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La mora a interés simple
El interés por mora se calcula sobre el capital adeudado, nunca sobre intereses: el pago parcial cancela primero los intereses y la tasa excesiva la reduce el juez.
La deuda de una unidad en mora tiene dos partes que no se mezclan nunca: el capital, que son las expensas impagas, y los intereses, que son el precio del atraso.
Interés sobre el capital, nunca sobre el interés
El Código prohíbe cobrar intereses de los intereses —el — salvo cuatro excepciones: una cláusula expresa que capitalice con una periodicidad no inferior a seis meses, la demanda judicial, la liquidación judicial u otra ley. La liquidación mensual no es ninguna. El interés de cada mes se calcula sobre el capital impago, y el interés que quedó sin pagar se arrastra en su propio renglón, fuera de la base.
El pago parcial va primero a los intereses
Si el moroso paga una parte, el pago cancela primero los intereses y recién después el capital, salvo que le des recibo por cuenta de capital. Él no puede imputarlo al capital sin tu consentimiento. Mientras los intereses no estén cubiertos, el capital no baja.
La tasa que fija el reglamento tiene techo
La tasa sale del reglamento o de la asamblea, pero el juez la reduce cuando excede sin justificación el costo medio del dinero, y lo cobrado de más se imputa al capital. En 2024 la Sala D de la Cámara Civil confirmó que no se aplicaba el 10 % mensual de un reglamento y fijó la tasa activa del Banco Nación, y la Sala I recordó que no se admite cualquier tasa por el solo hecho de estar pactada.
Ejemplo
Julio impago, dos meses después
El reglamento fija un 3 % por cada mes de atraso, que se liquida mes por mes. El 1.º A no pagó la expensa de julio: $100.000 de capital.
En agosto se devengan $3.000 de interés. En septiembre, otros $3.000: sobre los $100.000 de capital, no sobre $103.000. Debe $100.000 de capital y $6.000 de intereses.
En septiembre paga $5.000: cancelan $5.000 de intereses y quedan $1.000. El capital sigue en $100.000, así que octubre suma otros $3.000 y la unidad debe $104.000.
Calculá la deuda de una unidad en mora
Cargá el saldo que arrastra la unidad, cuánto de ese saldo ya eran intereses, lo que pagó y la tasa de interés punitorio del reglamento.
Fijate que el interés punitorio sale de $138.000,00 —el capital— y no de $145.000,00, que es lo que debe en total. Esa diferencia son los intereses viejos, y sobre ellos no se cobra interés.
Ojo
Si la planilla calcula el interés del mes sobre el «saldo total» de la liquidación anterior, está cobrando interés sobre interés. Mirá la fórmula, no el total: la correcta está en calcular intereses por mora en Excel, y la liquidación de expensas de CONSO ya la aplica así.
Puntos clave
Lo que te llevás de este paso.
- El interés de cada mes se calcula sobre el capital impago, nunca sobre intereses anteriores.
- Un pago parcial cancela primero los intereses y después el capital.
- La tasa del reglamento se aplica, pero un juez la reduce si es desproporcionada.
Preguntas frecuentes
¿Se pueden cobrar intereses sobre los intereses de las expensas?
No en la liquidación mensual. El Código Civil y Comercial prohíbe el anatocismo salvo cláusula expresa que capitalice con una periodicidad no inferior a seis meses, demanda judicial, liquidación judicial u otra ley. El interés de cada mes se calcula sobre el capital impago, y el interés que quedó sin pagar se arrastra aparte, fuera de la base.
¿A qué se imputa un pago parcial de un propietario moroso?
Primero a los intereses y después al capital, salvo que el consorcio le dé recibo por cuenta de capital. El propietario no puede imputarlo al capital sin consentimiento del acreedor. Por eso, mientras los intereses no estén cubiertos, el capital no baja y el interés del mes siguiente tampoco.
Preguntas antes de seguir
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Última revisión: octubre de 2026 · Revisado por Equipo de CONSO