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Legislación · 12 min de lectura

Consignación de expensas: cómo pagar cuando el consorcio no te cobra.

Cuando el propietario quiere pagar y del otro lado no hay quien reciba —porque el edificio quedó sin administrador, porque hay dos que se dicen legítimos o porque el que está se niega—, el Código Civil y Comercial da una salida: el pago por consignación, artículos 904 a 913. Sirve para liberarse de la deuda y para frenar los intereses. Y sirve solo para eso: no es la vía para discutir la liquidación, y consignar de menos es la forma más cara de equivocarse.

Equipo CONSO · 26 de agosto de 2026

La respuesta corta

Es un pago hecho por vía judicial cuando el acreedor no lo recibe

La consignación de expensas es el depósito judicial de lo que se debe, a la orden del juez, para que la deuda se extinga aunque el consorcio no cobre. El artículo 904 del Código Civil y Comercial la habilita en tres casos: acreedor en mora, incertidumbre sobre la persona del acreedor, o imposibilidad de hacer un pago seguro y válido por causa no imputable al deudor.

Su efecto está en el artículo 907: extingue la deuda —desde la notificación de la demanda, si el acreedor no la impugna o si se la declara válida— y con ella deja de correr el interés por mora. Para producir ese efecto tiene que reunir los mismos requisitos que cualquier pago (artículo 905): íntegro, del objeto debido, en tiempo y lugar.

Art. 904

tres supuestos tasados: mora del acreedor, incertidumbre sobre quién es, o imposibilidad de pago seguro.

Art. 905

mismos requisitos del pago. Consignar de menos no es consignar: es no pagar.

Para qué sirve: liberarse y cortar los intereses

No es un castigo al administrador ni una forma de protesta: es un mecanismo de liberación del deudor. Mientras la deuda vive corre el interés por mora, y consignar corta esa cuenta, porque extinguida la obligación no hay capital sobre el cual devengarlo.

Al revés vale igual, y es la parte que se subestima: no consignar no congela nada. Si el edificio queda acéfalo y el vecino deja de pagar «hasta que se aclare», los períodos se siguen devengando y la mora sigue siendo automática. Qué pasa cuando se deja correr está en qué pasa si no pagás las expensas.

Los tres supuestos del artículo 904, leídos dentro de un consorcio

«ARTICULO 904.- Casos en que procede. El pago por consignación procede cuando: a) el acreedor fue constituido en mora; b) existe incertidumbre sobre la persona del acreedor; c) el deudor no puede realizar un pago seguro y válido por causa que no le es imputable.»

Inciso a) — acreedor en mora. El artículo 886 la define: «El acreedor incurre en mora si el deudor le efectúa una oferta de pago de conformidad con el artículo 867 y se rehúsa injustificadamente a recibirlo». Son dos hechos, no uno: oferta y negativa. Sin una oferta concreta y probable —medio fehaciente, fecha, monto—, el inciso a) no se activa.
Inciso b) — incertidumbre sobre la persona del acreedor. Acá está el matiz que casi todo el contenido del sector confunde: el acreedor de las expensas no es el administrador, es el consorcio, que el artículo 2044 define como persona jurídica con domicilio en el inmueble. En una administración en disputa lo incierto no es quién es el acreedor, sino quién está legitimado para recibir en su nombre (artículos 883 y 885).
Inciso c) — no poder hacer un pago seguro y válido. El más amplio, y el que suele encuadrar los casos reales: no hay cuenta del consorcio operativa, no hay quien emita recibo, o el pago corre riesgo de ser declarado inválido después.

Por qué no es un tecnicismo: el artículo 885 dice que no es válido el pago hecho «a un tercero no autorizado por el acreedor para recibirlo, excepto que medie ratificación del acreedor». Pagarle al administrador equivocado puede significar pagar dos veces. La contracara alivia: el artículo 883 inciso e) da efecto extintivo al pago hecho «al acreedor aparente, si quien realiza el pago actúa de buena fe y de las circunstancias resulta verosímil el derecho invocado».

