Expensas en un edificio nuevo: desde cuándo se pagan y qué se cobra antes del consorcio.

La respuesta corta

Sin reglamento inscripto no hay consorcio, y sin consorcio no hay expensas

Las expensas comunes nacen cuando nace el consorcio, y el consorcio nace cuando el edificio se divide jurídicamente. El artículo 2038 del Código Civil y Comercial exige para eso dos actos: redactar el reglamento de propiedad horizontal por escritura pública e inscribirlo en el registro inmobiliario. Antes de eso el edificio es un inmueble de un solo dueño —normalmente el fiduciario del fideicomiso de construcción—, y lo que se le cobra al comprador no es una expensa: es una obligación del contrato que firmó.

Eso no significa que el comprador no deba nada: significa que cambia la fuente, y con ella las consecuencias. Sin consorcio no hay certificado de deuda con fuerza ejecutiva del artículo 2048, no hay asamblea que apruebe nada y no hay formato obligatorio de liquidación: todo depende del boleto, del contrato de fideicomiso o del reglamento de administración provisorio.

Inscripto el reglamento, el tablero se ordena de golpe: el 2048 pone las expensas a cargo del propietario, el 2050 extiende la obligación a «los que sean poseedores por cualquier título» —el comprador con boleto y posesión, aunque no haya escriturado— y el 2049 impide liberarse por renuncia al uso o por abandono de la unidad.

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Cuota de obra no es expensa: qué es el fideicomiso al costo

La cuota que paga el adquirente de un emprendimiento «al costo» es un aporte al fideicomiso de construcción, no una expensa. Distinta fuente, distinto acreedor, distinta forma de reclamo: la cuota de obra nace de un contrato y la reclama el fiduciario; la expensa nace de la ley y la reclama el consorcio, que en ese momento todavía no existe.

El contrato está definido en el artículo 1666: una parte, el fiduciante, transmite o se compromete a transmitir la propiedad de bienes a otra, el fiduciario, que se obliga a ejercerla en beneficio de otra llamada beneficiario y a transmitirla, al cumplirse un plazo o condición, al fideicomisario. En el fideicomiso inmobiliario típico, quien aporta el terreno es fiduciante; quien construye y administra el patrimonio es fiduciario; el comprador entra como beneficiario o fideicomisario según cómo esté armado el contrato. El artículo 1671 permite designar beneficiarios que todavía no existen al celebrarse: por eso se venden unidades de un edificio que aún no está dividido.

Dos consecuencias que el comprador rara vez tiene claras. Los bienes fideicomitidos constituyen un patrimonio separado del patrimonio del fiduciario, del fiduciante, del beneficiario y del fideicomisario (artículo 1685), y por el artículo 1687 las obligaciones contraídas en la ejecución del fideicomiso «sólo son satisfechas con los bienes fideicomitidos». El modelo al costo traslada al adquirente el riesgo del sobrecosto de obra: esa es la razón por la que las cuotas siguen llegando después de la fecha prometida de entrega.

La prueba práctica es simple. Una expensa se apoya en un consorcio con CUIT propio, un reglamento inscripto, coeficientes y una liquidación aprobable por asamblea. Una cuota de obra se apoya en un contrato, un plan de pagos y una rendición del fiduciario. Si te cobran «expensas» y no podés pedir el número de matrícula del reglamento inscripto, no son expensas.

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Las unidades sin vender también pagan expensas

Sí: el desarrollador, o el fideicomiso que conserva unidades en cartera, contribuye por ellas como cualquier otro propietario. El artículo 2046 inciso c) obliga al propietario a «pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa», y el artículo 2048 no distingue entre unidades habitadas, vacías o en venta. Ser titular alcanza.

El artículo 2049 cierra las salidas de emergencia una por una: los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribución a su cargo «por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por enajenación voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad funcional». El argumento «esas unidades están vacías, no consumen nada» no tiene sustento normativo. La única eximición que el Código admite es la del último párrafo de ese artículo: el reglamento puede eximir parcialmente a las unidades «que no tienen acceso a determinados servicios o sectores del edificio que generan dichas erogaciones» —los locales a la calle que no usan ascensores, por ejemplo—. Se ejerce en el reglamento, no por decisión del administrador ni por costumbre.

