Normas de convivencia en CABA: qué le aplica a un consorcio y qué resuelve el reglamento.

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El «Código de Convivencia» existió, y se derogó hace más de veinte años

La Ciudad tuvo un Código de Convivencia entre 1998 y 2004: fue la Ley 10, cuyo título oficial en el Boletín Oficial porteño es «Código Contravencional de la Ciudad de Buenos Aires - Código de Convivencia». La ficha oficial la rotula hoy como norma derogada, y la derogó el artículo 2 de la Ley 1472:

El nombre de la norma vigente es Código Contravencional, no «Código de Convivencia Ciudadana», que es de otra jurisdicción. Y el Digesto Jurídico de la Ciudad tampoco es un código de convivencia: es la consolidación general de la normativa porteña, actualizada por la Ley 6.764 del 18 de diciembre de 2024, con las normas «consolidadas al 29 de febrero de 2024». Aviso práctico: el portal público del Digesto sirve textos viejos, con numeración de artículos distinta de la vigente. Para citar articulado hay que ir al texto actualizado del Boletín Oficial.

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Plano 2: en la Ciudad, falta y contravención no son lo mismo

La normativa porteña tiene dos regímenes distintos, con organismos y canales de denuncia separados, y confundirlos es la razón por la que tantos reclamos terminan en la ventanilla equivocada. Las faltas son infracciones al poder de policía —habilitaciones, obra, higiene, seguridad—: rigen la Ley 451 y el procedimiento de la Ley 1217, cuyo artículo 14 hace del Controlador Administrativo de Faltas una «instancia administrativa obligatoria y previa» a la Justicia Penal, Contravencional y de Faltas; se denuncian ante la Agencia Gubernamental de Control, por el 147. Las contravenciones están tipificadas en la Ley 1472, con el procedimiento de la Ley 12, cuyo artículo 17 dice que «las denuncias por contravenciones son recibidas por el o la Fiscal y por la autoridad encargada de la prevención»: el Ministerio Público Fiscal las recibe por el 0800 33 FISCAL y en sus Unidades de Orientación y Denuncia.

«Acción dependiente de instancia privada» significa que, si el ruido viene del departamento de al lado y no de la calle, el Estado no actúa de oficio: la denuncia la tiene que hacer el vecino damnificado. El administrador puede documentar y acompañar, pero no denunciar en nombre del consorcio a un propietario por molestar a otro. Igual pasa con los demás tipos útiles a un edificio: hostigar o intimidar (art. 54), maltratar (art. 55), hostigamiento digital (art. 76, el que alcanza a los grupos de WhatsApp del edificio) y ensuciar bienes de propiedad privada (art. 94).

Dos precisiones que se copian mal. La numeración: el Manual de Buenas Prácticas Consorciales que la propia Ciudad publicó en 2025 cita los ruidos molestos como «artículo 82» y el portal del Digesto los numera 85, pero en el texto ordenado vigente son el artículo 98. Y la moneda: las multas van en unidades fijas, que según el artículo 29 valen cada una «medio litro de nafta del mayor octanaje informado por el Automóvil Club Argentino sede Central», con actualización semestral. Por eso ningún monto en pesos publicado en una nota sirve seis meses después.

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Conflicto por conflicto: qué vía le corresponde a cada uno

Casi todos los reclamos que llegan a una administración caen en ocho situaciones repetidas, y la pregunta útil no es «¿está prohibido?» sino «¿quién puede hacer algo, y por dónde?»:

• Ruidos y música. Art. 2047 inc. b) con la acción de cese del 2069 para el consorcio; art. 98 del Código Contravencional para el vecino damnificado; art. 1973 si se reclama el daño. El horario lo fija la Ley 1.540 —diurno de 7.01 a 22, nocturno de 22.01 a 7— y su Decreto 740/07 agrega que domingos y feriados rige el límite nocturno las veinticuatro horas. Los tres caminos, en qué hacer con los ruidos molestos en el edificio.
• Animales. Lo primero es el reglamento. En la Ciudad no existe ninguna «ley de tenencia responsable»: rige la Ordenanza 41.831, cuyo artículo 29 exige «rienda y pretal o collar y bozal» en la vía pública y bolsa para las deyecciones, más la Ley 4.078 de perros potencialmente peligrosos, que suma bozal, correa no extensible de hasta dos metros y seguro de responsabilidad civil. El detalle, en mascotas en el consorcio.
• Humo de cigarrillo y olores. La Ley 1.799 prohíbe fumar «en todos los espacios cerrados con acceso público», pero ningún texto menciona palieres, ascensores ni SUM de edificios de vivienda: aplicarla al consorcio es una interpretación, no un dato, y la base firme para prohibirlo es el reglamento interno votado en asamblea. Con los olores hay algo duro: el Régimen de Faltas prevé que, tratándose de un edificio en propiedad horizontal y sin responsable identificable, «la multa se aplica contra el consorcio de propietarios».
• Basura fuera de horario o mal separada. La fracción húmeda se dispone entre las 19 y las 21 según el Régimen Operativo de Residuos Sólidos Urbanos (Resolución 1.177/2023); la seca, en cualquier horario. Un edificio de más de cuarenta unidades funcionales es «Generador Especial» por el artículo 15 de la Ley 1.854, y el propio Régimen pone en cabeza de «la administración del consorcio» la obligación de informar a los ocupantes cómo cumplir.
• Uso indebido de espacios comunes. El bicicletero convertido en baulera, el mueble en el pasillo. El fundamento es el artículo 2040: sobre las cosas y partes comunes «ningún propietario puede alegar derecho exclusivo», y cada uno las usa conforme a su destino «sin perjudicar o restringir los derechos de los otros propietarios».
• Cocheras y bicicletas. Casi siempre son unidades complementarias o partes comunes de uso asignado, y manda lo que el reglamento diga sobre su destino y su cesión a terceros no propietarios: el artículo 2056 lo lista entre los contenidos obligatorios del reglamento, incisos h), j), k) y q).
• Obras y ruidos de refacción. Se cruzan el permiso y los horarios que exige la Ciudad con la afectación de partes comunes o de la estructura, que es decisión de asamblea. Los dos frentes, en obras en el departamento y permisos.
• Alquiler temporario turístico. Rige la Ley 6255, vigente desde el 1 de diciembre de 2020, que derogó la vieja Ley 4632 y su Decreto 227/2014. Su artículo 14 inciso 1 obliga al anfitrión a «notificar por los canales habituales de comunicación al consorcio de copropietarios» la existencia de la unidad, y agrega que «la actividad no debe estar prohibida por reglamento de copropiedad». La inscripción en el Registro del Ente de Turismo es obligatoria (art. 9).