El error que más caro sale: consignar por menos de lo que se debe

Consignar un monto menor al adeudado no es un pago parcial: es una consignación defectuosa y se rechaza. El artículo 905 remite a los requisitos del pago, y esos están en el artículo 867: identidad, integridad, puntualidad y localización.

La integridad rompe la mayoría de las consignaciones de expensas. El artículo 869 establece que «el acreedor no está obligado a recibir pagos parciales»; el 870, que «si la obligación es de dar una suma de dinero con intereses, el pago sólo es íntegro si incluye el capital más los intereses». Y si el propietario ya está en mora —en expensas suele serlo, de forma automática—, el monto no es el de la boleta original:

«ARTICULO 908.- Deudor moroso. El deudor moroso puede consignar la prestación debida con los accesorios devengados hasta el día de la consignación.»

El segundo error es más silencioso: creer que se puede consignar «el capital y después discutimos los intereses». El artículo 900 lo impide desde la imputación —«si adeuda capital e intereses, el pago no puede imputarse a la deuda principal sin consentimiento del acreedor»— y el 903 fija la regla supletoria: el pago a cuenta de capital e intereses «se imputa en primer término a intereses». Aunque el depósito entre, el capital sigue vivo y la mora también.

Con todas las letras: si discutís el monto, consignar de menos te deja peor que antes. Perdés el pleito, cargás con las costas y la deuda siguió devengando interés todo el tiempo que duró el intento.

Desde cuándo se extingue la deuda, y quién paga las costas

La fecha de extinción depende de si el acreedor se opone, y entre un escenario y el otro puede haber meses de intereses.

«ARTICULO 907.- Efectos. La consignación judicial, no impugnada por el acreedor, o declarada válida por reunir los requisitos del pago, extingue la deuda desde el día en que se notifica la demanda.
Si la consignación es defectuosa, y el deudor subsana ulteriormente sus defectos, la extinción de la deuda se produce desde la fecha de notificación de la sentencia que la admite.»

Consignación correcta: la deuda se extingue desde la notificación de la demanda. El efecto se retrotrae a ese día y los intereses se cortan ahí.
Consignación defectuosa que después se subsana: la extinción opera desde la notificación de la sentencia que la admite. Todo el período intermedio siguió devengando: ese es el costo de haber consignado mal.

El artículo 909 permite desistir «antes de que la acepte el acreedor o de que haya sido declarada válida»; después, solo con conformidad expresa del acreedor, que en ese caso pierde la acción contra codeudores, garantes y fiadores.

Las costas no las regula el Código para este caso: quién las paga se resuelve con el criterio general de cada código procesal, que es materia local. Lo único que aporta el artículo 730 es un techo: la responsabilidad por costas de primera o única instancia «no debe exceder del veinticinco por ciento del monto de la sentencia». Con una base de pocos períodos, ese porcentaje no impide que el trámite cueste más que la deuda.

La vía ante escribano: existe, y en un consorcio se usa poco

Para deudas de dinero hay una alternativa sin juicio: la consignación extrajudicial ante escribano de registro, artículos 910 a 913. El artículo 910 pide notificar antes al acreedor, en forma fehaciente, «del día, la hora y el lugar en que será efectuado el depósito», y depositar la suma debida «con más los intereses devengados hasta el día del depósito». El escribano debe notificarlo dentro de las cuarenta y ocho horas hábiles; si eso es imposible, el mismo artículo manda consignar judicialmente.

Notificado el depósito, el artículo 911 le da al acreedor cinco días hábiles y tres caminos, con reparto de gastos distinto:

Aceptar y retirar el depósito: honorarios del escribano a cargo del deudor.
Rechazar el procedimiento y retirar el depósito: honorarios a cargo del acreedor.
Rechazar todo, o no expedirse: el deudor puede disponer de la suma para consignarla judicialmente.

El artículo 912 cierra el mecanismo del lado del acreedor: si retira lo depositado y rechaza el pago puede reclamar un importe mayor, siempre que haga reserva de su derecho en el recibo; si no la hace, «se considera que el pago es liberatorio desde el día del depósito». Y para demandar tiene un término de caducidad de treinta días desde el recibo con reserva: es el plazo más fácil de perder, y corre contra el consorcio.

