Libre deuda de expensas al comprar un departamento: qué pedir, a quién y en qué plazo.

Comprar en propiedad horizontal es comprar una unidad con su historia adentro. El Código es claro: nadie se libera de las expensas «aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición». Por eso el papel más barato de toda la operación es el certificado de deuda del consorcio, que el administrador debe expedir en tres días hábiles. Esta guía explica qué pedir, qué controlar además del certificado y qué hacer cuando aparece deuda a último momento.

Equipo CONSO · 26 de agosto de 2026

La respuesta corta

El papel se pide al administrador y sale en tres días

Lo que se conoce como «libre deuda de expensas» es el certificado de deudas y créditos del consorcio del art. 2067 inc. l) del Código Civil y Comercial: el administrador debe expedirlo «a pedido de parte interesada» dentro de tres días hábiles, con constancia de reclamos administrativos o judiciales y con información sobre los seguros vigentes.

Importa porque la deuda no se queda con el vendedor. El art. 2049 impide liberarse del pago de expensas «aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición»: si la unidad debe, el consorcio le puede reclamar al nuevo dueño.

El escribano no retiene por ley

«el escribano no es agente de retención, pero suele colaborar con las partes», dice el Colegio de Escribanos porteño: la retención se pacta

Pedilo con fecha cercana

el certificado habla del día en que se emite: entre uno de hace tres meses y la escritura pueden pasar tres expensas

Qué es —y qué no es— el «libre deuda» de expensas

No existe un formulario nacional llamado «libre deuda de expensas». Lo que existe es la obligación del administrador de expedir un certificado que informe la situación de la unidad y del consorcio. Cuando la unidad no debe nada, ese mismo certificado dice cero, y eso es el «libre deuda».

Conviene no confundirlo con su primo peligroso: el certificado de deuda que se usa para cobrar. Es el del art. 2048 —«el certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe, es título ejecutivo»— y sirve para iniciar juicio ejecutivo contra la unidad morosa. Mismo emisor, finalidad opuesta. Cómo se arma ese documento del lado de la administración está en certificado de deuda por expensas.

Tampoco es un certificado del Gobierno: no lo emite ningún registro. Lo firma el administrador, y por eso el primer control es que quien lo firma sea efectivamente el administrador vigente — en CABA, inscripto en el Registro Público de Administradores de la Ley 941; en provincia de Buenos Aires, en el RPAC de la Ley 14.701. Cómo verificarlo está en cómo saber si un administrador está matriculado.

Cómo se pide y qué tiene que decir

Lo pide «parte interesada», según el art. 2067 inc. l). No hace falta ser todavía el titular: un comprador con boleto de compraventa lo es, y en la práctica lo pide la escribanía interviniente. El pedido conviene hacerlo por escrito, con la unidad funcional identificada y la fecha estimada de escritura.

Qué debería contener, siguiendo el texto de la norma:

Deudas y créditos por todo concepto de la unidad: expensas ordinarias y extraordinarias, cuotas de obras, intereses devengados y —si los hay— saldos a favor.
Constancia de reclamos administrativos o judiciales que afecten al consorcio. Un edificio con un juicio laboral abierto o una intimación de la autoridad local puede tener una erogación futura que hoy no está en ninguna liquidación.
Información sobre los seguros vigentes. El art. 2067 inc. h) obliga al administrador a mantener asegurado el inmueble con un seguro integral que incluya incendio y responsabilidad civil: que exista, y con qué cobertura, es información del comprador.
Fecha de emisión y firma del administrador, con sus datos de inscripción registral donde la jurisdicción la exija.

Detalle de calendario que se subestima: el certificado retrata un día. Si se emitió el 2 y la escritura es el 30, entre medio venció una expensa. Lo prolijo es pedir el certificado con fecha cercana y prever en el acuerdo qué pasa con el período en curso.

