Inicio BlogAuditoría de gastos del consorcio

Administración · 13 min de lectura

Auditoría de gastos de un consorcio: quién la pide, qué papeles se exigen y cómo se muestrea.

Ninguna ley obliga a auditar un consorcio: la revisión externa nace del consejo de propietarios, de una asamblea que la vote o del derecho de cada propietario a que la rendición sea documentada. Quién puede pedirla, qué documentación se puede exigir y en qué plazo, por dónde se empieza el muestreo, qué hallazgos aparecen siempre y qué se hace con ellos.

Equipo CONSO · 20 de agosto de 2026

La respuesta corta

Ninguna ley obliga a auditar; la revisión la abren el consejo, la asamblea o el propio propietario

No existe obligación legal de auditar un consorcio: la palabra «auditoría» no aparece en los artículos 2037 a 2072 del Código Civil y Comercial. La revisión externa nace de tres lugares: del consejo de propietarios, que puede «controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio» (art. 2064 inc. b); de la asamblea, única facultada para designar auditor; y del derecho de cada propietario a que la rendición sea descriptiva y documentada (art. 859).

Sin obligación legal

la palabra «auditoría» no figura en los arts. 2037-2072 del CCyCN

Treinta días

caducidad para pedir la nulidad judicial de la asamblea que aprobó las cuentas (art. 2060)

Auditar un consorcio no es obligatorio, y conviene empezar por ahí

Es el dato que casi ningún artículo dice de frente. No hay norma nacional que obligue a auditar las cuentas de un consorcio. Se verifica por lectura del propio Código: en los artículos 2037 a 2072, que son los que regulan la propiedad horizontal, la palabra «auditoría» no aparece una sola vez. Tampoco existe ninguna exigencia de que un contador matriculado certifique las liquidaciones de un consorcio: la única norma del Código que impone esa certificación está en el régimen de tiempo compartido, que es otro título y no aplica a un edificio en propiedad horizontal.

Lo que sí existe es una auditoría facultativa, que depende de la asamblea, y está en las dos leyes locales de administradores:

CABA, Ley 941, art. 9 inc. i): la gestión del administrador debe, «siempre que la Asamblea Ordinaria o Extraordinaria lo disponga, ser auditada contablemente y acompañada de un informe de control de gestión realizado por Profesionales de Ciencias Económicas». La misma norma admite además una auditoría legal a cargo de un abogado, y habilita a las asociaciones de consumidores inscriptas en el registro porteño a hacerla en forma gratuita, con los mismos requisitos profesionales. Los profesionales deben tener matrícula habilitante en la Ciudad y firma legalizada.
PBA, Ley 14.701, art. 8 inc. g): cuando los copropietarios lo disponen por mayoría en asamblea, «se debe realizar una auditoría a través de un profesional contable», y —esta es la parte dura— «la negativa a realizarla u obstaculizar su avance es causal de remoción».

El titular honesto del tema, entonces, es este: auditar no es obligatorio, pero si la asamblea lo vota, el administrador no puede negarse. Y hay una diferencia que conviene fijar antes de seguir: la rendición de cuentas es lo que el administrador presenta —el estándar, los plazos y el contenido están en la rendición de cuentas del administrador—; la auditoría es lo que el consorcio revisa de eso que se presentó. Son dos momentos distintos, con reglas distintas.

El consejo de propietarios: el órgano de control que puede no existir

El artículo 2044 enumera tres órganos del consorcio: la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador. Pero el artículo 2064 arranca con un verbo que cambia todo: «La asamblea puede designar un consejo integrado por propietarios». Es facultativo. En muchos edificios —sobre todo los chicos— el órgano natural de control directamente no existe, y nadie se enteró de que faltaba hasta que hubo un problema con los números.

Cuando sí existe, sus atribuciones son estas cuatro, textuales del artículo 2064:

a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el administrador omite hacerlo;
b) controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio;
c) autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios;
d) ejercer la administración en caso de vacancia o ausencia del administrador, y convocar a la asamblea si el cargo está vacante dentro de los treinta días de producida la vacancia.