Por qué esta vía casi no se ve en expensas lo explica el propio Código. El artículo 913 la clausura si, antes del depósito, «el acreedor optó por la resolución del contrato o demandó el cumplimiento de la obligación», y el consorcio demanda rápido porque el artículo 2048 convierte al certificado de deuda en título ejecutivo. La ejecución del otro lado está en el juicio ejecutivo por expensas.

Cuatro situaciones reales de un edificio, una por una

1. El consorcio se quedó sin administrador. Antes de consignar hay dos caminos más rápidos. El artículo 2064 inciso d) faculta al consejo de propietarios a «ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador» y a convocar asamblea dentro de los treinta días. Si nadie convoca, el artículo 2063 habilita la asamblea judicial, que pueden pedir los propietarios que representen el diez por ciento del total. La consignación entra recién cuando no hay ninguna de las dos.

2. Dos administradores que se dicen legítimos. Caso de manual del inciso b): el pago hecho a quien no está legitimado puede no extinguir la deuda. Pero el artículo 2060 fija que «el derecho a promover acción judicial de nulidad de la asamblea caduca a los treinta días contados desde la fecha de la asamblea». Si nadie impugnó en plazo, la designación se consolida y, sumado al artículo 883 inciso e), consignar por las dudas es difícil de sostener.

3. El administrador se niega a recibir, o exige cobrar primero los intereses. Son dos cosas distintas. Negarse a recibir un pago íntegro ofrecido en tiempo puede constituir al consorcio en mora (artículo 886) y habilita el inciso a) del 904: ese es el terreno propio de la consignación, siempre que la oferta pueda probarse. Exigir que se imputen primero los intereses no es una negativa ilegítima: es exactamente lo que dicen los artículos 900 y 903. Discutir eso no da derecho a consignar.

4. Herederos o titularidad discutida. Acá la incertidumbre está del lado del deudor y no se resuelve consignando. El artículo 2050 es amplio: «Además del propietario, y sin implicar liberación de éste, están obligados al pago de los gastos y contribuciones de la propiedad horizontal los que sean poseedores por cualquier título». Cualquier heredero que posee la unidad puede pagar válidamente y el consorcio debe recibirlo; el artículo 897 le da además «derecho de obtener la constancia de la liberación correspondiente».

Lo que no resuelve: no poder pagar no es no estar de acuerdo

La consignación resuelve un problema de destinatario, no de monto. Sirve cuando el propietario quiere pagar y no puede. No sirve para impugnar la liquidación, discutir el prorrateo, objetar un gasto ni forzar una rendición de cuentas. Las últimas palabras del artículo 2049 son la clave:

«ARTICULO 2049.- Defensas. [...] Tampoco pueden rehusar el pago de expensas o contribuciones ni oponer defensas por cualquier causa, fundadas en derechos que ellos invoquen contra el consorcio, excepto compensación, sin perjuicio de su articulación por la vía correspondiente.»

Si discutís una decisión de asamblea —una expensa extraordinaria, una obra—: acción de nulidad, que según el artículo 2060 caduca a los treinta días desde la fecha de la asamblea. No se suspende porque estés juntando información.
Si discutís el prorrateo de fondo: la proporción en el pago de las expensas comunes es contenido obligatorio del reglamento (artículo 2056 inciso g)). Cambiarla es modificar el reglamento, no dejar de pagar.
Si discutís la gestión: el artículo 2067 obliga a rendir cuenta documentada dentro de los sesenta días del cierre del ejercicio (inciso e) y a expedir el certificado de deudas y créditos dentro de los tres días hábiles (inciso l).

Y si querés pagar sin estar de acuerdo con el monto, la herramienta no es consignar: es pagar con reserva. El artículo 898 es explícito: «El deudor puede incluir reservas de derechos en el recibo y el acreedor está obligado a consignarlas». Se paga el total, se deja constancia de qué se objeta, y la discusión sigue sin que la deuda crezca ni el propietario quede en mora.

