Inicio|Blog|Propuesta de administración
Formación · 9 min de lectura
Qué debe incluir una propuesta de administración de consorcios.
La propuesta es el documento que circula entre propietarios que nunca te vieron y se lee en la asamblea que decide. Qué secciones no pueden faltar, cómo presentar los honorarios y qué adjuntar para que el consejo pueda compararte con los otros candidatos.
Equipo CONSO · 12 de agosto de 2026
3 a 6 páginas
Suficiente para comparar; más que eso no se lee en asamblea
9 secciones
La estructura mínima que un consejo necesita para decidir
90 días
El plan de inicio: la sección que casi nadie incluye
1 liquidación modelo
El adjunto que más diferencia hace frente a otro candidato
01
La propuesta se lee sin vos delante
La reunión con el consejo dura una hora. La propuesta, en cambio, circula por WhatsApp entre propietarios que nunca te vieron, se compara con la de otros dos candidatos y se lee en voz alta en la asamblea que decide. Es el único elemento de la captación que trabaja sin vos delante — conviene escribirla pensando en el propietario que la va a leer sin contexto y sin ganas.
De ahí sale el criterio que ordena todo el documento: tiene que poder compararse. Si el consejo no puede poner tu propuesta al lado de otra y ver dónde se diferencian, la comparación se va a resolver por el único campo que siempre es comparable — el precio. Una propuesta bien armada no es la que más promete: es la que le da al consejo más ejes de comparación además del honorario.
02
La estructura mínima
Nueve secciones cubren lo que un consejo de propietarios necesita para decidir. El orden puede variar; la ausencia de cualquiera de ellas se nota.
- Datos del administrador y matrícula. Nombre o razón social, CUIT, número de matrícula y jurisdicción. Es lo primero que el consejo va a verificar en el registro.
- Alcance del servicio. Qué tareas quedan cubiertas: liquidación de expensas, gestión del personal, pagos a proveedores, seguros, asambleas, gestión de morosidad, trámites ante organismos.
- Qué se factura aparte. Tan importante como lo anterior, y desarrollado abajo.
- Honorarios y criterio de actualización. El monto, la base de cálculo y cada cuánto y con qué referencia se ajusta.
- Rendición de cuentas. Con qué periodicidad, en qué formato, con qué nivel de detalle y qué puede consultar el consejo entre una rendición y otra.
- Atención: canales, horarios y quién. Qué pasa con un reclamo un martes a la tarde y quién responde cuando el titular no está.
- Plan de inicio o traspaso. Los primeros 90 días, desarrollados abajo.
- Referencias verificables. Consorcios administrados, antigüedad y un contacto que pueda atender el llamado.
- Vigencia de la propuesta. Con fecha. Una propuesta sin vencimiento se sigue comparando seis meses después, con costos que ya no son los mismos.
03
Honorarios: el monto importa menos que el borde
Lo que genera conflictos meses después casi nunca es el honorario en sí, sino lo que quedó indefinido a su alrededor. Conviene listar explícitamente, del lado de «incluido» o del lado de «aparte», por lo menos estos ítems: gastos administrativos y de librería, envío de expensas, emisión de certificados de deuda, gestión judicial de morosos, trámites ante organismos, asambleas extraordinarias fuera de las previstas y horas de gestión de obras.
Sobre la base de cálculo, las dos formas habituales son un monto fijo mensual y un valor por unidad funcional. La segunda escala sola con el tamaño del edificio y suele discutirse menos, pero conviene aclarar si las unidades vacías o las cocheras computan. Sea cual sea, hace falta un criterio de actualización escrito: sin él, la conversación vuelve como conflicto en cada asamblea ordinaria. Cómo se compone un honorario razonable en el mercado argentino está en cuánto cobra un administrador de consorcios.
04
El plan de los primeros 90 días
Es la sección que casi ninguna propuesta trae y la que más confianza genera, porque es la única que habla de ejecución y no de intenciones. Un consorcio que está cambiando de administración tiene un miedo concreto y razonable: quedar en el medio, sin documentación y sin números, durante meses.
