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El reglamento manda
El reglamento de propiedad horizontal es una escritura inscripta: fija coeficientes, mayorías y tus facultades, y vos lo aplicás.
El es una escritura pública inscripta. Fija los coeficientes, las mayorías y tus facultades: vos lo aplicás, no lo escribís.
Es un título, no un acuerdo de convivencia
Para dividir jurídicamente el edificio, el titular de dominio o los condóminos redactan el reglamento por escritura pública y lo inscriben en el registro inmobiliario. Desde ahí se integra al título de cada : quien compra el 4.º B compra también el reglamento.
Por eso no hay circular interna que le gane. Un reglamento interno de convivencia, un mail a los propietarios o una costumbre de veinte años no cambian lo que dice la escritura.
Lo que ya está resuelto ahí adentro
El Código enumera lo que el reglamento debe contener. Cuatro de esas cosas las vas a necesitar todas las semanas:
- la parte proporcional indivisa de cada unidad, base del prorrateo y los coeficientes;
- la proporción en que cada una paga las ;
- las mayorías necesarias para cada decisión y cómo se computan;
- la designación, las facultades y el plazo de ejercicio del administrador.
Cuando dudes si podés hacer algo, la primera lectura es ésta; el resto del oficio está en la guía de administración de consorcios.
Ejemplo
Un propietario pide que le saquen el ascensor de la expensa
El edificio gastó $2.400.000 en el mes. La unidad del segundo piso tiene un de 3,25 %, así que le tocan $78.000. El propietario avisa que nunca usa el ascensor y pide pagar menos.
La eximición parcial existe, pero la decide el reglamento y no vos: sólo puede alcanzar a unidades que no tienen acceso a determinados servicios o sectores del edificio. Si el reglamento no la prevé, esa unidad paga sus $78.000 aunque su dueño suba por la escalera.
Ojo
Cambiar el reglamento se puede: hace falta una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios. Lo que no existe es cambiarlo de hecho. Empezar a prorratear por metros cuadrados «porque es más justo» te deja todas las liquidaciones mal hechas hasta el día que alguien reclame.
Puntos clave
Lo que te llevás de este paso.
- Es escritura pública inscripta y se integra al título de cada unidad funcional.
- De ahí salen los coeficientes, las mayorías y el plazo del administrador.
- Se modifica con dos tercios de la totalidad de los propietarios, nunca por costumbre.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el reglamento de propiedad horizontal?
Es una escritura pública inscripta en el registro inmobiliario que se integra al título de cada unidad funcional: quien compra el 4.º B compra también el reglamento. Fija la parte proporcional indivisa de cada unidad, la proporción en que paga las expensas, las mayorías de cada decisión y las facultades del administrador.
¿Se puede cambiar el reglamento de propiedad horizontal?
Sí, con una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios. Lo que no existe es cambiarlo de hecho: ni una circular interna, ni un mail a los propietarios, ni una costumbre de veinte años le ganan a la escritura. Empezar a prorratear por metros cuadrados cuando el reglamento fija coeficientes deja mal hechas todas las liquidaciones.
Preguntas antes de seguir
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Última revisión: septiembre de 2026 · Revisado por Equipo de CONSO