Tres precisiones que se cuentan mal. La primera: el inciso b) es control permanente y no necesita asamblea previa. El consejo no tiene que pedir permiso para mirar los papeles; ya está facultado. La segunda: ese control es económico y financiero, no de gestión — el consejo no decide qué se contrata ni con quién. La tercera es el límite expreso con el que cierra el artículo: «Excepto los casos indicados en este artículo, el consejo de propietarios no sustituye al administrador, ni puede cumplir sus obligaciones». El consejo controla; no administra, no paga y no contrata.

La ausencia de consejo tiene consecuencias concretas que conviene tener presentes. El certificado de deuda por expensas es título ejecutivo cuando lo expide el administrador «y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe» (art. 2048, último párrafo): sin consejo se pierde esa firma de control con efecto procesal. El fondo de reserva requiere «la autorización previa del consejo de propietarios» para disponer de él ante gastos imprevistos (art. 2067 inc. d): si no hay consejo, el Código no dice quién autoriza. Y el administrador que renuncia o es removido debe entregar «al consejo de propietarios los activos existentes, libros y documentos del consorcio, y rendir cuentas documentadas» dentro de los quince días hábiles (art. 2067 inc. j): sin consejo, el Código no designa destinatario. Son tres vacíos reales del régimen, no interpretaciones.

Qué queda cuando no hay consejo: los derechos del propietario individual

Sin consejo, el control no desaparece: se atomiza. Cada propietario tiene por sí solo un conjunto de derechos exigibles, con plazos propios, que alcanzan para armar una revisión seria sin necesidad de votar nada.

Qué se puede pedir	Norma	Plazo
Vista y acceso a toda la documentación del consorcio	Ley 941 CABA, art. 9 inc. f)	5 días hábiles desde el pedido (Dto. 551/2010, art. 9 inc. f)
Vista y acceso a la documentación en Provincia de Buenos Aires	Ley 14.701, art. 8 inc. f)	5 días desde la solicitud
Certificado de deudas y créditos del consorcio, con reclamos judiciales o administrativos y seguros vigentes	CCyCN art. 2067 inc. l)	3 días hábiles
Que el recibo o la factura de un gasto esté a disposición	Dto. 551/2010, art. 10 inc. g)	En la asamblea de rendición de cuentas o cada vez que se requiera de manera fehaciente
Llevar a asamblea una cuestión propia del administrador	CCyCN art. 2058 inc. b)	Requiere representar el 5% de las partes proporcionales indivisas
Pedir judicialmente la convocatoria a asamblea si no se convoca	CCyCN art. 2063	Requiere el 10% del total de propietarios

Y dos cosas que un propietario no puede hacer solo. No puede designar auditor: el Decreto 551/2010, al reglamentar el artículo 9 inciso i) de la Ley 941, es terminante — «El auditor sólo puede ser designado por la Asamblea, siendo esta facultad indelegable». Y no puede dejar de pagar expensas como método de presión, por el artículo 2049, que tiene sección propia más abajo porque es el punto donde más gente se equivoca.

Qué documentación se puede exigir, artículo por artículo

La revisión externa no se hace pidiendo «los papeles»: se hace pidiendo piezas nombradas, porque cada una tiene una norma detrás que obliga a producirla. Este es el pliego real.

Lo que la liquidación mensual ya tiene que traer (Ley 941 CABA, art. 10): el detalle de ingresos y egresos del mes anterior y el activo o pasivo total (inc. c); el personal con categoría, CUIL, sueldo básico, horas extras detalladas, descuentos y aportes a cargo del consorcio (inc. d); cada pago por suministros, servicios y abonos a contratistas con empresa, dirección, CUIT o CUIL, trabajo realizado e importe (inc. e); los seguros con compañía, número de póliza y vencimientos (inc. f); el recibo del administrador por sus honorarios (inc. g); los juicios en que el consorcio sea parte, con juzgado, expediente, carátula, estado y capital reclamado (inc. h); el resumen de movimientos de la cuenta bancaria del mes anterior (inc. i); y los importes de expensas ordinarias y extraordinarias separados y diferenciados (inc. j). Ese inciso i) es la palanca más útil de todo el artículo: sin extracto no hay auditoría posible.