Dos puntos que la ley no cierra, y el alcance del trámite

¿Que no te manden la liquidación pone al consorcio en mora? El Código no lo resuelve, y las dos lecturas tienen texto de respaldo. Estricta: el artículo 886 exige una «oferta de pago» y una negativa injustificada, así que sin oferta previa el inciso a) del 904 no se activa. Amplia: el artículo 2067 inciso d) obliga al administrador a «practicar la cuenta de expensas», y sin cuenta practicada el propietario no puede hacer «un pago seguro y válido por causa que no le es imputable» —el inciso c)—. Cambia la prueba a producir; lo que sirve para las dos es hacer igual la oferta fehaciente antes de consignar.

¿Se puede consignar el capital y dejar los intereses en discusión? También hay texto para los dos lados. En contra: el 870 exige capital más intereses para que el pago sea íntegro, y el 908 manda consignar con los accesorios devengados. A favor: la segunda oración del artículo 869 —«Si la obligación es en parte líquida y en parte ilíquida, el deudor puede pagar la parte líquida»—, si el capital está determinado y lo discutido es la tasa. La consecuencia es asimétrica: acertar ahorra intereses discutibles, errar corre la extinción hasta la sentencia (artículo 907).

Alcance: el Código Civil y Comercial es nacional, pero el trámite judicial no. El artículo 906 inciso a) lo reconoce cuando manda depositar «a la orden del juez interviniente, en el banco que dispongan las normas procesales». Qué proceso es, qué plazos hay y dónde se deposita lo fija el código procesal de cada jurisdicción: en la Ciudad de Buenos Aires las causas civiles ordinarias tramitan ante la Justicia Nacional en lo Civil, que aplica el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación (Ley 17.454, texto ordenado por el Decreto 1042/81); cada provincia tiene el suyo.

Del lado del administrador: llegó una cédula de consignación

Es un reclamo judicial contra el consorcio y dispara una obligación con plazo. El artículo 2067 inciso k) obliga a notificar a todos los propietarios «inmediatamente, y en ningún caso después de las cuarenta y ocho horas hábiles de recibir la comunicación respectiva, la existencia de reclamos administrativos o judiciales que afecten al consorcio». La cédula llega al domicilio del consorcio, que el artículo 2044 ubica en el propio inmueble. Después, dos ramas: si el monto consignado es el correcto, oponerse solo agrega costas; si es menor al adeudado, la impugnación se apoya en los artículos 905, 869, 870 y 908.

Cómo se registra ese dinero. Un pago consignado no es un concepto contable distinto: es un cobro de la unidad, con su fecha y su imputación. Lo que cambia es de dónde entra y cuándo produce efectos, que según el artículo 907 puede ser una fecha anterior a la del acreditamiento. La fecha a registrar es la que fija la extinción, no la del giro bancario: si no, la cuenta corriente de esa unidad muestra intereses que ya no se deben. Cómo se lleva ese detalle está en la cuenta corriente por unidad funcional.

Una advertencia sobre los recibos, que es donde el consorcio pierde plata sin darse cuenta. El artículo 899 monta tres presunciones contra el acreedor: el recibo por saldo cancela «todas las deudas correspondientes a la obligación por la cual fue otorgado» (inciso a); recibir el pago de un período presume cancelados «los anteriores» (inciso b); y el recibo del capital sin los accesorios y sin reserva los deja «extinguidos» (inciso c). Un recibo mensual limpio a una unidad con deuda vieja puede borrarle al consorcio períodos e intereses. Admiten prueba en contrario, pero la carga queda del lado del edificio.

De ahí la conclusión menos intuitiva de la nota: negarse a recibir un pago es casi siempre un mal negocio para el consorcio. La negativa injustificada frente a una oferta íntegra lo constituye en mora (886), habilita la consignación (904 inciso a), corta los intereses desde la notificación de la demanda (907) y lo expone a las costas. Recibir y hacer reserva expresa de lo que falta es mejor en casi todos los escenarios.

