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Administración · 11 min de lectura

Cuenta corriente por unidad funcional: qué es y cómo se lee.

La cuenta corriente de una unidad funcional es el historial de todo lo que esa unidad debe y pagó: expensas ordinarias y extraordinarias, intereses por mora del lado del débito, pagos y saldos a favor del lado del crédito. Cómo se lee el saldo anterior, el movimiento del período y el saldo final, cómo se calculan los intereses sin caer en anatocismo, y cuándo esa cuenta corriente se convierte en certificado de deuda.

Equipo CONSO · 18 de agosto de 2026

La respuesta corta

Débitos, créditos y un saldo, unidad por unidad

La cuenta corriente por unidad funcional es el historial de movimientos de una unidad dentro del consorcio: del lado del débito, las expensas ordinarias y extraordinarias de cada período y los intereses por mora cuando corresponden; del lado del crédito, los pagos que el propietario informó y los saldos a favor que le quedaron de períodos anteriores. La diferencia entre débitos y créditos, en cualquier momento, es el saldo de esa unidad — lo que popularmente se llama estado de cuenta de expensas.

No es lo mismo que la cuenta corriente del consorcio, que es la cuenta bancaria del edificio donde entra la cobranza y salen los pagos. Acá nos metemos en la cuenta corriente de cada unidad: cómo se lee, cómo se calculan los intereses sin caer en anatocismo, y qué pasa cuando una unidad se atrasa lo suficiente como para que esa cuenta corriente termine en un certificado de deuda.

2 columnas

Débitos (expensas e intereses) y créditos (pagos y saldos a favor)

Simple

Interés por mora sin anatocismo, art. 770 CCyCN

Qué es la cuenta corriente de una unidad funcional

Cada unidad funcional de un consorcio —un departamento, una cochera, un local— tiene su propia cuenta corriente dentro del sistema de gestión del edificio. Es, en esencia, la misma lógica que una cuenta corriente comercial: un lado registra lo que la unidad debe, el otro lo que pagó, y la diferencia es el saldo vigente.

Del lado del débito entran los movimientos que suman a la deuda de la unidad:

Las expensas ordinarias de cada período — el gasto corriente de mantener el edificio, prorrateado según el coeficiente de la unidad.
Las expensas extraordinarias, cuando la asamblea aprobó un gasto puntual (una obra, un arreglo mayor) y decidió cobrarlo aparte.
Los intereses por mora, si la unidad no pagó dentro del plazo.

El Código Civil y Comercial es explícito sobre esta obligación: el artículo 2048 establece que cada propietario debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y conservación de las partes comunes, y también las expensas comunes extraordinarias que resuelva la asamblea. La cuenta corriente es, ni más ni menos, el registro ordenado de esa obligación a lo largo del tiempo. A esa misma cuenta pueden entrar además cargos que no se prorratean entre todas las unidades sino que se debitan a una sola: dónde está esa línea lo explica gastos comunes y gastos particulares: qué paga el consorcio y qué paga cada unidad.

Del lado del crédito entran los movimientos que bajan la deuda de la unidad:

Los pagos que el propietario informó y que se conciliaron contra el extracto bancario del consorcio.
Los saldos a favor, cuando un período cerró con un pago que superó lo debido, o con un ajuste a favor de la unidad.

La resta entre ambas columnas es el saldo: positivo (a favor de la unidad, o directamente en cero) o negativo (la unidad debe). Este mismo concepto es la base de expensas ordinarias y extraordinarias: quién paga cada una, donde se explica en detalle qué entra en cada categoría de gasto.

Cómo se lee: saldo anterior, movimiento del período, saldo final

Toda cuenta corriente de unidad funcional se lee con la misma estructura, período a período:

Saldo anterior: el saldo con el que cerró la unidad al final del período previo. Si venía debiendo, ese capital entra como primer débito del nuevo período.
Movimiento del período: los débitos nuevos (la expensa del mes, los intereses si hubo mora) y los créditos nuevos (los pagos que se acreditaron durante el período).
Saldo final: saldo anterior más débitos del período, menos créditos del período. Ese número es el que entra como saldo anterior del período siguiente — la cuenta corriente se arrastra sola, sin que nadie tenga que recalcular la historia completa cada mes.