Los comprobantes de las contrataciones (Ley 941 CABA, art. 11; Ley 14.701 PBA, art. 13). El administrador no puede contratar ni someter a consideración del consorcio un presupuesto que no traiga título o matrícula del contratista cuando corresponda, sus datos identificatorios y la constancia de inscripción fiscal y previsional —el texto de la ley todavía nombra a los organismos con sus siglas viejas—, descripción detallada de precios con materiales y mano de obra por separado, plazo de ejecución, garantía si la hay, plazo de mantenimiento del precio y seguros de riesgos del trabajo y de responsabilidad civil, con las pólizas endosadas a favor del consorcio cuando se contrata a autónomos. Y el cierre del artículo: «Los administradores deben exigir original de los comprobantes correspondientes, y guardar en archivo copia de los mismos por el plazo mínimo de dos (2) años, salvo que la Asamblea disponga uno mayor». Ojo con leer esos dos años como un permiso para tirar todo después: es el piso de la ley de administradores, y al consorcio le siguen corriendo aparte los plazos fiscales y laborales que tiene como empleador y como contribuyente.

Los libros. El artículo 2067 inciso i) obliga al administrador a llevar en legal forma los libros de actas, de administración, de registro de propietarios y de registro de firmas, «y cualquier otro que exija la reglamentación local», a archivar cronológicamente las liquidaciones de expensas y a conservar todos los antecedentes documentales de las sucesivas administraciones. La reglamentación porteña los enumera: libro de administración, de actas de asamblea, de sueldos y jornales, de órdenes, de registro de firmas y de ascensores, todos rubricados, con la puerta abierta a llevarlos en forma electrónica cuando la autoridad de aplicación lo autorice.

El respaldo digital, que en CABA hoy es obligatorio. La norma vigente es la DI-2024-1146, que modificó el Modelo Único de Liquidación de Expensas: la liquidación debe traer impreso de forma visible un código QR o un enlace que dé acceso a la documentación del período, sostenido por una base de datos con los comprobantes escaneados en PDF que hay que mantener actualizada mensualmente, dentro de los quince días corridos del cierre del período, más un enlace visible al servicio oficial de aportes en línea para consultar el estado de aportes del personal. Es la pieza que más cambió el trabajo de revisar gastos en los últimos dos años: hoy, en CABA, el propietario que quiere ver las facturas del mes no debería tener que pedirlas. El detalle completo de qué exige ese modelo está en el modelo Mis Expensas y la cadena de disposiciones que lo rige.

En Provincia de Buenos Aires la liquidación pide algo que CABA no: el listado de unidades funcionales en mora, con períodos y montos (art. 11 inc. g), y el saldo anterior y actual con intereses punitorios y los convenios de pago aprobados por asamblea (inc. a). En cambio, el detalle del personal, contratistas, seguros y resumen bancario sólo es exigible a los consorcios de menos de cien unidades funcionales — un umbral bonaerense que casi nadie menciona y que conviene chequear antes de reclamar.

Cómo se muestrea: por dónde se empieza y qué mira el que sabe

Una revisión externa no lee todo: muestrea. El orden que sigue el que audita en serio no es cronológico sino por riesgo, y arranca siempre por el mismo lugar.