Sobre el alquiler temporario conviene ser exacto, porque circula mal en las dos direcciones. La norma no exige conformidad del consorcio ni acta de asamblea: para registrarse se presenta una declaración jurada del propio anfitrión de que notificó, más copia del reglamento. Y el consorcio no sanciona: si la actividad está prohibida, la vía es la acción de cese del 2069; si el problema es registral, lo denuncia ante el Ente de Turismo. La multa la cobra la Ciudad.

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¿Puede el consorcio aplicar multas? No, salvo que el reglamento lo prevea

El Código Civil y Comercial no le da al consorcio ninguna potestad sancionatoria. Es un dato textual, no una interpretación: en todo el Título V de propiedad horizontal —artículos 2037 a 2072— no aparecen las palabras «multa» ni «sanción», y el único artículo del capítulo de infracciones, el 2069, ofrece una acción judicial de cese y el desalojo del ocupante reiterante. Lo refuerza el artículo 2056, que enumera los veintiún contenidos obligatorios del reglamento y no incluye ningún régimen de sanciones. Si un reglamento tiene multas, es porque quien lo redactó las pactó, no porque la ley las suponga.

El contraste histórico explica de dónde sale la creencia contraria. La Ley 13.512, el viejo régimen de propiedad horizontal, sí preveía una pena, pero conviene leer quién la aplicaba: su artículo 15 disponía que, acreditada en juicio la transgresión, «se impondrá al culpable pena de arresto hasta veinte días o multa en beneficio del Fisco». La imponía un juez y era a favor del Estado, nunca del consorcio. Esa ley está derogada por el artículo 3 inciso a) de la Ley 26.994, y el régimen nuevo reemplazó ese esquema punitivo por la acción de cese sin poner nada en su lugar.

Queda la pregunta que sí es discutible. Si el reglamento pacta expresamente una multa, esa multa nace del contrato, no de la ley, y se rige por las reglas de la cláusula penal de los artículos 790 y siguientes, con la facultad judicial del artículo 794 de reducir las penas cuyo monto desproporcionado «configuran un abusivo aprovechamiento de la situación del deudor». Lo que el Código no resuelve, y en lo que la doctrina no es uniforme, es si puede integrar el certificado de deuda del artículo 2048 —título ejecutivo «para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones»— o si hay que reclamarla por separado.

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Qué resuelve CONSO y qué queda del lado del reglamento

La decisión jurídica no la toma un sistema: la vía la definen el reglamento, la asamblea y, cuando corresponde, el asesor del consorcio. Lo que un sistema sí puede hacer es que el reclamo exista como registro el día que haya que probarlo, en vez de vivir en un chat.

En CONSO los mensajes de los vecinos entran por WhatsApp o email a una sola bandeja, y cada uno se convierte en un pedido con tipo, urgencia y estado, con la conversación completa adentro y la unidad que lo originó identificada. Eso es lo que después sostiene una notificación fehaciente o un punto del orden del día. Los comunicados al edificio salen desde el mismo lugar —un aviso libre a todos los contactos con casilla cargada, por email—, así que el reclamo del vecino y la comunicación del consorcio no viven en sistemas distintos. El circuito está en la comunicación con vecinos por WhatsApp y email.

Dos límites, dicho de frente. CONSO no aplica sanciones ni administra multas de convivencia, y no podría: esa potestad no existe salvo que el reglamento la haya pactado. Y no reemplaza la notificación fehaciente: el registro prueba que el hecho ocurrió y fue tratado, pero la intimación al propietario infractor sigue saliendo por el medio que corresponda.