Un ejemplo simple, con una unidad que estuvo al día hasta marzo:

Cuenta corriente de la UF 4° B — marzo y abril de 2026

Saldo anterior (cierre de febrero): $0
Débito — Expensa ordinaria de marzo (vence 10/03): $52.000
Débito — Interés por mora, 45 días de atraso: $3.120
Crédito — Pago informado y conciliado el 24/04: $55.120
Saldo final al cierre de abril: $0

Esta es la conexión directa con la liquidación mensual: cada liquidación que el administrador emite no es un documento aislado, es la fotografía de la cuenta corriente de cada unidad en ese momento —con su saldo anterior arrastrado, el movimiento del mes, y el saldo final que va a figurar como saldo anterior del próximo período—. Si el saldo anterior de una liquidación no coincide con el saldo final de la anterior, hay un error en algún punto de la cadena — es el primer control que conviene hacer antes de emitir.

Intereses por mora: interés simple, sin anatocismo

Cuando una unidad no paga dentro del plazo, la cuenta corriente suma un débito adicional: el interés por mora. La regla que ordena ese cálculo está en el Código Civil y Comercial: el artículo 770 prohíbe expresamente cobrar intereses sobre intereses —el anatocismo—, salvo excepciones puntuales que no aplican al circuito normal de expensas (una cláusula expresa de capitalización con periodicidad mínima de seis meses, o la acumulación que puede ordenar un juez una vez demandada o liquidada la obligación).

En la práctica, esto significa que el interés se calcula siempre sobre el capital original adeudado, nunca sobre capital más intereses ya devengados. La fórmula:

interés = capital adeudado × tasa diaria × días de mora

Con la tasa expresada en términos mensuales, la tasa diaria es la tasa mensual dividida por 30 (o por los días del mes, según lo que fije el reglamento — lo importante es aplicar siempre el mismo criterio). Los días de mora se cuentan desde el día siguiente al vencimiento hasta la fecha en que se acredita el pago. Hay reglamentos que no prorratean por días y aplican la tasa del período completo sobre el saldo impago: es el criterio con el que calcula CONSO. Cuando la liquidación imprime dos fechas, cuál de las dos dispara la mora y qué naturaleza jurídica tiene el recargo está en primer y segundo vencimiento de expensas.

La tasa no la fija el Código Civil y Comercial: la fija el reglamento de copropiedad de cada consorcio, o lo que resuelva la asamblea dentro de lo que el reglamento permite. No existe una tasa única válida para todos los edificios, así que cualquier porcentaje que circule como referencia general hay que verificarlo contra el reglamento antes de aplicarlo — y una tasa desproporcionada puede ser revisada judicialmente. El ejemplo de la sección anterior usa una tasa hipotética del 4% mensual solo para mostrar la mecánica del cálculo, no como cifra de referencia.

Si tu planilla de Excel arma este cálculo con una fórmula de arrastre mes a mes, conviene revisarla: es habitual que termine tomando «lo que debe» del mes anterior —que ya incluye intereses— como base del nuevo cálculo, lo que es anatocismo aunque nadie lo haya buscado. El detalle de ese error y cómo evitarlo está en cómo calcular los intereses por mora de expensas en Excel.

Cuenta corriente y morosidad: de la intimación al certificado de deuda

Una cuenta corriente con saldo deudor sostenido es la base de todo el circuito de cobranza de morosos. El recorrido habitual:

Recordatorios, apenas vence el plazo — el aviso más liviano, generalmente automático.
Intimación formal, cuando la mora se sostiene más de un período — un reclamo por escrito, con el detalle de lo adeudado tal como figura en la cuenta corriente.
Certificado de deuda, si la intimación no tiene respuesta. El administrador lo expide con el respaldo de la cuenta corriente de la unidad a esa fecha, y —cuando el consorcio tiene consejo de propietarios— necesita su aprobación: el artículo 2048 del Código Civil y Comercial dice textualmente que el certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe, es título ejecutivo para el cobro. Si el consorcio no tiene consejo constituido, el administrador lo expide conforme al reglamento, sin esa aprobación adicional.
Plan de pagos o vía judicial, según cómo responda el propietario una vez notificado.

El certificado de deuda no es un documento distinto de la cuenta corriente: es su resumen a una fecha de corte, con el peso legal que le da el artículo 2048. Cuándo emitirlo, qué tiene que contener para no ser rechazado en sede judicial y los errores más comunes que invalidan el reclamo están explicados en detalle en certificado de deuda por expensas: cuándo emitirlo y cómo. Y si la mora ya escaló a juicio ejecutivo, deuda de expensas: intereses, prescripción y juicio repasa los plazos y qué puede —y no puede— hacer el consorcio en cada etapa.

La otra cara: la cuenta corriente de proveedores

La cuenta corriente no es exclusiva de las unidades funcionales. El consorcio también tiene, con cada proveedor, una cuenta corriente — solo que del lado opuesto: ahí el débito es lo que el consorcio le debe al proveedor (las facturas que recibió y todavía no pagó) y el crédito son los pagos que el consorcio ya hizo.