Primero, el extracto contra la liquidación. Se pide el resumen bancario de los meses bajo revisión —el que la propia Ley 941 obliga a incluir en la liquidación— y se cruza línea por línea contra el estado financiero del período: saldo inicial, ingresos, egresos, saldo final. Si el saldo de cierre del papel no coincide con el saldo del banco, todo lo demás pasa a segundo plano hasta explicar la diferencia. Es el mismo cruce que el administrador debería estar haciendo todos los meses por su cuenta —así se hace, paso a paso, en la conciliación bancaria del consorcio—, con una diferencia de enfoque: el administrador concilia para cerrar el mes; el auditor concilia para encontrar lo que no está.

Segundo, los rubros más pesados. Se ordenan los gastos del ejercicio de mayor a menor y se piden los comprobantes originales de los que concentran el grueso del dinero. En un edificio típico, tres o cuatro rubros explican la mayor parte del gasto anual: sueldos y cargas, la administración, los abonos de mantenimiento y, cuando hubo, la obra. Muestrear el 10% de los comprobantes elegidos al azar sirve poco; muestrear el 80% del dinero sirve mucho.

Tercero, sueldos y cargas del personal. Es el rubro más grande y el que deja rastro afuera: el detalle del inciso d) del artículo 10 se contrasta contra los recibos de haberes, contra las boletas de aportes efectivamente pagadas y contra el estado de aportes que el propio enlace de la liquidación tiene que ofrecer. Un aporte declarado en la liquidación y no depositado es el hallazgo más grave que puede aparecer, porque la deuda queda en cabeza del consorcio.

Cuarto, las contrataciones recurrentes. Abonos de ascensores, limpieza, matafuegos, desinfección, seguros. Se revisa que cada uno tenga el presupuesto con los requisitos del artículo 11, que el importe mensual coincida con lo liquidado y que la póliza esté vigente y endosada cuando corresponde. Los abonos son donde más se acumula el paso del tiempo sin que nadie mire.

Las señales que hacen frenar a un revisor con oficio

Gastos de importe redondo y repetido todos los meses, sin factura que los respalde.
Un rubro «varios» o «gastos generales» que crece y no se desagrega.
Proveedores sin CUIT, sin matrícula o sin datos de inscripción en el detalle del inciso e).
Honorarios del administrador que no coinciden con el recibo del inciso g), o que aparecen en más de una línea.
Gastos extraordinarios sin acta de asamblea que los haya dispuesto: el criterio del artículo 2048 no es el monto, es quién los dispuso, y si no hay resolución asamblearia la calificación no se sostiene.
Gastos cargados en un período distinto al que corresponden, que mueven el resultado de un mes a otro.
Depósitos no identificados que se arrastran mes a mes sin imputarse a ninguna unidad.
Saldo de caja que no cierra contra el extracto, o transferencias entre cuentas sin contrapartida visible.

La firma conjunta: el control preventivo más fuerte, y el más ignorado

Acá está la pieza que cambia la conversación, porque no sirve para descubrir un desvío después sino para que no ocurra. El Código Civil y Comercial no exige cuenta bancaria a nombre del consorcio en ninguna parte del título de propiedad horizontal: esa obligación es local. En CABA la impone el artículo 9 inciso h) de la Ley 941, que además menciona la opción de gratuidad de la cuenta en el Banco Ciudad.

Y la reglamentación agrega el detalle que casi nadie aplica. El Decreto 551/2010, al reglamentar ese inciso, dice:

«La cuenta debe tener como autorizados al administrador y a un miembro del Consejo de Administración designado por Asamblea; si el Consorcio no cuenta con Consejo de Administración la Asamblea debe designar a un consorcista como autorizado. El administrador y el autorizado actúan en forma conjunta.»

Léase completo: la norma no da por supuesto que haya consejo y resuelve el caso en el que no lo hay obligando a la asamblea a designar un consorcista. Es decir, en CABA no existe el escenario reglamentario de una cuenta de consorcio operada por el administrador solo. En la práctica, la enorme mayoría de las cuentas funciona con firma única, y por eso el mismo hallazgo se repite en auditoría tras auditoría. Si hay una sola medida que un consorcio puede tomar hoy para reducir el riesgo de mañana, es poner en el orden del día la designación del cofirmante.