- Recepción de la documentación del administrador saliente, con el plazo legal de 15 días hábiles como referencia y un detalle de qué se va a reclamar — el listado completo está en qué documentación debe entregar el administrador saliente.
- Cuenta bancaria del consorcio: apertura o cambio de firmas, a nombre del consorcio.
- Situación del personal del edificio: legajo, categoría, aportes, ART y seguros vigentes.
- Estado de deuda por unidad, con corte a la fecha de asunción, para que no se discuta después qué deuda es de quién.
- Fecha comprometida de la primera liquidación y de la primera rendición al consejo.
Poner fechas concretas en esta sección es asumir un compromiso verificable — que es exactamente el motivo por el que funciona.
05
Cinco errores que se repiten
- La propuesta de una línea. Un número por mail no se puede defender en asamblea: el propietario que no estuvo en la reunión no tiene con qué evaluarla.
- Transcribir la ley. Cuatro páginas de obligaciones del Código Civil no distinguen a nadie: todos los candidatos están obligados a lo mismo.
- Prometer que van a bajar las expensas. El grueso de una expensa son sueldos, servicios y mantenimiento, y no dependen del administrador. La primera liquidación desmiente la promesa. Se puede comprometer transparencia, gestión de morosidad y revisión de contratos con proveedores — no una baja general.
- Hablar de la administración saliente. El consorcio ya conoce sus problemas, y las críticas transmiten algo incómodo sobre cómo se hablará de ellos más adelante.
- No poner fecha ni vigencia. Una propuesta sin vencimiento se compara meses después contra costos que ya cambiaron.
06
Qué adjuntar
Cuatro adjuntos alcanzan: constancia de matrícula vigente en la jurisdicción del edificio, constancia de inscripción fiscal, referencias con un contacto real, y un modelo de liquidación de expensas con los datos de otro edificio anonimizados.
Ese último es el que más diferencia hace, y es el que casi nadie manda. Responde sin discurso la pregunta que el consejo no sabe formular: con qué nivel de detalle va a recibir la información. Un propietario que ve una liquidación abierta por rubro, con el detalle del gasto y los intereses calculados, entiende en treinta segundos algo que ningún párrafo de la propuesta le puede explicar.
Si además la administración trabaja con una plataforma donde el consejo entra a ver expensas, pagos y documentación cuando quiere, conviene mostrarlo en la reunión en lugar de describirlo — la capacidad operativa es parte del argumento, no un detalle técnico.
07
Preguntas frecuentes
¿Qué extensión debe tener una propuesta de administración?
La que permita compararla, no más. Entre tres y seis páginas suele alcanzar para cubrir alcance, honorarios, forma de rendición, plan de inicio y referencias. Una propuesta de una línea con un número no se puede defender en asamblea, y una de veinte páginas con transcripciones del Código Civil no la lee nadie: lo que el consejo necesita es poder poner tu propuesta al lado de otra y ver las diferencias.
¿Conviene poner el honorario en la propuesta o discutirlo después?
En la propuesta, siempre. El consejo va a comparar candidatos y una propuesta sin número queda afuera de la comparación o se completa con una suposición. Lo importante no es solo el monto sino qué incluye, qué se factura aparte y con qué criterio se actualiza.
¿Qué documentación conviene adjuntar?
La constancia de matrícula vigente en la jurisdicción del edificio, la constancia de inscripción fiscal, referencias de consorcios que administrás con un contacto que pueda atender el llamado, y — el adjunto que más diferencia hace — un modelo real de liquidación de expensas, con los datos de otro edificio anonimizados, para que el consejo vea con qué detalle va a recibir la información.
¿Hay que prometer que van a bajar las expensas?
No, y conviene evitarlo. El grueso de una expensa son sueldos del personal, servicios y mantenimiento: un administrador nuevo no los cambia por decisión propia. Prometer una baja general es una promesa que la primera liquidación desmiente. Lo que sí se puede comprometer con seriedad es transparencia en la composición del gasto, gestión de la morosidad y revisión de contratos con proveedores.