Qué resuelve CONSO acá, y qué no

Un software no consigna ni evita un juicio. Lo que sí puede hacer es eliminar la causa más frecuente de estos conflictos, que casi nunca es jurídica sino informativa: el vecino no sabe cuánto debe, por qué concepto ni desde cuándo.

En CONSO cada unidad funcional tiene su cuenta corriente, con el detalle de períodos liquidados, pagos registrados e intereses imputados, así que el propietario ve exactamente qué se le imputó y contra qué período. Del lado de la administración, un pago consignado se registra como cualquier otro cobro de la unidad: no hace falta un circuito aparte. Y el vecino ve su estado de cuenta desde el portal —lo que ve está en el portal del vecino, y cómo se calculan deuda e interés, en deudas e intereses.

El límite, con la misma claridad: el sistema no tiene un flujo de consignaciones ni podría tenerlo, porque la fecha en que la deuda se extingue la fija una sentencia o la falta de impugnación, no un formulario.

Preguntas frecuentes

¿Qué es la consignación de expensas y para qué sirve?

Es el depósito judicial de lo que se debe, a la orden del juez, para extinguir la deuda cuando el consorcio no recibe el pago. Está en los artículos 904 a 913 del Código Civil y Comercial y sirve para dos cosas: liberarse de la obligación y cortar el devengamiento del interés por mora. El artículo 904 la habilita en tres casos y solo en esos tres: que el acreedor haya sido constituido en mora, que exista incertidumbre sobre la persona del acreedor, o que el deudor no pueda realizar un pago seguro y válido por causa que no le es imputable.

¿Puedo consignar solo la parte de las expensas que reconozco?

Es muy riesgoso y en general no. El artículo 905 somete la consignación a los mismos requisitos del pago, y uno es la integridad: el artículo 869 dice que el acreedor no está obligado a recibir pagos parciales, y el 870 que en una deuda de dinero con intereses el pago solo es íntegro si incluye capital más intereses. Si ya estás en mora, el artículo 908 exige consignar con los accesorios devengados hasta el día del depósito. Consignar de menos expone a que se declare defectuosa: la deuda no se extingue en la fecha de la demanda y los intereses siguen corriendo.

Mi edificio se quedó sin administrador. ¿A quién le pago las expensas?

Antes de consignar hay dos caminos más rápidos previstos en el Código. El artículo 2064 inciso d) faculta al consejo de propietarios a ejercer la administración en caso de vacancia o ausencia del administrador, y a convocar a asamblea dentro de los treinta días de producida la vacancia. Si nadie convoca, el artículo 2063 permite que los propietarios que representen el diez por ciento del total le pidan al juez una asamblea judicial, y el juez puede dictar medidas cautelares para regularizar la situación. La consignación queda para cuando no hay consejo, no hay asamblea y realmente no hay a quién pagarle.

Si consigno, ¿desde cuándo dejo de deber intereses?

Depende de si la consignación es correcta. El artículo 907 establece que la consignación judicial no impugnada por el acreedor, o declarada válida por reunir los requisitos del pago, extingue la deuda desde el día en que se notifica la demanda: los intereses se cortan en esa fecha. En cambio, si es defectuosa y el deudor subsana después los defectos, la extinción recién se produce desde la fecha de notificación de la sentencia que la admite, con todo el período intermedio devengando interés. Por eso el monto y la forma del depósito importan más que la rapidez en presentarlo.

Soy administrador y llegó una demanda de consignación de expensas. ¿Qué hago?

Lo primero tiene plazo: el artículo 2067 inciso k) obliga a notificar a todos los propietarios la existencia de reclamos judiciales que afecten al consorcio inmediatamente y, en ningún caso, después de las cuarenta y ocho horas hábiles de recibida la comunicación. Después hay que revisar el monto: si el depósito cubre capital más intereses devengados, impugnarlo solo agrega costas; si es menor al adeudado, la impugnación se apoya en los artículos 905, 869, 870 y 908. El dinero consignado se registra como un cobro más de esa unidad, con la fecha de extinción que fije el artículo 907.