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El fondo de reserva
El fondo de reserva no lo exige la ley: existe si el reglamento o la asamblea lo crean, y para usarlo necesitás autorización previa del consejo.
El es la plata que el consorcio aparta para lo que no se puede prever. Lo primero que tenés que saber de él es que la ley no te lo exige.
Existe si alguien lo creó
El Código obliga al propietario a contribuir al fondo de reserva «si lo hay». Esas tres palabras deciden la cuestión: el fondo puede no existir. No está entre lo que el reglamento debe contener, y ni la Ley 941 porteña ni la Ley 14.701 bonaerense lo mencionan.
Lo crean el reglamento o la asamblea, y quien lo crea fija cuánto se aporta y cómo. Vos lo liquidás todos los meses en un renglón propio y lo guardás con el resto de los fondos del consorcio, en la cuenta a su nombre.
Para usarlo, pedís permiso antes
Ante un gasto imprevisto y mayor que los ordinarios, disponer del fondo, en todo o en parte, exige la autorización previa del consejo de propietarios. Previa quiere decir antes de pagar, no un visto bueno en la asamblea siguiente.
Si el consorcio no tiene consejo, el Código no nombra a otro órgano para esa autorización. Lo que no es atribución tuya ni del consejo lo resuelve la asamblea: en CABA, no lo decidís solo, como ya viste en qué decidís solo y qué va a asamblea. Cómo dimensionarlo sin inventar un porcentaje está en el fondo de reserva del consorcio.
Ejemplo
Se quema el motor del ascensor
La asamblea fijó un aporte al fondo de $150.000 por mes. Al 2.º B, con 8,25 %, le tocan $12.375 mensuales en su propio renglón.
En julio el fondo tiene $3.650.000 y el motor del ascensor se quema: el arreglo cuesta $3.200.000, más que todas las ordinarias del mes. Antes de pagar, le pedís al consejo la autorización por escrito. Con ella, pagás desde el fondo, y la liquidación de julio muestra el egreso y el saldo que queda: $450.000.
Ojo
El Código prevé disponer del fondo para gastos imprevistos y mayores que los ordinarios, y aun así con autorización previa. Usarlo para tapar la mora de un mes o adelantar un sueldo no es ninguna de las dos cosas: no lo hagas sin que lo resuelva quien corresponde.
Aclaración legalProvincia de Buenos Aires
La Disposición DPPJ 48/2023 resuelve el caso sin consejo para la urgencia: si el arreglo urgente toca el fondo, necesitás la autorización del consejo, si lo hay; si no hay consejo, decidís vos y lo comunicás enseguida por correo a todos los propietarios, y ese correo no se reemplaza con el renglón de la liquidación. Si el caso no es urgente y da tiempo, convocás a asamblea extraordinaria antes de ejecutarlo.
El certificado de deuda y créditos del consorcio que aprobó la Disposición DPPJ 36/2024, de uso obligatorio desde junio de 2024, informa el monto del fondo de reserva. Quien compra una unidad sabe cuánto hay apartado.
Puntos clave
Lo que te llevás de este paso.
- Ni el Código ni la Ley 941 ni la Ley 14.701 obligan a tenerlo: el Código dice «si lo hay».
- Lo crean el reglamento o la asamblea, que fijan también cuánto se aporta.
- Disponer de él ante un imprevisto pide la autorización previa del consejo de propietarios.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio que un consorcio tenga fondo de reserva?
No por ley. El Código Civil y Comercial obliga a contribuir al fondo de reserva «si lo hay», y ni la Ley 941 de CABA ni la Ley 14.701 bonaerense exigen crearlo. Es obligatorio para los propietarios cuando lo establece el reglamento o lo resuelve la asamblea, que fijan también cuánto se aporta.
¿Quién autoriza a usar el fondo de reserva?
Para disponer del fondo ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios, el administrador necesita la autorización previa del consejo de propietarios. Si el consorcio no tiene consejo, el Código no nombra a otro órgano; lo que no es atribución del administrador ni del consejo lo resuelve la asamblea. En provincia de Buenos Aires, para una urgencia sin consejo, el administrador decide y lo comunica por correo a todos los propietarios.
Preguntas antes de seguir
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Última revisión: octubre de 2026 · Revisado por Equipo de CONSO