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El certificado de deuda
El certificado de deuda que firmás y aprueba el consejo, si existe, es título ejecutivo. No es el certificado de deudas y créditos del consorcio que pide un comprador.
Hay dos papeles con nombre parecido y conviene no confundirlos nunca.
El certificado con el que se cobra
El lo expedís vos y lo aprueba el consejo de propietarios, si existe. Con eso, el Código lo declara título ejecutivo: el consorcio va directo al juicio ejecutivo, sin un juicio previo para probar la deuda. Si el reglamento fija requisitos propios para el certificado, se cumplen también.
Los jueces lo miran con el menor rigor formal posible, pero no lo escriben por vos. Detallalo período por período, separá ordinarias de extraordinarias, poné lugar y fecha, y firmalo. El trámite completo está en el juicio ejecutivo por expensas.
El certificado que pide un comprador
El certificado de deudas y créditos del consorcio es otra cosa: lo pide cualquier parte interesada, lo expedís dentro de tres días hábiles e informa las deudas y los créditos del consorcio por todo concepto, sus juicios y sus seguros. En la práctica informa también lo que debe la unidad, y el modelo bonaerense de la Disposición DPPJ 36/2024 lo pide expresamente. Importa en una venta porque el comprador no se libera de las expensas devengadas antes de comprar: es el libre deuda al comprar un departamento.
Dos años por período
Los fallos que encontramos aplican a las expensas el plazo de dos años del artículo 2562 inciso c, contado para cada período desde que vence; no hay plenario ni fallo de la Corte que lo cierre, y el plazo genérico del Código es de cinco años. Contá con los dos. Un reconocimiento del deudor —un pago parcial, por ejemplo— o la demanda lo interrumpen, y desde ahí corren dos años nuevos. Una intimación fehaciente, como una carta documento, sólo lo suspende, una única vez y por seis meses. Los detalles, en prescripción de la deuda de expensas.
Ejemplo
El certificado del 1.º A
El 1.º A debe julio, agosto y septiembre. El certificado dice: julio, ordinarias $100.000; agosto, ordinarias $102.000 y extraordinaria $31.000; septiembre, ordinarias $102.000. Lugar, fecha, tu firma y la aprobación del consejo. Conviene que muestre el capital por período: los intereses se reclaman en la demanda a la tasa del reglamento, que el juez reduce si es excesiva.
Aclaración legalProvincia de Buenos Aires
En provincia, si el reglamento no previó los requisitos del certificado, el código procesal pide además copia protocolizada de las actas que ordenaron o aprobaron las expensas. Y desde junio de 2024 el certificado de deuda y créditos del consorcio se hace con el modelo de la Disposición DPPJ 36/2024.
Ojo
Que un propietario reclame algo contra el consorcio no lo autoriza a retener las expensas, y no es motivo para frenar el certificado: el Código sólo le admite oponer compensación.
Puntos clave
Lo que te llevás de este paso.
- Lo expedís vos y lo aprueba el consejo, si existe: con eso es título ejecutivo.
- Detallalo período por período, con ordinarias y extraordinarias separadas.
- Los fallos que encontramos dan dos años por período para la prescripción: la demanda no puede esperar.
Preguntas frecuentes
¿Quién firma el certificado de deuda por expensas?
Lo expide el administrador y, si el consorcio tiene consejo de propietarios, el consejo tiene que aprobarlo. Con esos dos requisitos el Código Civil y Comercial lo declara título ejecutivo. Si el reglamento fija requisitos propios para el certificado, también hay que cumplirlos.
¿En cuánto tiempo prescribe la deuda de expensas?
Los fallos que encontramos aplican a las expensas el plazo de dos años del artículo 2562 inciso c del Código Civil y Comercial, contado para cada período desde que vence; no hay plenario ni fallo de la Corte que lo cierre, y el plazo genérico del Código es de cinco años. Contá con los dos. Un reconocimiento del deudor, como un pago parcial, o la demanda interrumpen el plazo, y desde ahí corren dos años nuevos. Una intimación fehaciente sólo lo suspende, una vez y por seis meses.
Preguntas antes de seguir
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Última revisión: octubre de 2026 · Revisado por Equipo de CONSO