Ruidos molestos en el edificio: qué hacer, paso a paso y con qué norma.

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El plano privado: el artículo 1973 y qué significa «normal tolerancia»

El artículo 1973 es la norma madre del tema y rige en todo el país. No habla de decibeles: fija un estándar de convivencia y le da al juez tres herramientas —remover la causa, hacerla cesar e indemnizar el daño—.

Tres frases deciden casi todos los casos reales:

• «Teniendo en cuenta las condiciones del lugar». El estándar es relativo: el mismo ruido puede exceder la normal tolerancia sobre una calle interna y no excederla frente a una avenida. Por eso no existe un decibel único que sirva de frontera.
• «Aunque medie autorización administrativa». La frase más subestimada: que el bar de la planta baja tenga habilitación no lo blinda. La habilitación autoriza a funcionar, no a molestar por encima de la normal tolerancia.
• «La prioridad en el uso». Juega en las dos direcciones: quien llega a vivir al lado de una actividad ruidosa preexistente parte con una desventaja que el juez debe ponderar.

Es la vía más lenta y la más cara, y la única que termina en una orden de cese exigible. Se reserva para lo que ya se probó reiterado.

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En CABA es el artículo 98, no el 82: la denuncia contravencional

En la Ciudad de Buenos Aires los ruidos molestos son una contravención: artículo 98 del Código Contravencional (Ley 1472, texto consolidado conforme Ley 6588/2022). Buena parte de las páginas que aparecen primero en Google todavía lo cita como artículo 82 o como 72: son numeraciones de consolidaciones anteriores y ya no corresponden.

Dos detalles del cierre cambian todo y no suelen contarse. «Acción dependiente de instancia privada»: cuando el ruido sale de un departamento, el fiscal no puede avanzar sin la denuncia del vecino afectado. Es la razón por la que tantos reclamos mueren: el edificio entero se queja en el grupo del consorcio, nadie denuncia y el expediente nunca existe. El administrador no puede suplir esa instancia. «Admite culpa»: no hace falta probar intención de molestar; alcanza con la negligencia del que se fue y dejó el equipo prendido.

La sanción se expresa en unidades fijas, no en pesos, porque su valor se actualiza: cualquier cifra en pesos publicada en un artículo queda vieja en meses. Si el ruido viene de la vía pública, o si detrás hay una persona jurídica o el titular de una explotación, el artículo prevé escalas más altas y hasta clausura.

La denuncia se hace ante el Ministerio Público Fiscal de la Ciudad: al 0800-333-47225, a denuncias@fiscalias.gob.ar, por la web de denuncias del MPF o en Av. Paseo Colón 1333. También se radica en la comisaría, y frente a un hecho en curso interviene la Policía de la Ciudad.

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Cómo se prueba un ruido, que es donde fracasan casi todos los reclamos

Un ruido desaparece justo cuando alguien viene a verificarlo. Por eso los reclamos no se pierden por falta de derecho: se pierden por falta de prueba, y llegan como «hace meses que no duermo», sin una sola fecha. Lo que vale, de menor a mayor peso:

• El registro propio: fecha, hora de inicio, hora de fin, tipo de ruido. Solo, no prueba nada. Pero convierte «siempre» en «los sábados entre las 2 y las 5, once veces desde marzo», y la reiteración es elemento del tipo del artículo 98 y requisito del desalojo del 2069.
• Los reclamos escritos con fecha cierta. No prueban el ruido: prueban que el problema existió, cuándo empezó y que el consorcio lo supo. Desarman el «nunca me lo dijeron».
• Los testigos. Otros vecinos afectados, el encargado. Pesan más si son de unidades distintas y sin interés directo en el resultado.
• La actuación de la autoridad. Que la Policía de la Ciudad o el organismo de control se presenten y labren el acta es un tercero imparcial constatando el hecho en el momento. Llamar durante el episodio vale mucho más que denunciar al día siguiente.
• El acta de constatación notarial. El Código acota su alcance: «el valor probatorio de las actas se circunscribe a los hechos que el notario tiene a la vista, a la verificación de su existencia y su estado» (artículo 312). Prueba que a esa hora, en ese lugar, se oía eso. Es cara y hay que coordinarla con un ruido previsible.
• La medición profesional. Un técnico con sonómetro calibrado siguiendo la norma IRAM 4062, «Ruidos molestos al vecindario. Método de medición y clasificación». Es la única prueba que produce un número defendible, y tiene sentido cuando la fuente es estable y repetible —una máquina, un equipo de aire, un local—, no con una fiesta esporádica.