El reloj: tres plazos que se confunden todo el tiempo

Toda revisión corre contra plazos, y son tres distintos. Confundirlos es la forma más común de perder el derecho a reclamar.

Treinta días para observar la rendición. El artículo 862 dice que la rendición «puede ser aprobada expresa o tácitamente. Hay aprobación tácita si no es observada en el plazo convenido o dispuesto por la ley o, en su defecto, en el de treinta días de presentadas en debida forma». La condición está en las últimas tres palabras: en debida forma significa cumpliendo el artículo 859 — descriptiva, documentada, explicada y concordante con los libros. Una rendición presentada sin comprobantes no dispara el plazo de aprobación tácita.
Un año para los errores de cálculo o de registración. El mismo artículo 862 mantiene abierta la puerta por «el plazo de caducidad de un año de recibida», pero sólo para esos dos vicios. No sirve para replantear la razonabilidad de un gasto: sirve para una suma mal hecha o un asiento mal imputado.
Treinta días de caducidad para impugnar judicialmente la asamblea. El artículo 2060 cierra con la frase que le pone reloj a toda la revisión: «El derecho a promover acción judicial de nulidad de la asamblea caduca a los treinta días contados desde la fecha de la asamblea». Es caducidad, no prescripción: no se suspende ni se interrumpe, y se cuenta desde la fecha de la asamblea, no desde que al propietario le notificaron el acta. En los hechos, esto significa que una auditoría que empieza dos meses después de la asamblea que aprobó las cuentas ya no puede terminar en la nulidad de esa asamblea.

Hay un cuarto plazo, para los ausentes: quince días desde la notificación fehaciente para oponerse a una propuesta de decisión de la mayoría de los presentes (art. 2060, segundo párrafo). Y una regla que agranda el costo de dejar pasar el tiempo: el artículo 863 establece que en relaciones de ejecución continuada, si se aprueba la rendición del último período se presume que también se aprobaron las anteriores. Aprobar el ejercicio de este año arrastra la presunción sobre los que quedaron atrás — razón de sobra para que la revisión ocurra antes de la asamblea y no después, ordenada alrededor de el cierre de ejercicio del consorcio.

Mientras la auditoría avanza, las expensas se siguen pagando

Es el punto donde más gente se lastima sola. El artículo 2049 del Código dice que los propietarios «tampoco pueden rehusar el pago de expensas o contribuciones ni oponer defensas por cualquier causa, fundadas en derechos que ellos invoquen contra el consorcio, excepto compensación, sin perjuicio de su articulación por la vía correspondiente».

Traducido: sospechar de los gastos, haber pedido una auditoría, estar en medio de ella o incluso tener razón no habilita a retener las expensas. La única defensa que el Código admite es la compensación, y aun así queda a articular por la vía que corresponda. Mientras tanto la deuda se devenga, los intereses corren y el consorcio queda habilitado a ejecutar. Un propietario que retuvo seis meses de expensas para «hacerse escuchar» suele terminar con un juicio propio encima y con la auditoría igual de trabada.

Las vías que sí funcionan son otras: pedir la vista formal de la documentación, observar la rendición dentro de los treinta días, llevar el tema a asamblea con el 5% de las partes indivisas, pedir la asamblea judicial con el 10%, votar la auditoría, remover al administrador o denunciarlo ante el registro. Todas están desarrolladas, paso por paso, en qué hacer si el administrador de consorcio no cumple.

Qué se hace con los hallazgos

No todo hallazgo termina en una denuncia. La escala real, de menor a mayor, es esta.

Corregir en el próximo período. La mayoría de lo que aparece en una revisión son errores de imputación, gastos cargados en el mes equivocado, comprobantes faltantes que existen pero no se archivaron. Se corrige, se documenta la corrección y se sigue.

Observar formalmente la rendición. Por escrito, con constancia de recepción y dentro de los treinta días del artículo 862. La observación tiene que ser específica: qué asiento, qué monto, qué comprobante falta. Una observación genérica no interrumpe nada.