Y hay un cargo que viaja con la unidad. El mismo 2049 dice que el propietario no se libera «aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición». Traducido: si el desarrollador dejó correr las expensas de las unidades que no vendió, el comprador que escritura una de ellas la recibe con esa deuda encima. Antes de firmar conviene pedir el certificado de deudas y créditos que el administrador debe expedir en tres días hábiles por el artículo 2067 inciso l), informando además los reclamos administrativos o judiciales y los seguros vigentes.

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El reglamento lo redacta el desarrollador: qué mirar antes de firmar

En un edificio a estrenar nadie negocia el reglamento: lo redacta el desarrollador antes de que existan propietarios, y el comprador lo acepta al adquirir. Ese documento define los porcentuales, el destino de las unidades, el uso de los amenities, el ejercicio financiero y el primer administrador. Cambiarlo después cuesta dos tercios de la totalidad de los propietarios (artículo 2057); cambiar al administrador, mucho menos.

El artículo 2056 enumera veintiún contenidos obligatorios. Para la plata pesan cuatro: el inciso f), «determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad»; el g), «determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes»; el t), «fijación del ejercicio financiero del consorcio»; y el o), las mayorías para modificar el reglamento. Que el Código pida por separado el f) y el g) no es un descuido: son dos porcentuales distintos, y el que prorratea la expensa es el segundo. Cómo se arman está en prorrateo y coeficientes de expensas.

El administrador designado en el reglamento es provisorio por diseño. El artículo 2066 dispone que cesa en la primera asamblea si no es ratificado, y fija cuándo debe hacerse: «dentro de los noventa días de cumplidos los dos años del otorgamiento del reglamento o del momento en que se encuentren ocupadas el cincuenta por ciento de las unidades funcionales, lo que ocurra primero». En un edificio que se llena rápido, el disparador real casi siempre es el 50 % de ocupación. Los sucesivos se nombran y remueven por asamblea, «sin que ello importe la reforma del reglamento» y sin expresión de causa: no hacen falta dos tercios, alcanza la mayoría absoluta del artículo 2060, computada sobre la totalidad de los propietarios con la doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas. El procedimiento está en cómo cambiar de administrador; cómo se convoca esa reunión, en la guía de asambleas de consorcio, y la puesta en marcha vista desde la administración, en administrador para un edificio nuevo.

Un detalle territorial que se pasa por alto seguido: en la Ciudad de Buenos Aires, el artículo 2 de la Ley 941 establece que «la administración de consorcios no puede ejercerse a título oneroso ni gratuito sin la previa inscripción en el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal». No hay excepción para el administrador «provisorio» del desarrollador ni para el que no cobra. Y la liquidación sale con el modelo obligatorio de la Ciudad desde el primer período.

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Qué resuelve CONSO cuando el edificio arranca de cero

Un edificio a estrenar no tiene historia para migrar: tiene un reglamento recién inscripto y una lista de unidades. En CONSO el edificio se carga con sus unidades y sus coeficientes desde el arranque —los que dice el reglamento, no los que sugiere el sistema— y la liquidación empieza con el primer período real, sin arrastrar saldos que nadie puede justificar.

Lo que más reclaman los propietarios de un edificio nuevo es el respaldo. Cuando llega la primera liquidación y nadie tiene con qué compararla, la única defensa del administrador es el comprobante. En CONSO cada gasto queda con su comprobante adjunto: la factura del ascensor, la de la limpieza o la del seguro se abren desde la propia liquidación en lugar de pedirse por correo. Cómo se arma el período está en liquidación de expensas.

Lo que el software no hace, con la misma claridad: no define los coeficientes —salen del reglamento y cambiarlos exige escribano y dos tercios—, no decide desde cuándo se cobran expensas —eso lo fija la inscripción del reglamento y, antes de ella, el contrato— y no importa datos del desarrollador: la carga inicial se hace una vez, a mano, con el reglamento sobre la mesa.