Cómo bajar la morosidad en un consorcio: política de cobranza, calendario y escalada.

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Casi todo lo que vas a leer sobre morosos es derecho español o colombiano

Buscá «propietario moroso servicios comunidad» y lo que vuelve es, mayoritariamente, la Ley de Propiedad Horizontal española —cuyo artículo 15.2 sí priva del voto al propietario que no está al día— y jurisprudencia colombiana sobre restricción de servicios en copropiedad, empezando por la sentencia T-146/03 de su Corte Constitucional. Son regímenes reales y vigentes. Ninguno de los dos rige acá. En la Argentina la propiedad horizontal está en los artículos 2037 a 2072 del Código Civil y Comercial —la Ley 13.512 quedó derogada por la Ley 26.994— y ese Título no tiene el equivalente de ninguna de las dos reglas.

El moroso vota

El capítulo de asambleas, artículos 2058 a 2063, no contiene ninguna norma que suspenda al deudor: el 2058 define la asamblea como «la reunión de propietarios», sin calificativos, y el 2060 computa las mayorías «sobre la totalidad de los propietarios». Barreiro y Gonzalía, en la Revista del Notariado nº 935, lo escriben así: «el hecho de que un propietario se encuentre en mora en el pago de las expensas […] no constituye un impedimento a su derecho a deliberar y votar en las asambleas, a menos que el reglamento lo establezca expresamente» (remiten a Kiper, Tratado de derechos reales). Sólo pierde el voto si el reglamento lo dice de manera expresa; no alcanza una decisión de asamblea ni el criterio del administrador.

Y antes de festejar una cláusula así, conviene hacer la cuenta. El artículo 2060 computa sobre la totalidad, no sobre los habilitados a votar: privar del voto saca votos del numerador y no toca el denominador. En un edificio con morosidad alta, esa cláusula puede volver matemáticamente imposible reunir los dos tercios que el artículo 2057 exige para modificar el reglamento, o la mayoría absoluta con doble cómputo del 2060. Se piensa como castigo al deudor y termina paralizando al consorcio.

Cortar un servicio no tiene respaldo normativo

Revisado el Título completo de propiedad horizontal, no existe ningún artículo que autorice a suspender, cortar o restringir servicios por deuda de expensas. Es un hecho por ausencia y hay que decirlo como tal. Lo que el Código sí da es el certificado de deuda como título ejecutivo (artículo 2048 in fine) y la acción para hacer cesar la infracción del artículo 2069 — que se dispara por violar las prohibiciones del artículo 2047, que son cuatro y taxativas: la mora no es una de ellas. El artículo 2040 condiciona el uso de las partes comunes a no perjudicar a los demás, no a estar al día. Y el artículo 2049 dice que ni la renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes libera de pagar: la ley desacopla «usar» de «pagar», y no ofrece apoyo alguno para la simetría inversa. Encima está el artículo 10, abuso del derecho, que faculta al juez a ordenar la reposición al estado anterior y a fijar una indemnización.

Precisión sobre lo que no sabemos: para esta nota no se leyó ningún fallo argentino sobre corte de servicios a morosos en propiedad horizontal. Lo que se afirma acá es ausencia de base legal en el Código, no doctrina judicial. Cuando la práctica aparece viene de una cláusula del reglamento o de una decisión de asamblea, y para el administrador matriculado es un riesgo personal sin norma que lo respalde.

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La política de cobranza: qué dice y quién la aprueba

Casi todos los consorcios cobran «como se viene haciendo». Sin regla escrita, cada caso se resuelve por conversación, la conversación depende de quién llama, y el vecino que pagó puntual descubre que el que no pagó no tuvo consecuencia. Una política de cobranza es, antes que un instrumento jurídico, un instrumento de equidad interna.

El artículo 2056, que enumera los veintiún contenidos obligatorios del reglamento, no exige que fije intereses, punitorios, fecha de vencimiento ni segundo vencimiento: en materia económica lo único obligatorio es el inciso g), la proporción en el pago. Si el reglamento calla —y suele callar—, la puerta es la asamblea: el artículo 2058 inciso d) le atribuye «las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del consejo», y el 2060 fija la mayoría absoluta con doble cómputo. El administrador no puede fijar la tasa por su cuenta: el artículo 2067 inciso d) le da «practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para satisfacerlas», que es otra cosa.