No aprobar las cuentas en asamblea. La decisión se toma por mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios —no sobre los presentes— y con doble cómputo por unidades y por partes proporcionales indivisas (art. 2060). Es una mayoría exigente, y la razón por la que muchas asambleas de rendición terminan sin decisión.

Remover al administrador. El artículo 2066 permite removerlo sin expresión de causa, por decisión de la asamblea y sin que eso importe reforma del reglamento. No hace falta probar el desvío para cambiar de administrador; alcanza con juntar la mayoría. Y al cesar, tiene quince días hábiles para entregar activos, libros y documentos y rendir cuentas documentadas (art. 2067 inc. j) — con prohibición expresa de retener la documentación por honorarios impagos, tanto en CABA como en Provincia.

Denunciar ante el registro. El incumplimiento de las obligaciones de los artículos 9 y 10 de la Ley 941, cuando obedece a razones atribuibles al administrador, es infracción del artículo 15 inciso d), y habilita las sanciones del artículo 16: apercibimiento, multa de entre trescientas y veinte mil unidades fijas —el valor de la unidad fija lo fija cada año la ley tarifaria, así que no tiene sentido publicarlo sin el año—, suspensión de hasta nueve meses del registro o exclusión. Un detalle con consecuencias: el artículo 9 inciso q) obliga al administrador a «responder con su patrimonio por toda erogación que provenga del ejercicio indebido de su administración», y sobre esa base la autoridad de aplicación deja asentado, en el acto que impone la multa, que ésta no puede transferirse al consorcio bajo ninguna circunstancia. En Provincia el esquema es distinto y más directo: las multas de la Ley 14.701 se calculan en salarios del convenio de encargados y se depositan en la cuenta del consorcio, no en el fisco.

Una pregunta que ninguna norma responde: quién paga la auditoría. Ni la Ley 941, ni el Decreto 551/2010, ni la Ley 14.701, ni el Código lo dicen. En la práctica, si la asamblea la dispone es un gasto del consorcio, y como tal debería salir de una decisión asamblearia expresa. Cualquiera que afirme que la paga el administrador está inventando: no hay norma.

Qué resuelve CONSO y qué sigue siendo trabajo humano

Conviene ser exacto, porque este es un tema donde prometer de más se nota rápido. CONSO no audita. No tiene una función de auditoría, no emite un informe de revisión y no reemplaza al contador que la asamblea designe. Lo que hace es dejar armado el rastro documental que una revisión necesita encontrar, para que auditar deje de ser una excavación.

Lo concreto: cada gasto puede llevar su comprobante adjunto, y el gasto con proveedor se crea junto con su factura en la misma operación —no queda un gasto sin su comprobante por olvido—; esos archivos quedan en el archivo de Documentos del edificio y son visibles para los propietarios desde el portal. La conciliación del extracto se hace subiendo el archivo del home banking y cruzando cada movimiento contra los pagos, con cada depósito identificado o marcado como no identificado, sin que nada se impute solo: el administrador confirma. Cada período cerrado queda con su Estado Financiero y su Estado Patrimonial sellados e inmutables, y volver a imprimir la liquidación de un mes anterior devuelve el PDF archivado en su momento, no una regeneración — el vecino y el revisor ven el mismo papel meses después. Y cada unidad tiene su cuenta corriente, con lo debido, lo pagado y el saldo período por período.

Lo que el sistema no hace, dicho sin vueltas: el registro de autoría de los movimientos es parcial. Hay historial con estado anterior y estado nuevo para las acciones de los colaboradores del equipo, pero la pregunta «¿quién cargó exactamente este gasto?» no la responde el software en todos los casos. Quien audite tiene que seguir cruzando comprobantes, extractos y actas con criterio propio. El software cierra la parte mecánica —que los papeles existan, estén completos, estén donde tienen que estar y no se puedan tocar hacia atrás—; el juicio sobre si un gasto era razonable, oportuno y del consorcio sigue siendo humano. Cómo se ordena el archivo documental está en archivos y documentos del consorcio, y los cuadros por rango de meses, en reportes.