¿Y la app de decibeles del celular? Con honestidad: como prueba de nivel sonoro, casi nada. El micrófono de un teléfono no es un instrumento calibrado, no hay certificado ni trazabilidad y el resultado varía según el modelo. Sirve —y bastante— como bitácora con fecha y hora, y para decidir si conviene pagar una medición seria. No la presentes como si fuera una medición.

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Qué puede hacer el administrador y dónde se le termina el rol

El administrador es la primera puerta a la que golpea el vecino y la que peor se explica. Puede hacer bastante, pero no es autoridad de aplicación de nada: no constata, no mide, no sanciona y no ejecuta. Lo que sí está a su alcance:

• Recibir el reclamo y asentarlo con fecha y autor. Ninguna norma lo obliga a llevar un registro de quejas por ruido: es una práctica, no un libro legal, y su valor es probatorio.
• Notificar fehacientemente al infractor. Una nota que cite el artículo 2047 inciso b) y el reglamento, con constancia de recepción. No sanciona: construye la reiteración y quita la defensa de «no sabía».
• Llevar el tema a asamblea. El artículo 2058 inciso d) le atribuye «las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del consejo de propietarios».
• Accionar por el artículo 2069 en nombre del consorcio, con la decisión que el reglamento exija: el 2067 inciso m) lo hace representante «como mandatario exclusivo».

Y tres límites duros. No puede entrar a la unidad: el artículo 2046 inciso e) obliga al propietario a permitir el acceso solo «para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas». Constatar un ruido no está en esa lista. No puede dar por él la denuncia contravencional, porque la acción del 98 depende de instancia privada.

El tercero es el más discutido: la multa del consorcio. El Código no le da a un consorcio de propiedad horizontal la potestad de sancionar. El 2069 le da acción judicial y nada más; el 2067 no menciona multas; el 2056, que enumera los veintiún contenidos del reglamento, no incluye régimen sancionatorio. El contraste es elocuente: el mismo Código sí previó la sanción interna para los conjuntos inmobiliarios, en el artículo 2086 —«ante conductas graves o reiteradas […] el consorcio de propietarios puede aplicar las sanciones previstas en ese instrumento»—, y no repitió la figura para la propiedad horizontal común. La doctrina está dividida sobre si un reglamento puede crearla igual, como cláusula penal pactada entre copropietarios, o si esa potestad simplemente no existe. Lo que no se discute: sin cláusula en el reglamento la multa no tiene ningún respaldo, y aun con cláusula es discutible y revisable judicialmente.

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Dónde ayuda CONSO y dónde no

Todo lo anterior descansa sobre lo mismo: que exista rastro de que el reclamo se hizo, cuándo y qué se hizo con él. Ese es el punto donde un sistema sirve, y no es el de resolver el conflicto. En CONSO el mensaje que manda un vecino queda registrado como reclamo, con su fecha y con quién lo atendió, y el administrador puede notificar a todo el edificio o a una unidad puntual desde el mismo canal: la notificación al vecino ruidoso y la respuesta al que reclamó quedan junto al reclamo original. Eso es lo que después se necesita para acreditar la reiteración ante una asamblea, un fiscal o un juez. Cómo funciona el canal está en comunicación por WhatsApp y email, y lo que ve el vecino del otro lado, en CONSO para vecinos.

Los límites, con la misma claridad: un sistema no mide decibeles, no constata hechos, no sanciona y no reemplaza la denuncia. La denuncia la hace la persona afectada, la medición un profesional, el cese lo ordena un juez. Del lado del software queda la constancia — y en la mayoría de los casos que se pierden, la constancia era justamente lo que faltaba.