Si aparece deuda: quién la paga y cómo se resuelve en la escritura

Frente al consorcio, la respuesta del Código es incómoda para el comprador: la deuda viaja con la unidad. El art. 2049 impide liberarse de expensas devengadas antes de la adquisición, y el art. 2050 agrega que, además del propietario, responden «los que sean poseedores por cualquier título». La razón conceptual está en el art. 2037: las partes del inmueble y las facultades sobre ellas «son interdependientes y conforman un todo no escindible». El desarrollo completo está en por qué la deuda de expensas sigue al inmueble.

Frente al vendedor, en cambio, todo depende de lo que se firme. Las tres salidas habituales, de más a menos protectora para quien compra:

Cancelación previa. El vendedor paga la deuda antes de la escritura y se exhibe el certificado actualizado en cero. Es lo más limpio.
Retención del precio. Se descuenta del precio el importe de la deuda y se instruye a la escribanía a cancelarla. Funciona porque las partes lo pactan: el escribano no es agente de retención de expensas, y actúa según las instrucciones que reciba.
Asunción expresa por el comprador, con el precio ajustado en consecuencia. Válida, pero exige tener el número exacto y saber que los intereses siguen corriendo hasta el pago.

Lo que no funciona es la cláusula genérica «el vendedor declara no adeudar expensas» sin certificado que la respalde: no impide que el consorcio reclame al nuevo dueño, sólo abre un juicio posterior contra alguien que ya cobró y se fue.

Lo que el certificado no dice y conviene averiguar igual

El certificado es necesario y no es suficiente. Hay cuatro cosas que no aparecen ahí y que pueden cambiar el costo real de vivir en ese edificio.

Obras ya aprobadas por asamblea. Si el consorcio votó impermeabilizar la terraza y el cobro arranca el mes que viene, la unidad hoy no debe nada y en sesenta días debe seis cuotas. Se detecta leyendo las actas del último año, no el certificado.
El estado del fondo de reserva. Un edificio con fondo integrado absorbe imprevistos; uno sin fondo los cobra por derrama. Qué es y quién autoriza usarlo está en fondo de reserva del consorcio.
La morosidad del edificio. Si un tercio de las unidades no paga, el resto financia el mes y las expensas reales terminan siendo más altas que las nominales. Suele verse en el estado financiero de las últimas liquidaciones.
Las verificaciones obligatorias al día. Ascensores, matafuegos, tanques, instalaciones térmicas: el art. 2067 inc. c) pone en cabeza del administrador «dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales». Un edificio atrasado en certificaciones tiene gastos y multas por delante.

La forma barata de mirar todo eso: pedir las tres últimas liquidaciones y las actas de asamblea del último año. Cómo leer las liquidaciones, renglón por renglón, está en esta guía.

Los otros libres deuda que sí son de organismos

El de expensas lo firma el administrador; los demás, no. En una compraventa suelen convivir varios trámites distintos que la gente agrupa bajo el mismo nombre: los certificados registrales que solicita la escribanía —dominio e inhibiciones—, los impuestos inmobiliarios y tasas —en CABA, ABL ante AGIP; en provincia de Buenos Aires, ARBA— y los servicios a nombre del titular.

La diferencia práctica es quién responde por lo viejo. En expensas, el Código traslada la deuda a la unidad y, por lo tanto, al comprador. En impuestos y servicios el régimen es otro y varía por jurisdicción y por servicio. Por eso el Colegio de Escribanos porteño describe el rol del notario en esta materia como de colaboración —pide las últimas boletas y la liquidación de expensas con los datos del administrador— y no como el de un agente de retención.

Conclusión operativa: no delegues el control de expensas suponiendo que «el escribano se encarga». Pedí vos el certificado, leelo, y si hay saldo, definí por escrito quién lo paga antes de firmar.

