Mascotas en el consorcio: si el reglamento prohíbe perros, ¿es legal?

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Qué dice el Código sobre animales en propiedad horizontal: nada

En los artículos 2037 a 2072 del Código Civil y Comercial, que son todo el régimen de propiedad horizontal, la palabra «animal» no aparece. No hay norma nacional que prohíba tener mascotas en un departamento ni que garantice el derecho a tenerlas: hay un estándar de conducta, y de ahí sale todo lo demás.

El inciso que se usa en casi todos los reclamos por mascotas es el b), el de la tranquilidad; el c) entra cuando está en juego la seguridad del inmueble. Y una precisión que muchos textos del sector copian mal: el artículo 2047 no usa la palabra «salubridad», que venía de la vieja Ley 13.512, derogada por la Ley 26.994. Del otro lado está el artículo 2046, que manda cumplir el reglamento: el Código no regula mascotas, pero remite a un documento que sí puede regularlas.

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Qué resolvieron los jueces: dos posiciones, con nombre y fecha

La jurisprudencia argentina sobre mascotas en el consorcio no es uniforme, y quien te diga lo contrario está simplificando. Lo que separa un fallo del otro no es la simpatía del tribunal: es si la prohibición estaba bien incorporada y si las molestias se probaron.

1) La prohibición mal ubicada no se aplica. En «Consorcio de Propietarios Av. Santa Fe 3336/38 c/ Beltrán, Ramón Osvaldo s/ cumplimiento de reglamento de copropiedad», la Sala A de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, el 21 de abril de 2003, rechazó el pedido de retiro de un perro: la cláusula, metida en el reglamento interno, era «inequívocamente extraña a una reglamentación de convivencia, pues implica una restricción al uso y goce del dominio de las unidades», y sin escritura ni inscripción no le era oponible a quien compró después. Agregó que excluir a un animal por el solo hecho de serlo «importaría un ejercicio abusivo del derecho».

2) La molestia probada saca al animal. En «Raffo, Pedro Osvaldo c/ Borrelli, Jorge Alberto», la Sala C de la misma Cámara, el 26 de septiembre de 2007, revocó la sentencia de grado e hizo lugar a la demanda. Ese reglamento no prohibía animales de plano: prohibía los «que puedan molestar a los covecinos». Con el testimonio de la encargada y de un encargado anterior se probó que el perro ladraba de día y de noche, y la Sala concluyó que no provocaba «incomodidades nimias que la convivencia humana obliga a tolerar, sino molestias tales que perturban la tranquilidad del actor». La condena fue excluirlo de la unidad en treinta días.

3) El riesgo, aun sin daño consumado. Ya con el Código actual, en «Altos de San Antonio S.A. c/ García, Mariana», la Cámara Sexta de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Córdoba, sentencia N° 191 del 5 de diciembre de 2023, confirmó por mayoría el retiro de dos perros de un barrio cerrado, por la acción preventiva de los artículos 1710 a 1713. Dos aclaraciones: es un conjunto inmobiliario, no un edificio en propiedad horizontal, y hubo disidencia —un vocal entendió que el alambrado de dos metros con muro de hormigón y la ausencia de incidentes en dos años volvían innecesaria la medida—.

Los dos primeros fallos son anteriores al Código y razonan sobre la Ley 13.512. El criterio se sigue usando porque el estándar sobrevivió: donde su artículo 6 hablaba de perturbar la tranquilidad, el 2047 inciso b) habla de perturbarla «de cualquier manera que exceda la normal tolerancia». Lo que no sobrevivió es la sanción del viejo artículo 15 —arresto de hasta veinte días o multa a beneficio del Fisco—, que el Código actual no reprodujo.

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Tenencia responsable: lo que te exige la normativa, que no es el reglamento

Las normas de tenencia responsable regulan el espacio público, no el interior del edificio. Son un piso que corre igual, tengas el reglamento que tengas. En la Ciudad de Buenos Aires la base es la Ordenanza 41.831, publicada el 17 de junio de 1987 y vigente según el Digesto Jurídico consolidado por la Ley 6.017.

• Registro e identificación (art. 25). Inscribir al animal al cumplir el cuarto mes en el Registro Municipal de Animales Domésticos, identificarlo por tatuaje con ese número, denunciar transferencia, baja o muerte, y cumplir la vacuna antirrábica que el artículo 9 declara obligatoria.
• Vía pública (art. 29, texto según Ley 5.471). Perros y gatos «deberán ser conducidos en forma responsable mediante rienda y pretal o collar y bozal», y sus tenedores deben proveerse de «una escobilla y una bolsa de residuos» para recoger las deyecciones en áreas de dominio público.
• Sanción (Ley 451, art. 1.3.12). Transitar con animales «en lugares públicos o privados de acceso públicos sin colocarles rienda» o no limpiar su materia fecal cuesta de 15 a 100 unidades fijas. La unidad fija equivale a medio litro de nafta de mayor octanaje y se actualiza por semestres: la escala no cambia, el monto en pesos sí.
• Perros potencialmente peligrosos (Ley 4.078, sancionada el 1 de diciembre de 2011). Alcanza a una lista de razas —pit bull terrier, american staffordshire terrier, dogo argentino, rottweiler, ovejero alemán, cane corso, entre otras—, sus cruces de tipología similar y los perros adiestrados para el ataque. Hay que inscribirlos antes de los tres meses, ponerles collar con chapa identificatoria y llevarlos por la vía pública con bozal y correa corta de un máximo de dos metros no extensible. El artículo 9 suma un seguro de responsabilidad civil.

