurídica la resuelven el escribano, la asamblea y el asesor. Del lado de la administración queda lo prosaico, que es donde se pierde la mitad de las discusiones: que el texto vigente esté a mano y que se sepa qué se comunicó y cuándo.

En CONSO el reglamento y las actas viven en los documentos del edificio, con su fecha y su origen, y quedan disponibles para los propietarios: es la forma práctica de cumplir con el artículo 9 inciso f) de la Ley 941, que en la Ciudad obliga al administrador a «conservar la documentación del consorcio y garantizar el libre acceso de los consorcistas a la misma». Está en archivos y documentos. La asamblea se convoca con el orden del día completo —fecha, lugar, primera y segunda convocatoria, temario y adjunto—, sale a todas las unidades y queda registrado unidad por unidad a quién le llegó y a quién no: esa lista es el respaldo si alguien discute la convocatoria. Después el acta se sube y queda guardada en esa asamblea, en asambleas y actas.

Las reglas nuevas se avisan al edificio por el canal de comunicados, con constancia de qué se mandó y cuándo. Dos aclaraciones para no prometer de más: el sistema no vota —no hay urnas ni encuestas— y no valida el contenido jurídico de lo que el consorcio aprueba. Distinguir lo que necesita escritura de lo que no sigue siendo trabajo del administrador y su asesor.

Preguntas frecuentes

¿Cuál es la diferencia entre el reglamento interno y el reglamento de copropiedad?

La forma y la jerarquía. El reglamento de copropiedad —hoy llamado reglamento de propiedad horizontal— se otorga por escritura pública, se inscribe en el registro inmobiliario e integra el título de cada unidad (art. 2038 del Código Civil y Comercial); modificarlo exige dos tercios de la totalidad de los propietarios (art. 2057) y volver al escribano. El reglamento interno es una reglamentación de uso aprobada por asamblea con la mayoría del artículo 2060, sin escritura ni inscripción. Obliga a propietarios y ocupantes, pero no puede contradecir al reglamento de propiedad horizontal ni al Código.

¿El reglamento interno está regulado en el Código Civil y Comercial?

Apenas. El Código lo nombra una sola vez en todo su texto: en el artículo 2046 inciso a), que obliga al propietario a «cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal, y del reglamento interno, si lo hay». Eso es todo: no hay ningún artículo que le fije contenido, forma, mayoría ni límites expresos, a diferencia del artículo 2056, que enumera veintiún contenidos obligatorios del reglamento de propiedad horizontal. El reglamento interno es una construcción de la práctica apoyada en las facultades generales de la asamblea (arts. 2058 y 2060).

¿Se pueden poner multas por incumplir el reglamento interno del edificio?

Es discutido, y esa variante es la más frágil. En los artículos 2037 a 2072 del Código las palabras «multa» y «sanción» no aparecen ninguna vez; el único régimen de infracciones es el artículo 2069, que da una acción judicial para hacer cesar la infracción, no una facultad de sancionar. Una parte de la doctrina admite la multa si el reglamento de propiedad horizontal la prevé, encuadrándola como cláusula penal (arts. 790 y 794, reducible por el juez); otra la niega, porque el artículo 2086 concedió esa potestad sólo a los conjuntos inmobiliarios.

¿Con qué mayoría se aprueba un reglamento interno de convivencia?

Con la mayoría absoluta del artículo 2060 del Código Civil y Comercial: computada sobre la totalidad de los propietarios y formada con la doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas. No alcanza con la mayoría de los presentes. Si no se llega, el mismo artículo permite que la mayoría de los presentes proponga la decisión, se comunique por medio fehaciente a los ausentes y se tenga por aprobada a los quince días de notificados, salvo oposición previa. El tema tiene que estar en el orden del día transcripto en la convocatoria (art. 2059).

¿Hace falta escribano para cambiar el reglamento interno?

No. El reglamento interno se aprueba y se modifica por asamblea, y todo lo que queda es el acta en el libro. El escribano hace falta para el otro documento: el reglamento de propiedad horizontal. Aunque el artículo 2057 sólo habla de la mayoría de dos tercios —a diferencia del derogado artículo 9 de la Ley 13.512, que exigía expresamente escritura pública e inscripción—, la forma sigue siendo necesaria por el artículo 2038, por el 1017 inciso c), que impone escritura a los actos accesorios de otros otorgados en esa forma, y por el artículo 2 de la Ley 17.801, que manda inscribir para la oponibilidad a terceros.