Checklist del comprador, en orden

Antes de la escritura

Pedir el certificado del art. 2067 inc. l) con fecha cercana a la escritura, por escrito y con la unidad identificada.
Verificar quién firma: que sea el administrador vigente y, donde corresponda, inscripto en el registro local.
Leer las actas del último año buscando obras aprobadas, derramas, juicios y cambios de administrador.
Pedir las tres últimas liquidaciones y mirar el estado financiero, la morosidad y el fondo de reserva.
Definir por escrito qué pasa con la deuda que aparezca: cancelación previa, retención del precio o asunción con ajuste.
Acordar el período en curso: quién paga la expensa del mes de la escritura y desde qué día corre por cuenta del comprador.
Después de escriturar, notificar al administrador el cambio de titular y, si corresponde, tu domicilio especial (art. 2046 inc. f): las convocatorias y las intimaciones van a donde figure registrado.

Por qué en algunos edificios el certificado sale en el día

La diferencia entre un certificado que sale en el día y uno que demora dos semanas casi nunca es la voluntad del administrador: es dónde vive la información. Si el saldo de cada unidad está en una planilla que se arma a mano, contestar «cuánto debe la unidad 4.º B al 26 de agosto» obliga a reconstruirlo.

En CONSO cada unidad funcional tiene su cuenta corriente viva: saldo, liquidaciones archivadas mes a mes, pagos informados por el vecino con su comprobante adjunto y con fecha y hora. Del lado del vecino, esa misma información se ve desde el portal, sin pedirla. Es exactamente lo que un certificado de deuda tiene que reflejar — y por eso responderlo deja de ser una investigación.

Dicho sin adornos: el certificado lo firma una persona, no un sistema, y la responsabilidad por lo que dice es del administrador. Lo que la plataforma resuelve es que ese número esté al día y sea reconstruible, no la firma.

Preguntas frecuentes

¿Quién paga la deuda de expensas anterior a la compra?

El Código Civil y Comercial es tajante: el art. 2049 dice que los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribución a su cargo «aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición». Es decir que el consorcio puede reclamarle al comprador las expensas impagas anteriores a la escritura. Que el comprador después pueda repetir contra el vendedor —por lo pactado en el boleto o por evicción— es otro juicio, y no lo exime frente al consorcio.

¿El escribano está obligado a retener la deuda de expensas?

No. El Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires lo dice con todas las letras: «Respecto de las expensas y los servicios, el escribano no es agente de retención, pero suele colaborar con las partes para que el comprador reciba el inmueble libre de deudas». La retención existe porque las partes la pactan, no porque una norma la imponga. Si querés que se retenga, tiene que quedar escrito antes: en el boleto o en las instrucciones a la escribanía.

¿En cuánto tiempo tiene que darme el certificado el administrador?

Tres días hábiles. El art. 2067 inc. l) obliga al administrador a expedir, «a pedido de parte interesada», el certificado de deudas y créditos del consorcio por todo concepto, «con constancia de la existencia de reclamos administrativos o judiciales e información sobre los seguros vigentes». No hace falta ser el propietario para pedirlo: alcanza con ser parte interesada, y un comprador con boleto lo es.

¿El certificado de deuda me protege de todo?

No. Te dice cuánto debe esa unidad al día de su emisión, si hay reclamos administrativos o judiciales y qué seguros tiene el consorcio. No te dice si la asamblea aprobó una obra que se va a cobrar en cuotas a partir del mes que viene, ni cómo está el fondo de reserva, ni si el edificio tiene deudas con proveedores o juicios laborales del encargado. Eso se averigua con las actas de asamblea del último año y las últimas liquidaciones, no con el certificado.

Compré y apareció una deuda vieja. ¿Qué puedo hacer?

Frente al consorcio, pagar y discutir después: el art. 2049 no admite oponer defensas contra el consorcio salvo compensación, y el certificado de deuda que emite el administrador es título ejecutivo (art. 2048). Frente al vendedor, depende de lo que firmaron: si el boleto o la escritura dicen que entrega la unidad libre de deudas, hay acción de repetición por lo que pagaste. Por eso conviene pedir el certificado con fecha cercana a la escritura y no meses antes.