Y acá aparece la diferencia territorial que casi nadie marca. En la Provincia de Buenos Aires rige la Ley 14.107, del 9 de diciembre de 2009, con exigencias propias —inscripción antes de los seis meses, chip o tatuaje, y en espacios públicos «correa o cadena de menos de un metro, collar y bozal»— y con una regla que la norma porteña no tiene:

Un edificio de La Plata tiene, para esas razas, una prohibición legal de dejar al perro en las partes comunes que un edificio de Palermo no tiene. Ninguna de las dos jurisdicciones dice nada sobre tener el animal dentro de la unidad, y el resto del país tiene sus propias normas: antes de citar una regla en una intimación, verificá cuál rige en tu localidad. Cómo se cruzan las normas locales con el reglamento está en las normas de convivencia de CABA aplicadas al consorcio.

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Qué no puede hacer el consorcio, aunque el reglamento prohíba animales

El artículo 2069 le da al consorcio una acción judicial, no una potestad sancionatoria. Esa distinción decide casi todos los conflictos reales, porque lo que suele hacer un edificio enojado es justamente lo que no puede: aplicar sanciones por mano propia.

• No puede impedir el ingreso del animal por la fuerza. El artículo 2067, que enumera los derechos y obligaciones del administrador, no incluye impedir accesos ni ejecutar sanciones, y el artículo 2040 dice que cada propietario puede usar las partes comunes conforme a su destino. Frenar el paso es una vía de hecho.
• No puede cortarte servicios ni el uso de partes comunes. Dejar sin agua, sin ascensor o sin acceso a un espacio común a la unidad que tiene el animal no es una sanción prevista en ningún lado, y le abre al propietario un reclamo contra el consorcio.
• No puede multarte si el reglamento no prevé esa pena. El Código no le da al consorcio ni al administrador facultad de multar. Si el reglamento sí contempla una, se rige por la cláusula penal: el artículo 790 la define como aquella por la cual una persona «se sujeta a una pena o multa» —hace falta un acto de sujeción del deudor, no una decisión del acreedor— y el artículo 794 permite a los jueces reducirla cuando configura «un abusivo aprovechamiento de la situación del deudor».
• No puede tocar al animal. La Ley 14.346, vigente desde 1954, reprime penalmente los malos tratos y actos de crueldad contra los animales. Cualquier «solución» que pase por lastimar a un perro no es una medida de convivencia: es un delito.

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Reglas de uso razonables: el terreno donde casi todo se resuelve

Entre prohibir y no hacer nada hay un espacio grande, y es donde se resuelve la enorme mayoría de los conflictos por mascotas en el consorcio. Un edificio puede fijar reglas de uso de las partes comunes sin tocar el derecho a tener animales: eso no restringe el dominio y es lo que un reglamento interno puede hacer sin escritura ni inscripción.

• Correa en partes comunes. Pasillos, hall, escaleras y cocheras: correa corta y animal bajo control, sin excepción por tamaño ni por temperamento.
• Ascensor. Muchos reglamentos fijan el de servicio para trasladar animales. Es una regla de modalidad de uso, admisible mientras no deje sin acceso razonable a nadie.
• Animal solo en partes comunes, nunca. Ni atado en el hall, ni suelto en el patio, ni esperando en la puerta. En la Provincia de Buenos Aires, para las razas de la Ley 14.107, esto ya es una prohibición legal.
• Recolección inmediata. Cualquier deposición en partes comunes o en la vereda se levanta en el momento: es la regla que más denuncias evita y la más barata de cumplir.
• Responsabilidad por daños. Dejarlo escrito no crea la obligación —ya está en los artículos 1757 a 1759—, pero evita discutir si estaba prevista.

La diferencia con la prohibición es de naturaleza, no de grado, y el fallo Beltrán lo dijo con todas las letras: una regla sobre el uso de las partes comunes es materia del reglamento interno; una prohibición de tener animales restringe el uso y goce del dominio y tiene que estar en el reglamento de propiedad horizontal, escriturado e inscripto.

Queda una pieza operativa: el reclamo tiene que quedar en algún lado. En CONSO el vecino escribe por un canal donde su mensaje queda registrado con fecha, en vez de perderse en un mensaje suelto al celular del administrador, y el administrador responde desde el mismo lugar; por ahí salen también los comunicados del edificio. Esa cronología fechada es la que después sostiene o desarma una intimación: así lo ve un vecino.