Paso 6 de 7
Qué decidís solo y qué va a asamblea
Ejecutás el gasto ordinario y lo que ya está resuelto; la facultad que no te dan la ley, el reglamento ni la asamblea, no la tenés.
Ejecutás el gasto ordinario y lo que la ya resolvió. La facultad que no está escrita, no la tenés.
Tus facultades te las dan tres, no una
El Código abre el artículo que te enumera diciendo de dónde salen: la ley, el y la asamblea. Recién después lista trece deberes, encabezados por «en especial debe», y al reglamento le manda fijar tus facultades especiales.
Lo que queda afuera de esas tres es de la asamblea: el Código le entrega «las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del consejo de propietarios». Sirve en los dos sentidos: la facultad que no está escrita en ninguna de las tres no la tenés, y la que el reglamento sí te da es tuya.
Qué es «ordinario»
Son expensas ordinarias, entre otras, las de administración y las de reparación o sustitución de las necesarias para mantener el edificio en buen estado de seguridad, comodidad y decoro. Las extraordinarias las dispone la asamblea por resolución: quién paga cada una está en expensas ordinarias y extraordinarias.
Reponer la bomba que dejó de andar es ordinario. Agregar una que nunca hubo es obra nueva, y eso ya no es tuyo.
Obra nueva y mejora sobre lo común
- Mayoría de los propietarios, con informe técnico previo de un profesional autorizado. El informe va antes de la votación, no después.
- Unanimidad si la obra gravita o modifica la estructura del inmueble de manera sustancial, o si beneficia a un solo propietario.
- Si es en interés particular, la costea el beneficiario, incluidos los gastos de modificar el reglamento y de inscribirlo.
Cómo se cuenta esa mayoría
La del Código no se computa sobre los que fueron: se computa sobre la totalidad de los propietarios, y con doble exigencia —número de unidades y partes proporcionales indivisas—.
Si no llegás, hay una salida escrita: la mayoría de los presentes puede proponer la decisión, se la comunicás por medio fehaciente a los ausentes y queda aprobada a los quince días de notificados, salvo que se opongan antes por el mismo medio y con mayoría suficiente.
Cómo se convoca, qué quórum hace falta y cómo se labra el acta está en la guía completa de la asamblea de consorcio; del lado del trabajo diario, en asambleas y actas.
Ejemplo
Once de veinte no cierra la cuenta
El edificio tiene veinte unidades y a la asamblea van once. Las once votan a favor de poner cámaras donde nunca hubo.
Once sobre veinte es mayoría en número, pero falta la otra mitad de la cuenta: esas once unidades suman el 43 % de las partes proporcionales indivisas. La decisión no está tomada. Lo que sí podés hacer es notificar la propuesta a los nueve ausentes y esperar quince días.
Ojo
La urgencia no te da una facultad nueva. El Código no te reconoce ninguna: la reparación urgente que regula es la del propietario que actúa en ausencia tuya y del consejo. Lo que la Ley 941 y la Ley 14.701 te permiten —con las mismas palabras las dos— es contratar sin cumplir los requisitos previos de presupuesto, limitando la intervención a lo indispensable y sometiendo el resto a lo prescripto. Sirve para destrabar un sábado a la noche, no para saltearte una asamblea.
Puntos clave
Lo que te llevás de este paso.
- Tus facultades salen de tres lados: la ley, el reglamento y la asamblea.
- Obra nueva sobre lo común: informe técnico previo y mayoría; unanimidad si toca la estructura.
- La mayoría se cuenta sobre la totalidad, por unidades y por coeficientes a la vez.
Preguntas frecuentes
¿Qué gastos puede decidir el administrador sin pasar por la asamblea?
Los ordinarios y lo que la asamblea ya resolvió. Son ordinarias, entre otras, las expensas de administración y las de reparación o sustitución de partes comunes necesarias para mantener el edificio en buen estado de seguridad, comodidad y decoro. Reponer la bomba que dejó de andar es ordinario; agregar una que nunca hubo es obra nueva y vuelve a la asamblea.
¿Cómo se cuenta la mayoría absoluta en una asamblea de consorcio?
Sobre la totalidad de los propietarios, no sobre los que fueron, y con doble exigencia: número de unidades y partes proporcionales indivisas. Si no se llega, la mayoría de los presentes puede proponer la decisión, comunicarla por medio fehaciente a los ausentes, y queda aprobada a los quince días de notificados salvo que se opongan antes por el mismo medio y con mayoría suficiente.
Preguntas antes de seguir
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Última revisión: septiembre de 2026 · Revisado por Equipo de CONSO