Preguntas frecuentes

¿Es obligatorio auditar los gastos de un consorcio?

No. La palabra «auditoría» no aparece en los artículos 2037 a 2072 del Código Civil y Comercial, que son los que regulan la propiedad horizontal, y ninguna norma nacional obliga a que un contador matriculado revise las cuentas del consorcio. La auditoría es facultativa y depende de que la asamblea la vote: en CABA, el artículo 9 inciso i) de la Ley 941 dice que la gestión debe auditarse «siempre que la Asamblea Ordinaria o Extraordinaria lo disponga»; en Provincia de Buenos Aires, el artículo 8 inciso g) de la Ley 14.701 dice lo mismo. Lo que sí es exigible siempre, sin votar nada, es que la rendición de cuentas sea documentada (artículo 859).

¿Quién puede pedir una auditoría y quién designa al auditor?

Pedirla puede cualquier propietario, pero decidirla no. El auditor lo designa la asamblea y esa facultad es indelegable: lo dice el Decreto 551/2010 al reglamentar el artículo 9 inciso i) de la Ley 941 —«El auditor sólo puede ser designado por la Asamblea, siendo esta facultad indelegable»—, de modo que ni el administrador puede traer su propio auditor ni un propietario aislado puede imponer uno. En CABA la auditoría contable la hacen Profesionales de Ciencias Económicas con matrícula habilitante en la Ciudad y firma legalizada, y la misma norma admite una auditoría legal a cargo de un abogado y la intervención gratuita de asociaciones de consumidores inscriptas en el registro porteño.

¿Qué documentación puede exigir el consejo de propietarios?

El artículo 2064 inciso b) del Código Civil y Comercial le da al consejo la atribución de «controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio», sin necesidad de una asamblea previa que lo habilite. En la práctica eso se apoya en tres obligaciones concretas del administrador: conservar la documentación y garantizar el libre acceso de los consorcistas (Ley 941, artículo 9 inciso f), con vista otorgada en cinco días hábiles según el Decreto 551/2010; llevar los libros en legal forma y archivar cronológicamente las liquidaciones (artículo 2067 inciso i); y tener el recibo o la factura de cada gasto a disposición cada vez que se requiera de manera fehaciente (Decreto 551/2010, artículo 10 inciso g). El consejo controla, pero no administra: el último párrafo del artículo 2064 le prohíbe sustituir al administrador.

¿El administrador puede negarse a que lo auditen?

Si la asamblea la votó, no. En Provincia de Buenos Aires el artículo 8 inciso g) de la Ley 14.701 es explícito: cuando los copropietarios lo disponen por mayoría se debe realizar la auditoría contable, y «la negativa a realizarla u obstaculizar su avance es causal de remoción». En CABA la Ley 941 no incluye esa cláusula, pero el incumplimiento de las obligaciones de los artículos 9 y 10 por razones atribuibles al administrador es infracción del artículo 15 inciso d) y habilita las sanciones del artículo 16, que van del apercibimiento a la exclusión del registro. Y en cualquier jurisdicción la asamblea puede removerlo sin expresión de causa (artículo 2066).

¿Se pueden retener las expensas mientras dura la auditoría?

No, y es el error más caro que comete un propietario enojado. El artículo 2049 del Código Civil y Comercial dice que los propietarios no pueden rehusar el pago de expensas ni oponer defensas «por cualquier causa, fundadas en derechos que ellos invoquen contra el consorcio, excepto compensación». La revisión de los gastos y la obligación de pagar corren por carriles separados: la deuda se sigue devengando aunque la auditoría termine dándole la razón al propietario. Las vías correctas son la asamblea, la impugnación de la rendición dentro de los treinta días del artículo 862, la remoción del administrador, la denuncia ante el registro y la acción judicial.