Para los consorcios que nunca juntan quórum, el artículo 2060 segundo párrafo: la mayoría de los presentes puede proponer decisiones que se comunican por medio fehaciente a los ausentes y se tienen por aprobadas a los quince días, salvo oposición con mayoría suficiente. El plazo para atacar de nulidad esa asamblea caduca a los treinta días.

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Segmentar: no todos los que deben son lo mismo

La secuencia de acciones tiene que ser uniforme; la lectura del caso, no. En un edificio conviven cuatro situaciones que se parecen sólo en la columna del saldo.

Para el circunstancial, el plan de pago es lo que más recupera y lo que peor se instrumenta: sin documento firmado, sin caducidad pactada y sin reflejo en la cuenta corriente, un convenio es un permiso informal para seguir debiendo. Cómo se estructura está en planes de pago para morosos de expensas.

Para el moroso en conflicto, la respuesta es el artículo 2049 completo: no se oponen defensas fundadas en derechos contra el consorcio, excepto compensación, «sin perjuicio de su articulación por la vía correspondiente». El reclamo no se pierde, se separa. Decirlo así —«tu reclamo sigue vivo; la expensa corre igual»— es más eficaz que discutirlo, y es literalmente lo que dice la norma.

Para la unidad sin interlocutor, dos artículos hacen el trabajo. El 2049 primer párrafo: la deuda alcanza a las devengadas antes de la adquisición, y ni la venta ni el abandono liberan. Y el 2067 inciso l): a pedido de parte interesada el administrador debe expedir dentro de los tres días hábiles el certificado de deudas y créditos del consorcio. Ese es el trámite de la escritura, y la razón por la que una deuda bien registrada se cobra sola el día de la venta.

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El escalón donde se caen los juicios

El ejecutivo de expensas es rápido porque el deudor casi no tiene defensas que oponer (artículo 2049, segundo párrafo). Pero eso vale sólo si el título está bien armado, y el punto crítico es el menos difundido.

Dos precisiones. El administrador no necesita autorización especial para representar al consorcio: el artículo 2067 inciso m) lo hace «mandatario exclusivo con todas las facultades propias de su carácter de representante legal». Y el artículo 524 pertenece al Código Procesal de la Nación, que rige la Justicia Nacional y federal: cada provincia tiene el suyo. El artículo 2048 sí rige en todo el país; el trámite ejecutivo, no necesariamente.

No confundir dos documentos parecidos: el certificado del artículo 2048 es el del propietario moroso y es el que se ejecuta; el del artículo 2067 inciso l) es el de deudas y créditos del consorcio, se expide en tres días hábiles y es el que se pide para escriturar.

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Qué resuelve CONSO y qué queda del lado del abogado

Conviene ser exacto, porque en cobranza prometer de más se paga con la confianza del administrador. CONSO no ejecuta deuda, no redacta convenios de pago, no emite el certificado del artículo 2048 y no bloquea ni corta nada: el propietario moroso ve el portal completo, igual que cualquier otro.

Lo que sí resuelve es la infraestructura sobre la que se apoya cualquier política de cobranza. La cuenta corriente por unidad funcional arrastra el saldo período a período con interés simple sobre capital: el interés acumulado impago se lleva aparte y queda fuera de la base del período siguiente —el criterio del artículo 770— y un pago parcial cancela primero el interés y el resto va a capital. La tasa se configura por edificio. Así, la deuda e intereses por unidad deja de ser una planilla que alguien tiene que actualizar a mano.

Del lado del ingreso, la conciliación del extracto bancario es asistida por inteligencia artificial y confirmada por una persona: se sube el Excel del home banking, una IA mapea las columnas y propone la imputación de cada depósito, y nada se aplica solo. Si no se puede determinar de qué unidad vino, queda sin identificar en lugar de adivinar. Y la liquidación sale con los comprobantes de cada gasto adjuntos, que es lo que desarma la morosidad de protesta antes de que empiece.

Sobre los avisos, la precisión importa: los recordatorios de pago salen en un clic —por fila o a todos los deudores del período, por WhatsApp, bandeja del portal o email— pero son manuales, no automáticos: no hay tarea programada que los dispare sola. Sí existe un aviso de deuda que el sistema emite pasado el segundo vencimiento y envía por email a los contactos de la unidad, con capital e intereses; no es carta documento ni pieza postal. Tampoco hay planes de pago con morosos ni cortes de ningún tipo — y por lo visto en la sección 01, tampoco corresponde que los haya.