Es la misma lógica de saldo anterior, movimiento del período y saldo final, aplicada a la relación con quien le presta un servicio al edificio —el plomero, la empresa de ascensores, el proveedor de gas—. Llevar esta cuenta corriente en orden es lo que le permite al administrador saber, sin revisar carpeta por carpeta, si una factura ya se pagó o sigue pendiente, y es la base de la rendición de cuentas que el consorcio espera ver cada período. El detalle de cómo entran las facturas y se gestionan los pagos a proveedores está en la gestión de gastos y proveedores.

Cómo lleva CONSO la cuenta corriente por unidad funcional

En CONSO, cada unidad funcional tiene su cuenta corriente armada sola: cada liquidación suma el débito correspondiente, el saldo anterior se arrastra automáticamente al período siguiente, y el interés por mora se calcula como interés simple sobre el capital adeudado —nunca sobre intereses ya devengados—, con la tasa que cargue el administrador según el reglamento del edificio. Cuando la mora se sostiene, la plataforma dispara recordatorios en un clic e intimaciones tras el segundo vencimiento, y la cuenta corriente de la unidad queda lista para resumirse en un certificado de deuda sin tener que reconstruir el historial a mano.

El lado del crédito se completa con la conciliación: el vecino paga como siempre —transferencia, red de cobranza, lo que use el consorcio— e informa el pago desde su portal o por WhatsApp; la plata nunca pasa por la plataforma. CONSO trabaja en contacto directo con el equipo de SIRO —la cobranza por esa red se suma a pedido del administrador, en uno o dos días de trabajo conjunto, y quien ya cobra por SIRO migra con su configuración replicada— y registra el código SIRO de cada edificio; concilia la cobranza cruzando el extracto bancario del consorcio contra los pagos informados, unidad por unidad, con matching asistido por IA. El detalle completo de los canales de cobro está en cómo cobrar las expensas en Argentina.

Del otro lado, la cuenta corriente de cada proveedor se arma con las facturas que la plataforma lee automáticamente —por email, por foto o cargadas por el proveedor si tiene su propio acceso—, y queda vinculada a los pagos que el consorcio efectivamente hace, para que el saldo con cada proveedor esté tan al día como el saldo de cada unidad.

Preguntas frecuentes

¿Qué es la cuenta corriente de una unidad funcional?

Es el historial ordenado de todo lo que esa unidad debe y pagó: del lado del débito, las expensas ordinarias y extraordinarias de cada período y los intereses por mora si los hay; del lado del crédito, los pagos que informó y los saldos a favor que le quedaron de períodos anteriores. La diferencia entre ambos lados, en cualquier momento, es el saldo de la unidad.

¿Qué diferencia hay entre la cuenta corriente del consorcio y la cuenta corriente de una unidad funcional?

La cuenta corriente del consorcio es la cuenta bancaria a nombre del edificio, donde entra la cobranza y salen los pagos a proveedores y al personal — es una cuenta de banco. La cuenta corriente de la unidad funcional es un registro interno de la administración, no una cuenta bancaria: es el estado de cuenta que le corresponde a cada propietario dentro del sistema de gestión, con su propio saldo.

¿Cómo se calculan los intereses en la cuenta corriente si una unidad está en mora?

Como interés simple sobre el capital adeudado, sin acumular intereses sobre intereses (anatocismo), conforme al artículo 770 del Código Civil y Comercial. La tasa —y el criterio con el que se devenga, día por día desde el vencimiento o aplicando la tasa del período completo sobre el saldo impago— la fija el reglamento de copropiedad o la asamblea dentro de ese marco — no hay una tasa única para todos los consorcios.

¿Cuándo pasa la cuenta corriente de una unidad a certificado de deuda?

Cuando la mora se sostiene después de los recordatorios y las intimaciones, y el administrador decide —con la aprobación del consejo de propietarios, si existe— formalizar esa deuda en un documento con valor de título ejecutivo. El certificado de deuda es exactamente el resumen de la cuenta corriente de la unidad a una fecha de corte, con el respaldo legal que le da el artículo 2048 del Código Civil y Comercial para iniciar el reclamo judicial.

¿La cuenta corriente por unidad funcional es una obligación legal?

No con ese nombre. El Código Civil y Comercial (artículo 2048) obliga a cada propietario a pagar las expensas ordinarias y extraordinarias, pero no exige llevar un documento llamado «cuenta corriente» con un formato específico. La cuenta corriente es la herramienta de gestión con la que la administración organiza esa obligación día a día — es lo que después permite armar, sin volver a reconstruir nada, el certificado de deuda o la rendición del período.